Сосед захватил общий коридор, колясочную или кладовую: демонтаж перегородки и возврат общего имущества

Если сосед отгородил общий коридор, колясочную или другое помещение и пользуется им единолично, можно потребовать убрать перегородку и вернуть доступ всем собственникам. Разрешения управляющей компании или подписей жильцов одного этажа обычно недостаточно. Когда захват уменьшает общее имущество, требуется согласие всех собственников дома.

Самостоятельно срезать замок, выносить вещи или ломать перегородку не следует. Сначала нужно установить статус помещения, зафиксировать нарушение и направить письменные требования соседу и управляющей организации.

Что относится к общему имуществу дома

К общему имуществу относятся помещения, которые не являются частями квартир и обслуживают более одного помещения. Это лестничные площадки, коридоры, холлы, колясочные, технические помещения и другие общие зоны.

Соответствующие правила закреплены в статье 36 ЖК РФ. Каждый владелец квартиры имеет долю в общем имуществе независимо от того, пользуется ли он конкретной колясочной или коридором ежедневно.

Собственник не может выделить свою долю в натуре и объявить определенные квадратные метры личной кладовой. Размер доли также не дает права занять пропорциональную часть подъезда.

Как проверить статус помещения

Запросите у управляющей компании технический паспорт дома, поэтажный план, экспликацию и сведения о составе общего имущества. На плане должны быть видны первоначальные границы коридора и назначение спорной комнаты.

Дополнительно проверьте сведения ЕГРН. Если кладовая сформирована как самостоятельное нежилое помещение и зарегистрирована за конкретным владельцем, спор нельзя автоматически рассматривать как захват общего имущества.

Однако наличие отдельной двери или номера на стене не подтверждает частную собственность. Потребуйте выписку ЕГРН и документ, на основании которого возникло право.

Если помещение отсутствует как самостоятельный объект, а на техническом плане входит в общий коридор или колясочную, сосед должен доказать законное основание его исключительного использования.

Какое согласие требуется на перегородку

Количество необходимых голосов зависит от последствий установки.

Если перегородка лишь регулирует доступ к общей зоне, но имущество не присоединяется к квартире и все собственники сохраняют возможность пользоваться помещением, вопрос может рассматриваться как использование общего имущества. Для такого решения обычно требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников.

Когда сосед поставил дверь с личным замком, присоединил часть коридора к квартире или полностью исключил остальных жильцов из помещения, происходит фактическое уменьшение общего имущества. В таком случае необходимо согласие всех собственников дома.

Не имеет значения, занимает ли перегородка один квадратный метр или целую колясочную. Важен результат - утратили ли остальные собственники реальную возможность пользоваться прежней общей площадью.

Может ли управляющая компания разрешить захват

Управляющая компания управляет общим имуществом, но не является его собственником. Она не вправе самостоятельно передавать соседу коридор, колясочную или кладовую для исключительного пользования.

Письмо директора УК, устное разрешение мастера или передача ключей не заменяют решение общего собрания. Такие действия можно обжаловать.

Даже законное решение собрания не разрешает нарушать пожарные требования, закрывать доступ к инженерным коммуникациям или ухудшать условия эвакуации.

Как проверить решение общего собрания

Если сосед заявляет, что перегородку одобрили жильцы, запросите у УК копии протокола, бюллетеней и приложений. В документах должны быть указаны точное место, площадь, условия пользования и результат голосования.

Проверьте:

• был ли вопрос включен в повестку;
• уведомляли ли собственников о собрании;
• какое количество голосов участвовало;
• сколько голосов подано за решение;
• предусматривалось ли исключительное пользование;
• совпадает ли установленная перегородка с принятой схемой.

Когда решение уменьшает общее имущество, двух третей голосов недостаточно. Требуется согласие каждого собственника.

Основания отмены и последствия нарушений подробно разобраны в материале о том, почему решение общего собрания собственников могут признать недействительным.

На оспаривание решения собрания обычно отводится шесть месяцев с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нем. Поэтому получение протокола лучше не откладывать.

Когда перегородка нарушает пожарные требования

Общий коридор часто является частью пути эвакуации. Установка двери, шкафа или перегородки может уменьшить его ширину и помешать выходу людей.

Замки на дверях эвакуационных выходов из поэтажных коридоров должны свободно открываться изнутри без ключа. Запрещены устройства, которые мешают эвакуации при отсутствии другого безопасного пути.

На путях эвакуации также нельзя складировать мебель, коробки, строительные материалы и другие предметы. В лестничных клетках запрещено устраивать кладовые.

Нарушением может быть не только сама перегородка. Основания для обращения возникают, если сосед:

• загородил пожарный шкаф или огнетушитель;
• перекрыл доступ к электрощиту, счетчикам или стоякам;
• уменьшил проектную ширину коридора;
• изменил направление открывания двери;
• хранит за перегородкой горючие материалы;
• запирает выход так, что открыть его без ключа невозможно.

При непосредственной угрозе следует обращаться не только в жилищную инспекцию, но и в пожарный надзор.

