Сервис управления квартирой получил арендную плату, но не перечисляет собственнику: что делать

Если сервис управления квартирой получил арендную плату от жильца, но не передает ее собственнику, повторно требовать те же деньги с добросовестно заплатившего жильца обычно не нужно. Сначала определите вид договора с управляющим, запросите отчет и расчет поступлений, затем потребуйте перечислить задолженность. При продолжающемся нарушении договор можно прекратить в установленном для него порядке и взыскать деньги через суд.

Особенно важно не ориентироваться только на название услуги «доверительное управление». Юридически под ним может скрываться агентский договор, договор оказания услуг или смешанная конструкция.

Сначала выясните, по какому договору работает сервис

Откройте договор с компанией и посмотрите не рекламное название, а права и обязанности сторон.

Часто собственник поручает сервису искать жильцов, заключать договоры, принимать арендную плату, оплачивать коммунальные расходы, организовывать ремонт и перечислять оставшуюся сумму владельцу. Такая схема имеет признаки агентирования.

По агентскому договору управляющая компания действует от своего имени или от имени собственника, но за его счет. Для таких отношений особенно важна статья 1008 ГК РФ об отчетах агента.

Настоящий договор доверительного управления недвижимостью регулируется отдельной главой ГК РФ. Для передачи квартиры в такое управление предусмотрены специальные требования, включая государственную регистрацию передачи недвижимости в доверительное управление.

Поэтому надпись «доверительное управление» на сайте сервиса сама по себе ничего не доказывает. Проверьте договор и сведения ЕГРН.

Если после прекращения отношений собственник собирается сдавать квартиру самостоятельно, полезно заранее проверить основные условия договора аренды квартиры.

С кого требовать деньги, если жилец уже заплатил управляющему

Это зависит от полномочий посредника.

Если договор собственника с сервисом разрешал принимать арендную плату, а жилец перечислил деньги предусмотренным способом, проблема обычно возникает уже между собственником и управляющей компанией.

Нельзя автоматически требовать с жильца второй платеж только потому, что посредник оставил первый перевод у себя.

Иная ситуация возможна, если жилец перечислил деньги лицу, которое вообще не имело полномочий их получать, либо продолжил платить бывшему управляющему после надлежащего уведомления о прекращении его полномочий.

Поэтому сохраните договор найма, платежные документы жильца и договор управления. Они покажут, кто был уполномочен получать выручку.

Как определить, сколько денег должен сервис

Не начинайте спор с приблизительной суммы.

Соберите данные по каждому месяцу:

• сколько должен был заплатить жилец;
• сколько он фактически перечислил;
• когда деньги поступили управляющему;
• какую комиссию вправе удержать сервис;
• какие подтвержденные расходы он оплатил за собственника;
• сколько уже перечислено владельцу;
• какой остаток остается задолженностью.

Для первоначальной сверки можно направить запрос о предоставлении информации.

Попросите предоставить реестр поступлений от жильцов, выписки или подтверждения платежей, расчет комиссии, сведения об удержаниях, расходах на ремонт и коммунальные платежи.

Если жилец съехал с коммунальным долгом, не смешивайте его задолженность с деньгами, которые уже получил управляющий. Отдельный порядок взыскания рассмотрен в статье о том, что делать, если наниматель оставил долги за коммунальные услуги.

Обязан ли агент предоставить отчет

Да, если отношения действительно являются агентскими.

В первую очередь применяются сроки и порядок из договора. Например, стороны могут установить ежемесячный отчет до пятого числа и перечисление выручки в течение трех рабочих дней после его формирования.

Если специальных условий нет, агент представляет отчеты по мере исполнения договора либо после его окончания.

К отчету по общему правилу прикладываются доказательства расходов, которые агент понес за счет принципала, если договор не предусматривает другого порядка.

Это важно, когда сервис удерживает из арендной платы 15 000 рублей за ремонт, уборку или вызов мастера. Одной строки «прочие расходы» недостаточно для спокойного принятия такого расчета.

