Самозанятый сдает квартиру: договор, чек, налог и риск утраты права на НПД

Самозанятый может сдавать квартиру и платить НПД, если помещение является жилым и используется для проживания. С платежей физического лица налог составляет 4%, с выплат организации или ИП - 6%. На каждую полученную сумму нужно сформировать чек в приложении «Мой налог».

Какую недвижимость разрешено сдавать на НПД

Специальный режим разрешено применять при передаче в аренду или наем жилого помещения. Это может быть квартира, комната или жилой дом, сведения о назначении которого содержатся в ЕГРН.

Название объекта в объявлении не имеет решающего значения. Если «апартаменты» зарегистрированы как нежилое помещение, применять НПД к доходу от их сдачи нельзя. Это же относится к гаражу, офису, складу, машино-месту и коммерческому помещению.

Сдавать квартиру разрешается как на длительный срок, так и посуточно. Но собственнику нужно соблюдать ограничения НПД, не использовать наемных работников по трудовым договорам и не превращать несколько объектов в гостиничный бизнес, для которого требуется иной порядок работы.

Имеет значение и фактическое использование квартиры. В судебной практике встречается подход, по которому сдача жилого помещения компании под рабочие кабинеты не относится к разрешенной аренде жилья на НПД.

Договор найма или аренды

Если квартиру получает гражданин для личного проживания, заключается договор найма. Такое наименование соответствует статье 671 ГК РФ о найме жилого помещения.

Если нанимателем выступает организация, оформляется договор аренды. При этом юридическое лицо вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Перед подписанием проверьте паспорт нанимателя, его платежеспособность и состав будущих жильцов. Подробный перечень условий приведен в материале о том, что проверить в договоре аренды квартиры.

В договоре нужно указать:

• точный адрес и характеристики квартиры;
• сведения о собственнике и нанимателе;
• граждан, которые будут постоянно проживать в помещении;
• срок найма;
• размер и дату ежемесячной платы;
• способ перечисления денег;
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• размер и назначение обеспечительного платежа;
• правила изменения платы;
• основания досрочного прекращения договора;
• состояние мебели и техники;
• запрет субаренды и использования квартиры не для проживания.

Договор заключается письменно. Если он оформлен на срок не менее одного года, возникающее обременение нужно зарегистрировать в ЕГРН. Такое правило предусмотрено статьей 674 ГК РФ.

Если срок вообще не указан, договор найма считается заключенным на пять лет. Поэтому формулировку «действует до расторжения сторонами» лучше не использовать без оценки регистрационных последствий.

Как передать квартиру нанимателю

В день заселения стороны подписывают акт. В нем фиксируют состояние квартиры, показания счетчиков, количество ключей и обнаруженные недостатки.

Точного универсального договора найма квартиры на bazanpa.ru нет. Акт используется как приложение к самостоятельно подготовленному договору. В него нужно добавить фотографии помещений, показания приборов учета и перечень переданных ключей.

Мебель, бытовую технику и другие вещи лучше перечислить отдельно. Для этого подойдет акт описи имущества арендодателя.

Укажите марку, модель, внешний вид и известные дефекты дорогих предметов. Общей фразы «квартира передана в хорошем состоянии» часто недостаточно для последующего взыскания ущерба.

Когда самозанятому формировать чек

Чек формируется по каждому фактически полученному платежу. Не нужно ждать окончания месяца, подписания акта или завершения срока проживания.

Доход признается в день, когда деньги:

• переданы наличными;
• зачислены на банковский счет;
• поступили на электронный кошелек;
• перечислены по поручению собственника третьему лицу.

При наличном расчете, оплате картой или иным электронным средством платежа чек выдают в момент получения денег. При других формах безналичного расчета предельный срок - 9-е число следующего месяца.

Для обычного перевода платы за квартиру безопаснее формировать чек в день поступления денег. Это упрощает сверку с банковской выпиской и исключает спор о способе расчета.

В чеке можно указать: «Плата за наем квартиры по адресу … за июль 2026 года». Если деньги внесены авансом за три месяца, формируется чек на всю полученную сумму.

