Совет многоквартирного дома с 1 сентября 2026 года: как избрать председателя и оформить решение собственников

С 1 сентября 2026 года протокол об избрании совета многоквартирного дома должны подписывать в том числе все выбранные члены совета. Председателя по-прежнему избирают собственники на общем собрании из состава совета. Для законного решения необходимы правильная повестка, кворум и надлежащее оформление голосов.

Сам совет не является юридическим лицом и не заменяет общее собрание. Его задача - представлять интересы собственников, контролировать управляющую компанию и следить за исполнением решений дома.

Что изменится с 1 сентября 2026 года

Главное изменение касается оформления решения собственников. Если на общем собрании выбирают членов совета дома, протокол должны подписать не только лица, отвечающие за проведение и подсчет голосов, но и граждане, которых избрали в совет.

Новое требование внесено в статью 161.1 ЖК РФ. Одновременно Минстрой скорректировал требования к оформлению протоколов.

На практике инициатору собрания следует заранее получить согласие каждого кандидата. Человек может проголосовать за собственную кандидатуру, но после избрания ему придется поставить подпись под итоговым протоколом.

Если кандидат не готов участвовать в работе совета или подписывать документы, включать его в бюллетень рискованно. Отсутствие обязательной подписи создаст основание для оспаривания решения.

С 1 сентября собственники также смогут закрепить, что отдельные полномочия председатель осуществляет совместно с членами совета. Например, собрание может предусмотреть совместную приемку ремонта или согласование обращений к управляющей организации.

В каких домах нужно избирать совет

Совет обязателен в многоквартирном доме, где больше четырех квартир, если в нем не создано ТСЖ и управление не осуществляет жилищный либо иной специализированный кооператив.

Дом может находиться под управлением обычной управляющей компании. В таком случае совет выступает связующим звеном между собственниками и коммунальной организацией.

Совет формируется только из собственников помещений конкретного дома. Нанимателя муниципальной квартиры, родственника собственника или приглашенного юриста избрать обычным членом нельзя.

Председателя также выбирают из числа членов совета. Следовательно, сначала кандидат должен войти в совет, а затем получить полномочия председателя.

Минстрой допускает избрание супруга собственника, если квартира относится к общей совместной собственности супругов. Даже когда в ЕГРН записан только один супруг, второй может подтвердить статус собственника законным режимом совместного имущества.

Кто может созвать собрание

Внеочередное общее собрание вправе организовать любой собственник помещения. Согласие управляющей компании или действующего председателя для этого не требуется.

Инициатору следует запросить у управляющей организации реестр собственников. УК обязана предоставить его в течение пяти дней после получения письменного или электронного обращения.

Собственники, располагающие не менее чем 10% общего количества голосов, могут потребовать, чтобы собрание организовала управляющая компания. Она должна провести необходимые мероприятия в течение 45 дней и заранее уведомить жителей.

Перед началом подготовки важно определить форму собрания. Допускается очное, заочное или очно-заочное голосование. Возможные формы закреплены в статье 44.1 ЖК РФ.

Для избрания совета крупного дома обычно удобна очно-заочная форма. Сначала жители обсуждают кандидатов лично, а затем передают письменные решения до установленной даты.

Как сформулировать повестку дня

Вопросы следует разделить так, чтобы результат голосования по каждому из них можно было определить отдельно.

В повестку обычно включают определение количества членов совета, избрание конкретных граждан, избрание председателя и срок полномочий. Дополнительно можно установить порядок хранения документов, выплаты вознаграждения и взаимодействия с управляющей компанией.

Не следует объединять все в один вопрос: «Избрать совет, председателя, установить оплату и предоставить полномочия». Собственник может поддерживать кандидатов, но не соглашаться с вознаграждением или расширенными полномочиями.

В бюллетене нужно перечислить каждого кандидата. Формулировка «избрать совет согласно списку инициатора» без указания фамилий делает волеизъявление неясным.

Если председателю передаются дополнительные права, их необходимо описать точно. Например, отдельно указать право подписывать договор управления, акты приемки работ или представлять собственников в определенных судебных спорах.

После начала голосования менять повестку нельзя. Решение по вопросу, которого не было в уведомлении, может быть признано недействительным.

Как уведомить собственников

Сообщение о собрании размещают в ГИС ЖКХ не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Дополнительно уведомление направляют способом, установленным Жилищным кодексом или ранее принятым решением собственников.

