Если на покупку, строительство или погашение ипотеки использовали материнский капитал, жилье нужно оформить в общую собственность родителей и детей. Доли определяют по соглашению, а в типичной ситуации с ипотекой срок составляет 6 месяцев после снятия обременения. Обязанность оформить жилье на владельца сертификата, супруга и всех детей прямо указана в законе о материнском капитале.
Почему вообще нужно выделять доли детям
Материнский капитал дают не лично маме и не лично папе. Это мера поддержки семьи. Поэтому, если деньги пошли на жилье, государство ожидает, что улучшение жилищных условий получат все члены семьи, включая детей.
На практике часто бывает так: квартиру купили в ипотеку, собственником записали одного родителя, маткапиталом погасили часть кредита и спокойно живут дальше. Но после использования маткапитала квартира не должна оставаться только на маме или только на папе. Ее надо оформить в общую собственность семьи: владельца сертификата, супруга и детей, включая первого, второго, третьего и последующих детей.
Важно: долю нужно выделять не только тому ребенку, после рождения которого появился сертификат. Если в семье несколько детей, учитывают всех детей, которые относятся к этой семье на момент исполнения обязанности.
Когда начинается срок 6 месяцев
Самый частый вопрос: «Когда именно надо выделять доли?» Ответ зависит от того, как покупали жилье.
Если маткапитал использовали без ипотеки, срок обычно считают после перечисления средств продавцу, застройщику или другой организации. Если жилье было в ипотеке, долгое время семьи выделяли доли после погашения кредита и снятия обременения. В правилах направления маткапитала на жилье закреплено, что оформить помещение в общую собственность нужно в течение 6 месяцев в предусмотренных ситуациях; КонсультантПлюс также отдельно указывает этот 6-месячный срок в подборке по выделению долей.
Проще говоря, если ипотека уже закрыта и обременение снято, тянуть нельзя. У семьи есть полгода, чтобы подготовить соглашение, подписать документы и зарегистрировать доли в Росреестре.
Если ипотека еще не погашена, вопрос лучше заранее проверить с нотариусом, Росреестром или юристом по недвижимости. Закон сейчас прямо говорит, что жилье, купленное с маткапиталом, должно быть оформлено в общую собственность семьи с определением долей по соглашению; при этом в самой статье 10 закона о маткапитале есть специальная оговорка, что правило части 1.1 статьи 30 ЖК РФ в этой ситуации не применяется.
Кому выделять доли
Доли выделяют не «кому захотели», а членам семьи, связанным с использованием материнского капитала. Обычно это владелец сертификата, супруг и дети.
Если квартира куплена в браке, а собственником в ЕГРН указан только один супруг, это не значит, что второго можно просто забыть. В соглашении надо аккуратно определить, как будет оформлена собственность: кому какая доля переходит, какая часть остается у родителей, что получают дети.
Если супруги развелись, обязанность выделить детям доли никуда не исчезает. Маткапитал уже был направлен на жилье, значит права детей надо оформить. Развод родителей не должен превращать детские доли в «потом как-нибудь».
Как определить размер долей
В законе нет простой таблицы: одному ребенку столько-то метров, второму столько-то, родителям столько-то. Закон говорит, что размер долей определяется по соглашению.
Из-за этого и начинаются споры. Одни семьи делят квартиру поровну на всех. Другие считают доли пропорционально сумме материнского капитала в цене квартиры. Например, если маткапитал оплатил только небольшую часть квартиры, детям выделяют доли, соответствующие этой части, а остальная часть остается за родителями.
На практике безопаснее не делать детям совсем символические доли «для галочки». Если доля выглядит явно заниженной, потом могут появиться вопросы у опеки, прокуратуры, СФР или покупателей, если квартиру захотят продать. Особенно осторожно стоит подходить к микродолям, потому что они неудобны для дальнейших сделок и часто становятся источником семейных конфликтов.
Как оформить соглашение
Главный документ — соглашение о выделении долей детям после использования материнского капитала. В нем указывают квартиру или дом, данные родителей и детей, основание покупки, сведения о материнском капитале и размер доли каждого члена семьи.
Такое соглашение нужно составить не «для себя», а для регистрации права в Росреестре. Пока доли не зарегистрированы в ЕГРН, на бумаге семья может сколько угодно договориться, но для государства собственниками дети еще не станут.
На bazanpa.ru точной страницы с образцом соглашения о выделении долей детям по материнскому капиталу в открытой выдаче не нашлось, поэтому вместо выдуманной ссылки лучше использовать проверенную связанную страницу: после регистрации долей и смены собственников по квартире часто приходится переоформлять лицевые счета по коммунальным услугам.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуНужно ли идти к нотариусу
Здесь нельзя дать один ответ на все случаи. Иногда соглашение можно оформить в простой письменной форме и подать через МФЦ. Но если одновременно происходит раздел совместного имущества супругов, отчуждение долей, сложная семейная схема, развод, спор между родителями или другие нюансы, нотариус может понадобиться.
