После замены домофона не дают ключ и требуют оплатить приложение или брелок: законно ли это

Собственника квартиры нельзя поставить в положение, когда попасть в свой подъезд он может только после покупки приложения, подписки или другого платного сервиса. После замены системы ему должен оставаться реальный способ беспрепятственного доступа к квартире и общему имуществу.

Но это не означает право бесплатно получить любое количество брелоков. Нужно разделять основной доступ в подъезд, содержание общедомового домофона и дополнительные сервисы вроде видеозвонков, архива камер или дистанционного открытия двери со смартфона.

Почему собственника нельзя оставить без доступа

Подъезд, лестницы, лестничные площадки и другие помещения общего пользования входят в общее имущество многоквартирного дома.

Собственник квартиры одновременно является участником общей долевой собственности на это имущество. Поэтому установить на общей входной двери новое оборудование можно только так, чтобы владелец помещения сохранял возможность попасть к своей квартире.

Управление домом также должно обеспечивать доступность пользования общим имуществом.

Именно поэтому конструкция:

«старые ключи отключили, хотите войти — скачивайте приложение за 199 рублей в месяц»

юридически выглядит крайне проблемно.

Обязаны ли выдать именно обычный ключ

Здесь необходима оговорка.

Закон не устанавливает, что у каждого современного домофона обязательно должен существовать именно металлический механический ключ. Система может открываться электронным чипом, RFID-брелоком, картой, кодом или другим техническим способом.

Поэтому правильное требование звучит не обязательно как «дайте железный ключ», а как:

обеспечьте мне постоянный рабочий доступ в подъезд без необходимости приобретать необязательную платную цифровую услугу.

Минстрой отдельно разъяснял, что собственник домофонной системы не вправе препятствовать собственникам помещений в доступе к квартирам и общему имуществу. Такой доступ реализуется предоставлением ключей от запирающих устройств домофонной системы.

Если конструкция нового оборудования предусматривает только электронный брелок, именно он фактически выполняет функцию ключа.

Что если предлагают бесплатный брелок, а приложение платное

Тогда нарушения может вообще не быть.

Например, после модернизации подъезда каждому собственнику выдают работающий электронный ключ. Дополнительно за деньги предлагаются:

• открытие двери со смартфона;
• видеозвонок;
• просмотр камер;
• архив записей;
• несколько виртуальных ключей;
• уведомления о посетителях.

Если без этих функций собственник свободно входит в подъезд с обычным чипом, приложение является дополнительным сервисом.

Требовать его бесплатно только потому, что оно связано с домофоном, обычно нельзя.

Похожее разграничение действует и для систем видеонаблюдения. Подробнее оно рассмотрено в материале «Камеры видеонаблюдения в подъезде и во дворе: нужно ли согласие жильцов и кто вправе смотреть записи».

А если без приложения войти невозможно

Это уже другая ситуация.

Предположим, старые ключи отключили. Новый оператор сообщил, что дверь теперь открывается только через мобильное приложение, а для его активации нужно оформить ежемесячную подписку.

Собственник подписку не хочет и фактически вынужден ждать соседей возле двери.

Такое ограничение затрагивает уже не дополнительную цифровую услугу, а само пользование квартирой и общим имуществом.

Собственник вправе потребовать предоставить рабочий ключ, код или иной самостоятельный способ доступа, не ставящий возможность войти домой в зависимость от приобретения добровольной дополнительной услуги.

Можно ли требовать оплатить сам первый брелок

Это один из наиболее спорных вопросов.

Суды различают ситуацию, когда человеку вообще не дали рабочего способа доступа, и ситуацию, когда основной ключ уже предоставлен, а собственник хочет дополнительные экземпляры.

Есть судебные решения, где после самовольной замены домофона компанию обязывали бесплатно предоставить жильцам новые ключи взамен переставших работать. Основанием было то, что без них граждане фактически не могли пройти к своей квартире.

Поэтому требование отдельно купить первый и единственный новый ключ после принудительного отключения старой системы существенно отличается от продажи дополнительных дубликатов.

