Сосед или организация заняли подвал, чердак, кладовую либо техническое помещение дома: как вернуть общее имущество

Если сосед или организация заняли общее помещение без законного решения собственников, можно потребовать убрать замки, перегородки и вещи, восстановить доступ и освободить площадь. Однако сначала нужно доказать, что подвал, чердак или кладовая действительно относятся к общему имуществу дома.

Самостоятельно вскрывать помещение и выбрасывать чужие вещи не следует. Безопасный порядок - акт, документы дома, письменное требование, жилищная инспекция и суд.

Любой ли подвал является общим имуществом

Нет. Расположение помещения в подвале или на чердаке еще не определяет его правовой статус.

По статье 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся помещения, которые:

• не являются частями квартир;
• не принадлежат отдельным собственникам;
• предназначены для обслуживания более одного помещения;
• содержат общее инженерное оборудование;
• используются для общих бытовых потребностей собственников.

К ним могут относиться технические подвалы, чердаки, электрощитовые, тепловые узлы, насосные, колясочные, комнаты консьержа и помещения для общего инвентаря.

Как определить назначение помещения

Главный критерий - функциональное назначение на момент возникновения права собственности на квартиры дома.

Нужно выяснить:

• что указано в первоначальном проекте;
• имелись ли общедомовые коммуникации;
• обслуживало ли помещение несколько квартир;
• существовал ли самостоятельный вход;
• было ли оно предназначено для коммерческого использования;
• кто оплачивал его содержание;
• формировалось ли оно как отдельный объект.

Особенно важен момент первой приватизации квартиры в доме. Если к этому времени помещение обслуживало весь дом, право общей собственности могло возникнуть у владельцев квартир непосредственно в силу закона.

Более поздняя перепланировка, присвоение кадастрового номера или регистрация права другого лица не всегда изменяют первоначальный статус.

Какие документы нужно получить

Начните с выписки ЕГРН. Проверьте, имеет ли помещение отдельный кадастровый номер и за кем зарегистрировано право.

У управляющей организации запросите:

• технический паспорт дома;
• поэтажный план;
• экспликацию;
• проектную документацию;
• схему инженерных сетей;
• документы о составе общего имущества;
• договоры аренды или пользования;
• протоколы собраний;
• сведения о переданных ключах.

Для фиксации фактического состояния используйте акт осмотра помещения. Включите в него площадь, установленные двери, замки, перегородки, имущество внутри и расположение коммуникаций.

Через запрос о предоставлении информации попросите УК назвать основание передачи помещения конкретному лицу.

Копии протоколов, договоров и технических документов потребуйте через запрос о предоставлении документации.

Как доказать самовольный захват

Недостаточно сообщить, что сосед «давно пользуется подвалом». Необходимо показать, какие права остальных собственников ограничены.

Зафиксируйте:

• личный замок;
• отсутствие ключей у УК;
• отказ предоставить доступ;
• установленную перегородку;
• хранение личного имущества;
• присоединение площади к квартире или магазину;
• подключение личного оборудования;
• использование помещения как офиса или склада;
• недопуск сантехника, электрика или аварийной службы.

Сделайте фотографии и видео. Попросите представителя УК составить комиссионный акт.

Похожий алгоритм применяется, когда сосед захватил общий коридор, колясочную или кладовую.

Может ли сосед пользоваться помещением один

Индивидуальное использование возможно только при наличии законного основания.

Когда помещение остается общим, но временно передается человеку или организации, решение принимает общее собрание. По общему правилу требуется не менее двух третей голосов от общего количества голосов всех собственников.

Такое большинство предусмотрено статьей 46 ЖК РФ.

В решении должны быть определены:

• точное помещение и площадь;
• пользователь;
• срок;
• размер платы;
• порядок доступа;
• допустимый вид деятельности;
• ответственность за повреждение;
• обязанность освободить помещение;
• лицо, подписывающее договор.

Согласия соседей одного подъезда, этажа или лестничной площадки недостаточно.

Когда требуется согласие всех собственников

Две трети голосов позволяют решить вопрос о пользовании общим имуществом, но не присвоить его отдельному человеку.

Согласие всех собственников требуется, когда в результате реконструкции уменьшается размер общего имущества. Например, часть подвала или чердака:

• присоединяется к квартире;
• включается в нежилое помещение;
• отделяется капитальной стеной;
• становится самостоятельным объектом;
• перестает быть доступной остальным владельцам;
• исключается из обслуживания дома.

Фактическое уменьшение площади нельзя узаконить только решением большинства.

Аналогичное различие между использованием и уменьшением общего имущества применяется при размещении оборудования. Оно разобрано в материале о том, когда можно потребовать демонтировать кондиционер с фасада дома.

Может ли управляющая компания отдать подвал

УК, ТСЖ или председатель совета дома не являются собственниками общих помещений. Они не вправе единолично передавать подвал соседу, магазину, подрядчику или своему сотруднику.

Письмо директора УК, разрешение инженера и устная договоренность не заменяют решение общего собрания.

