Если собственник продал квартиру во время аренды, письменный договор найма по общему правилу продолжает действовать. Покупатель становится новым наймодателем на прежних условиях и не может выселить жильца только из-за приобретения квартиры. Однако значение имеют срок договора, его государственная регистрация и наличие нарушений со стороны нанимателя.
Сохраняется ли договор аренды при продаже квартиры
Когда гражданин снимает квартиру для проживания, юридически стороны заключают договор найма жилого помещения. Слово «аренда» обычно используется в объявлениях и переписке, но отношения регулируются главой 35 ГК РФ.
Продажа квартиры не прекращает договор. Согласно статье 675 ГК РФ о сохранении найма при смене собственника, покупатель автоматически занимает место прежнего наймодателя.
Это означает, что сохраняются:
- срок проживания;
- размер и порядок внесения платы;
- распределение коммунальных расходов;
- условия плановых осмотров;
- правила досрочного расторжения;
- условие об обеспечительном платеже;
- перечень проживающих вместе с нанимателем граждан.
Новый договор подписывать необязательно. Стороны могут оформить дополнительное соглашение, чтобы указать данные покупателя и его банковские реквизиты, но отказ нанимателя заключать договор на худших условиях не прекращает прежний наем.
Особенно внимательно нужно проверить разделы о сроке, досрочном отказе и продаже жилья. Полезные условия разобраны в материале о том, что проверить в договоре аренды квартиры перед подписанием.
Что делать жильцу после продажи квартиры
Не следует переводить деньги человеку, который просто представился покупателем и прислал номер карты. Сначала попросите выписку из ЕГРН либо другой документ, подтверждающий регистрацию права собственности.
Получив подтверждение, направьте новому хозяину копии договора, акта передачи квартиры и документов об оплате залога. Одновременно попросите письменно сообщить реквизиты для дальнейших платежей.
Зафиксируйте:
- дату, с которой покупатель стал собственником;
- размер уже внесенной платы;
- период, за который произведен последний платеж;
- сумму обеспечительного платежа;
- наличие переплаты или задолженности;
- новые реквизиты наймодателя.
Если продавец и покупатель одновременно требуют заплатить им за один месяц, не переводите деньги дважды. Письменно сообщите обоим о споре и потребуйте согласовать получателя платежа. Спорную сумму до разрешения вопроса лучше сохранить на счете.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуВ готовом образце следует заменить сведения об арендодателе данными покупателя. Укажите реквизиты договора найма, дату продажи квартиры и требование подтвердить сохранение прежних условий. При необходимости добавьте запрет менять замки, отключать коммунальные услуги и препятствовать проживанию.
Может ли новый хозяин повысить аренду
Смена собственника сама по себе не дает права увеличить плату. Новый наймодатель принимает договор в том виде, в котором его заключил продавец.
Повышение возможно, если наниматель согласится либо прежний договор содержит понятный порядок индексации. Например, стороны могли разрешить ежегодное увеличение на установленный процент или пересмотр цены после письменного предупреждения.
Фраза «раз квартира теперь моя, со следующего месяца платите больше» не изменяет договор. Наниматель вправе продолжать вносить прежнюю сумму и сохранять подтверждения платежей.
Нельзя принуждать жильца подписывать расторжение старого договора и одновременно новый договор с более высокой ценой. Подпись под таким документом может лишить нанимателя возможности ссылаться на прежние условия.
Нужно ли повторно платить залог
Если обеспечительный платеж уже передан продавцу, покупатель не вправе безусловно потребовать такую же сумму повторно. Обязанности наймодателя по действующему договору переходят вместе со сменой собственника.
Продавец и покупатель должны самостоятельно учесть залог при расчетах по сделке. Нанимателю важно сохранить банковский перевод, расписку или пункт акта, подтверждающий передачу денег.
При прекращении найма возврат обеспечительного платежа следует требовать у нового наймодателя. Если он ссылается на то, что денег от продавца не получил, это не должно автоматически ухудшать положение жильца.
Когда деньги удерживают без расчета долгов и ущерба, используйте инструкцию о том, что делать, если арендодатель не возвращает залог за квартиру.
Может ли новый собственник выселить арендатора
Продажа квартиры не является самостоятельным основанием для выселения. Новый хозяин не может потребовать освободить жилье завтра только потому, что собирается переехать сам, сделать ремонт или продать объект дороже.
