Если речь идёт о счёте эскроу по ДДУ, регистрация права собственности на конкретную квартиру сейчас не является обязательным условием его раскрытия. Банк должен перечислить деньги после получения разрешения на ввод дома или сведений о нём из ЕИСЖС. Ссылка на расхождения с Росреестром законна только тогда, когда банк точно объясняет, какие данные не совпадают и почему это препятствует исполнению договора.
Сначала определите вид счёта эскроу
На практике словом «эскроу» называют разные расчётные механизмы. От вида договора зависит, какие документы обязан проверить банк.
При покупке квартиры в строящемся доме по ДДУ действует специальный порядок Федерального закона № 214-ФЗ. Владельцем счёта является участник долевого строительства, застройщик выступает получателем денег, а банк контролирует наступление установленного законом основания.
При покупке готовой квартиры может использоваться обычный договор счёта эскроу. В нём стороны вправе установить собственное условие раскрытия, например регистрацию права покупателя и отсутствие определённого обременения.
Поэтому первым делом откройте договор счёта. Проверьте, указаны ли в нём ДДУ, застройщик, проект, сумма, срок депонирования и основания перечисления денег.
Особенности эскроу при долевом строительстве закреплены в Федеральном законе № 214-ФЗ.
Требуется ли регистрация квартиры для раскрытия эскроу по ДДУ
По действующему правилу деньги со счёта эскроу перечисляются застройщику не позднее десяти рабочих дней после представления банку разрешения на ввод дома либо сведений о размещении такой информации в ЕИСЖС.
Регистрация права покупателя на отдельную квартиру в этот перечень не входит. Не требуется и передаточный акт по каждому конкретному ДДУ.
Поэтому ситуация «квартира зарегистрирована, но счёт ещё не раскрыт» не всегда означает просрочку банка. Срок нужно считать не от записи о собственности покупателя, а от получения банком предусмотренной законом информации о вводе дома.
Одновременно банк не вправе придумывать дополнительные условия раскрытия, которых нет в законе и договоре. Требование представить исправленную выписку ЕГРН должно быть связано с идентификацией конкретного проекта, застройщика или счёта, а не использоваться как неопределённая причина задержки.
Из-за каких расхождений банк может остановить обработку
Расхождение может находиться в документах разных участников. Например, у застройщика изменилось наименование после реорганизации, но в банковской системе осталось прежнее название.
Часто не совпадают строительный и почтовый адрес дома. В ДДУ указывается проектный номер квартиры, а после кадастрового учёта ей присваиваются постоянный номер и кадастровый идентификатор.
Встречаются различия в площади, номере ДДУ, очереди строительства, корпусе или сведениях о переуступке. Ошибка может находиться в фамилии покупателя, паспортных данных либо реквизитах застройщика.
Не каждое расхождение препятствует раскрытию. Смена адреса или площади после кадастрового учёта сама по себе не означает, что речь идёт о другом доме или другом договоре.
Если фактическая площадь отличается от проектной, денежные расчёты между дольщиком и застройщиком решаются отдельно. Порядок доплаты и возврата разобран в статье о том, что делать при изменении площади квартиры в новостройке.
Какие документы запросить у банка
Не просите просто «разобраться и закрыть счёт». Банк должен дать ответ, позволяющий понять источник проблемы.
Запросите:
- номер и дату договора счёта эскроу;
- выписку со счёта и сведения об остатке;
- дату получения информации о вводе дома;
- точное описание каждого расхождения;
- документы, между которыми выявлено несовпадение;
- пункт договора или норму закона, препятствующую раскрытию;
- запросы, направленные банком застройщику;
- сведения о перечислении денег либо причинах отказа;
- дату прекращения договора и закрытия счёта.
Право получать сведения по договору счёта эскроу имеют и депонент, и застройщик. Банк не должен скрывать от владельца счёта его состояние под предлогом того, что деньги предназначены бенефициару.