Особенно сильна позиция собственника, когда:

• старый ключ работал до замены оборудования;
• собственник замену не заказывал индивидуально;
• дверь является общим имуществом;
• никакого бесплатного кода или другого способа входа нет;
• оператор фактически требует заплатить именно за восстановление утраченного доступа.

В такой ситуации есть серьезные основания требовать рабочий ключ без дополнительной платы.

Должны ли бесплатно дать ключ каждому члену семьи

Автоматического федерального правила «по бесплатному брелоку каждому зарегистрированному человеку» нет.

Это нужно отличать от права собственника вообще попасть домой.

Количество первоначально выдаваемых ключей может определяться решением общего собрания, договором с оператором или условиями установки системы.

На практике встречаются варианты:

• один бесплатный ключ на квартиру;
• ключ каждому собственнику;
• два ключа на помещение;
• дополнительное количество за отдельную плату.

Суды допускают плату за дополнительные чипы, если основной доступ к квартире уже обеспечен.

Поэтому требование семьи из пяти человек предоставить пять новых брелоков бесплатно оценивается иначе, чем ситуация, когда собственнику не дали ни одного.

Можно ли заставить платить ежемесячно просто за возможность открыть дверь

Ответ зависит от основания самой платы.

Если домофон является общим имуществом, собственники могут нести расходы на его содержание. Соответствующие работы могут входить в плату за содержание помещения либо оплачиваться в ином порядке, установленном законным решением общего собрания.

В таком случае нельзя сказать:

«я пользуюсь только ключом и поэтому вообще ничего за содержание общедомового домофона платить не буду».

Плата за содержание общего имущества не зависит исключительно от интенсивности его личного использования.

Но это отличается от другой конструкции:

«оплатите индивидуальную подписку на мобильное приложение, иначе ваш ключ будет отключен».

Если приложение является дополнительной индивидуальной услугой, его приобретение должно быть добровольным. По Закону о защите прав потребителей дополнительные платные услуги оказываются с согласия потребителя.

Кто вообще решил поставить новый «умный домофон»

Это нужно проверить в первую очередь.

Запросите протокол общего собрания собственников. В нем желательно найти ответы на несколько вопросов:

• принималось ли решение о замене оборудования;
• кто выбран оператором;
• кому принадлежит новое оборудование;
• включается ли оно в общее имущество;
• сколько стоит обслуживание;
• каким способом собственникам предоставляется доступ;
• сколько ключей выдается первоначально;
• какие функции являются дополнительными;
• утверждалась ли плата за мобильное приложение.

Если собрания вообще не было либо протокол вызывает сомнения, ситуация меняется.

Общий порядок проверки таких решений разобран в материале «Общее собрание собственников признали недействительным: причины и последствия».

Для получения документов можно подать заявление в УК о предоставлении информации.

Может ли домофон принадлежать частной компании

Да, и это важный нюанс.

Домофон не всегда автоматически является общим имуществом дома.

Минстрой указывает: если система была предусмотрена при вводе дома в эксплуатацию либо собственники впоследствии включили ее в общее имущество соответствующим решением, она относится к общему имуществу.

Но возможна другая модель. Частная компания за собственные деньги установила оборудование уже после ввода дома, а собственники не принимали решения о его приобретении или включении в общее имущество.

Тогда оборудование может оставаться собственностью оператора.

Однако даже такой собственник оборудования не получает права перекрыть владельцу квартиры доступ через общую входную дверь.

Минстрой прямо разделяет эти вопросы: индивидуальная трубка, видеосервис и другие дополнительные возможности могут предоставляться за отдельную плату, но препятствовать собственникам помещений в проходе к их квартирам нельзя.

Что если старые брелоки специально отключили

Сохраните старые ключи и зафиксируйте ситуацию.

Полезно снять видео, на котором видно, что прежний брелок больше не открывает дверь. Затем желательно зафиксировать ответ оператора: например, что новый ключ выдается только после оплаты или оформления подписки.

Не ограничивайтесь разговором с диспетчером.

Попросите письменный ответ либо сохраните:

• переписку в приложении;
• сообщение оператора;
• объявление на подъезде;
• тарифы;
• скриншот предложения оформить подписку;
• квитанцию;
• запись обращения в УК.