Для письменного требования подойдет требование об исполнении обязательств. Укажите, за какие месяцы отсутствуют отчеты и какие документы необходимо предоставить.

Что делать с отчетом, где указаны неправильные удержания

Не оставляйте его без ответа.

По статье 1008 ГК РФ принципал, который не согласен с отчетом агента, должен заявить возражения в течение 30 дней после его получения, если договором не установлен другой срок.

Иначе отчет считается принятым.

Например, сервис указал арендную плату 60 000 рублей, свою комиссию 10 000 рублей и еще 20 000 рублей «на устранение повреждений». Если собственник не согласен с последней суммой, нужно письменно запросить акт, фотографии, заказ-наряд и платежные документы.

Если повреждения действительно причинил наниматель, порядок их фиксации рассмотрен в материале о том, как взыскать ущерб, если арендатор испортил квартиру.

Молчаливое принятие отчетов может существенно осложнить последующий спор об удержанных расходах.

В какой срок управляющий должен перечислять арендную плату

Универсального федерального правила «любая компания по управлению квартирой перечисляет деньги за три дня» нет.

Сначала применяется договор.

Срок может исчисляться от получения денег от жильца, окончания месяца, подписания отчета или другой согласованной даты.

Если срок платежа вообще не определен и его нельзя установить из условий договора, действует общее правило о денежном обязательстве без определенного срока. После предъявления требования оно обычно должно быть исполнено в течение семи дней, если иной срок не следует из закона, договора или существа отношений.

Может ли управляющий удержать свою комиссию

Да, если право на вознаграждение и его размер следуют из договора.

Например, стороны могли установить комиссию 10% от фактически полученной арендной платы. Тогда при поступлении 60 000 рублей компания вправе удержать предусмотренные договором 6 000 рублей.

Но она не получает права оставить остальные 54 000 рублей без предусмотренного основания.

То же касается штрафов, ремонта, уборки, рекламы и других расходов. Для каждого удержания нужно искать договорное основание и подтверждение его размера.

Фраза «по внутренним правилам сервиса с вашего счета удержано 30 000 рублей» сама по себе не заменяет условия договора.

Можно ли прекратить управление и попросить жильца платить напрямую

Не делайте этого до проверки того, от чьего имени заключен договор с жильцом.

Если агент заключал договор найма от имени собственника, права и обязанности по сделке возникают непосредственно у собственника. После прекращения полномочий посредника можно организовать дальнейшие расчеты напрямую, правильно уведомив жильца о новых реквизитах.

Если управляющий заключал договор от собственного имени, ситуация сложнее. Само расторжение агентского договора не означает, что все права по уже заключенному с жильцом договору автоматически переписались на собственника.

Нужно проверить порядок передачи действующих договоров, прав требования, обеспечительного платежа, ключей и документов.

То же особенно важно при настоящем доверительном управлении.

Не просите жильца игнорировать действующий договор до того, как юридическая схема расчетов будет приведена в порядок. Иначе может возникнуть новый спор о том, кому он должен платить.

Если обнаружится, что управляющий передал квартиру другим людям вопреки условиям ваших полномочий, пригодится инструкция о том, что делать при передаче квартиры третьим лицам без разрешения собственника.

Как расторгнуть агентский договор

Сначала найдите срок договора и раздел о его прекращении.

Для агентского договора, заключенного без определения срока окончания, ГК РФ допускает отказ одной из сторон от исполнения. Это закреплено в статье 1010 ГК РФ.

Для срочного договора нужно дополнительно проверить его условия и применимые к выбранной агентской модели правила. Нельзя автоматически считать, что любой срочный договор можно прекратить в тот же день без последствий.

Существенное нарушение условий, в том числе систематическое неперечисление полученной выручки, может давать основание ставить вопрос о досрочном прекращении договора.

Для оформления используйте уведомление о расторжении договора, изменив формулировки в соответствии с конкретным основанием прекращения.