Какие доказательства нужно собрать

Сфотографируйте общий вид коридора, дверь, перегородку, замок и хранящиеся вещи. На снимках должны определяться этаж, номер квартиры и расположение конструкции.

Измерьте ширину прохода до перегородки и после нее. Зафиксируйте расстояние до выхода, лестницы, пожарного шкафа и инженерного оборудования.

Если сосед препятствует доступу, снимите попытку пройти в помещение. Не провоцируйте конфликт и не пытайтесь силой открыть дверь.

Полезными доказательствами станут:

• поэтажный план и экспликация;
• выписка ЕГРН;
• акт управляющей компании;
• фотографии и непрерывное видео;
• записи общедомовых камер;
• объяснения жильцов;
• переписка с соседом;
• протокол общего собрания;
• ответы жилинспекции и пожарного надзора.

Как добиться составления акта

Подайте в управляющую компанию письменное обращение. Для этого подойдет заявление в управляющую компанию.

Попросите комиссионно обследовать этаж, проверить техническую документацию и установить:

• входит ли помещение в общее имущество;
• кто установил перегородку;
• имеется ли решение собственников;
• ограничен ли доступ жильцов;
• затронуты ли инженерные сети;
• нарушены ли эвакуационные пути;
• какие работы нужны для восстановления помещения.

Результаты осмотра оформляются письменно. За основу можно взять акт осмотра помещения, дополнив его сведениями об общем коридоре и самовольной конструкции.

Если УК не пришла, составьте акт с несколькими собственниками. Приложите фотографии, укажите дату предыдущей заявки и подпишите документ всеми участниками осмотра.

Самостоятельный акт не заменяет проверку, но подтверждает состояние помещения на конкретную дату.

Что потребовать от соседа

Направьте письменное требование освободить общее имущество. Укажите адрес, площадь спорной зоны, вид перегородки и отсутствие законного решения собственников.

Потребуйте в разумный срок:

• убрать дверь, перегородку и замок;
• вывезти личные вещи;
• восстановить стены, пол и отделку;
• передать доступ к общему помещению;
• не создавать повторных препятствий.

Отправьте требование заказным письмом с описью вложения либо вручите под подпись. Обязательная претензия перед иском обычно не требуется, но письменное обращение подтверждает отказ устранить нарушение добровольно.

Самостоятельно демонтировать чужую конструкцию рискованно. Ответчик может заявить о повреждении двери, замка, вещей или отделки.

Жалоба в жилищную инспекцию

Если сосед отказался освободить помещение, а УК не приняла меры, обращайтесь в государственную жилищную инспекцию.

В образце нужно заменить описание нарушения. Укажите, что сосед установил перегородку, исключил других собственников из пользования общим помещением и не представил надлежащего решения собрания.

Попросите инспекцию проверить состав общего имущества, законность переустройства и исполнение управляющей компанией обязанностей по содержанию дома.

Если проблема затрагивает несколько жильцов, сначала можно направить коллективную жалобу в управляющую компанию.

При бездействии УК используйте жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию. Приложите первоначальное заявление, акт и полученный ответ.

Жилищная инспекция может провести проверку и выдать предписание. Однако при споре о праве собственности или отказе добровольно демонтировать конструкцию может потребоваться судебное решение.

Когда обращаться в МЧС

Заявление в пожарный надзор обоснованно, если перегородка стоит на пути эвакуации, уменьшает ширину прохода или перекрывает пожарное оборудование.

Для обращения подойдет жалоба в МЧС. Укажите место конструкции, способ запирания и конкретные препятствия для эвакуации.

Приложите фотографии, замеры, план этажа и акт УК. Попросите провести проверку, выдать предписание и решить вопрос об административной ответственности.

Пожарный инспектор оценивает соблюдение противопожарных требований. Он не разрешает гражданский спор о принадлежности помещения, поэтому обращение в МЧС не заменяет жилищную инспекцию или суд.

Кто вправе потребовать демонтаж через суд

Иск может подать любой собственник помещения в доме. Не нужно собирать подписи большинства жильцов или доказывать право собственности на конкретный участок коридора.

Право истца основано на его доле в общем имуществе. Захват помещения ограничивает эту долю и возможность пользоваться общей собственностью.

Обратиться в суд также вправе ТСЖ или управляющая организация, если соответствующие полномочия следуют из закона, договора управления и решений собственников.

Ответчиком обычно указывают собственника квартиры, который установил перегородку или продолжает пользоваться захваченной зоной. Если квартира продана, нужно выяснить, кто сохраняет конструкцию и препятствует доступу на момент подачи иска.

Какие требования заявить в иске

За основу можно взять исковое заявление в суд общей юрисдикции, полностью переработав фактические обстоятельства и просительную часть.

Правовым основанием является статья 304 ГК РФ, позволяющая требовать устранения нарушений права собственности без изъятия имущества.