Если собрание действительно проводилось, проверьте протокол, бюллетени и подсчет голосов. Решение можно оспорить, когда:

• вопрос отсутствовал в повестке;
• не было необходимого количества голосов;
• собственников не уведомили;
• помещение описано неопределенно;
• подписи подделаны;
• протокол не соответствует фактическому использованию;
• решение уменьшает общее имущество без единогласия.

Допустима ли бесплатная передача помещения

Закон не требует, чтобы любое использование было платным. Собственники могут разрешить безвозмездное пользование, если соблюдены требования к голосованию.

Однако в решении желательно объяснить пользу для дома. Например, помещение предоставляется:

• консьержу;
• охране;
• аварийной службе;
• подрядчику на время ремонта;
• для хранения общего инвентаря;
• для размещения оборудования всех жильцов.

Безвозмездная передача коммерческой организации без понятной пользы может вызвать спор о разумности решения.

Если помещение приносит доход, собрание должно определить получателя платежей и направление денег. Обычно средства используют на содержание или ремонт дома.

Нельзя перекрывать доступ к коммуникациям

Даже законный пользователь не вправе закрыть доступ к трубам, арматуре, электрическому оборудованию, приборам учета и другим системам дома.

Представители управляющей и аварийной организаций должны иметь возможность быстро попасть к оборудованию.

Опасными признаками являются:

• отсутствие ключа у диспетчерской;
• зашитые коммуникации;
• складирование вещей у труб;
• перекрытие аварийного выхода;
• невозможность осмотра оборудования;
• горючие материалы в техническом подвале.

При непосредственной угрозе аварии или пожара обращайтесь в аварийную службу и МЧС. Письменный спор с пользователем не должен задерживать устранение опасности.

Можно ли использовать техническое помещение как склад

Само слово «кладовая» не делает использование законным.

В технических подвалах и на чердаках нельзя размещать имущество, если оно мешает эксплуатации дома, доступу к сетям, вентиляции или эвакуации.

Особенно опасно хранение:

• топлива;
• газовых баллонов;
• красок и растворителей;
• шин;
• большого количества бумаги;
• строительных материалов;
• отходов;
• предметов возле электрощитов.

Даже решение собрания не отменяет пожарные, санитарные и технические требования.

Похожий порядок согласования инженерного оборудования рассмотрен в материале про зарядную станцию для электромобиля на общем имуществе.

Что потребовать от управляющей компании

УК обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и возможность доступа к инженерным системам.

Потребуйте:

1. Провести комиссионный осмотр.
2. Установить пользователя помещения.
3. Проверить основание передачи.
4. Получить комплект ключей.
5. Обеспечить доступ к оборудованию.
6. Выдать копии документов.
7. Предъявить нарушителю требование.
8. Организовать освобождение помещения.
9. Обратиться в суд при отказе.
10. Сообщить результат письменно.

УК не должна отвечать фразой «решайте спор с соседом самостоятельно», если захват мешает обслуживать дом.

Жалоба в жилищную инспекцию

Если управляющая организация бездействует или сама передала помещение без решения собственников, обратитесь в региональную жилищную инспекцию.

В жалобе попросите проверить:

• состав общего имущества;
• наличие решения собрания;
• действия управляющей организации;
• доступ к техническим системам;
• соблюдение требований к содержанию помещения;
• законность договора пользования.

Приложите выписку ЕГРН, акт, фотографии, запросы в УК и ответы.

Инспекция может провести контрольные мероприятия и выдать предписание в пределах своих полномочий. Но спор о зарегистрированном праве собственности окончательно разрешает суд.

Как направить требование пользователю

Письменное требование адресуйте соседу, организации или иному лицу, которое фактически использует помещение.

Попросите:

• освободить площадь;
• вывезти личные вещи;
• демонтировать перегородки;
• передать ключи;
• восстановить поврежденные конструкции;
• обеспечить доступ к сетям;
• прекратить коммерческое использование;
• компенсировать причиненный ущерб.

Это ближайший общий образец. В нем нужно заменить описание договорного обязательства на требование устранить препятствия в пользовании общим имуществом дома.

Документ направьте ценным письмом с описью вложения либо вручите под отметку на копии.

Обязательная претензия перед обычным негаторным иском гражданина обычно не требуется. Но письменное обращение помогает подтвердить осведомленность ответчика и его отказ устранить нарушение.

Можно ли самостоятельно срезать замок

Без решения суда этого лучше не делать.

Даже когда помещение очевидно является общим, внутри могут находиться чужие вещи и документы. После вскрытия пользователь способен заявить об их повреждении или пропаже.

Не следует самостоятельно:

• ломать дверь;
• демонтировать стену;
• выносить имущество;
• менять замок без описи;
• отключать электричество;
• блокировать работу организации;
• применять силу.

Кто вправе обратиться в суд

Иск может предъявить один собственник квартиры или нежилого помещения. Ему принадлежит доля в общем имуществе непосредственно в силу закона.

Также обратиться может управляющая организация, ТСЖ или представитель собственников, если ему предоставлены необходимые полномочия.

Решение общего собрания особенно полезно, когда требуется:

• поручить УК вести дело;
• определить представителя;
• оплатить экспертизу и юриста;
• заявить денежное требование от имени дома;
• принять освобожденное помещение;
• установить дальнейший порядок использования.

