Договор жилищных сбережений с 2027 года: как накопить первоначальный взнос и получить ипотеку

С 2027 года граждане смогут заключать с банками договоры жилищных сбережений и постепенно накапливать первоначальный взнос. Минимальный срок такого договора составит три года, но получение ипотеки после его окончания не будет автоматическим.

На дату подготовки статьи закон прошел Государственную Думу и был одобрен Советом Федерации. Окончательные условия нужно дополнительно проверить после подписания и официального опубликования закона.

Что такое договор жилищных сбережений

Договор жилищных сбережений соединяет обычный пополняемый банковский вклад и возможность в дальнейшем получить жилищный кредит.

Гражданин в течение установленного срока вносит деньги. Банк начисляет проценты и присоединяет их к сумме вклада. После окончания накопительного периода средства можно направить на покупку или строительство жилья.

Если вкладчик соответствует требованиям банка, кредитная организация должна предложить ему недостающую сумму в кредит. Однако платежеспособность и кредитную историю банк проверит непосредственно при рассмотрении заявки.

Жилищные сбережения не следует путать с программой долгосрочных сбережений через негосударственный пенсионный фонд. Различия таких продуктов рассмотрены в материале о программе долгосрочных сбережений.

Когда заработают новые правила

Одобренный парламентом текст предусматривает вступление закона в силу с 1 января 2027 года.

Это не означает, что с первого дня года договор появится в каждом банке. Кредитным организациям потребуется разработать условия продукта, настроить учет, раскрытие информации и взаимодействие с системой страхования вкладов.

Перед открытием вклада проверьте, как продукт назван в документах. Обычный срочный депозит с рекламным названием «Ипотечный» или «Жилищный» не обязательно является договором жилищных сбережений по новому закону.

В договоре должна прямо указываться его правовая природа. Также следует проверить целевое назначение, минимальный срок, порядок пополнения, начисление процентов и условия последующего кредитования.

Кто сможет открыть жилищный вклад

Вкладчиком может быть только физическое лицо. Открывать такой продукт непосредственно на организацию или индивидуального предпринимателя нельзя.

При этом деньги вправе вносить не только сам вкладчик. Закон допускает поступление средств от третьего лица в пользу гражданина. Например, родитель сможет помогать совершеннолетнему ребенку накапливать на квартиру.

Право на накопления и последующее распоряжение ими принадлежит вкладчику, указанному в договоре. Поэтому до внесения крупной суммы за родственника нужно проверить правильность его данных и назначение платежа.

Автоматического оформления доли в будущей квартире у человека, который пополнял чужой вклад, не возникает. Вопросы возврата денег и прав на жилье лучше заранее урегулировать отдельным письменным соглашением.

Сколько времени придется копить

Минимальный срок привлечения денег составит три года. Банк сможет предложить и более продолжительный период, например пять или семь лет.

Вклад должен быть пополняемым в любое время. Однако договор может устанавливать минимальный размер взноса, способы пополнения и технические сроки зачисления денег.

Начисленные проценты перечисляются на тот же вклад и увеличивают его сумму. Такая капитализация помогает быстрее приблизиться к цели, но не заменяет регулярных взносов.

Перед заключением договора уточните, является ли процентная ставка фиксированной на весь срок. Если ставка может изменяться, в документе должны быть понятно описаны условия и порядок изменения.

На что разрешат направить накопления

Средства по договору предназначаются для улучшения жилищных условий. Их можно будет использовать:

• для покупки жилого помещения;
• для участия в долевом строительстве;
• для индивидуального жилищного строительства;
• в качестве первоначального взноса по жилищному кредиту;
• для погашения основного долга и процентов по ипотеке.

Жилье или ипотека не обязательно должны оформляться в банке, где находились накопления. По распоряжению вкладчика деньги можно перевести в другую кредитную организацию для первоначального взноса или обслуживания жилищного кредита.

Это позволяет сравнить предложения нескольких банков после завершения накопительного периода. Отказываться от более выгодной ипотеки только ради банка, в котором находился вклад, не придется.

На обычный ремонт, покупку автомобиля или другие потребительские расходы целевое направление средств не распространяется. Получить деньги на иные цели можно будет по правилам досрочного прекращения договора.

Гарантирует ли жилищный вклад получение ипотеки

Нет. Договор дает возможность обратиться за жилищным кредитом, но не отменяет банковскую проверку.

К моменту подачи заявки банк оценит доход, трудовую занятость, долговую нагрузку, кредитную историю, возраст заемщика и выбранный объект. Накопленная сумма сама по себе не гарантирует одобрения.

Если в кредитной истории есть чужой долг, ошибочная просрочка или уже погашенный кредит, лучше исправить сведения заранее. Порядок действий приведен в статье о том, как исправить ошибку в кредитной истории.

За несколько месяцев до покупки желательно закрыть ненужные кредитные карты и небольшие займы. После полного расчета можно направить заявление на справку об отсутствии задолженности по кредиту.

Если имеется действующий кредит, его досрочное закрытие оформляется через заявление на досрочное погашение кредита. Предварительно оцените, не потребуется ли часть свободных денег для самого первоначального взноса.