Лучше не экономить на проверке, если квартира дорогая, ипотека сложная, есть бывший супруг, дети от разных браков или планируется быстрая продажа жилья. Ошибка в соглашении может всплыть позже — например, когда семья решит продать квартиру, а покупатель, банк или опека увидят, что доли когда-то выделили неправильно.
Для понимания нотариальной практики можно посмотреть размещенное на bazanpa.ru письмо Федеральной нотариальной палаты о материнском капитале: в нем также говорится, что жилье, приобретенное с использованием маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.
Как зарегистрировать доли
После подписания соглашения нужно зарегистрировать права в Росреестре. Обычно документы подают через МФЦ, а если сделку удостоверяет нотариус, он может сам направить документы на регистрацию в электронном виде.
Для регистрации обычно нужны паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, документы на жилье, соглашение о выделении долей, сведения об использовании маткапитала и заявление на регистрацию. Точный набор лучше уточнять перед подачей, потому что он зависит от ситуации: ипотека закрыта или нет, кто собственник, есть ли нотариальная форма, квартира или дом оформляется, были ли изменения в семье.
Главное — не останавливаться на подписании соглашения. Подписали, положили в папку и забыли — это не выделение долей в полном смысле. Детские права должны появиться в ЕГРН.
Можно ли продать квартиру до выделения долей
Это плохая идея. Если маткапитал уже использован, а доли детям не выделены, продажа квартиры может стать проблемной. Покупатель, банк, нотариус или опека могут увидеть риск и отказаться от сделки. А если сделка все-таки пройдет, позже ее могут оспаривать как нарушающую права детей.
Если семья хочет продать квартиру, купленную с маткапиталом, сначала надо разобраться с детскими долями. После выделения долей продажа жилья, где собственниками являются несовершеннолетние, обычно требует разрешения органа опеки. Опека смотрит, не ухудшаются ли жилищные условия детей и получают ли они равноценные права в новом жилье.
Поэтому схема «сначала продадим, потом где-нибудь выделим» опасна. Маткапитал привязан к конкретному улучшению жилищных условий, и права детей нельзя просто перенести устным обещанием.
Что будет, если доли не выделить
Если доли не выделить, проблема может долго не всплывать. Семья живет, никто не спрашивает документы, ипотека закрыта, квартира в собственности одного родителя. Но потом начинается продажа, развод, наследство, проверка или спор — и оказывается, что обязанность по маткапиталу не выполнена.
Последствия могут быть неприятными: требование оформить доли, спор с прокуратурой или органами опеки, отказ покупателя или банка от сделки, судебный спор, проблемы при продаже и риск признания последующей сделки недействительной. В тяжелых случаях, если маткапитал использовали с нарушениями, могут возникать требования о возврате средств.
СФР в материалах о материнском капитале напоминает, что материнский капитал нельзя обналичивать; программа действует как целевая поддержка семьи, а не как свободные деньги на любые нужды.
Частые ошибки
Выделить доли только детям, забыв про супруга. Закон говорит об общей собственности владельца сертификата, супруга и детей, а не только детей.
Сделать доли чисто символическими. Формально размер определяется соглашением, но слишком маленькие доли могут вызвать вопросы при продаже, проверке или семейном споре.
Подписать соглашение и не зарегистрировать его. Для реального результата права должны быть внесены в ЕГРН.
Продать квартиру до оформления детских долей. Это создает риск для сделки и может нарушать права детей.
Ждать много лет после снятия обременения. Если ипотека закрыта, а срок пошел, лучше не откладывать оформление.
Не учитывать всех детей. Право на долю имеют дети семьи, а не только тот ребенок, после рождения которого выдали сертификат.
Короткий алгоритм
- Проверьте, на какое жилье был направлен материнский капитал.
- Определите, снято ли ипотечное обременение и пошел ли срок 6 месяцев.
- Решите, какие доли получат родители и дети.
- Подготовьте соглашение о выделении долей.
- При необходимости обратитесь к нотариусу.
- Подайте документы на регистрацию в Росреестр через МФЦ или нотариуса.
- Получите выписку ЕГРН, где дети и родители указаны собственниками.
- Если планируете продажу, заранее получите разрешение опеки.
FAQ: выделение долей детям после материнского капитала
Обязательно ли выделять доли детям после маткапитала?
Да. Если материнский капитал использовали на жилье, его нужно оформить в общую собственность родителей и детей.
Сколько времени есть на выделение долей?
В типичной ситуации действует срок 6 месяцев. При ипотеке его обычно считают после погашения кредита и снятия обременения.
Можно ли выделить детям маленькие доли?
Размер долей определяется соглашением, но совсем символические доли могут стать проблемой при продаже, проверке или споре.
Нужно ли выделять долю супругу?
Да, закон говорит не только о детях, но и о супруге владельца сертификата, если семья использовала маткапитал на жилье.
Можно ли продать квартиру, если доли детям еще не выделены?
Лучше так не делать. Сначала нужно оформить детские доли, а при продаже жилья с несовершеннолетними собственниками обычно потребуется разрешение органа опеки.