Техническая ошибка в ЕГРН: как исправить фамилию собственника, площадь, адрес или ошибочное обременение

Если сведения ЕГРН не совпадают с документом, на основании которого их внес Росреестр, подайте заявление об исправлении технической ошибки. Если ошибка уже содержится в техническом плане, решении органа или другом исходном документе, сначала придется исправить этот документ.

Сначала определите вид ошибки

Порядок действий зависит не от того, насколько очевидна неточность, а от места, где она впервые появилась. Закон различает техническую и реестровую ошибки.

Техническая ошибка возникает при переносе правильных сведений из документа в ЕГРН. Например, в договоре и старом свидетельстве указана фамилия «Васильев», а в реестре появилась фамилия «Васильева».

К техническим ошибкам относятся описки, опечатки, грамматические и арифметические неточности, допущенные самим органом регистрации. Их исправляют по правилам статьи 61 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Реестровая ошибка возникает раньше. Росреестр правильно переносит сведения, но сам технический план, межевой план, акт обследования, решение администрации или другой представленный документ уже содержит неправильные данные.

Как проверить, где допущена ошибка

Получите актуальную выписку из ЕГРН и сравните ее с документами, которые использовались при регистрации. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда, технический план или акт органа власти.

Полезно запросить копию документа из реестрового дела, если собственный экземпляр утрачен. Представитель собственника может действовать по доверенности на получение документов, однако для отдельных регистрационных действий полномочия придется удостоверить нотариально.

Сравнивать нужно не только текст. Проверьте:

• фамилию, имя и отчество правообладателя;
• дату и место рождения;
• адрес объекта;
• вид и назначение недвижимости;
• площадь;
• номер этажа и помещения;
• кадастровый номер;
• размер доли;
• основание возникновения права;
• ограничения и обременения.

Если правильные сведения находятся в исходном документе, а расходятся только с ЕГРН, вероятна техническая ошибка. Если одинаковая неточность повторяется и в документе, Росреестр не сможет самостоятельно заменить данные.

Как исправить фамилию собственника

Опечатка в фамилии, имени или отчестве считается технической ошибкой, когда правоустанавливающий документ содержит правильное написание. К заявлению желательно приложить паспорт и документ, по которому регистрировалось право.

Если собственник сменил фамилию после брака, развода или перемены имени, это уже не ошибка первоначальной регистрации. Нужно обновить сведения о правообладателе и приложить подтверждающий документ, если информация не поступила по межведомственным каналам.

Если неправильная фамилия находится в самом договоре, свидетельстве о наследстве или судебном акте, сначала исправляют источник. Росреестр не вправе самостоятельно решить, что документ относится к другому написанию фамилии.

Практический порядок исправления паспорта и документов ЗАГС разобран в материале о том, как устранить ошибку в паспорте, СНИЛС, ИНН или свидетельстве.

Если старый документ невозможно переоформить, может потребоваться судебное подтверждение его принадлежности.

Особое производство подходит только при отсутствии спора о праве. Если другой человек также претендует на недвижимость, понадобится полноценный иск о праве собственности.

Как исправить площадь квартиры, дома или участка

Сначала сравните выписку ЕГРН с техническим или межевым планом. Если в плане указано 67,8 кв. м, а Росреестр внес 76,8 кв. м, подается заявление о технической ошибке.

Когда неправильная площадь уже содержится в плане, потребуется новый документ кадастрового инженера. Он должен объяснить, в чем заключалась реестровая ошибка, и привести правильные сведения.

Нельзя использовать исправление ошибки для оформления фактической реконструкции или перепланировки. Если собственник пристроил помещение, объединил комнаты либо изменил конфигурацию объекта, требуется узаконить изменения и провести кадастровый учет.

Аналогичные вопросы возникают при оформлении старых домов и участков. Порядок проверки площади, границ и технического плана приведен в инструкции о том, как оформить недвижимость по дачной амнистии.

При исправлении площади земельного участка необходимо проверить границы соседей. Если предлагаемые координаты затрагивают чужой участок, Росреестр не сможет изменить сведения как простую ошибку без согласования или решения суда.

Что делать с неправильным адресом

Адрес может быть ошибочным по разным причинам. Например, Росреестр пропустил номер корпуса, перепутал квартиру или допустил опечатку в названии улицы. Если исходный документ содержит правильный адрес, это техническая ошибка.

Если муниципалитет официально присвоил новый адрес, переименовал улицу или изменил нумерацию, исправление технической ошибки не требуется. Сведения должны поступить в ЕГРН через межведомственное взаимодействие, а собственник вправе сообщить об их отсутствии.