Как рассчитать первоначальный взнос

Закон о жилищных сбережениях не устанавливает единый размер первоначального взноса. Его определяют ипотечная программа, банк, стоимость и вид недвижимости.

Сначала выберите ориентировочную стоимость жилья и узнайте минимальный взнос по нескольким подходящим программам. К полученной сумме добавьте запас на оценку, страхование, регистрацию, переезд и непредвиденные расходы.

Например, квартира стоит 7,2 млн рублей, а выбранная программа требует внести 20%. Только первоначальный взнос составит 1,44 млн рублей.

Если такую сумму нужно накопить за три года, без учета процентов придется откладывать по 40 000 рублей ежемесячно. Проценты по вкладу лучше считать резервом, а не заранее уменьшать обязательный платеж.

Цены на жилье и ипотечные условия могут измениться. Поэтому раз в шесть месяцев пересматривайте целевую сумму и увеличивайте взнос при росте стоимости подходящих квартир.

Как составить план накопления

Определите не максимально возможный, а устойчивый ежемесячный платеж. После его внесения должны оставаться деньги на обычные расходы и финансовый резерв.

Желательно сначала создать отдельную подушку безопасности. Если все свободные деньги направлять на жилье, внезапные расходы заставят досрочно закрыть договор или оформить дорогой потребительский кредит.

Автоматическое пополнение сразу после получения зарплаты помогает соблюдать график. Дополнительные премии, налоговые вычеты и другие разовые поступления можно направлять сверх основной суммы.

Не храните резерв на повседневные расходы вместе с жилищными накоплениями. У этих денег разные цели и сроки использования.

Можно ли совместить накопления с семейной ипотекой

Да, сам по себе жилищный вклад не исключает участие в льготной ипотечной программе. Однако заемщик должен соответствовать ее условиям на дату подачи заявки.

Правила семейной ипотеки могут измениться к 2027 году. Актуальные на сегодняшний день требования разобраны в материале о семейной ипотеке и покупке жилья.

Не стоит строить трехлетний план только на сохранении конкретной льготной ставки. Рассчитайте, сможете ли выплачивать кредит и при менее выгодных условиях.

Можно ли добавить материнский капитал

Накопленные деньги можно сочетать с материнским капиталом, если выбранная покупка и кредит соответствуют требованиям программы государственной поддержки.

Сертификат может увеличить первоначальный взнос или уменьшить сумму кредита. При покупке жилья возникнет обязанность оформить доли членам семьи в предусмотренных законом случаях.

Порядок распоряжения средствами и оформления долей рассмотрен в статье о материнском капитале на покупку жилья.

До заключения сделки получите подтверждение банка, что он принимает материнский капитал в выбранной схеме. Также уточните, какую часть первоначального взноса необходимо внести собственными деньгами.

Что будет, если банк откажет в ипотеке

Отказ в кредите не означает потерю накоплений или процентов. По одобренному тексту закона вкладчик сможет получить накопленную сумму и начисленные проценты, если после окончания срока банк откажется предоставить кредит.

Кроме того, клиент вправе сам отказаться от предложения банка. Тогда накопления можно направить в другую кредитную организацию для первоначального взноса или погашения жилищного кредита.

Попросите банк выдать письменный ответ. Причина отказа поможет понять, можно ли обратиться в другой банк или сначала нужно уменьшить долговую нагрузку.

Кредитная организация не обязана одобрять любую запрошенную сумму. Даже при положительном решении размер кредита может оказаться меньше ожидаемого.

Можно ли забрать деньги раньше трех лет

Досрочно прекратить договор разрешается. Однако размер сохраняемых процентов зависит от срока и цели вывода средств.

Если после одного года накопления направляются на предусмотренные жилищные цели, банк должен выплатить начисленные проценты полностью.

После полутора лет договор можно прекратить с сохранением начисленных процентов, даже если деньги не направляются на жилье.

При более раннем отказе без целевого использования проценты могут пересчитать по ставке вклада до востребования. Договор вправе предусмотреть более выгодные условия для клиента.

Полностью сохранить проценты также можно, если накопительный срок закончился, но банк отказал вкладчику в жилищном кредите.

Перед досрочным закрытием направьте банку письменное распоряжение и уточните итоговый расчет. Не подписывайте заявление с формулировкой об отсутствии претензий до фактического получения денег.

Как будут защищены накопления

Жилищные сбережения должны попасть под специальную систему страхования вкладов. Размер возмещения составит 100% суммы обязательств банка, но не более 10 млн рублей в одном банке.

Это возмещение выплачивается отдельно от страховки по обычным счетам и вкладам. Однако несколько договоров жилищных сбережений в одном банке не увеличат защиту: общий предел по ним составит 10 млн рублей.

Если накопления вместе с процентами приблизились к лимиту, учитывайте риск размещения превышения. Сумма сверх установленного страхового предела при отзыве лицензии автоматически не возмещается полностью.

Защита действует в отношении банка, участвующего в системе страхования вкладов. Перед заключением договора проверьте кредитную организацию и реквизиты продукта.