Досрочно прекратить договор по требованию наймодателя можно в предусмотренных законом случаях. Основные основания перечислены в статье 687 ГК РФ о расторжении договора найма.
К ним относятся длительная задолженность, разрушение или повреждение квартиры, использование жилья не по назначению и систематическое нарушение прав соседей. В ряде случаев собственник сначала обязан предупредить нанимателя и предоставить возможность устранить нарушение.
По общему правилу принудительное расторжение и выселение производятся через суд. Новый хозяин не вправе самостоятельно:
- менять замки во время отсутствия жильца;
- выносить его вещи;
- перекрывать воду и электричество;
- привлекать охрану для принудительного выезда;
- заселяться в квартиру до прекращения найма.
Даже после расторжения договора физически выселить человека можно на основании судебного решения и исполнительного производства. Подробнее основания и процедура рассмотрены в инструкции о том, когда возможно выселение жильца из квартиры.
Что означает условие о расторжении при продаже квартиры
Иногда в договор включают пункт: «При продаже квартиры наниматель обязан освободить помещение в течение десяти дней». Наличие такой фразы еще не гарантирует новому хозяину право немедленно выселить жильца.
Для краткосрочного найма стороны вправе согласовывать дополнительные основания внесудебного отказа. Однако условие должно быть ясным, справедливым и связанным с существенным нарушением законного интереса наймодателя по вине нанимателя.
Сама продажа квартиры не является нарушением со стороны жильца. Поэтому условие, позволяющее произвольно прекратить проживание только по желанию собственника, может быть оспорено. Окончательную оценку даст суд с учетом срока найма, текста договора, уведомлений и поведения сторон.
До разрешения спора нельзя считать, что один звонок покупателя автоматически прекратил договор. Нанимателю следует продолжать исполнять обязанности и своевременно вносить плату.
Что делать, если покупатель требует съехать немедленно
Попросите направить письменное требование с указанием правового основания и даты прекращения договора. Устная фраза риелтора, продавца или покупателя не подтверждает расторжение найма.
В ответ сообщите, что договор продолжает действовать, а смена собственника не изменяет его условий. Приложите копию договора и доказательства оплаты.
Фиксируйте сообщения, звонки, попытки сменить замок и отключить коммунальные услуги. При угрозах, взломе двери или выносе вещей вызывайте полицию. Обычный спор о сроке договора полиция не разрешает, но обязана реагировать на применение силы, повреждение имущества и незаконное проникновение.
Если покупатель подал иск о выселении, подготовьте возражение на исковое заявление. В нем укажите срок договора, факт своевременной оплаты и отсутствие оснований для досрочного прекращения найма.
Порядок представления документа и доказательств раскрыт в материале о том, как написать и подать возражение на исковое заявление.
При реальной угрозе смены замков или вывоза вещей можно заявить ходатайство об обеспечении иска. В нем необходимо попросить суд временно запретить действия, способные сделать дальнейшую защиту бессмысленной. Конкретную обеспечительную меру суд определяет с учетом заявленных требований и доказанного риска.
Если препятствия уже созданы, за основу можно взять исковое заявление по договору найма. Содержание потребуется изменить: описать смену собственника, подтвердить действие договора и сформулировать требование об устранении препятствий в пользовании квартирой.
Что будет с незарегистрированным договором
Договор найма должен быть письменным. Если он заключен на срок не менее года, возникающее обременение права собственности подлежит регистрации в ЕГРН.
Для договора на 11 месяцев регистрация не требуется. При продаже квартиры такой договор по общему правилу сохраняется до окончания установленного срока.
С договором от года ситуация сложнее. Отсутствие регистрации не прекращает обязательства между первоначальным собственником и нанимателем, но создает риск спора с добросовестным покупателем. Новый хозяин может заявить, что не знал и не должен был знать о длительном найме, поскольку в ЕГРН отсутствовало обременение.
Практика по последствиям отсутствия регистрации именно для найма жилья не полностью единообразна. Суд будет проверять, видел ли покупатель проживающих, осматривал ли квартиру, знал ли о договоре, содержались ли сведения о жильцах в документах сделки и передавался ли ему обеспечительный платеж.
Если покупатель заранее общался с нанимателем, осматривал квартиру с его вещами или получил копию договора, ссылаться на полное незнание ему будет сложнее. Жильцу необходимо сохранить объявления, переписку с риелтором, записи согласования просмотров и сообщения продавца о продаже объекта.
