Арендатор сдал квартиру другим людям без разрешения собственника

Сдавать нанятую квартиру другим людям за плату можно только с согласия собственника. Наймодатель вправе потребовать прекратить поднаем, расторгнуть договор, выселить жильцов через суд и взыскать доказанные убытки.

Почему аренда квартиры юридически считается наймом

Когда собственник передает квартиру гражданину для проживания, стороны обычно заключают договор найма жилого помещения. В бытовой речи участника договора называют арендатором, но в законе используется термин «наниматель».

Аренда в строгом юридическом смысле возникает, например, когда квартиру получает организация для размещения сотрудников. Основные различия и условия безопасного оформления сделки разобраны в статье о том, что проверить в договоре аренды квартиры перед подписанием.

Когда проживание других людей считается поднаемом

Поднаем возникает, когда наниматель передает всю квартиру или ее часть другому человеку за плату. Для этого требуется согласие наймодателя. Такое правило установлено статьей 685 ГК РФ.

Согласие лучше получать письменно. Оно может содержаться в первоначальном договоре, дополнительном соглашении, переписке или отдельном разрешении собственника.

Если договор разрешает проживание только перечисленным людям и запрещает передачу ключей третьим лицам, тайная пересдача является явным нарушением. Особенно сильна позиция собственника, когда в договоре прямо указано право прекратить найм при поднаеме без согласия.

При этом не каждый гость является поднанимателем. Нужно установить, что квартира фактически передана новым жильцам, а первоначальный наниматель получает за это деньги или перестал проживать в квартире.

Признаками поднайма могут быть объявление о сдаче, регулярные заезды незнакомых людей, передача им ключей, получение переводов и переписка об оплате проживания.

Чем поднаниматели отличаются от временных жильцов

Временные жильцы могут проживать бесплатно с ведома нанимателя. По общему правилу собственника необходимо предварительно уведомить, а срок такого проживания не должен превышать шести месяцев.

Однако правила о временных жильцах обычно не применяются к краткосрочному найму на срок до одного года, если договор прямо не устанавливает обратное.

Главное отличие - отсутствие платы. Если знакомый нанимателя остался на несколько дней и не платит за квартиру, доказать поднаем будет сложно.

Иначе оценивается ситуация, когда первоначальный наниматель съехал, разместил объявление и ежемесячно получает деньги от новых жильцов. Это уже не обычный визит родственников или друзей.

Собственнику нужно установить фактические обстоятельства, а не делать вывод только по количеству людей в квартире.

Можно ли сразу расторгнуть договор

Самовольный поднаем нарушает статью 685 ГК РФ, но не всегда позволяет немедленно объявить договор прекращенным. Сначала нужно изучить его срок и условия расторжения.

Для краткосрочного найма на срок до одного года стороны могут предусмотреть дополнительные основания внесудебного отказа. Например, договор прекращается после письменного уведомления, если наниматель передал квартиру третьим лицам без согласия владельца.

В такой ситуации действуйте точно по договору. Направьте уведомление предусмотренным способом, выдержите установленный срок и потребуйте вернуть квартиру по акту.

Если специального условия нет либо договор заключен на более продолжительный срок, безопаснее сначала направить письменную претензию. Потребуйте прекратить поднаем, выселить посторонних людей и предложите расторгнуть договор.

Сам по себе поднаем без согласия прямо не назван в статье 687 ГК РФ отдельным безусловным основанием расторжения. Поэтому исход судебного спора будет зависеть от договора, продолжительности нарушения и его последствий.

Как направить требование нанимателю

В претензии укажите договор, обнаруженные обстоятельства и пункт, запрещающий поднаем. Потребуйте прекратить передачу квартиры другим лицам, освободить помещение и передать ключи.

За основу можно взять претензию арендатору. В документе необходимо заменить общие формулировки конкретным описанием незаконного поднайма.

Установите разумный срок исполнения. Если одновременно предлагается расторгнуть договор, проверьте срок ответа в соглашении. При его отсутствии перед обращением с требованием о судебном расторжении обычно ожидают 30 дней.

Направьте документ по адресу регистрации нанимателя, адресу квартиры и электронной почте, указанной в договоре. Почтовое отправление лучше оформить с описью вложения.

Отдельное сообщение можно передать фактическим жильцам. Укажите, что собственник не давал согласия на поднаем, а их право пользования зависит от договора первоначального нанимателя.

