Если дом введен в эксплуатацию, а квартиры до сих пор нет в ЕГРН, дольщику сначала нужно выяснить, поступили ли документы на кадастровый учет в Росреестр и не приостановлена ли процедура. Самостоятельно заказывать технический план на квартиру и пытаться поставить ее на учет как отдельный новый объект обычно не нужно.
При этом формулировка «застройщик не поставил квартиру на кадастровый учет» юридически не совсем точна. Для многоквартирного дома, построенного по ДДУ, заявление на первоначальный кадастровый учет после ввода в эксплуатацию обязан направить орган или организация, которые приняли решение о выдаче разрешения на ввод.
Кто должен поставить новостройку на кадастровый учет
Специальное правило закреплено в статье 19 Закона N 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости.
Если многоквартирный дом построен с привлечением денег участников долевого строительства, орган или организация, принявшие решение о выдаче разрешения на ввод, должны в течение пяти рабочих дней направить в Росреестр электронное заявление о кадастровом учете и необходимые документы.
Поэтому после получения разрешения на ввод дольщику полезно задавать администрации или другому уполномоченному органу конкретный вопрос: когда заявление передано в Росреестр и какой у него номер.
Застройщик при этом не устраняется из процедуры. Именно с его строительной и технической документацией связан технический план дома и помещений. Если Росреестр обнаружит ошибки в документах, для их устранения часто потребуются действия застройщика, кадастрового инженера и органа, выдавшего разрешение на ввод.
Дольщик не должен самостоятельно исправлять технический план всего нового многоквартирного дома за свой счет.
Дом появился в ЕГРН, а квартиры в нем нет
Для нового многоквартирного дома это требует отдельной проверки.
По правилам кадастрового учета многоквартирного дома одновременно с самим домом на кадастровый учет должны ставиться все расположенные в нем жилые и нежилые помещения, а также машино-места.
Поэтому ситуация, когда новый дом уже получил кадастровый номер, а конкретной предусмотренной проектом квартиры в ЕГРН вообще нет, не является обычным завершением процедуры.
Причиной может быть ошибка технического плана, несовпадение номера или площади помещения, некорректная связь объекта с домом либо другая проблема в представленных сведениях.
Сначала попробуйте искать квартиру не только по адресу. Проверьте сведения по кадастровому номеру дома, номеру помещения и другим известным характеристикам.
Если объект существует, но в его характеристиках допущена ошибка, порядок действий отличается. Он разобран в материале как исправить техническую ошибку в ЕГРН.
Почему кадастровый учет может затянуться после ввода дома
Само разрешение на ввод еще не означает, что запись обязательно появится в ЕГРН через пять дней. Пять рабочих дней - это срок для направления заявления уполномоченным органом.
После поступления документов Росреестр проводит кадастровый учет. Обычный срок кадастрового учета при непосредственном поступлении заявления в орган регистрации составляет пять рабочих дней.
Однако государственный регистратор может приостановить процедуру. Например, проблема возникает из-за несоответствия документов требованиям закона, отсутствия необходимых сведений, противоречий между техническим планом и другими документами или характеристиками объекта.
Если учет приостановлен, нужно получить само уведомление. По общему правилу причины должны быть устранены в течение периода приостановления, который может составлять до трех месяцев.
Не довольствуйтесь объяснением менеджера застройщика «Росреестр пока не поставил». Попросите реквизиты заявления и уведомления о приостановлении.
Разница между приостановлением и окончательным отказом подробно разобрана в статье об отказе Росреестра в регистрации и способах его устранения.
Какие документы нужно запросить
У застройщика и органа, выдавшего разрешение на ввод, стоит запросить сведения, которые позволят восстановить всю цепочку.
В первую очередь нужны номер и дата разрешения на ввод, дата отправки документов в Росреестр, номер заявления о кадастровом учете и результат его рассмотрения.
Если процедура приостановлена, попросите копию уведомления Росреестра и информацию о том, кто сейчас устраняет указанные в нем причины.
Дольщику пригодятся собственный ДДУ, передаточный акт, паспорт и документы об оплате. Если после строительства изменилась площадь квартиры, дополнительно сопоставьте сведения с договором. Такой спор отдельно разобран в статье о расхождении площади квартиры в новостройке с ДДУ.
Скачать образец и бланк заявления об устранении бездействия и постановке объекта на кадастровый учет
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуНа сайте размещен общий образец заявления в свободной форме, а не специальный утвержденный бланк для этой ситуации. Его нужно адресовать органу, выдавшему разрешение на ввод, и указать номер ДДУ, квартиру, реквизиты разрешения на ввод и требование сообщить дату направления документов в Росреестр и принять необходимые меры для завершения кадастрового учета.
Копию обращения разумно одновременно направить застройщику.
Что требовать от застройщика
Требование зависит от того, где именно остановилась процедура.
Если администрация вообще не направила документы, основной вопрос адресуется ей. Застройщику следует сообщить о нарушении и потребовать представить необходимые технические документы и содействовать устранению препятствий.