В уведомлении одновременно определите порядок передачи ключей, документов, действующих договоров с жильцами, обеспечительного платежа и итогового отчета.

Для него действуют другие правила.

Доверительный управляющий обязан отчитываться перед учредителем управления в сроки и порядке, установленные самим договором.

Учредитель может отказаться от договора доверительного управления и по причинам, не связанным с невозможностью управляющего выполнять работу. При этом закон связывает такой отказ с выплатой управляющему предусмотренного договором вознаграждения.

По общему правилу другую сторону необходимо уведомить за три месяца, если сам договор не устанавливает иной срок.

Поэтому к настоящему доверительному управлению нельзя автоматически применять правило статьи 1010 ГК РФ об агентском договоре без срока.

При прекращении договора нужно также решить вопрос о прекращении зарегистрированного обременения и передаче квартиры, документов и связанных с управлением прав.

Как потребовать деньги и отчет одновременно

Практически удобно направить одну развернутую претензию.

Точного образца именно для управления квартирой на сайте нет, поэтому документ нужно адаптировать.

В претензии укажите номер договора, адрес квартиры, жильцов и спорный период. Затем перечислите известные платежи и отдельно рассчитайте сумму, которая должна была поступить собственнику.

Потребуйте:

• перечислить задолженность;
• предоставить итоговый отчет;
• подтвердить все расходы и удержания;
• вернуть ключи и документы при прекращении управления;
• передать сведения по действующим жильцам и расчетам;
• выплатить предусмотренную договором неустойку или применимые проценты.

Приложите банковскую выписку, сообщения жильца об оплате и собственную таблицу расчета.

Можно ли начислить проценты на задержанную арендную плату

Если наступил срок передачи денег собственнику, возникает просрочка денежного обязательства.

В первую очередь проверьте договор. В нем может быть установлена собственная пеня или неустойка за задержку перечислений.

При отсутствии специальной санкции можно ставить вопрос о процентах за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ.

Расчет ведется за период просрочки с учетом применимой ключевой ставки.

Когда деньги можно взыскивать как неосновательное обогащение

Пока между сторонами действует договор и спорные деньги должны быть перечислены именно во исполнение его условий, основным требованием обычно является взыскание договорной задолженности.

Не нужно искусственно заменять его неосновательным обогащением.

Иная ситуация может возникнуть, если после прекращения договора компания получила или продолжает удерживать средства, для которых договорное основание уже отсутствует.

Тогда в зависимости от обстоятельств можно рассматривать исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения.

Правильная квалификация особенно важна для расчета процентов, срока возникновения долга и содержания иска.

Нужно ли обращаться в полицию

Обычная задержка перечисления арендной платы - прежде всего гражданско-правовой спор.

Само по себе нарушение срока выплаты еще не означает мошенничество, присвоение или другое преступление.

Обращение в правоохранительные органы имеет смысл при дополнительных обстоятельствах. Например, компания исчезла, предоставила фиктивные отчеты, скрывает множество полученных платежей, заключала договор без намерения исполнять его или распорядилась чужими средствами вопреки известным ограничениям.

Даже в такой ситуации собственнику нужно параллельно сохранять гражданско-правовые доказательства долга. Заявление в полицию не заменяет требование о взыскании денег.

Применяется ли Закон о защите прав потребителей

Автоматически - нет.

Сервис действительно оказывает собственнику услугу за вознаграждение. Но Закон о защите прав потребителей применяется к услугам гражданину для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Услуга по управлению квартирой приобретается именно для получения дохода от сдачи жилья, поэтому вопрос о потребительском статусе собственника требует оценки конкретных обстоятельств.

Сам факт получения гражданином арендного дохода еще не означает автоматически предпринимательскую деятельность. Значение имеют количество объектов, систематичность, характер деятельности и содержание отношений с сервисом.