Главный документ для обращения в суд

Если наниматель и проживающие лица добровольно не выезжают, собственнику потребуется судебное решение. В иске можно объединить прекращение договора, выселение и денежные требования.

Документ нужно адаптировать. Укажите всех известных жильцов, опишите поднаем без согласия и добавьте требование расторгнуть договор найма.

Если спор в основном связан с деньгами и условиями соглашения, дополнительно подойдет исковое заявление по договору найма.

Общий порядок освобождения жилья раскрыт в инструкции о том, когда можно выселить жильца из квартиры и как оформить требования.

Как доказать незаконную пересдачу квартиры

Соберите доказательства до того, как объявление исчезнет, а жильцы удалят переписку. Сделайте скриншоты страницы с адресом, фотографиями квартиры, стоимостью и контактами.

Полезно сохранить:

• объявления на сайтах и в социальных сетях;
• переписку нанимателя с новыми жильцами;
• переводы с назначением платежа;
• записи камер в подъезде;
• обращения соседей и консьержа;
• сведения управляющей организации;
• фотографии большого количества комплектов ключей;
• договор или расписку, найденные законным способом;
• признание нанимателя в переписке.

Скриншот объявления лучше дополнить видео страницы или нотариальным осмотром. Одного изображения без адреса сайта, даты и владельца аккаунта может оказаться недостаточно.

Соседей попросите описать конкретные факты: как часто менялись люди, кто передавал ключи, выносили ли вещи, нарушалась ли тишина. Фраза «постоянно ходят подозрительные лица» имеет небольшую доказательственную ценность.

Если квартира используется для постоянной посуточной сдачи, изучите отдельный материал о том, что можно сделать при размещении хостела или посуточном заселении в квартире.

Может ли собственник войти в квартиру для проверки

Право собственности не означает, что владелец может в любое время вскрыть дверь. На период действия договора квартира находится во владении нанимателя и остается жилищем.

Порядок осмотров лучше заранее закреплять в договоре: например, один раз в месяц по предварительному уведомлению. Если такого условия нет, согласуйте посещение письменно.

При отказе нанимателя не ломайте дверь и не меняйте замки. Исключение может возникнуть при аварии или другой реальной угрозе имуществу и людям.

Риски самовольного доступа подробно разобраны в статье о том, может ли арендодатель входить в квартиру без разрешения жильца.

Если осмотр состоялся, пригласите свидетелей и составьте акт осмотра помещения. Укажите присутствующих лиц, состояние комнат, количество жильцов и обнаруженные нарушения.

Как зафиксировать повреждения и пропавшие вещи

Первоначальный наниматель остается ответственным перед собственником за действия поднанимателей. Он не может освободиться от возмещения ущерба словами: «Квартиру испортили другие люди».

Сравните текущее состояние с первоначальным актом передачи и фотографиями. Отдельно опишите повреждения отделки, мебели, техники, сантехники и дверей.

Для фиксации используйте акт о порче имущества. Если часть вещей исчезла, приложите акт описи имущества арендодателя и документы об их стоимости.

При спорной сумме закажите независимую оценку. Нанимателя письменно пригласите на осмотр, чтобы он не мог заявить о проведении оценки без возможности участвовать.

Какие убытки можно потребовать

Собственник вправе взыскать реальный ущерб и доказанную упущенную выгоду. Между нарушением и каждой заявленной суммой должна существовать причинная связь.

В требования можно включить:

• стоимость поврежденного имущества;
• расходы на восстановительный ремонт;
• замену утраченных ключей и замков;
• задолженность по найму и коммунальным платежам;
• предусмотренную договором неустойку;
• расходы на оценку и почтовые отправления;
• потерянный доход за необходимый период ремонта.

Полученные нанимателем от других жильцов деньги не всегда равны убыткам собственника. Нельзя автоматически потребовать всю выручку от пересдачи, если хозяин одновременно полностью получал установленную договором плату.

Упущенную выгоду нужно рассчитывать реалистично. Например, собственник подтверждает, что после выселения не мог снова сдать квартиру два месяца из-за повреждений.

Нормальный износ возмещению не подлежит. Нельзя полностью переложить на нанимателя стоимость новой отделки взамен старой только из-за нескольких следов эксплуатации.

Можно ли удержать обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж можно направить на покрытие задолженности, ущерба или неустойки, если это предусмотрено договором. Собственник должен составить расчет и объяснить каждое удержание.

Нельзя оставлять всю сумму только в качестве наказания за самовольный поднаем, если договор не предусматривает соответствующий штраф и реальных убытков нет.