Получите актуальную выписку из ЕГРН и приложите её к обращению. Сравните кадастровый номер, адрес, площадь и данные собственника с договором и актом передачи.
Что потребовать в претензии банку
Основное обращение нужно направить в банк, где открыт счёт. Подавайте его через отделение, личный кабинет, официальный электронный канал или заказным письмом.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуВ образце необходимо заменить общее описание нарушения на сведения о конкретном эскроу. Укажите номер ДДУ, счёта, кадастровый номер квартиры, данные застройщика и дату ввода дома.
Потребуйте сообщить, поступило ли разрешение на ввод либо информация из ЕИСЖС. Если поступило, попросите назвать дату начала десятидневного срока.
Отдельно потребуйте провести сверку не только по названию застройщика, но и по ИНН, ОГРН, номеру разрешения на строительство и идентификатору проекта. Изменение фирменного наименования при сохранении юридического лица обычно можно установить по ЕГРЮЛ.
Если ошибка находится во внутренней системе банка, потребуйте исправить сведения без участия покупателя. Клиент не обязан получать новую выписку ЕГРН только для устранения опечатки банковского сотрудника.
Что должен сделать застройщик
Раскрытие счёта по ДДУ фактически инициирует застройщик. Именно он представляет разрешение на ввод способом, предусмотренным договором, либо обеспечивает наличие необходимых сведений в ЕИСЖС.
Направьте застройщику письменный запрос. Для первичного обращения можно адаптировать заявление в свободной форме.
Попросите сообщить:
- когда разрешение на ввод передано банку;
- каким способом направлены документы;
- номер и дату банковского подтверждения;
- какие расхождения сообщил банк;
- исправлены ли сведения в ЕИСЖС;
- направлен ли банку повторный пакет документов.
Если ошибка возникла из-за неправильных документов застройщика, потребуйте устранить её и сообщить об этом банку. Подойдёт жалоба на застройщика, которую нужно переработать под нарушение информационных и договорных обязанностей.
Дольщику не следует брать на себя всю переписку между банком и девелопером. Вопрос перечисления застройщику денег затрагивает прежде всего отношения бенефициара с эскроу-агентом.
Как исправить ошибку в ЕГРН
Сначала сравните выписку ЕГРН с документом, на основании которого внесены сведения. От характера расхождения зависит порядок исправления.
Если Росреестр неправильно перенёс данные из верного документа, речь идёт о технической ошибке. Например, регистратор допустил опечатку в фамилии, адресе или площади.
Если неправильные сведения уже содержались в техническом плане или документе застройщика, ошибка является реестровой. Сначала может потребоваться новый технический план, исправленный акт либо другой исходный документ.
Подробный порядок приведён в инструкции о том, как исправить техническую ошибку в ЕГРН.
Техническая ошибка исправляется в течение трёх рабочих дней после её обнаружения или получения заявления. Для исправления реестровой ошибки нужны надлежащие документы, после чего действует пятидневный срок.
Правила установлены статьёй 61 Федерального закона № 218-ФЗ.
Если исправление меняет зарегистрированное право либо может нарушить интересы других лиц, Росреестр вправе потребовать судебное решение.
Что делать при отказе или бездействии Росреестра
Получите письменное уведомление. В нём должно быть указано, является ли проблема технической ошибкой, реестровой ошибкой, приостановлением регистрационного действия или спором о праве.
Не направляйте в суд требование «исправить любую ошибку» без определения её источника. Если ошибку допустил застройщик или кадастровый инженер, Росреестр не сможет изменить сведения без исправленного документа.
Различия между приостановлением и отказом подробно объяснены в статье о том, как обжаловать отказ Росреестра в регистрации сделки.
Для обращения к руководителю территориального управления можно адаптировать жалобу на действия должностного лица.
Когда банк обязан закрыть счёт
Перечисление денег застройщику и закрытие счёта являются связанными, но юридически разными действиями.