Отсутствие решения собрания не всегда лишает отдельного собственника права защищать свою долю.

Какие требования заявлять в иске

Формулировки зависят от статуса помещения.

Если право другого лица в ЕГРН не зарегистрировано, можно потребовать:

• устранить препятствия в пользовании;
• освободить помещение;
• демонтировать перегородки;
• передать ключи;
• открыть доступ;
• восстановить прежнее состояние.

Для основы можно адаптировать исковое заявление в сфере ЖКХ.

Если помещение зарегистрировано за муниципалитетом, организацией или гражданином, могут потребоваться дополнительные требования:

• признать право общей долевой собственности;
• признать отсутствующим право ответчика;
• исключить или изменить запись ЕГРН;
• истребовать помещение;
• признать сделку недействительной.

Состав ответчиков тогда определяется по регистрационным документам. В деле могут участвовать зарегистрированный владелец, муниципальный орган и Росреестр.

Если технические документы находятся у ответчиков, заявите ходатайство об истребовании доказательств.

Нужна ли строительная экспертиза

Экспертиза часто становится главным доказательством, когда стороны спорят о назначении подвала или чердака.

Перед экспертом можно поставить вопросы:

• какие инженерные сети проходят внутри;
• сколько помещений они обслуживают;
• имело ли помещение самостоятельное назначение;
• соответствует ли оно первоначальному проекту;
• возможна ли эксплуатация дома без доступа;
• выполнена ли перепланировка;
• уменьшено ли общее имущество;
• безопасны ли установленные конструкции.

Одной современной фотографии труб недостаточно. Суду важно понять назначение помещения при возникновении общей собственности.

Применяется ли исковая давность

К требованию устранить продолжающиеся препятствия в пользовании имуществом исковая давность обычно не применяется, пока нарушение сохраняется.

Например, сосед установил личный замок и продолжает не пускать остальных владельцев. Собственник может требовать восстановить доступ, даже если дверь появилась несколько лет назад.

Сложнее ситуация, когда помещение давно выбыло из общего владения и зарегистрировано за отдельным владельцем. Суд может квалифицировать спор как истребование имущества и применить трехлетний срок.

Можно ли взыскать плату за незаконное использование

Если организация бесплатно пользовалась общим помещением без законного основания, собственники могут требовать плату за период использования.

Расчет обычно основывается на рыночной стоимости аренды сопоставимой площади.

Однако одному жильцу не следует требовать всю сумму лично себе. Денежное требование разумнее предъявлять через ТСЖ, УК или представителя, уполномоченного собственниками.

Дополнительно можно взыскать:

• расходы на восстановление помещения;
• стоимость поврежденных коммуникаций;
• расходы на экспертизу;
• стоимость вывоза мусора;
• другие доказанные убытки.

Для расчета подойдет требование о возмещении убытков.

В какой суд обращаться

Иск гражданина обычно подается в районный или городской суд по месту нахождения дома.

Неимущественная госпошлина для гражданина составляет 3 000 рублей. При добавлении денежного требования дополнительно рассчитывается пошлина от его суммы.

Если истцом выступает организация либо спор связан с предпринимательской деятельностью сторон, дело может относиться к арбитражному суду.

Закон о защите прав потребителей обычно не применяется к спору между собственниками о захвате общего помещения. Другой подход возможен к самостоятельным требованиям из-за ненадлежащих услуг управляющей организации.

Практический алгоритм собственников

1. Получите выписку ЕГРН.
2. Запросите проект и технический паспорт дома.
3. Проведите комиссионный осмотр.
4. Зафиксируйте замки, перегородки и содержимое.
5. Найдите решение общего собрания и договор.
6. Проверьте количество голосов.
7. Потребуйте от УК обеспечить доступ.
8. Направьте требование фактическому пользователю.
9. Пожалуйтесь в жилищную инспекцию.
10. При пожарной опасности обратитесь в МЧС.
11. Проведите собрание для определения представителя.
12. Подайте иск и при необходимости назначьте экспертизу.

Главная ошибка - считать общим любой подвал или чердак только по его расположению. Для возврата помещения нужно подтвердить первоначальное функциональное назначение и отсутствие законного основания исключительного пользования.

FAQ: захват подвала, чердака или технического помещения

Может ли сосед хранить вещи в свободном подвале?

Только при наличии законного решения собственников и соблюдении требований безопасности. Свободная площадь не становится личной кладовой автоматически.

Достаточно ли разрешения председателя ТСЖ?

Нет. Председатель не является собственником общего имущества и не заменяет общее собрание.

Что делать, если подвал зарегистрирован за городом?

Нужно изучить основание регистрации, первоначальный проект и назначение помещения. Для возврата может потребоваться иск о признании права собственников и исправлении ЕГРН.

Может ли один собственник подать иск?

Да. Каждый владелец помещения имеет долю в общем имуществе и вправе защищать ее от нарушений.

Есть ли срок давности для требования снять замок?

При продолжающемся препятствии срок обычно не применяется. Если спор связан с истребованием давно выбывшего помещения, возможен трехлетний срок.