Это может быть заказное письмо, вручение под подпись либо размещение объявления в общедоступном месте. Если собственники ранее утвердили конкретный способ, инициатор обязан его соблюдать.

В сообщении указывают инициатора, форму собрания, дату, время, место, продолжительность голосования и повестку. Также нужно объяснить, где жители могут изучить сведения о кандидатах и другие материалы.

При очно-заочной форме необходимо обозначить дату очного обсуждения, время начала приема бюллетеней и точный срок их окончания. Решение, поступившее после установленной даты, учитывать нельзя.

Доказательства уведомления сохраняют. Это могут быть почтовые квитанции, реестр вручения, фотографии объявлений и подтверждение размещения сообщения в ГИС ЖКХ.

Как правильно оформить бюллетени

В письменном решении указываются данные собственника, СНИЛС, номер помещения, сведения о зарегистрированном праве, площадь и размер доли. Представитель дополнительно указывает реквизиты доверенности.

По каждому вопросу должен быть выбран только один вариант: «за», «против» или «воздержался». Исправления лучше заверить подписью собственника, иначе при подсчете возникнет спор.

Бюллетень подписывает собственник или его представитель. Обязательна дата заполнения. Решение без подписи нельзя учитывать при определении результатов.

Количество голосов зависит от доли в праве на общее имущество, которая обычно пропорциональна площади принадлежащего помещения. Один собственник не всегда равен одному голосу.

При совместной собственности супругам нужно заранее определить, кто голосует от имени собственников квартиры. Двойной учет голосов по одному помещению недопустим.

Актуальные требования к сведениям в решениях и приложениям к протоколу разъяснены в письме Минстроя от 13 марта 2026 года № 5600-ОГ/00.

Какой кворум нужен для избрания совета

Общее собрание правомочно, если в нем участвуют собственники или представители, обладающие более чем 50% голосов от общего количества голосов в доме.

Например, участие владельцев ровно 50% площади недостаточно. Кворум возникает при показателе 50% плюс хотя бы часть голоса.

Решение об избрании совета и председателя принимается большинством голосов собственников, участвующих в правомочном собрании. Специальное большинство в две трети для этих вопросов не требуется.

Если в доме 10 000 голосов, для кворума необходимо участие владельцев более 5 000 голосов. Когда на собрании представлено 6 000 голосов, кандидат считается избранным, если за него подано более половины учтенных голосов участников.

Правила принятия решений установлены в статье 46 ЖК РФ.

При отсутствии кворума протокол все равно составляют. В нем указывают, что собрание не состоялось и решения не приняты. Собственники могут организовать новое голосование с соблюдением всей процедуры уведомления.

Как избрать председателя совета дома

Председателем может стать только человек, которого тем же или ранее проведенным собранием избрали членом совета.

Безопаснее поставить вопросы последовательно. Сначала собственники определяют численность совета, затем голосуют за его состав и только после этого выбирают председателя из избранных членов.

В решении нужно указать фамилию, имя, отчество председателя и помещение, собственником которого он является. Желательно также определить срок полномочий.

Совет по общему правилу переизбирается каждые два года. Собственники могут установить иной срок. Если новое решение вовремя не принято, полномочия совета продлеваются на тот же период.

Регистрация председателя в администрации, налоговой или другом ведомстве не требуется. Его полномочия подтверждаются протоколом общего собрания.

Какие полномочия можно передать председателю

Председатель руководит текущей работой совета, ведет переговоры с управляющей компанией и доводит их результаты до собственников.

Дополнительные действия часто требуют прямого решения собрания или доверенностей. Это касается заключения договора управления, приемки работ, подписания актов и представительства в суде.

Нельзя ограничиться формулировкой «предоставить все полномочия». В протоколе следует перечислить конкретные действия, срок и условия их совершения.

Для судебного представительства нужно обозначить категории споров и разрешенные процессуальные действия. Стоит отдельно решить, вправе ли председатель подписывать иск, изменять требования, заключать мировое соглашение и обжаловать решение.

Если УК игнорирует законно избранный совет, собственники могут направить коллективную претензию в управляющую компанию.

Как оформить протокол с 1 сентября 2026 года

Протокол составляется по требованиям приказа Минстроя № 266/пр. В нем указываются номер документа, дата, место проведения, адрес дома, форма собрания, сведения об инициаторе, кворуме и лицах, подсчитывавших голоса.

Основная часть оформляется отдельно по каждому вопросу повестки. После формулировки вопроса приводятся результаты: количество голосов «за», «против» и «воздержался», а затем принятое решение.