Чек нужно отправить нанимателю по электронной почте, в мессенджере или передать на бумаге. Отдельная онлайн-касса самозанятому не требуется.

Правила исправления документа и ответственность разобраны в статье о том, что делать, если самозанятый не выдал чек или аннулировал его.

Заменяет ли чек расписку

Чек подтверждает отражение дохода для целей НПД. Но он не всегда содержит период найма, адрес квартиры, назначение наличной выплаты и сведения об отсутствии задолженности.

При получении наличных нанимателю можно дополнительно выдать расписку в получении денег за наем квартиры.

Как рассчитывается налог

Ставка зависит не от способа перевода, а от статуса плательщика:

• 4% - если квартиру снимает обычное физическое лицо;
• 6% - если деньги перечисляет организация или ИП.

ФНС рассчитывает сумму автоматически по сформированным чекам. Уведомление появляется не позднее 12-го числа следующего месяца, а уплатить налог нужно до 28-го числа.

У самозанятого есть единоразовый налоговый вычет 10 000 рублей. Пока он не использован, фактическая ставка уменьшается с 4 до 3% и с 6 до 4%. Отдельное заявление на вычет подавать не нужно.

Например, гражданин ежемесячно платит за квартиру 35 000 рублей. До исчерпания вычета НПД составит 1 050 рублей, после - 1 400 рублей.

Если квартиру снимает организация за 60 000 рублей, налог до исчерпания вычета составит 2 400 рублей, затем - 3 600 рублей.

Декларация 3-НДФЛ по доходу, облагаемому НПД, не подается. Обязательных страховых взносов с такой суммы также нет.

Можно ли уменьшить доход на расходы

НПД рассчитывается со всей полученной суммы. Расходы на ипотеку, ремонт, мебель, риелтора, страховку и содержание квартиры налоговую базу не уменьшают.

Например, собственник получил от жильца 40 000 рублей и потратил 15 000 рублей на ремонт холодильника. Налог все равно рассчитывается с 40 000 рублей.

Комиссия банка или сервиса бронирования также обычно не вычитается. В чек включается сумма, которую заплатил клиент, а не остаток после удержания расходов посредником.

Облагаются ли коммунальные платежи

Порядок зависит от договора и способа расчета.

Если наниматель переводит одну фиксированную сумму, включающую плату за квартиру и коммунальные услуги, чек формируется на всю сумму.

Возмещение собственнику платежей, размер которых не зависит от фактического потребления жильца, также безопаснее включать в доход. Это относится, например, к взносам на капитальный ремонт и некоторым фиксированным начислениям.

Суммы за электричество, воду и другие ресурсы по индивидуальным счетчикам можно отделить от платы за наем. В договоре нужно указать, что наниматель возмещает собственнику фактическое потребление по показаниям приборов учета.

Нужен ли чек на залог за квартиру

Сначала определите, что стороны называют залогом. На практике под этим словом могут скрываться разные платежи.

Если деньги являются предоплатой за последний месяц, доход возникает сразу. На всю сумму нужно сформировать чек в момент получения.

Если это настоящий возвратный обеспечительный платеж, он предназначен только для покрытия будущего долга или ущерба. При отсутствии нарушения деньги возвращаются жильцу.

Закон о НПД не устанавливает отдельного прямого правила для такого платежа. Обоснованной выглядит позиция, при которой возвратная сумма не отражается как плата до момента ее зачета. Однако условие должно быть четко прописано в договоре, а деньги нельзя заранее называть оплатой последнего месяца.

Если обеспечительный платеж удержан в счет аренды, ремонта или задолженности, в день зачета нужно сформировать чек на соответствующую сумму.

Порядок возврата и удержания суммы со стороны нанимателя раскрыт в материале о том, что делать, если арендодатель не возвращает залог за квартиру.

Можно ли повышать плату за квартиру

Самозанятость не дает собственнику права менять цену в любой момент. Порядок повышения определяется договором и гражданским законодательством.

Укажите периодичность пересмотра, формулу индексации и срок уведомления жильца. Формулировка «наймодатель вправе увеличить плату по своему усмотрению» создает риск спора.

