Банкротство застройщика не всегда означает потерю квартиры. При расчетах через эскроу дольщик может сохранить ДДУ и ждать завершения строительства либо отказаться от договора и вернуть размещенную сумму. Ипотека автоматически не прекращается - порядок расчетов нужно согласовать с банком.
Сначала проверьте, действительно ли застройщик признан банкротом
Задержка строительства, отсутствие работников на площадке и долги компании еще не означают юридического банкротства. Оно начинается после принятия арбитражным судом соответствующего решения и введения процедуры.
Проверьте:
- карточку дела в Картотеке арбитражных дел;
- публикации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве;
- сведения о доме на портале наш.дом.рф;
- ФИО и контакты конкурсного управляющего;
- дату публикации уведомления для участников строительства.
Если дело о банкротстве еще не возбуждено, применяются обычные способы защиты по ДДУ. Последствия просрочки и расчет требований раскрыты в материале о том, что делать при задержке передачи квартиры застройщиком.
До введения процедуры можно направить жалобу на застройщика, потребовав сообщить фактическую готовность дома, причины остановки работ и новый график. После признания компании банкротом основные вопросы решаются уже через конкурсного управляющего и арбитражный суд.
От чего зависит судьба квартиры
Дольщику нужно установить три обстоятельства.
Первое - зарегистрирован ли ДДУ в ЕГРН. Незарегистрированный договор создает дополнительные риски и может потребовать отдельного доказывания права требования.
Второе - использовался ли счет эскроу. Это указано в ДДУ, кредитном договоре и договоре счета с банком.
Третье - успел ли застройщик передать квартиру и зарегистрировано ли право собственности. Если квартира уже оформлена на покупателя в ЕГРН, она не входит в имущество застройщика-банкрота. Если подписан только акт, а право еще не зарегистрировано, откладывать оформление нельзя.
Правила банкротства строительных компаний содержатся в специальном разделе Федерального закона о несостоятельности. Обычные правила реестра кредиторов применяются с учетом особенностей защиты участников строительства.
Что будет с деньгами на эскроу-счете
До наступления предусмотренного законом основания деньги заблокированы в банке. Застройщик не может расходовать их в ходе строительства, поэтому они не включаются в его конкурсную массу как обычные средства компании.
После банкротства дольщик выбирает один из двух основных вариантов.
Первый вариант - сохранить ДДУ и ждать квартиру. Требование включается в реестр участников строительства. Собрание дольщиков и уполномоченные органы решают вопрос о завершении дома либо передаче объекта и обязательств другому застройщику.
Пока договор действует, деньги остаются на эскроу. После передачи квартиры или обязательств новому застройщику они используются по специальному механизму завершения проекта.
Второй вариант - отказаться от ДДУ и забрать деньги. Участник проекта с эскроу вправе отказаться от договора в ходе банкротства. После прекращения ДДУ и погашения регистрационной записи банк возвращает размещенную сумму по установленным реквизитам.
Банкротство само по себе не означает мгновенного закрытия эскроу. Сначала необходимо оформить прекращение ДДУ и погасить запись о его регистрации в ЕГРН.
После отказа от договора потребовать эту же квартиру уже нельзя. Прекращенное обязательство не восстанавливается только потому, что позднее нашелся новый застройщик или было принято решение достроить дом.
Вернут ли всю стоимость новой квартиры
С эскроу возвращается сумма, которая фактически находилась на счете. Рост рыночной цены аналогичной квартиры автоматически не компенсируется.
В сумму возврата не входят:
- уже уплаченные ипотечные проценты;
- расходы на аренду жилья;
- стоимость страховок;
- комиссии по кредиту;
- разница между прежней и новой ценой квартиры;
- неустойка и иные требования к застройщику.
Дополнительные убытки и санкции нужно заявлять отдельно в деле о банкротстве. Их фактическое получение зависит от состава имущества должника и очередности расчетов.
Если ранее заявлялся налоговый вычет, после расторжения ДДУ следует проверить, сохранилось ли основание для него. Условия получения и корректировки разобраны в статье о налоговом вычете при покупке квартиры.
Что произойдет с ипотекой
Банкротство застройщика не прекращает кредитный договор. Пока банк не изменил график или не подтвердил полное погашение, заемщик должен вносить платежи в обычные сроки.
