Арендодатель требует съехать раньше срока договора: можно ли остаться

Если срок договора еще не закончился, одного желания собственника вернуть квартиру обычно недостаточно. Пока договор действует, наниматель платит вовремя и соблюдает его условия, фразы «я решил продать квартиру», «будет жить дочь» или «съезжайте через две недели» сами по себе не прекращают право проживания.

Но сначала нужно открыть договор. Иногда именно в нем находится условие о досрочном прекращении, на которое ссылается собственник. И далеко не каждое такое условие автоматически работает.

Сначала найдите пункт, по которому вас просят съехать

Телефонный разговор здесь мало что решает.

Попросите собственника написать, на каком основании он прекращает договор и с какой даты считает его расторгнутым. После этого найдите в договоре срок найма и раздел о досрочном расторжении.

Особенно полезно проверить пять вещей:

1. До какой точной даты действует договор.
2. Заключен он менее чем на год или на год и больше.
3. Есть ли у наймодателя право на досрочное прекращение.
4. С какими обстоятельствами это право связано.
5. Как и за сколько дней должно направляться уведомление.

Например, договор заключен до 31 мая, а в феврале собственник сообщает: «С 1 марта квартира нужна мне самому». Если отдельного законного основания для досрочного прекращения нет, оставшиеся три месяца из договора никуда не исчезают.

То, что хозяин квартиры остается ее собственником, этого не меняет. На определенный срок он сам передал помещение другому человеку во владение и пользование.

Когда хозяин не может просто передумать

Основные основания расторжения по требованию наймодателя перечислены в статье 687 ГК РФ.

Это не список бытовых причин собственника. Закон говорит прежде всего о нарушениях со стороны жильца: серьезной задолженности, разрушении или порче квартиры, использовании ее не по назначению, систематическом нарушении прав соседей.

Поэтому «решили сдавать дороже» в статье 687 нет.

Нет там и основания «квартира срочно понадобилась родственникам».

Продажа жилья тоже не прекращает договор автоматически. Новый собственник по общему правилу получает квартиру вместе с существующими отношениями найма. Эта ситуация отдельно разобрана в материале что будет с договором, если собственник продал съемную квартиру.

Если договор просто действует до определенной даты, а нарушений нет, у нанимателя есть серьезное основание продолжать жить и исполнять договор как раньше.

А если в договоре написано: «хозяин может расторгнуть за 30 дней»

Вот здесь ответ уже не помещается в одну строчку.

Особенно часто такие пункты встречаются в договорах на 11 месяцев. Например: «Наймодатель вправе в любое время прекратить договор, уведомив нанимателя за 30 календарных дней».

Собственник видит эту фразу и считает вопрос закрытым.

Но Конституционный Суд разобрал именно проблему краткосрочного коммерческого найма и не разрешил произвольное выселение только потому, что стороны когда-то поставили подписи под шаблоном.

Дополнительное основание для одностороннего расторжения должно быть сформулировано понятно и затрагивать существенный законный интерес наймодателя из-за нарушения со стороны нанимателя.

Есть большая разница между двумя условиями.

Первое: договор прекращается, если жилец неоднократно задерживает оплату более чем на установленный срок.

Второе: хозяин вправе прекратить договор в любое время без объяснения причин.

Первое привязано к проверяемому нарушению. Второе фактически позволяет обещать квартиру на 11 месяцев, а через неделю потребовать ее назад просто по желанию собственника.

Суды такие формулировки оценивают по содержанию, а не по заголовку пункта.

Поэтому после уведомления лучше не отвечать сообщением «хорошо, съеду», если вы собираетесь спорить. Сначала письменно сообщите, что не согласны с досрочным прекращением и просите указать конкретное нарушение.

В претензии укажите срок договора, дату требования о выезде и напишите, что обязательства исполняются. Если собственник ссылается на определенный пункт, попросите назвать обстоятельство, которое дает право его применить.

Краткосрочный договор действительно отличается

По статье 683 ГК РФ краткосрочным считается найм на срок до одного года.

Для него часть обычных гарантий не действует. Именно поэтому договор на 11 месяцев нужно читать особенно внимательно.

При этом краткий срок не означает: «собственник может выгнать когда угодно».

Конституционный Суд разрешил сторонам устанавливать дополнительные основания внесудебного расторжения, но поставил ограничения. Условие должно быть определенным, его наступление должно можно быть проверить, а интерес наймодателя должен быть существенно нарушен виновным поведением жильца.

Это особенно полезно, когда в шаблоне договора написано что-нибудь расплывчатое вроде «при возникновении необходимости у собственника».

Сама по себе такая формулировка еще не означает, что наниматель обязан собирать вещи завтра.

Может ли хозяин поменять замки, если жилец не согласен

Спор о расторжении не дает собственнику право самостоятельно провести выселение.

Статья 688 ГК РФ прямо связывает принудительное выселение после расторжения договора с решением суда.

Поэтому не должно быть схемы: утром жилец ушел на работу, днем собственник сменил личинку замка, вечером вещи стоят в подъезде.

То же касается попыток отключить электричество, перекрыть воду или регулярно приходить без согласования, чтобы заставить человека уехать.

Отдельно эта ситуация разобрана в материале что делать, если арендодатель входит в квартиру без разрешения жильца.

Если конфликт уже перешел к смене замков или выносу вещей, фиксируйте происходящее на фото и видео, сохраняйте договор и доказательства оплаты. При необходимости вызывайте полицию для фиксации ситуации, но сам гражданско-правовой спор о праве проживания окончательно разрешается не участковым, а судом.

Стоит ли оставаться, если хозяин все равно хочет квартиру назад

Юридическое право остаться и бытовая целесообразность - не всегда одно и то же.

Если до конца договора осталось два месяца, собственник предлагает вернуть весь депозит, оплатить переезд и дать время найти новую квартиру, стороны вполне могут договориться.

Но тогда прекращение должно быть именно соглашением, а не фикцией, будто наниматель сам внезапно решил уехать.

В документе стоит указать дату освобождения квартиры, последнюю плату за найм, коммунальные расчеты, возврат обеспечительного платежа и дополнительную компенсацию, если она согласована.

Для оформления подойдет уведомление о расторжении договора, но при обоюдной договоренности его лучше дополнить отдельным соглашением сторон.

Не отдавайте ключи только после обещания: «залог переведу потом».

Когда квартира освобождена, составьте акт возврата помещения по договору аренды и зафиксируйте состояние квартиры, мебель, технику и показания счетчиков.

Отдельно можно подписать акт приема-передачи ключей от помещения.

Если собственник уже подал иск

Не ограничивайтесь возражением «договор еще действует».

Посмотрите, какое основание указано в иске. Задолженность? Порча квартиры? Систематические жалобы соседей? Или только пункт договора о досрочном отказе?

От этого зависит спор.

Если хозяин утверждает, что плата не вносилась, понадобятся банковские переводы, расписки и переписка. Если речь о повреждении имущества - первоначальный акт, фотографии при заселении и нынешнее состояние квартиры.

А когда спор идет именно вокруг договорного права досрочно прекратить найм, нужно проверять формулировку этого пункта с учетом позиции Конституционного Суда.

Для процессуальной основы на сайте есть исковое заявление по договору найма, но конкретные требования нужно подбирать под ситуацию.

Пока спор не разрешен, самое полезное для нанимателя довольно прозаично: не прекращать исполнение собственного договора. Платить вовремя, не портить квартиру и письменно отвечать на требования собственника. Тогда разговор остается о том основании, которое действительно заявляет хозяин, а не превращается по дороге в спор уже о долге самого жильца.