Если сам домофон технически неисправен, подойдет жалоба на неработающий домофон.

Можно ли отключить подписку, но оставить ключ

Если мобильный сервис является отдельной дополнительной услугой, такое требование выглядит обоснованно.

Удаление приложения или отказ от видеосервиса не должно автоматически лишать собственника физического доступа в дом.

С другой стороны, отказ от индивидуального приложения сам по себе не отменяет законно установленную плату за содержание общедомовой системы.

Поэтому в заявлении лучше не писать:

«отказываюсь от всего домофона».

Точнее сформулировать:

«отказываюсь от дополнительного мобильного приложения и иных индивидуальных платных сервисов, прошу сохранить постоянный доступ в подъезд посредством ключа».

Что если подписку уже включили в квитанцию

Сначала установите основание начисления.

Если это содержание общедомовой системы, запросите решение общего собрания, договор управления и расчет тарифа.

Если же отдельной строкой без согласия собственника появилось «мобильное приложение», «облачный домофон», «видеоархив» или другой индивидуальный сервис, потребуйте показать основание его подключения.

Общий алгоритм подробно разобран в статье «Как оспорить начисления управляющей компании и добиться перерасчета».

Нельзя автоматически считать любую строку «домофон» незаконной. Нужно установить, кто оказывает услугу и на каком основании возник платеж.

Кому предъявлять требование

Лучше обращаться одновременно в две организации.

Первый адресат — компания, которая обслуживает или установила новую систему. Именно она обычно программирует ключи и управляет доступом.

Второй — управляющая организация или ТСЖ. Даже если оборудование принадлежит стороннему оператору, управляющая организация отвечает за надлежащее управление общим имуществом и не должна бездействовать, когда собственник фактически лишен нормального доступа через общую входную дверь.

Можно использовать заявление в управляющую компанию.

Что написать в требовании

Не просите просто «разобраться с домофоном».

Сформулируйте конкретные требования:

• предоставить действующий физический электронный ключ либо иной постоянный способ доступа;
• не связывать проход в подъезд с оплатой необязательного мобильного приложения;
• сообщить основание замены домофона;
• предоставить реквизиты решения общего собрания;
• сообщить собственника оборудования;
• раскрыть основание и размер платы;
• отключить незаказанные дополнительные услуги;
• произвести перерасчет неправомерно начисленной платы, если она уже взималась.

Обязательно попросите дать письменный ответ.

Куда жаловаться при отказе

Если УК не обеспечивает нормальное пользование общим имуществом, основным профильным органом будет государственная жилищная инспекция.

К жалобе приложите документы на квартиру, фотографии подъезда, переписку, отказ выдать ключ, протокол собрания при наличии и подтверждение требования купить подписку.

Если отдельную платную услугу навязывает коммерческий оператор, можно дополнительно обратиться в Роспотребнадзор.

Потребительское законодательство запрещает оказывать дополнительные платные услуги без согласия потребителя. Поэтому оператору сложно обосновать схему, при которой собственник должен купить дополнительный цифровой продукт только для восстановления доступа к своему жилью.

Можно ли обратиться в суд

Да. Собственник вправе требовать устранения нарушений своего права, даже когда квартиру у него никто физически не отобрал. Такой способ защиты предусмотрен статьей 304 ГК РФ.

В иске в зависимости от ситуации можно потребовать:

• устранить препятствия в пользовании квартирой и общим имуществом;
• предоставить действующий ключ от подъезда;
• прекратить блокировку доступа;
• признать незаконными отдельные начисления;
• вернуть уплаченные за навязанную услугу деньги.

Для спора с управляющей организацией можно использовать исковое заявление на управляющую компанию, адаптировав требования под ограничение доступа.

Судебная практика знает дела, где домофонную компанию прямо обязывали бесплатно предоставить ключи после замены оборудования, поскольку старые перестали работать и жильцы не могли нормально попасть к своим квартирам.

Но есть и противоположная граница: если собственнику основной ключ уже выдан, суд может отказать в требовании предоставить бесплатно еще несколько дополнительных брелоков.

Нужно ли платить, пока спор идет

Не стоит просто прекращать оплачивать всю квитанцию за ЖКХ.