Если Росреестр приостановил учет из-за неправильного технического плана или данных, сформированных при строительстве, требуйте от застройщика организовать исправление.
Для такого обращения можно адаптировать жалобу на застройщика. В тексте укажите не абстрактное требование «поставить квартиру на кадастр», а конкретную проблему: исправить техническую документацию, предоставить документы уполномоченному органу либо устранить обстоятельства, из-за которых учет приостановлен.
Если застройщик одновременно задерживает саму передачу объекта, это уже отдельное нарушение. В таком случае пригодится инструкция что делать при задержке передачи квартиры застройщиком.
Что делать, если документы не отправил орган, выдавший разрешение на ввод
В этом случае дольщик вправе требовать исполнения прямой обязанности, установленной Законом N 218-ФЗ.
Попросите письменно сообщить:
- дату выдачи разрешения на ввод;
- дату направления заявления в Росреестр;
- регистрационный номер заявления;
- результат кадастрового учета;
- причины, по которым документы не были направлены в пятидневный срок, если этого не произошло.
Если орган бездействует, можно подать жалобу на действия или бездействие должностного лица.
Предварительная жалоба начальнику не является универсальным обязательным условием обращения гражданина в суд. Если бездействие продолжается и препятствует оформлению квартиры, его можно оспаривать по правилам главы 22 КАС РФ.
Важно правильно определить ответчика. Если документы не отправила администрация, спорить только с Росреестром бессмысленно. Если заявление поступило, но Росреестр незаконно его приостановил или отказал, предмет спора уже другой.
Кто исправляет технический план
Дольщику важно не брать эту проблему на себя раньше времени.
Технический план нового дома готовится для процедуры его ввода и кадастрового учета. Если регистратор обнаруживает ошибку, следует выяснить, какое именно сведение нужно исправить и кто подготовил соответствующий документ.
Иногда требуется новый или исправленный технический план. В определенных случаях из-за исправления технической документации приходится вносить изменения и в разрешение на ввод.
Закон специально предусматривает дальнейший обмен документами: если разрешение на ввод изменено для устранения причины приостановления, уполномоченный орган должен направить соответствующие документы в Росреестр.
Поэтому предложение менеджера «закажите своего кадастрового инженера на квартиру, иначе ничего не получится» нужно воспринимать осторожно. Для первоначального учета помещения внутри только что введенного многоквартирного дома это обычно не нормальная схема.
Когда застройщик должен зарегистрировать право собственности дольщика
Кадастровый учет квартиры и регистрация права собственности - два разных этапа.
После появления объекта в ЕГРН становится возможна государственная регистрация права дольщика. Сейчас статья 16 Закона N 214-ФЗ возлагает на застройщика дополнительную обязанность.
После передачи объекта дольщику и осуществления его кадастрового учета застройщик обязан не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта или другого документа о передаче направить в Росреестр электронное заявление о регистрации права собственности участника.
Поэтому после появления кадастрового номера не нужно месяцами ждать неизвестных действий девелопера.
Сам дольщик также вправе подать документы на регистрацию своего права. Обязанность застройщика сделать это в электронной форме не лишает участника возможности зарегистрировать собственность самостоятельно.
Если сведения застройщика и Росреестра уже расходятся и проблема затронула расчеты по проекту, полезен материал о ситуации, когда банк не закрывает счет эскроу из-за расхождений в данных застройщика и Росреестра.
Какая госпошлина при регистрации квартиры
Первоначальный кадастровый учет всего нового многоквартирного дома не следует смешивать с последующей регистрацией личного права дольщика.
При регистрации права собственности физического лица на квартиру действует госпошлина. Если кадастровая стоимость объекта не определена либо не превышает 20 млн рублей, базовая ставка составляет 4 000 рублей.
Если кадастровая стоимость выше 20 млн рублей, используется процентный расчет по НК РФ, поэтому для дорогой недвижимости сумму нужно определять отдельно.
Сам факт того, что электронное заявление вместо дольщика направляет застройщик, не превращает физическое лицо в организацию для расчета пошлины.
Что меняется, если по ДДУ куплен индивидуальный дом
Для индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе действует другая конструкция.
Общее правило статьи 19 Закона N 218-ФЗ о направлении заявления органом после выдачи разрешения на ввод на такие дома, строившиеся по ДДУ, прямо не распространяется.
Зато Закон N 214-ФЗ связывает передачу такого объекта с кадастровым учетом. ДДУ должен предусматривать, что индивидуальный жилой дом и участок передаются участнику только после завершения предусмотренного строительства и кадастрового учета самого дома и земельного участка.
Поэтому если застройщик предлагает подписать акт передачи индивидуального дома по ДДУ, хотя самого дома еще нет в ЕГРН, это требует отдельной проверки.
Не нужно смешивать такой дом с обычным ИЖС, который гражданин самостоятельно построил на своем участке. Там действуют другие процедуры оформления недвижимости.
Можно ли подать в суд на застройщика
Можно, но сначала нужно установить, чье именно нарушение мешает зарегистрировать право.
Если причина в бездействии государственного или муниципального органа, выдавшего разрешение на ввод, основным способом будет административный иск об оспаривании бездействия.