В иске можно просить:

• признать использование помещения незаконным;
• обязать демонтировать перегородку, дверь и замок;
• обязать освободить помещение от вещей;
• восстановить первоначальное состояние стен и пола;
• предоставить собственникам свободный доступ;
• запретить повторно устанавливать препятствия;
• возместить подтвержденный ущерб общему имуществу.

В какой суд обращаться

Требование о демонтаже и восстановлении общего имущества рассматривает районный суд. Иск обычно подается по месту нахождения многоквартирного дома.

Госпошлина за неимущественное требование гражданина составляет 3 000 рублей. Если дополнительно взыскивается денежный ущерб, может потребоваться отдельный расчет пошлины по имущественной части.

К иску приложите выписку ЕГРН на свою квартиру, технический план, фотографии, акты, требования к соседу и ответы органов.

Если документы собрания или технический паспорт находятся у УК, подайте ходатайство об истребовании доказательств.

Практический порядок заявления просьб суду разобран в материале о том, как заявить ходатайство и представить документы.

Какой срок исковой давности

Пока перегородка стоит и препятствие сохраняется, исковая давность на требование об освобождении общего имущества не распространяется. Собственник вправе потребовать демонтаж и спустя несколько лет.

Иначе рассчитывается срок для оспаривания решения общего собрания. Он обычно составляет шесть месяцев с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о решении, но не более двух лет после общедоступного размещения сведений.

Денежные требования о возмещении ранее причиненного ущерба обычно ограничены общим трехлетним сроком.

Не следует откладывать обращение только потому, что требование о демонтаже не погашается давностью. За это время могут измениться собственники квартиры, исчезнуть документы и усложниться восстановление первоначальной планировки.

Что будет после решения суда

После вступления решения в силу ответчику предоставляется срок для добровольного исполнения. Если он не убрал перегородку, получите исполнительный лист и передайте его судебным приставам.

Пристав вправе установить новый срок, взыскать исполнительский сбор и применить предусмотренные законом меры. Демонтаж может быть организован принудительно с отнесением расходов на должника.

Не следует самостоятельно начинать работы сразу после оглашения решения. Нужно дождаться его вступления в силу и использовать установленный порядок исполнения.

Расходы на представителя, специалиста и почтовые отправления можно потребовать с проигравшей стороны. Их состав разобран в статье о судебных расходах, госпошлине, юристе и экспертизе.

Правила подтверждения оплаты услуг приведены в материале о том, как взыскать расходы на юриста с проигравшей стороны.

Почему в демонтаже могут отказать

Основная причина - помещение не относится к общему имуществу. Например, кладовая зарегистрирована как самостоятельный частный объект.

Проблемы возникают, если истец не представил технический план и невозможно определить первоначальные границы. Одних фотографий закрытой двери может быть недостаточно.

Суд также проверит наличие решения общего собрания. Если собственники законно предоставили помещение для общего использования определенной группе жильцов и доступ фактически не ограничен, требование о полном демонтаже может оказаться чрезмерным.

Отказ возможен при неверном ответчике. Перегородку мог установить прежний владелец, но отвечать за продолжающееся препятствие обычно должен человек, который контролирует конструкцию сейчас.

Практический порядок возврата помещения

Сначала получите технический план и сведения ЕГРН. Затем сфотографируйте перегородку, замок, хранящиеся вещи и оставшуюся ширину прохода.

Подайте заявление в УК и потребуйте акт. Одновременно направьте соседу письменное требование освободить помещение.

При бездействии обратитесь в жилищную инспекцию. Если затронут путь эвакуации или пожарное оборудование, дополнительно сообщите в МЧС.

Запросите протокол общего собрания и проверьте количество голосов. При уменьшении общего имущества необходимо согласие всех собственников.

Если перегородку не убрали, подайте иск в районный суд по месту нахождения дома. Требуйте не только снять дверь, но также вывезти вещи, восстановить отделку и вернуть свободный доступ.

Захват общего коридора, колясочной или кладовой нельзя узаконить только согласием ближайших соседей. Исключительное пользование общей площадью затрагивает права всех собственников дома.

FAQ: захват общего коридора, колясочной или кладовой

Можно ли поставить дверь в общем коридоре с согласия соседей по этажу?

Такого согласия недостаточно. Если часть общего имущества становится недоступной остальным жильцам, необходимо согласие всех собственников дома.

Может ли УК самостоятельно снести перегородку?

УК вправе потребовать устранить нарушение и обратиться в суд. Самовольный демонтаж спорной конструкции без решения суда создает риск требований о повреждении имущества.

Куда жаловаться, если за перегородкой хранят мебель и коробки?

Обратитесь в УК, жилищную инспекцию и пожарный надзор. Особенно важно сообщить, если вещи находятся на пути эвакуации или возле пожарного оборудования.

Можно ли потребовать демонтаж спустя десять лет?

Да, пока перегородка продолжает нарушать право пользования общим имуществом. На такое требование исковая давность не распространяется.

Что делать, если ключи есть только у нескольких квартир?

Наличие ключей у части жильцов не делает захват законным. Нужно проверить решение собственников и обеспечить доступ всем лицам, имеющим право пользоваться помещением.