Если порядок не согласован, оформляйте изменение дополнительным соглашением. Подробнее это разобрано в статье о том, когда арендодатель вправе повысить плату за квартиру.

Когда самозанятый теряет право на НПД

Основной риск - превышение годового лимита. Все доходы, облагаемые НПД, суммируются нарастающим итогом с 1 января.

Если общая сумма превысила 2,4 млн рублей, право на режим утрачивается с даты превышения. Доходы, которые ранее законно облагались НПД, пересчитывать не нужно.

После утраты статуса обычное физическое лицо платит НДФЛ с последующих доходов и при необходимости подает 3-НДФЛ. ИП может перейти на подходящий специальный режим в установленный срок.

Подробный порядок действий приведен в статье о том, что делать при превышении лимита НПД 2,4 млн рублей.

Право на НПД также можно потерять, если собственник:

• нанял работника по трудовому договору;
• начал сдавать нежилую недвижимость и ошибочно отражать доход как НПД;
• совмещает режим с УСН, ПСН или другой несовместимой системой;
• фактически передал квартиру под офис;
• ведет деятельность, запрещенную для плательщика НПД;
• указал недостоверные сведения при постановке на учет.

Что будет за невыданный чек

За первое нарушение порядка передачи сведений ФНС может назначить штраф в размере 20% суммы расчета. При повторном нарушении в течение шести месяцев штраф достигает всей суммы платежа.

Ошибочный чек можно аннулировать, указав причину, и сформировать новый. Аннулировать правильный документ только для уменьшения налога нельзя.

Если плата возвращена нанимателю, доход разрешается скорректировать через приложение. Сохраните платежное поручение, расписку или соглашение о расторжении договора.

Что делать при неуплате или повреждении квартиры

Если жилец задерживает платеж, сначала направьте письменное требование. Для этого подойдет претензия по неуплате арендной платы.

Укажите размер долга, периоды просрочки, срок добровольного расчета и реквизиты. Не формируйте чек на сумму, которую фактически еще не получили.

При отказе платить можно использовать исковое заявление по договору найма. К иску приложите договор, акт, переписку, банковскую выписку и расчет долга.

Если жилец повредил квартиру, порядок фиксации и оценки ущерба разобран в статье о том, как взыскать ущерб с арендатора.

Самостоятельно выбрасывать вещи, менять замки при проживающем нанимателе или отключать коммунальные услуги рискованно. При наличии оснований используется судебный порядок и исковое заявление о выселении нанимателя.

Практический алгоритм собственника

Сначала получите выписку ЕГРН и убедитесь, что квартира является жилым помещением. Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» до получения первой платы.

Подготовьте письменный договор и укажите, что квартира используется только для проживания. Отдельно пропишите коммунальные платежи, обеспечительный платеж и порядок изменения цены.

При заселении подпишите акт, опись имущества и зафиксируйте показания счетчиков. На каждый платеж сразу формируйте чек с понятным назначением.

Ежемесячно сверяйте чеки с банковской выпиской, а общий доход - с лимитом 2,4 млн рублей. Документы по договору, переводам и расходованию обеспечительного платежа храните после окончания найма на случай проверки или судебного спора.

FAQ: самозанятый сдает квартиру

Может ли самозанятый сдавать две квартиры?

Да, количество квартир прямо не ограничено. Но обе должны быть жилыми, а общий доход по всем видам деятельности не должен превысить 2,4 млн рублей за год.

Нужен ли самозанятому ИП для сдачи квартиры?

Обычно нет. Плательщик НПД вправе сдавать собственное жилое помещение без регистрации ИП, если соблюдает остальные ограничения режима.

Какой чек выдавать при оплате квартиры организацией?

В чеке указываются наименование и ИНН организации, назначение платежа и сумма. Доход облагается по ставке 6%.

Считается ли залог доходом самозанятого?

Аванс за последний месяц является доходом при получении. Для настоящего возвратного обеспечительного платежа специального правила нет; его назначение и момент зачета нужно подробно закрепить в договоре.

Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый?

Только если объект зарегистрирован в ЕГРН как жилое помещение. Доход от сдачи нежилых апартаментов нельзя облагать НПД.