Оператор связи установил антенну или оборудование на крыше дома: требуется ли решение собственников и кто получает плату

Решение общего собрания требуется не всегда. Обычный интернет-провайдер может бесплатно разместить сети, необходимые для обслуживания хотя бы одного абонента дома, без голосования собственников.

Для базовой станции мобильной связи, оборудования, обслуживающего другие здания, либо коммерческого использования крыши по общему правилу необходимо решение собрания. Плату получает не управляющая компания лично, а собственники дома через уполномоченное ими лицо.

Крыша относится к общему имуществу

Крыша, технический этаж, чердак, шахты, стояки и другие элементы, обслуживающие более одного помещения, принадлежат собственникам квартир и нежилых помещений на праве общей долевой собственности.

Это предусмотрено статьей 36 ЖК РФ.

Управляющая компания обслуживает общее имущество, но не становится его собственником. Директор УК не может самостоятельно сдать крышу оператору, назначить арендную плату и оставить деньги организации.

Однако с 6 апреля 2024 года для отдельных сетей связи действует специальное исключение. Поэтому отсутствие протокола собрания еще не означает незаконность оборудования.

Сначала определите вид оборудования

Под словом «антенна» жильцы могут понимать совершенно разные устройства.

На крыше или чердаке могут находиться:

• оптические и медные линии домашнего интернета;
• распределительные шкафы;
• коммутаторы;
• источники резервного питания;
• кабельное телевидение;
• радиорелейная антенна;
• базовая станция мобильного оператора;
• усилитель сигнала;
• оборудование, обслуживающее соседние здания;
• коллективная телевизионная антенна.

Правовой режим зависит не от внешнего вида устройства, а от его назначения.

Когда решение собрания не требуется

Провайдер вправе разместить на общем имуществе сеть для передачи данных и предоставления доступа в интернет без решения собственников, если у него есть договор хотя бы с одним собственником квартиры либо нанимателем муниципального жилья в этом доме.

Специальный порядок распространяется на:

• ввод кабеля в дом;
• оборудование в техническом помещении;
• стояки и распределительные линии;
• шкафы и коммутаторы;
• модернизацию существующей сети;
• доступ сотрудников для ремонта;
• демонтаж по установленной процедуре.

Управляющая компания не вправе требовать сначала провести собрание, заключить платный договор или приобрести дополнительную услугу.

Но оператор обязан соблюдать специальный порядок взаимодействия с лицом, управляющим домом.

Должен ли интернет-провайдер платить за крышу

За использование общего имущества для сети, обеспечивающей жителям доступ в интернет, арендная плата не взимается.

Бесплатными являются:

• размещение сети;
• доступ к техническим помещениям;
• монтаж;
• обслуживание;
• модернизация;
• демонтаж;
• доступ к собственным линиям.

Поэтому собственники не получают ежемесячную аренду только за то, что в доме находится оптический шкаф или кабель провайдера.

Старые договоры, по которым УК или ТСЖ получали деньги за такое размещение, после изменений законодательства могут быть прекращены. Продолжать выставлять оператору прежнюю арендную плату рискованно.

Кто оплачивает электричество

Бесплатное размещение не означает, что жители должны оплачивать работу оборудования.

Оператор обязан компенсировать электрическую энергию, потребляемую его сетями. До заключения прямого договора с энергоснабжающей организацией платеж вносится лицу, управляющему домом.

В документах должны быть указаны:

• количество устройств;
• их мощность;
• точки подключения;
• режим работы;
• прибор учета при его наличии;
• границы эксплуатационной ответственности.

Расход электроэнергии нельзя без расчета включать в содержание дома или коммунальные ресурсы на общее имущество.

Если жильцы подозревают, что оборудование питается за их счет, запросите акты подключения, мощность и расчеты компенсации.

Когда требуется решение общего собрания

Специальный бесплатный режим применяется только к сетям, функционально используемым для оказания жителям дома услуг передачи данных и доступа в интернет.

Решение собственников потребуется, если оборудование:

• не обслуживает ни одного абонента дома;
• используется как транзит к соседним зданиям;
• обслуживает коммерческую сеть оператора вне дома;
• представляет собой отдельную базовую станцию мобильной связи;
• занимает крышу для иных целей;
• устанавливается организацией, не имеющей договора с жильцом;
• предполагает обычную аренду площади;
• ограничивает использование общего имущества.

Решение о передаче общего имущества другому лицу относится к компетенции собрания по статье 44 ЖК РФ.

По общему правилу необходимо не менее двух третей голосов от общего количества голосов всех собственников дома.

Отличие базовой станции от домашнего интернета

Базовая станция обеспечивает мобильную связь на значительной территории и может обслуживать людей, которые вообще не живут в доме.

В ее состав могут входить:

• антенно-фидерные устройства;
• радиомодули;
• приемопередающие антенны;
• шкафы управления;
• аккумуляторные блоки;
• кабельные трассы;
• климатическое оборудование.

Для радиоэлектронных средств подвижной радиотелефонной связи закон не устанавливает обязательную безвозмездность пользования общим имуществом.