Если разные органы используют разные адреса, проверьте сведения Государственного адресного реестра. Сначала нужно добиться правильной записи у органа, который присваивает адрес, а затем обновить ЕГРН.

Расхождение адреса способно привести к приостановке будущей сделки. Что проверяет регистратор и как действовать после уведомления, объясняется в статье об отказе Росреестра в регистрации сделки.

Можно ли удалить ошибочное обременение как опечатку

Запись об ипотеке, аресте, запрете, ренте или аренде требует отдельной проверки. Иногда обременение действительно попадает на чужой объект из-за ошибочного кадастрового номера.

Если документ-основание однозначно относится к другой квартире, а регистратор перенес запись на ваш объект, можно заявлять о технической ошибке. Приложите постановление, договор или другой документ с правильным кадастровым номером.

Но Росреестр не вправе самостоятельно прекращать существующее право залогодержателя или другого лица под видом исправления опечатки. Если удаление записи затрагивает интересы банка, арендатора, получателя ренты или взыскателя, потребуется надлежащее основание прекращения либо решение суда.

После погашения ипотеки подается заявление о прекращении обременения или сведения передает банк. Это не исправление технической ошибки, поскольку ипотека раньше существовала законно.

Перед сделкой полезно изучить материал о том, как проверить квартиру с ипотекой, арестом, рентой или запретом регистрации.

Если обременение внесено по постановлению пристава

Росреестр исполняет поступившее постановление и обычно не проверяет долг по существу. Даже если пристав указал квартиру полного тезки или имущество человека, который не является должником, сначала нужно отменить исходный акт.

Подайте приставу ходатайство, приложите выписку ЕГРН, паспорт и документы о приобретении недвижимости. Попросите отменить запрет и направить постановление о снятии ограничения в Росреестр.

При отказе используйте жалобу на судебного пристава-исполнителя. Подробный порядок приведен в статье о том, как снять запрет на регистрационные действия с квартирой.

Если ведомственная жалоба не помогла и нарушение продолжается, можно адаптировать жалобу на пристава в прокуратуру.

Одного обращения в Росреестр недостаточно. Пока постановление пристава формально действует, регистратор не вправе самостоятельно отменить наложенный запрет.

Как подать заявление в Росреестр

Заявление об исправлении технической ошибки может подать любой заинтересованный человек, а не только собственник. Однако заявителю нужно объяснить, каким образом запись затрагивает его интересы.

Обратиться можно:

• через МФЦ;
• через личный кабинет Росреестра;
• через услугу исправления ошибок на Госуслугах;
• через представителя с надлежащими полномочиями.

Электронное заявление через Госуслуги подписывается в приложении «Госключ». При личном обращении форму подготовит сотрудник МФЦ.

Унифицированная форма заявления и требования к ее заполнению закреплены в приказе Росреестра N П/0310.

В заявлении укажите кадастровый номер, вид объекта, ошибочные сведения и правильный вариант. Важно не ограничиваться фразой «прошу привести данные в соответствие».

Главный документ при отказе Росреестра

Точного универсального бланка заявления об исправлении всех видов ошибок на сайте нет. Первичное обращение лучше оформить по официальной форме Росреестра, а при отказе использовать жалобу на действия должностного лица.

В жалобе замените общие требования на просьбу проверить отказ территориального управления Росреестра. Укажите номер заявления, кадастровый номер, содержание ошибки, правильные сведения и реквизиты подтверждающих документов.

Приложите выписку ЕГРН, исходный документ, заявление, опись МФЦ и уведомление об отказе. Если ошибка возникла из-за нотариального документа, сначала может понадобиться его исправление. Порядок разобран в статье о том, что делать при ошибке нотариуса.

Сколько времени занимает исправление

Техническая ошибка исправляется в течение трех рабочих дней со дня ее обнаружения или получения заявления. После внесения изменений Росреестр уведомляет правообладателей.

Реестровая ошибка исправляется в течение пяти рабочих дней после получения документов, которые подтверждают ошибку и содержат правильные сведения.

Эти сроки начинают течь не с момента заказа нового технического плана. Сначала собственник должен получить исправленный документ, затем подать его на кадастровый учет.

При отсутствии оснований Росреестр направит мотивированный отказ. Для технической ошибки уведомление об отказе должно быть направлено после истечения установленного трехдневного срока.

Нужно ли платить госпошлину

Исправление технической ошибки производится бесплатно. Росреестр использует документы, уже находящиеся в реестровом деле, и не совершает отдельное учетное действие.

С реестровой ошибкой ситуация сложнее. Если для ее исправления проводится кадастровый учет изменения сведений об объекте, физическое лицо платит 1 000 рублей, организация - 2 000 рублей.