В какой суд обращаться

Если собственник - обычное физическое лицо, не участвующее в споре как индивидуальный предприниматель, иск к управляющей компании обычно рассматривает суд общей юрисдикции.

Обычный имущественный спор при цене иска до 50 000 рублей относится к мировому судье. При большей сумме - к районному суду.

Если суд признает спор потребительским, для имущественных потребительских требований граница подсудности мирового судьи составляет 100 000 рублей.

Для обычного денежного иска физического лица госпошлина зависит от цены требований. При цене иска до 100 000 рублей базовый размер сейчас составляет 4 000 рублей.

Если применим Закон о защите прав потребителей, при цене требований до 1 млн рублей действует освобождение от государственной пошлины.

Для взыскания договорного долга подойдет исковое заявление о взыскании задолженности.

Если собственник действует как ИП и спор непосредственно связан с его предпринимательской деятельностью, дело может относиться к арбитражному суду. Тогда нужно отдельно проверить обязательный претензионный порядок и правила госпошлины.

Какие доказательства особенно важны в суде

Одного личного кабинета сервиса желательно не оставлять единственным доказательством.

Сохраните договор управления и все приложения, договор с жильцом, отчеты сервиса, переписку, платежные документы нанимателя и банковскую выписку собственника.

Если компания утверждает, что жилец вообще не заплатил, попросите самого жильца предоставить чек или банковскую операцию.

Зафиксируйте также размер комиссии и согласованные расходы. Суду нужно показать не общий оборот квартиры, а чистую сумму, которую управляющий обязан был перечислить именно собственнику.

После прекращения управления обязательно примите квартиру, ключи и имущество. Если есть сомнения в ее состоянии, используйте тот же подход к фотофиксации, который применяется при спорах о повреждении квартиры жильцом.

Что нельзя делать при прекращении договора

Не направляйте жильцу требование повторно заплатить уже перечисленную уполномоченному управляющему аренду.

Не меняйте замки, пока в квартире законно проживает наниматель по действующему договору.

Не признавайте итоговый отчет, если не понимаете происхождение удержаний.

Не подписывайте соглашение о расторжении с формулировкой «стороны взаимных претензий не имеют», пока компания не перечислила задолженность и не передала все документы.

И не ограничивайтесь отключением доступа управляющего к личному кабинету. Юридически прекращение полномочий нужно оформить в соответствии с видом договора.

Если сервис управления квартирой получил арендную плату и не перечисляет ее собственнику, основное требование предъявляется самому сервису. Зафиксируйте платежи жильца, запросите отчет и подтверждение удержаний, рассчитайте чистую задолженность и направьте претензию. Затем прекратите агентский договор или доверительное управление по правилам именно вашей договорной конструкции и взыскивайте невыплаченные деньги с процентами через суд.

FAQ: сервис управления квартирой не перечисляет арендную плату

Жилец заплатил компании, но собственник денег не получил. Должен ли жилец платить повторно?

Обычно нет, если компания была надлежащим образом уполномочена получать арендную плату. Собственнику следует требовать полученную выручку с управляющего.

Обязан ли сервис показать банковские поступления от жильцов?

При агентской модели он обязан представлять отчеты. Конкретный состав документов определяется договором, а подтверждения произведенных за счет собственника расходов по общему правилу прилагаются к отчету.

Через сколько дней агент должен перевести арендную плату?

Единого срока нет. Сначала применяется договор. Если срок исполнения денежного обязательства определить невозможно, после письменного требования по общему правилу может применяться семидневный срок.

Можно ли сразу расторгнуть договор за задержку денег?

Зависит от вида и срока договора. Бессрочный агентский договор допускает односторонний отказ, а настоящее доверительное управление имеет самостоятельные правила прекращения и срок уведомления.

Можно ли после расторжения просто сказать жильцу платить собственнику?

Не всегда. Сначала выясните, от чьего имени управляющий заключил договор с жильцом. Если он действовал от своего имени, может потребоваться отдельное оформление перехода договорных прав и расчетов.