Если покупатель решает ждать квартиру, ипотека продолжает действовать. Предметом залога до регистрации собственности остаются права требования по ДДУ. После получения квартиры залог переходит на недвижимость.
Если ДДУ прекращается, деньги с эскроу при ипотечной покупке перечисляются на залоговый счет. Банк имеет преимущественное право направить их на погашение задолженности.
Запросите у кредитора:
- остаток основного долга;
- проценты на предполагаемую дату расчета;
- реквизиты залогового счета;
- порядок досрочного погашения;
- сумму, которая останется после закрытия кредита;
- срок выдачи справки об отсутствии задолженности.
Для письменного обращения подойдет претензия в банк. В ней нужно заменить потребительские требования на просьбу предоставить расчет, реквизиты залогового счета и порядок погашения ипотеки после возврата эскроу.
Если возвращенной суммы больше остатка долга, банк должен произвести расчет и передать заемщику оставшиеся деньги. Если суммы недостаточно, непогашенная часть кредита сохраняется.
Уже уплаченные проценты не возвращаются автоматически. Они являлись платой за фактическое пользование кредитом до прекращения договора.
При резком ухудшении финансового положения стоит проверить право на ипотечные каникулы. Если законные условия не выполняются, можно предложить банку реструктуризацию кредита и новый график платежей.
Что делать, если использован материнский капитал
Средства материнского капитала не перечисляются семье как обычные собственные деньги. При прекращении ДДУ соответствующая часть возвращается в СФР по специальному порядку.
Из-за этого вся сумма с эскроу не обязательно поступит на залоговый или личный счет покупателя. Банк и СФР должны разделить платеж с учетом источников оплаты.
Если дом все же достроен и квартира получена, сохраняется обязанность оформить жилье в общую собственность семьи. Порядок регистрации рассмотрен в материале о выделении долей детям после использования материнского капитала.
Нужно ли подавать заявление в реестр
По зарегистрированным ДДУ конкурсный управляющий должен формировать реестр требований участников строительства на основании сведений ЕГРН и информационной системы жилищного строительства.
Но полагаться только на автоматическую загрузку опасно. У управляющего может не оказаться документов об оплате, дополнительных соглашений, сведений об уступке или правильного расчета требований.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуЭто общий образец. Для банкротства застройщика его необходимо переработать в требование о включении в реестр требований участников строительства и направить конкурсному управляющему по конкретному делу.
Не используйте указанные в общем образце стандартные сроки 30 и 60 дней. Для участников строительства действует специальный срок - 45 дней после получения уведомления управляющего. Опубликованное уведомление считается полученным через 15 дней после размещения.
К заявлению приложите:
- ДДУ и все дополнительные соглашения;
- выписку ЕГРН о регистрации договора;
- документы об оплате;
- договор счета эскроу;
- кредитный договор;
- договор уступки, если право приобреталось у другого дольщика;
- переписку и документы о дополнительных расходах.
Управляющий рассматривает предъявленное требование в течение 15 рабочих дней. Если он отказал, включил неправильную сумму или указал не ту квартиру, возражения подаются в арбитражный суд в течение 15 рабочих дней после получения уведомления.
Для получения сведений о реестре можно адаптировать запрос о предоставлении информации. Попросите выдать выписку, сообщить размер требования, очередь, дату включения и принятое решение по дому.
Что будет со старым проектом без эскроу
По старым ДДУ деньги могли поступать непосредственно застройщику. В этом случае простого возврата из банка не будет: средств на отдельном защищенном счете может не существовать.
Права граждан восстанавливаются через Фонд развития территорий и региональные механизмы. Возможны два основных решения:
- завершение строительства и передача квартир;
- выплата денежного возмещения.
Способ восстановления прав определяется не каждым дольщиком отдельно. Решение принимается с учетом состояния объекта, стоимости завершения и других обстоятельств.
Компенсация за жилое помещение рассчитывается исходя из рыночной стоимости равнозначного жилья на первичном рынке. Для одного проекта учитывается совокупная площадь не более 120 квадратных метров. Размер выплаты не должен быть меньше уплаченной цены, рассчитанной в пределах этой площади.
Если права по ДДУ заложены банку, возмещение перечисляется на залоговый счет. Ипотечный долг погашается в приоритетном порядке, как и при возврате средств с эскроу.