Будет ли государство добавлять деньги

Одобренный текст не предусматривает федерального софинансирования взносов, аналогичного отдельным накопительным программам. Государство не обязуется удваивать платежи или компенсировать часть стоимости квартиры.

Экономическая выгода складывается из банковских процентов, капитализации и повышенной страховой защиты. Конкретную доходность определит договор.

Нельзя оценивать продукт только по обещанию будущей ипотеки. Сравните ставку жилищного вклада с обычными депозитами и проверьте, компенсирует ли она длительное ограничение денег.

Нужно ли платить налог с процентов

Специальное освобождение процентов по жилищному вкладу от НДФЛ в одобренном тексте не предусмотрено. Поэтому при фактическом получении дохода нужно проверять общие правила налогообложения банковских процентов.

Порядок расчета необлагаемой суммы раскрыт в статье о налоге на проценты по банковским вкладам. К 2027 году лимит и порядок расчета могут измениться.

После покупки квартиры собственник при соблюдении условий может заявить имущественный вычет. Подробнее об этом рассказано в материале о налоговом вычете при покупке квартиры.

Что проверить перед подписанием договора

Внимательно изучите не только процентную ставку, но и весь механизм будущей покупки. Особое значение имеют:

• срок договора и дата его окончания;
• минимальный и рекомендуемый размер пополнения;
• возможность изменения процентной ставки;
• периодичность капитализации;
• условия полного сохранения процентов;
• порядок перечисления денег продавцу или другому банку;
• критерии предоставления жилищного кредита;
• комиссии и обязательные дополнительные услуги.

Банк должен раскрыть правила до заключения договора. Не соглашайтесь знакомиться с важными условиями только в мобильном приложении после внесения денег.

Критерии одобрения ипотеки могут оцениваться по состоянию на дату подачи заявки. Поэтому сегодняшняя зарплата или кредитный рейтинг не гарантируют результат через три года.

После выбора квартиры проверьте ее юридическую чистоту и условия передачи. Фактическую выдачу помещения удобно оформить через акт приема-передачи квартиры.

Что делать при споре с банком

Основанием для претензии может стать неправильный расчет процентов, отказ перевести деньги на жилье, незаконная комиссия или нарушение порядка досрочного прекращения договора.

Сначала запросите подробный расчет. В нем должны быть указаны сумма взносов, начисленные проценты, примененная ставка и все удержания.

Образец нужно адаптировать. Укажите номер договора жилищных сбережений, дату распоряжения, спорную сумму и конкретное требование: перечислить накопления, восстановить проценты либо вернуть комиссию.

Если банк нарушает обязательные требования, можно направить жалобу на банк в Центробанк. Регулятор проверяет соблюдение законодательства, но не заменяет суд при взыскании денег.

Денежный спор потребителя с банком до 500 000 рублей, как правило, сначала рассматривается финансовым уполномоченным. Общие условия обращения закреплены в статье 15 Закона о финансовом уполномоченном.

До обращения к финансовому уполномоченному необходимо направить заявление самому банку. После прохождения обязательного досудебного порядка можно использовать исковое заявление о защите прав потребителей.

Основные риски жилищных сбережений

Главный риск - изменение финансового положения за три года. Доход может уменьшиться, а стоимость подходящего жилья - вырасти быстрее накоплений.

Второй риск связан с ипотекой. Банк оценивает заемщика после накопительного периода и вправе отказать при несоответствии установленным критериям.

Третья проблема - доходность. Если ставка по жилищному вкладу заметно ниже обычных депозитов, выгода от специального продукта может оказаться небольшой.

Наконец, нельзя заранее считать неизменными государственные ипотечные программы. Состав семьи, требования к объекту и условия субсидирования проверяются на момент сделки.

Договор жилищных сбережений с 2027 года поможет дисциплинированно накопить первоначальный взнос, но не заменит финансовый план. До подписания нужно сравнить доходность, страховую защиту, правила досрочного выхода и реальные перспективы получить ипотеку.

FAQ: договор жилищных сбережений с 2027 года

Обязан ли банк выдать ипотеку после трех лет накопления?

Только если вкладчик соответствует критериям банка при рассмотрении заявки. Наличие вклада само по себе не гарантирует одобрение кредита или запрошенной суммы.

Можно ли взять ипотеку в другом банке?

Да. Накопления можно направить в другую кредитную организацию для первоначального взноса, погашения основного долга или процентов по жилищному кредиту.

Сгорят ли проценты при досрочном расторжении?

Не всегда. После одного года они сохраняются при направлении денег на жилье, а после полутора лет - и при обычном выводе средств. При более раннем отказе возможен пересчет.

Застрахованы ли жилищные накопления?

Да, предусмотрено отдельное возмещение до 10 млн рублей на одного вкладчика в одном банке. Несколько жилищных вкладов в одном банке делят общий лимит.

Можно ли использовать материнский капитал вместе с накоплениями?

Да, если покупка и ипотечная программа соответствуют действующим правилам материнского капитала. Порядок перечисления нужно заранее согласовать с банком и СФР.