Для структуры обращения можно использовать образец искового заявления в суд общей юрисдикции, но его нужно полностью адаптировать под административное исковое заявление по КАС РФ.
Обычно гражданин должен учитывать трехмесячный срок с момента, когда ему стало известно о нарушении. Для продолжающегося бездействия закон устанавливает специальное правило: обратиться можно в период существования обязанности совершить действие и еще в течение трех месяцев после ее прекращения.
Госпошлина за административный иск гражданина об оспаривании решения, действия или бездействия государственного органа составляет 3 000 рублей.
Если спор идет именно с застройщиком об исполнении обязанностей по ДДУ, убытках или иных гражданско-правовых последствиях, это уже гражданский спор, а не административное дело к органу власти.
Какие требования заявлять в суде
Не просите суд просто «зарегистрировать квартиру», не выяснив источник проблемы.
При бездействии администрации логичнее требовать признать его незаконным и обязать совершить предусмотренные законом действия для направления документов на кадастровый учет.
Если спор возник из-за незаконного решения Росреестра, предметом оспаривания может стать приостановление или отказ.
Если необходимые документы находятся только у администрации, Росреестра или застройщика, можно использовать ходатайство об истребовании доказательств. В нем укажите конкретные документы: заявление о кадастровом учете, технический план, уведомление о приостановлении, переписку и исправленные документы.
Можно ли взыскать убытки из-за невозможности оформить собственность
Такое требование возможно, если из-за нарушения возникли реальные доказанные потери.
Например, нужно показать не только задержку регистрации, но и конкретный расход либо иной имущественный ущерб, а также причинную связь с действиями определенного лица.
Для первоначального денежного требования к застройщику можно адаптировать претензию о возмещении убытков.
Но отсутствие кадастрового номера само по себе не означает автоматического права на крупную компенсацию. Сначала нужно установить виновное лицо.
Не следует автоматически требовать потребительскую неустойку или штраф только потому, что дольщик является гражданином. Закон N 214-ФЗ содержит специальные правила ответственности застройщика, а Закон о защите прав потребителей применяется к таким отношениям лишь в части, не урегулированной специальным законодательством.
Что делать дольщику пошагово
- Проверьте наличие дома и квартиры в ЕГРН.
- Получите реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию.
- Запросите у выдавшего его органа дату и номер заявления, направленного в Росреестр.
- Выясните, завершен кадастровый учет, приостановлен или вынесен отказ.
- При приостановлении получите полный текст уведомления и установите, кто должен исправить документы.
- Направьте письменные требования одновременно уполномоченному органу и застройщику.
- После появления кадастрового номера потребуйте регистрации права по правилам Закона N 214-ФЗ либо подайте документы самостоятельно.
- При незаконном бездействии органа или Росреестра обращайтесь в суд, не пропуская процессуальный срок.
Не стоит путать отсутствие объекта в ЕГРН с неправильной площадью или адресом уже существующей квартиры. В последнем случае сначала нужно установить характер реестровой ошибки.
Главная задача дольщика - найти участок цепочки, на котором остановилась процедура: орган не направил заявление, Росреестр приостановил учет либо застройщик не исправляет технические документы. Только после этого понятно, кому предъявлять требование.
Если дом введен в эксплуатацию, но квартиру не поставили на кадастровый учет, начинать нужно с органа, выдавшего разрешение на ввод, и номера направленного им заявления. Требовать от дольщика самостоятельно создавать кадастровую документацию на квартиру в новом многоквартирном доме обычно неправильно.
FAQ: дом введен, но квартира не стоит на кадастровом учете
Сколько времени после ввода дома дается на постановку квартир на кадастровый учет?
Орган или организация, принявшие решение о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома по ДДУ, должны направить заявление в Росреестр не позднее пяти рабочих дней. Сам кадастровый учет обычно занимает еще пять рабочих дней после поступления полного пакета, если процедуру не приостановили.
Можно ли самому поставить квартиру в новостройке на кадастровый учет?
Для первоначального учета квартиры одновременно с новым многоквартирным домом это обычно не требуется. Сначала выясните, почему не завершена предусмотренная законом централизованная процедура.
Дом стоит на кадастровом учете, а моей квартиры в ЕГРН нет - что делать?
Запросите сведения о первоначальном кадастровом учете и техническом плане. По закону вместе с новым многоквартирным домом должны учитываться все находящиеся в нем помещения, поэтому отсутствие одной проектной квартиры требует выяснения причины.
Можно ли зарегистрировать собственность без кадастрового номера квартиры?
Нет, сначала конкретный объект недвижимости должен быть идентифицирован в ЕГРН. После его кадастрового учета можно переходить к регистрации права дольщика.
Обязан ли застройщик сам зарегистрировать квартиру на дольщика?
После передачи объекта и его кадастрового учета застройщик обязан в течение 30 рабочих дней со дня подписания документа о передаче направить электронное заявление на регистрацию собственности участника. При этом дольщик вправе зарегистрировать свое право и самостоятельно.