После признания застройщика банкротом покупка права требования по уступке особенно рискованна. Лицо, которое приобрело право уже после открытия конкурсного производства, может не получить компенсацию Фонда.
Что делать, если дом почти достроен
Высокая готовность дома не гарантирует быструю передачу ключей, но может повысить вероятность завершения проекта новым застройщиком.
Не соглашайтесь на прекращение ДДУ только из-за устного обещания быстро вернуть деньги. Сравните:
- сумму на эскроу или возможную компенсацию;
- остаток ипотеки;
- текущую стоимость аналогичного жилья;
- готовность дома;
- наличие решения о финансировании достройки;
- предполагаемый срок завершения.
Если квартира передана новым застройщиком, осмотрите ее до подписания акта. Все нарушения внесите в акт о недостатках объекта долевого строительства.
Требование об исправлении дефектов можно оформить через претензию застройщику на устранение недостатков. Подробный алгоритм приемки и защиты раскрыт в статье о недостатках квартиры в новостройке.
Какие дополнительные требования можно заявить
Эскроу защищает цену ДДУ, но не покрывает автоматически все последствия банкротства.
В реестре или отдельном обособленном споре могут учитываться требования о:
- возврате денег, внесенных помимо эскроу;
- неустойке за просрочку;
- процентах после прекращения договора;
- расходах на аренду жилья;
- стоимости устранения недостатков;
- ином документально подтвержденном реальном ущербе.
После открытия конкурсного производства такие требования обычно предъявляются в рамках дела о банкротстве, а не обычным отдельным иском к застройщику.
Если нужные договоры, банковские документы или строительная документация находятся у управляющего, можно подать ходатайство об истребовании доказательств, адаптировав его для арбитражного процесса.
Само направление требования конкурсному управляющему не облагается госпошлиной. Если возникает отдельный спор в арбитражном суде, платеж рассчитывается по правилам для обособленных споров в банкротстве с учетом характера требования.
Как действовать дольщику
- Проверьте судебный акт, номер дела и данные конкурсного управляющего.
- Закажите выписку ЕГРН и выясните, действует ли регистрация ДДУ.
- Получите в банке выписку по эскроу и расчет ипотечного долга.
- Проверьте автоматическое включение в реестр участников строительства.
- Передайте управляющему ДДУ, документы об оплате и уточненный расчет.
- Не расторгайте договор, пока не сравните достройку и возврат денег.
- При отказе от ДДУ оформите прекращение его регистрации в ЕГРН.
- Контролируйте перечисление средств на залоговый счет и закрытие ипотеки.
- Заявите отдельно неустойку, убытки и иные суммы, не покрытые эскроу.
- Обжалуйте неправильное решение управляющего в пределах 15 рабочих дней.
Если после возврата средств остается крупная ипотечная задолженность, которую невозможно обслуживать, крайним вариантом может стать банкротство физического лица. До этого лучше использовать переговоры, каникулы и реструктуризацию.
Главная ошибка - одновременно отказаться от ДДУ и рассчитывать получить квартиру после достройки. Перед выбором нужно сопоставить реальную готовность дома, сумму возврата, ипотечный долг и решение Фонда развития территорий.
FAQ: банкротство застройщика, эскроу и ипотека
Пропадут ли деньги с эскроу при банкротстве застройщика?
Нет, если они еще находятся на счете и не были раскрыты в пользу застройщика. Для возврата необходимо прекратить ДДУ и погасить запись о его регистрации.
Можно ли продолжать ждать квартиру, не забирая эскроу?
Да. Дольщик может сохранить договор, включить требование в реестр и участвовать в решении о завершении строительства или передаче проекта другому застройщику.
Нужно ли продолжать платить ипотеку за недостроенную квартиру?
Да. Кредитный договор действует независимо от банкротства строительной компании, пока банк официально не изменил график или не подтвердил погашение.
Кому перечислят возврат, если квартира куплена в ипотеку?
Деньги направляются на залоговый счет. Банк получает преимущественное право погасить из них ипотечную задолженность.
Вернут ли ипотечные проценты и расходы на аренду?
Не автоматически. Эскроу возвращает размещенную сумму. Проценты, аренда и другие убытки заявляются отдельно и зависят от оснований и возможностей конкурсной массы.