К протоколу прикладывают уведомление, подтверждения его направления, сведения об участниках, бюллетени, доверенности представителей и материалы, изучавшиеся собственниками.

С 1 сентября 2026 года протокол об избрании совета дополнительно подписывают все избранные члены совета МКД. Председатель также ставит подпись, поскольку является членом совета.

Требование закреплено приказом Минстроя России от 4 мая 2026 года № 276/пр.

Подпись избранных членов не заменяет подписи других лиц, предусмотренных правилами оформления. Поэтому заранее предусмотрите в протоколе отдельный блок с ФИО каждого члена совета, подписью и датой.

На bazanpa.ru пока нет специального бланка протокола избрания совета МКД. В качестве структурной основы можно использовать близкий документ, полностью переработав его под требования ЖК РФ и приказа № 266/пр.

Из образца можно взять только общий принцип фиксации решений. Нельзя сохранять ссылки на законодательство о СНТ, состав участников и порядок голосования садоводов.

Куда передать протокол

Инициатор должен не позднее 10 дней после собрания разместить решения и протокол в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе.

В этот же срок оригиналы передаются управляющей организации, ТСЖ или кооперативу. При непосредственном управлении домом документы направляются непосредственно в орган государственного жилищного надзора.

Управляющая организация после получения оригиналов обязана в течение пяти дней передать их в жилищную инспекцию. Орган надзора хранит документы три года.

Результаты голосования также доводятся до собственников не позднее 10 дней после принятия решений. Сообщение размещается в доступном месте, которое ранее определили собственники.

Копию протокола и бюллетеней инициатору лучше сохранить. При передаче бумажных оригиналов необходимо получить акт или расписку с перечнем документов и датой приема.

Когда решение могут признать недействительным

Наиболее частые нарушения - отсутствие кворума, неправильное уведомление, изменение повестки и учет бюллетеней без подписей.

После 1 сентября 2026 года отдельным риском станет отсутствие подписей избранных членов совета. Закон не называет такой протокол автоматически ничтожным, но нарушение обязательной формы может стать основанием для судебного спора.

Проблемы возникают и тогда, когда председателем выбрали человека, который не является собственником либо членом совета. Должность председателя ТСЖ, старшего по подъезду или активиста сама по себе не дает права возглавлять совет МКД.

Собственник, который не участвовал в собрании либо голосовал против, вправе оспорить решение, если оно нарушает его права. Срок обращения в суд составляет шесть месяцев со дня, когда ему стало известно о решении.

До подачи иска можно обратиться в государственную жилищную инспекцию. Для этого подойдет коллективная жалоба в жилищную инспекцию или жалоба на УК в жилищную инспекцию.

Инспекция может проверить соблюдение обязательных требований, но вопрос о недействительности решения окончательно разрешает суд.

Практический порядок избрания совета

Сначала получите реестр собственников и найдите кандидатов, которые готовы работать и подписать протокол. Затем определите численность совета и подготовьте отдельные вопросы повестки.

Не позднее чем за 10 дней разместите уведомление в ГИС ЖКХ и сообщите собственникам выбранным способом. Проведите голосование, проверьте полномочия участников и не принимайте бюллетени после окончания установленного срока.

После подсчета убедитесь в наличии кворума и необходимого большинства. Оформите протокол, соберите подписи всех избранных членов совета и приложите подтверждающие документы.

В течение 10 дней опубликуйте результат в ГИС ЖКХ и передайте оригиналы по установленному маршруту. Только после этого председателю следует ссылаться на полученные полномочия в отношениях с управляющей компанией.

FAQ: совет многоквартирного дома с 1 сентября 2026 года

Кто подписывает протокол об избрании совета после 1 сентября 2026 года?

Помимо лиц, подписывающих протокол по общим правилам, свои подписи должны поставить все собственники, избранные членами совета дома.

Может ли председателем стать не собственник квартиры?

Нет. Председатель избирается из членов совета, а совет формируется из собственников помещений конкретного многоквартирного дома.

Сколько голосов нужно для избрания председателя?

При наличии общего кворума достаточно большинства голосов собственников, участвующих в собрании.

Нужно ли регистрировать совет дома?

Нет. Совет МКД не является юридическим лицом и не регистрируется в администрации, налоговой или другом государственном органе.

На какой срок избирают совет?

По общему правилу совет переизбирают каждые два года. Общее собрание вправе установить другой срок.