Поэтому размещение такой станции обычно оформляется решением собрания и возмездным договором.

Что должно решить общее собрание

Недостаточно проголосовать за общую формулировку «разрешить установку антенны».

В решении желательно определить:

1. Оператора и его реквизиты.
2. Вид оборудования.
3. Место и занимаемую площадь.
4. Срок размещения.
5. Размер платы.
6. Порядок ее изменения.
7. Оплату электричества.
8. Условия доступа сотрудников.
9. Ответственность за повреждение крыши.
10. Порядок демонтажа.
11. Уполномоченное лицо.
12. Направление полученных денег.

Порядок использования фасада и других элементов общего имущества также рассматривается в материале о том, когда можно потребовать демонтаж кондиционера.

Кто подписывает договор с оператором

Собрание должно определить человека или организацию, которые вправе действовать от имени собственников.

Это может быть:

• управляющая организация;
• ТСЖ;
• председатель совета дома;
• один из собственников;
• другое уполномоченное лицо.

Полномочие нужно прямо указать в протоколе. Само наличие договора управления не всегда дает УК право заключать возмездный договор на крышу.

Проверьте, соответствует ли договор принятому решению. УК не вправе самостоятельно уменьшать плату, продлевать срок или разрешать дополнительное оборудование, если таких полномочий ей не предоставили.

Кто получает плату за антенну

Доход от использования крыши принадлежит совокупности собственников помещений дома.

Оператор перечисляет деньги тому получателю, которого указало собрание. Обычно это ТСЖ, управляющая организация либо специальный счет, используемый в интересах дома.

Собрание может направить доход:

• на текущий ремонт;
• благоустройство двора;
• видеонаблюдение;
• обслуживание домофона;
• энергосбережение;
• уменьшение расходов собственников;
• другие нужды общего имущества.

Управляющая компания не вправе считать всю арендную плату своей выручкой только потому, что деньги поступили на ее расчетный счет.

Отдельное вознаграждение УК за ведение договора возможно, если оно предусмотрено решением собственников или договором управления.

Схожие вопросы общего согласия и финансирования возникают при размещении камер видеонаблюдения в подъезде и во дворе.

Как проверить законность установленного оборудования

Необходимо запросить документы и сопоставить их с фактическим состоянием крыши.

Потребуйте:

• сведения о владельце оборудования;
• лицензию оператора связи;
• назначение сети;
• подтверждение договора с абонентом дома;
• запрос оператора в УК;
• акт осмотра;
• проект монтажа;
• уведомление о работах;
• акт выполненных работ;
• схему подключения электричества;
• протокол собрания при его необходимости;
• договор о пользовании крышей;
• сведения о перечисленной плате.

Это главный документ для проверки. В нем нужно отдельно потребовать проект, техническую схему, акты доступа, договор с оператором и расчет полученных домом средств.

Дополнительно можно направить запрос о предоставлении информации.

Как провайдер согласовывает монтаж

После обращения жителя оператор направляет управляющей организации запрос на доступ к общему имуществу.

В обычной ситуации УК должна в течение пяти рабочих дней:

• проверить комплектность запроса;
• согласовать доступ;
• либо направить мотивированный отказ.

Отказ допускается в ограниченных случаях. Например, если дом признан аварийным и в ближайшие шесть месяцев подлежит сносу либо скоро начинается ремонт, несовместимый с монтажом.

После согласования проводится осмотр общего имущества и составляется проект.

Можно ли устанавливать оборудование без уведомления жильцов

Специальные правила не требуют проводить голосование по каждому шкафу провайдера. Но информация о запросе оператора должна размещаться управляющей организацией в ГИС ЖКХ.

Работы проводятся после направления уведомления в УК. В нем указываются перечень действий, дата начала, сроки и сотрудники.

Жильцы вправе потребовать у УК сообщить:

• когда получен запрос;
• где размещена информация;
• кто получил доступ;
• какие работы проведены;
• где находится оборудование;
• кто отвечает за аварийное обслуживание.

Отсутствие объявления на подъезде само по себе не всегда делает монтаж незаконным.

Какие требования предъявляются к монтажу

Оператор обязан соблюдать проект и обеспечивать сохранность общего имущества.

Оборудование не должно:

• повреждать кровлю;
• перекрывать выход на крышу;
• мешать вентиляции;
• препятствовать ремонту;
• закрывать пожарные проходы;
• создавать недопустимую нагрузку;
• нарушать герметичность кровли;
• мешать другим инженерным системам;
• оставаться без маркировки владельца.

При внешнем осмотре используйте акт осмотра оборудования. В документе укажите маркировку, расположение, состояние креплений и повреждения.

Вопросы общего имущества при размещении технических устройств дополнительно разобраны в статье про зарядную станцию для электромобиля во дворе или на парковке.

Кто отвечает за повреждение крыши

Оператор обязан полностью возместить вред, причиненный монтажом, обслуживанием или демонтажем сети.

При обнаружении протечки, отверстий, поврежденной изоляции или мусора потребуйте составить акт.

