Если граница участка в ЕГРН проходит по дому, забору соседа или чужой земле, сведения нужно исправлять через кадастрового инженера и Росреестр. Когда сосед согласен с правильной линией, обычно достаточно нового межевого плана и акта согласования. Если из-за координат возник спор о земле, вопрос придется решать через суд.
Кадастровая или реестровая ошибка
Выражение «кадастровая ошибка» по-прежнему используют собственники и специалисты. В действующем законе она называется реестровой. Такая ошибка появляется, когда в ЕГРН переносят неверные сведения из межевого плана, старого землеустроительного дела или документа государственного органа.
Например, инженер неправильно определил координаты или перепутал точки. В результате участок на карте «уехал», наложился на соседний либо его площадь стала отличаться от фактической.
Техническая ошибка - другое дело. Это описка или опечатка, которую допустил сам Росреестр при переносе правильных данных. Ее исправляют по заявлению обычно в течение трех рабочих дней. Если координаты были неверными уже в исходном документе, простого заявления недостаточно.
Порядок исправления установлен статьей 61 Федерального закона № 218-ФЗ.
Как понять, что границы указаны неверно
Проблема часто обнаруживается при продаже участка, строительстве дома, установке забора или межевании соседней земли. Росреестр приостанавливает учет из-за пересечения, инженер видит наложение, а публичная карта показывает границу в неожиданном месте.
Получите выписку ЕГРН и соберите документы, по которым участок предоставлялся или приобретался. Сравните координаты с фактическим забором, старыми планами и расположением построек.
Если границы вообще не внесены в ЕГРН, речь может идти не об ошибке, а об обычном уточнении. В этом случае пригодится материал о межевании земельного участка и споре с соседом.
С чего начинать исправление
Обратитесь к кадастровому инженеру. Он изучит выписку ЕГРН, документы на землю, архивные планы и сведения о соседних участках, затем проведет измерения на местности.
По результатам инженер подготовит межевой план. В заключении нужно объяснить, в чем состоит ошибка, какие координаты меняются и на основании чего определена правильная граница. Требования к документу содержатся в статье 22 Закона № 218-ФЗ.
Нужно ли согласие соседа
Если исправление затрагивает общую границу, ее согласовывают с правообладателем соседнего участка. Кадастровый инженер извещает заинтересованных лиц и оформляет акт. Когда ошибка есть сразу в нескольких участках, их можно уточнить одновременно, но подписи соседей имеют принципиальное значение.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуЕсли сосед согласен, не ограничивайтесь разговором у забора. Он должен подписать акт, а инженер включит его в межевой план. Старые схемы и протоколы СНТ можно запросить через заявление председателю СНТ.
Что делать, если сосед против
Сначала покажите соседу проект межевого плана и попросите письменно изложить возражения. Иногда человек думает, что у него забирают землю, хотя исправляются только координаты и фактический забор остается на месте.
Если договориться не удалось, подавайте иск. Суд нужен и тогда, когда исправление меняет фактическое владение землей, затрагивает зарегистрированное право либо Росреестр не может внести изменения без нарушения интересов другого собственника.
В иске обычно просят признать сведения ЕГРН ошибочными, установить правильную границу по координатам и указать сведения, которые должны попасть в реестр. Ответчиком становится собственник участка, чьи права затронуты. Росреестр часто участвует как третье лицо.
Если стороны предлагают разные варианты, суд может назначить землеустроительную экспертизу. Для этого подойдет ходатайство о назначении экспертизы.
Как определяют правильную границу
Сначала учитывают документы, по которым участок образовывался: решение о предоставлении земли, старый план, схему, договор и материалы землеустройства.
Если точных сведений нет, значение могут иметь границы, существующие на местности 15 лет и более. Поэтому пригодятся старые фотографии, планы СНТ, расположение многолетнего забора, построек и показания соседей.
Под видом исправления нельзя просто увеличить участок. Межевой план должен объяснять происхождение новых координат, а изменение площади должно укладываться в требования закона.
Как подать документы в Росреестр
Готовый межевой план подают для кадастрового учета через МФЦ или в электронной форме. Если уточняются несколько соседних участков, документы должны позволять внести согласованные изменения по всем объектам.
При полном комплекте реестровая ошибка исправляется в течение пяти рабочих дней после получения документов с правильными сведениями. При отсутствии согласования, противоречиях или споре о праве учет могут приостановить.
Решение о приостановке сначала передайте инженеру. Если отказ незаконный, используйте жалобу на действия должностного лица.
Особенности одновременного уточнения соседних участков закреплены в статье 43 Закона № 218-ФЗ.
Может ли Росреестр исправить ошибку сам
Собственник вправе сообщить Росреестру о возможной ошибке. Если ведомство подтвердит ее, правообладателям направят решение с описанием проблемы и способом исправления.
Когда собственник не представляет документы, но у Росреестра и Роскадастра достаточно материалов, по истечении одного месяца координаты могут изменить без его согласия. Такой механизм помогает устранять очевидные наложения, но не заменяет суд, если соседи спорят о принадлежности земли.
Частые ошибки собственников
Не стоит сразу идти в суд, не получив заключение инженера и правильные координаты. Но бессмысленно и подавать обычное заявление в МФЦ, если сосед заявляет права на спорную полосу.
Нельзя подделывать подпись в акте, скрывать известного владельца соседнего участка или ссылаться только на публичную карту. Иск тоже должен быть исполнимым: суду нужны точные координаты, а не просьба «разобраться и исправить».
Порядок действий
Получите выписку ЕГРН и документы на землю. Закажите кадастровые работы, выясните причину расхождения и получите межевой план. Согласуйте границу с соседями и подайте документы на кадастровый учет.
Если сосед возражает или исправление затрагивает его права, зафиксируйте отказ и обращайтесь в суд. После вступления решения в силу передайте его в Росреестр, если сведения не внесены автоматически.
FAQ: кадастровая ошибка в границах участка
Можно ли исправить границу без межевого плана?
При обычном обращении собственника, как правило, нужен межевой план. Отдельный порядок действует, когда ошибку исправляет сам Росреестр или есть решение суда.
Что делать, если сосед не подписывает акт?
Получить его возражения и обращаться в суд с требованием установить правильную границу.
Исправит ли ошибку кадастровый инженер?
Инженер готовит измерения и межевой план, но сведения в ЕГРН меняет Росреестр.
Можно ли использовать старый забор как доказательство?
Да, особенно если точных координат в документах нет и граница существует 15 лет и более.
Нужно ли платить госпошлину Росреестру?
За изменение сведений о границах при кадастровом учете госпошлина обычно не взимается. Отдельно оплачиваются кадастровые работы и судебные расходы.