В 2026 году имущественный вычет при покупке квартиры считают с расходов до 2 000 000 рублей на человека. При ставке НДФЛ 13% можно вернуть до 260 000 рублей. Если часть дохода облагается по повышенной ставке, возврат может достигнуть 440 000 рублей. При ипотеке отдельно возвращают налог с уплаченных процентов в пределах 3 000 000 рублей - до 390 000 рублей при ставке 13% и до 660 000 рублей при ставке 22%. Но государство не выплатит больше НДФЛ, который человек действительно заплатил.
Что такое имущественный налоговый вычет
Налоговый вычет - это не скидка на квартиру. Он уменьшает доход, с которого рассчитывается НДФЛ, а уже удержанный налог возвращается на счет.
Основной лимит составляет 2 000 000 рублей. Если квартира стоила 1 500 000 рублей, вычет дадут только с этой суммы. Если жилье обошлось в 8 000 000 рублей, в расчет все равно войдут максимум 2 000 000 рублей на человека.
С 2025 года по основным доходам действует прогрессивная шкала НДФЛ от 13% до 22%. Поэтому привычные 260 000 рублей больше не являются абсолютным максимумом. Точная сумма зависит от налога, начисленного и удержанного по каждой ставке.
Правила закреплены в статье 220 НК РФ.
Кто может получить вычет
Право есть у налогового резидента России, который купил жилье на территории страны и имеет доходы, входящие в основную базу по НДФЛ. Обычно это зарплата и выплаты по гражданско-правовым договорам.
Самозанятый не вернет налог с дохода, облагаемого НПД, а предприниматель - с дохода на УСН. Но если человек одновременно работает по трудовому договору и с зарплаты удерживают НДФЛ, вычет получить можно.
Пенсионеры могут перенести остаток вычета на три предшествующих года.
Когда возникает право на возврат
При покупке готовой квартиры право появляется после государственной регистрации собственности. Для новостройки ориентируются на год подписания передаточного акта, но обратиться за возвратом можно после регистрации права в ЕГРН.
По квартире, оформленной в 2026 году, вычет через работодателя получают в том же году, а по декларации - после его окончания.
Сколько денег вернут за квартиру
Лимит 2 000 000 рублей означает размер расходов, а не сумму выплаты. При ставке 13% возврат составит максимум 260 000 рублей, при 15% - 300 000 рублей, при 18% - 360 000 рублей, при 20% - 400 000 рублей, при 22% - 440 000 рублей.
Вся сумма не всегда приходит сразу. Если за год удержали 150 000 рублей НДФЛ, больше за этот год не вернут. Остаток перейдет на следующие годы до полного использования.
Если квартира стоила меньше 2 000 000 рублей и право впервые возникло после 1 января 2014 года, остаток можно добрать при покупке другого жилья.
Сколько можно вернуть по ипотеке
По ипотечной квартире действуют два вычета: со стоимости жилья и с процентов, фактически уплаченных банку.
Лимит расходов по процентам составляет 3 000 000 рублей. При ставке 13% можно вернуть до 390 000 рублей, при ставке 22% - до 660 000 рублей. Вместе с основным вычетом один человек может вернуть до 650 000 рублей при ставке 13% или до 1 100 000 рублей при максимальной ставке.
В расчет входят только проценты, а не основной долг. Процентный вычет дают только по одному объекту. Неиспользованный остаток перенести на другую ипотечную квартиру нельзя.
Сколько могут вернуть супруги
Квартира, купленная в браке за общие деньги, обычно считается совместной независимо от того, на кого оформлена. Каждый супруг может заявить основной вычет до 2 000 000 рублей.
Если жилье стоит не меньше 4 000 000 рублей, семья при ставке 13% может вернуть до 520 000 рублей. С учетом ипотечных процентов общий возврат супругов может достигнуть 1 300 000 рублей, если расходов и уплаченного НДФЛ достаточно.
Основные расходы супруги распределяют заявлением. Выбранную пропорцию основного вычета позже обычно изменить нельзя, а проценты можно распределять по годам.
Какие расходы входят в вычет
В расчет принимают цену квартиры, комнаты или доли, расходы на строительство дома, а иногда стоимость отделки. Вычет за отделку возможен, если в договоре прямо сказано, что квартира приобретена без нее.
Мебель, техника, перепланировка, страховка, услуги риелтора и основной долг по ипотеке вычет не увеличивают.
Материнский капитал, субсидию и деньги работодателя из расходов исключают. Если квартира стоит 3 000 000 рублей, а 900 000 рублей оплачены маткапиталом, собственные расходы равны 2 100 000 рублей. Заявить можно максимум 2 000 000 рублей.
Когда налоговая откажет
Вычет не предоставят нерезиденту, человеку без подходящего дохода или покупателю, который уже полностью использовал свое право.
Отказ возможен при покупке у взаимозависимого лица: супруга, родителей, детей, родных или неполнородных братьев и сестер, опекуна или подопечного. Перечень указан в статье 105.1 НК РФ.
Как получить деньги
Первый способ - подать 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС после окончания года. В 2026 году для доходов за 2025 год применяется форма, утвержденная приказом ФНС о декларации 3-НДФЛ.
К декларации прикладывают договор покупки или ДДУ, выписку ЕГРН, акт для новостройки и документы об оплате. Для ипотеки нужны кредитный договор и справка банка о процентах.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуВторой вариант - получать зарплату без удержания НДФЛ через работодателя. Для этого подают заявление на уведомление о налоговом вычете. ФНС подтверждает право и сама направляет сведения работодателю.
Третий способ - упрощенный порядок без декларации, если банк передал сведения в ФНС. Предзаполненное заявление появится в личном кабинете. Порядок установлен статьей 221.1 НК РФ.
Обычная камеральная проверка может длиться до трех месяцев, после чего на возврат обычно отводится до месяца. Правила проверки указаны в статье 88 НК РФ, правила возврата - в статье 78 НК РФ. В упрощенном порядке проверка обычно занимает до месяца, возврат - до 15 дней.
Частые ошибки покупателей
Покупатели часто принимают лимит 2 000 000 рублей за сумму выплаты или заявляют всю цену квартиры, не вычтя маткапитал.
Не стоит включать в ипотечный вычет основной долг, подавать документы на новостройку до появления права или забывать о распределении расходов между супругами. Налоговая не вернет за год больше НДФЛ, чем было удержано.
Что делать по шагам
Проверьте дату возникновения права и сумму удержанного НДФЛ. Отделите собственные расходы от маткапитала и субсидий, по ипотеке запросите справку о процентах.
Затем выберите способ: декларация, работодатель или упрощенное заявление. Супругам стоит заранее распределить расходы. После подачи следите за сообщениями в личном кабинете ФНС.
FAQ: налоговый вычет при покупке квартиры
Сколько вернут за квартиру стоимостью 5 миллионов рублей?
Одному человеку вычет рассчитают максимум с 2 000 000 рублей. При ставке 13% это до 260 000 рублей, при повышенных ставках - больше.
Можно ли получить весь вычет за один год?
Да, если за год удержан НДФЛ в достаточном размере. Иначе остаток перенесут на следующие годы.
Когда подавать декларацию за квартиру, купленную в 2026 году?
После окончания 2026 года. Через работодателя начать получать вычет можно раньше.
Можно ли вернуть налог с материнского капитала?
Нет. В вычет входят только собственные или кредитные средства покупателя.
Можно ли получить вычет второй раз?
Основной вычет можно добрать по другому жилью, если право возникло после 1 января 2014 года. Вычет по ипотечным процентам дают только по одному объекту.