Если сведения меняются по межведомственному взаимодействию, госпошлина не уплачивается. Такое разграничение разъяснено в письме Росреестра об оплате исправления ошибок.

Почему Росреестр может отказать

Распространенная причина отказа - одинаковые сведения в ЕГРН и исходном документе. В такой ситуации отсутствует техническая ошибка, а заявитель выбрал неправильную процедуру.

Другие причины:

• не представлен исправленный технический или межевой план;
• предлагаемые изменения затрагивают чужое право;
• существует спор между собственниками;
• невозможно определить правильные сведения по имеющимся документам;
• требуется исправить акт другого органа;
• изменение площади фактически связано с реконструкцией;
• обременение продолжает действовать;
• заявление подано неуполномоченным лицом для регистрационного действия.

Не следует подавать одно и то же заявление несколько раз. Из уведомления должно быть понятно, какой документ препятствует исправлению и требуется ли обращение в другой орган или суд.

Когда обращаться в суд

Если Росреестр располагал правильными документами, но необоснованно отказал исправить запись, гражданин может оспорить решение по правилам административного судопроизводства.

Административный иск обычно подается в районный суд в течение трех месяцев со дня получения отказа. В нем просят признать решение незаконным и обязать Росреестр повторно рассмотреть заявление либо совершить предусмотренное законом действие.

Госпошлина для гражданина составляет 3 000 рублей. Обычная жалоба руководителю Росреестра не является обязательным условием такого иска.

Если спор затрагивает право другого собственника, ипотеку, аренду, арест или границы соседнего участка, административного иска может быть недостаточно. Тогда предъявляется гражданский иск к лицу, чье право или обременение указано в ЕГРН.

Например, когда ипотека фактически прекратилась, но запись продолжает нарушать права собственника и получить заявление банка невозможно, надлежащим способом защиты может стать требование признать обременение отсутствующим.

Что приложить к иску

Суду понадобятся:

• актуальная выписка ЕГРН;
• правоустанавливающий документ;
• документ с правильными сведениями;
• заявление в Росреестр;
• опись МФЦ или электронное подтверждение;
• уведомление об отказе;
• исправленный технический или межевой план;
• документы, подтверждающие прекращение обременения;
• переписка с банком, приставом или другим органом;
• квитанция о госпошлине.

Если документ находится у ответчика или государственного органа, попросите суд его истребовать. В заявлении нужно назвать документ и объяснить, какие обстоятельства он подтверждает.

После вступления решения в силу получите заверенную копию. Порядок выдачи рассмотрен в статье о том, как получить копию решения суда и определить дату его вступления в силу.

Судебный акт должен четко указывать кадастровый номер, ошибочные сведения и данные, подлежащие внесению. Неопределенная формулировка может создать сложности при исполнении.

Что проверить после исправления

После получения уведомления закажите новую выписку ЕГРН. Сверьте не только исправленную строку, но и остальные характеристики объекта.

Проверьте, не изменился ли кадастровый номер, вид права, доля и основание регистрации. При исправлении площади убедитесь, что новые данные соответствуют техническому плану.

Если ошибка мешала продаже, ипотеке, приватизации или оформлению наследства, подавайте документы повторно только после обновления реестра. Практические риски старых документов и расхождений рассмотрены в статье о приватизации квартиры и регистрации права.

Главное правило - исправлять тот источник, где неточность появилась впервые. Росреестр исправляет собственную опечатку, но не может самостоятельно переписать технический план, отменить постановление пристава или прекратить чужое обременение.

FAQ: техническая ошибка в ЕГРН

Можно ли исправить ошибку в ЕГРН через Госуслуги?

Да. Укажите кадастровый номер, ошибочные и правильные сведения, приложите подтверждающие документы и подпишите заявление через «Госключ».

Сколько стоит исправление фамилии собственника?

Техническая опечатка Росреестра исправляется бесплатно. Если требуется исправлять исходный документ или проводить отдельный кадастровый учет, могут возникнуть дополнительные расходы.

Нужно ли заказывать новый технический план при ошибке в площади?

Только если неправильная площадь содержится в прежнем техническом плане. Когда план составлен правильно, а ошибка возникла при переносе данных, достаточно заявления.

Может ли Росреестр сам снять ошибочную ипотеку?

Только очевидную техническую запись, исправление которой не нарушает права других лиц. Для прекращения действовавшей ипотеки нужны документы банка, заявление уполномоченного лица или решение суда.

Что делать, если Росреестр повторно отказывает?

Не направляйте одинаковые заявления. Определите, имеется ли публичный спор с регистратором или спор о праве с другим лицом, и выберите административный либо гражданский иск.