Выделите спорную строку.

Если имеется законно установленная плата за содержание общедомового домофона, ее неуплата может привести к задолженности.

Если же речь именно о необязательной индивидуальной подписке, письменно заявите отказ от услуги и потребуйте прекратить начисление.

Такой подход позволяет не смешивать два разных спора:

дом должен содержать систему доступа — это может быть общей обязанностью собственников;

конкретный человек должен купить мобильное приложение — это требует отдельного основания.

Практический алгоритм

1. Зафиксируйте, что старый ключ после замены домофона перестал работать.
2. Получите письменное подтверждение условий выдачи нового ключа.
3. Проверьте, существует ли бесплатный код, ключ или иной постоянный способ входа.
4. Запросите протокол общего собрания о замене домофона и утверждении платы.
5. Выясните, кому принадлежит новое оборудование.
6. Отдельно определите плату за содержание системы и цену дополнительных цифровых услуг.
7. Потребуйте выдать основной рабочий ключ и не связывать доступ с необязательной подпиской.
8. Если дополнительные услуги подключены без согласия, потребуйте их отключить и сделать перерасчет.
9. При отказе обратитесь в жилищную инспекцию, а по потребительской части — в Роспотребнадзор.
10. Если доступ не восстановлен, обращайтесь в суд с требованием устранить препятствия и предоставить ключ.

Главное правило: за собственником должен сохраняться реальный доступ к его квартире и общему имуществу. Платное приложение, видеоархив и другие дополнительные возможности могут быть добровольными сервисами, но их нельзя превращать в обязательный платный пропуск домой.

При этом из этого правила не следует право требовать неограниченное количество бесплатных брелоков. Если основной доступ уже обеспечен, дополнительные экземпляры ключей могут предоставляться за плату.

FAQ

Обязаны ли после замены домофона бесплатно дать новый ключ?

Если старый способ доступа перестал работать, а без нового ключа собственник фактически не может самостоятельно попасть в подъезд, есть серьезные основания требовать предоставления рабочего средства доступа без дополнительной платы.

Условия могут зависеть от решения общего собрания и конструкции системы, но полностью оставлять собственника без доступа нельзя.

Можно ли сделать вход только через платное приложение?

Если без покупки приложения собственник вообще не может попасть к своей квартире, такая модель нарушает его право пользования имуществом.

Приложение может быть дополнительным платным сервисом, если одновременно сохраняется нормальный способ входа без него.

Обязательно ли это должен быть металлический ключ?

Нет. Современная система может использовать электронный брелок, карту или другой идентификатор.

Главное — наличие у собственника постоянного рабочего способа самостоятельно открыть дверь.

За второй или третий домофонный ключ можно брать деньги?

Да, это возможно. Федеральное законодательство не устанавливает обязанность бесплатно выдавать неограниченное количество дубликатов.

Если основной доступ уже обеспечен, дополнительные ключи могут предоставляться по утвержденной цене.

Если я не плачу за приложение, могут отключить мой брелок?

Если приложение является отдельной дополнительной услугой, само по себе отсутствие подписки не должно лишать собственника доступа в подъезд.

Иное может касаться задолженности за содержание общедомового имущества, но и такую задолженность нельзя произвольно использовать как способ фактически запереть собственника вне дома.

Можно ли вообще отказаться от платы за домофон?

Не всегда. Если домофон входит в состав общего имущества и расходы на его содержание установлены законно, собственник участвует в них независимо от того, пользуется ли квартирной трубкой или мобильным приложением.

От добровольной индивидуальной услуги можно отказаться отдельно.

Что делать, если домофон поставили без общего собрания?

Запросите у УК протокол и документы на оборудование. Если законного решения нет, можно оспаривать установку, начисления и порядок использования общего имущества.

Но до разрешения спора компания в любом случае не должна лишать собственника возможности попасть к квартире.

Куда быстрее пожаловаться — в ГЖИ или Роспотребнадзор?

Если основной вопрос — доступ к подъезду и общее имущество, начинайте с жилищной инспекции.

Если спор заключается в навязанной платной подписке или другой индивидуальной услуге, дополнительно обращайтесь в Роспотребнадзор.