Если расходы превышают обеспечительный платеж, разницу можно потребовать добровольно или взыскать через суд. При меньшем ущербе остаток подлежит возврату.

Как происходит выселение через суд

Ответчиками указывают первоначального нанимателя и всех известных фактических жильцов. Если имена неизвестны, постарайтесь установить их до подачи иска через переписку, участкового, управляющую организацию или материалы проверки.

После расторжения договора первоначальный наниматель и другие проживающие граждане подлежат выселению по правилам статьи 688 ГК РФ. Поднаниматели не приобретают самостоятельного права остаться в квартире.

Дело рассматривает районный или городской суд по месту нахождения квартиры. В процессе о выселении участвует прокурор.

В иске можно просить:

• расторгнуть договор найма;
• признать право пользования прекращенным;
• выселить нанимателя и других жильцов;
• обязать передать квартиру и ключи;
• взыскать задолженность, неустойку и убытки;
• взыскать судебные расходы.

Если жильцы зарегистрировались в квартире, одно выселение не всегда нужно заменять требованием «выписать». Правильный порядок разобран в статье о том, как снять человека с регистрационного учета через суд.

Госпошлина за неимущественное требование для гражданина составляет 3 000 рублей. Денежные требования оплачиваются отдельно по цене иска. При нескольких самостоятельных требованиях окончательную сумму лучше проверить по реквизитам и калькулятору выбранного суда.

Что делать после решения суда

После вступления решения в силу предложите жильцам добровольно освободить помещение. Согласуйте дату передачи ключей и окончательного осмотра.

Состояние квартиры зафиксируйте актом возврата помещения по договору аренды. Несмотря на название документа, его можно адаптировать для прекращения найма квартиры.

Если решение не исполняется, получите исполнительный лист и обратитесь к судебным приставам. Самостоятельно выносить вещи жильцов до исполнения решения не следует.

Можно ли вызвать полицию

Полиция не расторгает договор найма и не выселяет жильцов только по заявлению собственника. Гражданско-правовой спор разрешается судом.

Обращение оправданно при угрозах, повреждении имущества, подделке документов, краже или нарушении общественного порядка. Материалы проверки затем можно использовать как доказательства.

Не следует заявлять о незаконном проникновении только потому, что собственник не согласен с проживанием поднанимателей. Они получили ключи от нанимателя, поэтому вопрос о прекращении пользования обычно требует договорной и судебной процедуры.

Практический порядок действий собственника

Сначала проверьте договор, срок найма и условия о проживающих лицах. Затем зафиксируйте объявление, фактических жильцов, платежи и жалобы соседей.

Направьте нанимателю претензию. Потребуйте прекратить поднаем, освободить квартиру и возместить уже выявленный ущерб.

Не вскрывайте квартиру и не выбрасывайте вещи. Организуйте согласованный осмотр, составьте акты и закажите оценку повреждений.

Если договор предусматривает внесудебный отказ при самовольном поднаеме, соблюдите установленную процедуру. В остальных спорных случаях подготовьте иск о расторжении, выселении и взыскании денег.

Ответственным перед собственником остается первоначальный наниматель. Именно с него обычно взыскиваются долг и убытки, даже если повреждения причинили люди, которым он незаконно передал квартиру.

FAQ: арендатор сдал квартиру другим людям без разрешения

Можно ли выселить новых жильцов без расторжения договора с арендатором?

При споре безопаснее одновременно решать вопрос о прекращении основного договора. Пока договор действует, жильцы будут ссылаться на разрешение первоначального нанимателя.

Достаточно ли одного объявления о сдаче квартиры?

Обычно нет. Объявление нужно связать с конкретным нанимателем и подтвердить фактическое заселение: перепиской, платежами, показаниями соседей или записями камер.

Можно ли сменить замки, пока жильцов нет дома?

Без прекращения договора и добровольной передачи квартиры это рискованно. Жильцы могут заявить о самоуправстве, пропаже вещей и незаконном проникновении в жилище.

Обязан ли арендатор отдать собственнику весь доход от поднайма?

Не автоматически. Собственник может взыскать договорный штраф и доказанные убытки. Сам доход нанимателя не всегда является ущербом владельца квартиры.

Кто отвечает, если квартиру испортили поднаниматели?

Перед собственником отвечает первоначальный наниматель. Он вправе затем предъявить отдельные требования к людям, которым передал квартиру.