Осмотр желательно провести с участием:

• представителя УК;
• сотрудника оператора;
• членов совета дома;
• собственников верхних квартир;
• специалиста по кровле.

Оператор может сам устранить повреждения либо компенсировать расходы управляющей организации.

Для совместного обращения жильцов подойдет коллективная претензия.

Если оператор отказывается ремонтировать кровлю, используйте требование об исполнении обязательств.

Можно ли требовать демонтаж

Собственники вправе принять решение о демонтаже сети связи, установленной по специальному бесплатному порядку.

Такое решение принимается не менее чем двумя третями голосов от общего количества голосов собственников.

Однако жильцы не должны самостоятельно срезать кабели и снимать оборудование. Протокол направляется оператору, который проводит демонтаж в установленный срок.

Демонтаж также возможен:

• по решению суда;
• после прекращения обслуживания всех абонентов дома;
• если владелец сети не установлен;
• при незаконном использовании крыши;
• при неустраненных нарушениях безопасности.

Если оборудование обслуживает действующих абонентов, последствия решения необходимо заранее оценить. Демонтаж может оставить жителей без выбранного ими провайдера.

Что делать со старым бесхозным кабелем

Каждая сеть должна иметь маркировку, позволяющую установить ее владельца.

Если оператор не определяется, УК фиксирует бесхозное оборудование актом и направляет документы известным провайдерам дома.

После предусмотренной процедуры неопознанную сеть можно демонтировать. Самостоятельно выбрасывать кабели до проверки принадлежности опасно.

Оборудование может использоваться для связи, пожарной сигнализации, домофона или диспетчеризации.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Жалоба в жилищную инспекцию уместна, если УК:

• скрывает документы;
• не размещает информацию;
• не контролирует доступ на крышу;
• незаконно получает арендную плату;
• не учитывает доход дома;
• не взыскивает электричество;
• игнорирует повреждение кровли;
• подписала договор без полномочий;
• препятствует законному провайдеру.

Если решение собрания оформлено с нарушениями, его можно оспаривать. Порядок изложен в материале о том, почему решение общего собрания собственников признают недействительным.

Куда жаловаться на санитарные нарушения

Если жильцы опасаются воздействия базовой станции, требуйте не просто убрать антенну, а провести проверку соблюдения санитарных требований.

Обращение можно направить в Роспотребнадзор. В нем укажите:

• адрес дома;
• расположение антенн;
• оператора;
• расстояние до квартир;
• дату установки;
• имеющиеся документы;
• просьбу провести измерения.

Само наличие оборудования на крыше не доказывает опасное воздействие. Для вывода нужны результаты измерений и оценка соблюдения обязательных нормативов.

Как взыскать незаконно полученную плату

Если УК несколько лет получала деньги за базовую станцию и не учитывала их в интересах дома, собственники вправе потребовать:

• предоставить договор;
• раскрыть все поступления;
• провести сверку;
• вернуть средства дому;
• начислить проценты;
• возместить убытки;
• представить отчет об использовании денег.

При отказе можно адаптировать исковое заявление в сфере ЖКХ.

В суде потребуется доказать право собственников на доход, полномочия получателя и фактически поступившие суммы.

Если договоры и банковские документы находятся только у УК, заявите ходатайство об истребовании доказательств.

Практический алгоритм собственника

1. Сфотографируйте оборудование и маркировку.
2. Установите оператора и назначение сети.
3. Проверьте, обслуживает ли он жителей дома.
4. Запросите проект, акты и схему электропитания.
5. Найдите протокол собрания и договор.
6. Уточните размер и получателя платы.
7. Проверьте учет электроэнергии.
8. Зафиксируйте повреждения кровли.
9. Потребуйте отчет у УК.
10. При нарушениях обратитесь в жилищную инспекцию.
11. При санитарных сомнениях обратитесь в Роспотребнадзор.
12. Для демонтажа проведите собрание либо подайте иск.

Главная ошибка - считать, что любое оборудование оператора связи должно приносить дому арендную плату. Домашний интернет размещается бесплатно, а базовая станция или транзитное оборудование обычно требуют отдельного решения и договора.

FAQ: оборудование оператора на крыше дома

Нужно ли собрание для кабеля домашнего интернета?

Нет, если сеть необходима для оказания услуг хотя бы одному абоненту этого дома и оператор соблюдает специальный порядок взаимодействия с УК.

Должен ли интернет-провайдер платить аренду?

Нет. За размещение сети доступа в интернет и доступ к общему имуществу плата не взимается. Оператор оплачивает потребленную электроэнергию.

Кто получает деньги за базовую станцию?

Получателем выступает лицо, указанное в решении общего собрания. Деньги принадлежат собственникам и используются в порядке, установленном собранием.

Может ли УК сама разрешить установку антенны?

Для возмездного использования крыши мобильным оператором полномочия УК должны следовать из решения собственников. Обычного договора управления недостаточно.

Можно ли самостоятельно снять оборудование?

Нет. Демонтаж проводят оператор, управляющая организация в предусмотренных случаях либо пристав после решения суда.