Задаток и аванс оба засчитываются в цену квартиры, но при срыве сделки работают по-разному. Аванс по общему правилу возвращают покупателю. Задаток может остаться у продавца, если сделку сорвал покупатель, а при отказе продавца возвращается в двойном размере. Поэтому передавать деньги только по устной договоренности или по расписке со словами «предоплата за квартиру» опасно.
Чем задаток отличается от аванса
Задаток - не просто часть цены. Он подтверждает договоренность и обеспечивает обязанность сторон выйти на сделку. Его правила закреплены в статье 380 ГК РФ.
Чтобы платеж считался задатком, это нужно прямо указать письменно. В соглашении пишут, что конкретная сумма передается именно как задаток в счет цены квартиры и обеспечивает заключение договора. Если формулировка неясная, документа нет или в нем сказано лишь «аванс», «бронь», «предоплата», деньги обычно признают авансом.
Аванс выполняет платежную функцию. Если квартиру купили, его вычитают из цены. Если договор не заключили, деньги обычно возвращают. Оставить аванс себе только потому, что покупатель передумал, продавец не вправе, если нет другого законного основания.
Можно ли дать задаток до покупки квартиры
Да. Задатком можно обеспечить обязанность заключить основной договор в будущем. Обычно стороны подписывают предварительный договор по статье 429 ГК РФ и включают в него условие о задатке либо оформляют отдельное соглашение.
Нужно описать квартиру, указать собственника, цену, сумму задатка и срок выхода на сделку. Одна короткая расписка подтверждает получение денег, но не всегда объясняет, за что они переданы и когда возвращаются. Надежнее иметь соглашение и отдельное подтверждение платежа.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуКогда задаток остается у продавца
Продавец может оставить задаток, если за срыв сделки отвечает покупатель. Например, тот без оговоренной причины отказался от квартиры, нашел другой вариант, не пришел на сделку или не внес остаток цены в срок.
При этом продавцу нужно показать, что он сам был готов исполнить договоренность. Полезно письменно пригласить покупателя на сделку, подготовить документы и сохранить отказ или подтверждение неявки.
Отказ банка в ипотеке не всегда означает возврат задатка. Если в соглашении сказано, что сделка зависит от одобрения кредита и при отказе банка деньги возвращаются, действует это условие. Если такой оговорки нет, проблемы с доходом, кредитной историей или первоначальным взносом могут признать риском покупателя.
Когда продавец возвращает двойную сумму
Если сделку сорвал продавец, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Так бывает, когда собственник передумал, поднял согласованную цену, продал квартиру другому человеку или не подготовил документы.
Вина продавца возможна и при скрытых проблемах с объектом. Например, он обещал снять арест, погасить ипотеку или получить согласие супруга, но не сделал этого. Перед передачей денег полезно прочитать материал о покупке квартиры с обременением.
Правило о двойном возврате установлено статьей 381 ГК РФ. Дополнительно можно потребовать убытки в части, не покрытой задатком, если стороны не договорились иначе.
Когда задаток возвращают в обычном размере
Задаток возвращают в той же сумме, если стороны вместе отказались от сделки либо ее исполнение стало невозможно по обстоятельствам, за которые никто не отвечает.
Обычная нехватка денег, изменение планов или желание купить другую квартиру к таким причинам не относятся. С ипотекой все зависит от договора. Лучше заранее написать, что будет при отказе банка, низкой оценке квартиры, неодобрении объекта или невозможности получить разрешение опеки.
Если деньги возвращены добровольно, передачу стоит подтвердить через расписку о возврате задатка.
Возвращается ли аванс, если покупатель отказался
По общему правилу - да. Когда квартира не продана, основание удерживать часть ее цены исчезает.
Но сначала прочитайте документ. Под словами «аванс» или «бронь» иногда скрывается плата агентству за подбор квартиры, проверку документов или резервирование объекта. Тогда возврат зависит от договора с агентством и от того, была ли услуга оказана.
Фраза «аванс не возвращается» тоже не решает спор автоматически. Суд смотрит на смысл платежа и условия договора. Простое переименование аванса в невозвратный платеж не превращает его в задаток.
Что обязательно указать в соглашении
Из документа должно быть понятно, кто продает квартиру, по какой цене и до какого числа стороны заключат основной договор. Отдельно пропишите судьбу денег при отказе банка, использовании маткапитала, продаже другой квартиры покупателя, отсутствии согласия супруга, разрешения опеки или невозможности снять обременение.
Передавать деньги лучше собственнику либо представителю с нотариальной доверенностью. При наличном расчете пригодится расписка от продавца о получении денег. При переводе укажите назначение платежа, адрес квартиры и номер соглашения.
Как вернуть деньги, если сделка сорвалась
Направьте второй стороне письменное требование. Укажите, почему сделка не состоялась и какую сумму вы просите вернуть: аванс, задаток или двойной задаток. Приложите соглашение, расписку, перевод и переписку. Для добровольного возврата можно предложить 7-10 дней, отметив, что это установленный вами срок.
Если деньги не вернули, иск обычно подают по месту жительства ответчика. При сумме до 50 000 рублей имущественный спор рассматривает мировой судья, при большей сумме - районный суд.
Когда продавец уклоняется, а покупателю нужна именно квартира, можно потребовать заключить основной договор через суд. На такое требование по предварительному договору дается шесть месяцев с момента нарушения срока.
После покупки передачу жилья лучше оформить через акт приема-передачи квартиры.
Частые ошибки
Покупатели передают деньги до проверки собственника и обременений, а затем пишут в расписке сразу два слова - «аванс» и «задаток». Такая путаница почти всегда работает против того, кто рассчитывал на двойной возврат.
Продавцы ошибаются, когда считают, что любое изменение планов покупателя позволяет оставить деньги. Важны письменные условия и доказательства того, кто действительно сорвал сделку.
Что делать по шагам
Проверьте квартиру и полномочия продавца. Решите, нужен вам возвратный аванс или задаток с ответственностью обеих сторон. Подпишите соглашение, подробно опишите условия ипотеки и сохраните подтверждение платежа.
Если сделка сорвалась, зафиксируйте свою готовность исполнить договор, направьте требование о возврате и сохраните доказательства его вручения. При отказе обращайтесь в суд.
FAQ: задаток или аванс при покупке квартиры
Что безопаснее для покупателя - аванс или задаток?
Аванс безопаснее, если остается риск отказа от сделки. Задаток лучше защищает от необоснованного отказа продавца, но покупатель тоже рискует деньгами.
Вернут ли задаток, если банк отказал в ипотеке?
Только если это предусмотрено соглашением либо покупатель докажет, что не отвечает за срыв сделки.
Может ли продавец оставить аванс себе?
По общему правилу нет. Но нужно проверить, не является ли платеж платой за отдельную услугу.
Обязательно ли писать слово «задаток»?
Да. Формулировка должна быть однозначной. При сомнениях платеж считается авансом, если стороны не докажут другое.
Нужно ли заверять соглашение у нотариуса?
Для обычной покупки целой квартиры - нет. Но соглашение о задатке обязательно составляют письменно.