Может ли новый хозяин выселить после окончания срока
Смена собственника не продлевает договор, но и не сокращает установленный срок. Если на момент продажи до окончания найма оставалось четыре месяца, покупатель должен соблюдать договор в течение этих четырех месяцев.
Для договоров, которые не относятся к краткосрочному найму, действует преимущественное право нанимателя на новый срок. Не позднее чем за три месяца до окончания наймодатель должен предложить продление либо предупредить об отказе из-за решения не сдавать квартиру не менее года.
Если предупреждения не было, а наниматель продолжает проживать и не отказался от продления, может возникнуть спор о продолжении договора на прежних условиях. К краткосрочному найму эти правила по умолчанию не применяются.
Когда срок действительно завершился и договор не продлен, новый собственник вправе потребовать вернуть квартиру. Но при отказе жильца выехать ему все равно придется обращаться в суд, а не менять замки самостоятельно.
Если жилец согласился съехать
Добровольный выезд лучше оформлять письменным соглашением. В нем необходимо установить дату прекращения найма, последний день оплаты, порядок расчета коммунальных расходов и срок возврата залога.
Если инициатива исходит от нанимателя, можно подготовить уведомление о расторжении договора. Общий срок предупреждения нанимателем составляет три месяца, но договор или соглашение с новым хозяином могут позволять выехать раньше.
При передаче жилья составьте акт возврата помещения по договору аренды. Укажите состояние комнат, мебели и техники, показания счетчиков, отсутствие долгов и сумму возвращаемого обеспечительного платежа.
Отдельно можно оформить акт приема-передачи ключей от помещения. Это подтвердит дату фактического освобождения квартиры и поможет пресечь требования об оплате последующих месяцев.
В какой суд обращаться и сколько платить
Спор о праве проживания и выселении рассматривает районный суд по месту нахождения квартиры. Если иск предъявил новый собственник, наниматель не платит госпошлину за подачу возражений.
Когда сам жилец предъявляет неимущественное требование, например об устранении препятствий в пользовании квартирой, госпошлина для гражданина составляет 3 000 рублей. Денежное требование о возврате залога или возмещении убытков оплачивается исходя из цены иска.
Если сторона просит суд расторгнуть договор, до обращения с иском необходимо направить другой стороне предложение о расторжении. При отсутствии специального срока ответ ожидают 30 дней.
Расходы на госпошлину, представителя, почтовые отправления и другие необходимые действия можно заявить к взысканию. Порядок подтверждения таких затрат разобран в материале про судебные расходы, госпошлину, юриста и экспертизу.
Порядок действий нанимателя
Если собственник продал квартиру во время аренды, жильцу следует:
- Сохранить договор, акт заселения, платежные документы и переписку.
- Проверить регистрацию права покупателя по выписке ЕГРН.
- Письменно сообщить новому хозяину о действующем найме.
- Зафиксировать размер оплаты и обеспечительного платежа.
- Не подписывать расторжение или новый договор без проверки условий.
- При требовании выехать запросить письменное основание.
- При незаконном выселении направить претензию и обратиться в суд.
- При добровольном выезде оформить возврат квартиры и ключей.
Главное правило: квартира продается вместе с действующим правовым положением нанимателя. Новый собственник получает право на оплату, но одновременно принимает обязанности прежнего наймодателя. До законного прекращения договора он не вправе выселять жильца только потому, что купил квартиру.
FAQ: собственник продал квартиру во время аренды
Нужно ли перезаключать договор с новым собственником?
Нет. Покупатель становится наймодателем в силу закона. Дополнительное соглашение полезно для изменения реквизитов, но отсутствие нового договора не прекращает прежний наем.
Может ли покупатель сменить замки после сделки?
Не может, пока договор действует и наниматель законно проживает в квартире. Принудительное освобождение жилья производится через суд.
Кому платить аренду после продажи квартиры?
После подтверждения права покупателя платежи следует направлять новому собственнику по письменно сообщенным реквизитам. Не переводите деньги повторно, если прежний хозяин уже получил оплату за тот же период.
Сохраняется ли договор найма на 11 месяцев?
Да. Такой договор не требует регистрации обременения и по общему правилу продолжает действовать после продажи квартиры до окончания срока.
Что делать, если договор от года не зарегистрирован?
Соберите доказательства того, что покупатель знал о проживании и договоре. Отсутствие записи в ЕГРН повышает риск спора, но не означает автоматического выселения без судебного разбирательства.