По общему правилу счёт закрывается после истечения срока или прекращения договора эскроу. Конкретная дата зависит от условий банковского договора.
Правила закрытия предусмотрены статьёй 860.10 Гражданского кодекса РФ.
Иногда деньги уже перечислены, но счёт ещё отображается в приложении как активный. Запросите выписку с нулевым остатком, дату перевода застройщику и подтверждение прекращения договора.
Если банк подтвердил перевод и отсутствие остатка, сохранение карточки счёта в интерфейсе может быть технической ошибкой. Она всё равно подлежит исправлению, но не означает, что застройщик не получил деньги.
При ипотеке отдельно проверьте судьбу залога. Закрытие эскроу не прекращает ипотеку квартиры, поскольку это другое обязательство. Если после погашения кредита обременение остаётся, используйте инструкцию о том, как добиться снятия ипотеки банком.
Срок ответа банка
Банк должен зарегистрировать обращение и направить обоснованный ответ в течение 15 рабочих дней. При необходимости запросить дополнительные материалы срок может быть продлён не более чем на 10 рабочих дней.
Ответ должен содержать фактические обстоятельства и ссылки на применённые нормы или документы. Сообщение «обращение передано профильному подразделению» ответом по существу не является.
Если срок нарушен, используйте порядок действий из статьи о том, куда жаловаться, если банк не ответил за 15 рабочих дней.
Этот срок относится только к рассмотрению претензии. Он не увеличивает установленный законом десятидневный срок перечисления денег после получения банком основания для раскрытия.
Куда жаловаться на банк
Если банк не называет расхождения, требует не предусмотренные законом документы либо не исполняет договор, обратитесь в Банк России.
Приложите договор эскроу, ДДУ, выписку со счёта, выписку ЕГРН, разрешение на ввод, обращения к банку и ответы застройщика.
Попросите проверить:
- исполнение требований об основаниях раскрытия;
- соблюдение срока перечисления средств;
- обоснованность дополнительных требований;
- полноту ответа владельцу счёта;
- причины незакрытия договора после перевода денег.
Банк России проводит надзорную проверку, но не заменяет суд и не исправляет ЕГРН.
Можно ли взыскать убытки
Само наличие открытого счёта с нулевым остатком редко создаёт значительные убытки. Необходимо показать конкретные негативные последствия.
Например, из-за неверного статуса банк мог отказать в другой сделке, потребовать лишние документы, задержать закрытие ипотечного этапа или вынудить клиента нести дополнительные расходы.
Сохраните переписку, договоры, платёжные документы и отказ другой организации. Нужно подтвердить прямую связь каждого расхода с ошибкой банка либо застройщика.
Неустойка по Закону № 214-ФЗ за просрочку передачи квартиры не начисляется автоматически за задержку закрытия банковского счёта. Потребительская неустойка и штраф 50 процентов также требуют самостоятельного правового основания.
Компенсация морального вреда возможна при доказанном нарушении потребительских прав, но её размер определяется судом.
Нужно ли обращаться к финансовому уполномоченному
Требование только исправить данные или закрыть счёт обычно имеет неимущественный характер. Оно может не относиться к компетенции финансового уполномоченного.
Если клиент одновременно требует с банка возместить конкретную денежную сумму, необходимо проверить обязательность досудебного обращения. Порядок разобран в статье о том, когда нужно обращаться к финансовому уполномоченному перед судом.
Жалоба в Банк России и обращение к финансовому уполномоченному решают разные задачи. Регулятор проверяет соблюдение закона, а финансовый уполномоченный рассматривает отдельные имущественные требования потребителя.
Обращение в суд
Ответчик определяется по источнику нарушения. К банку предъявляют требования, если он получил необходимые сведения, но не перечислил деньги, не исправил внутренние данные либо необоснованно не прекратил договор.
К застройщику обращаются, когда он не передал разрешение, представил неправильные сведения или уклоняется от исправления документов. Росреестр привлекается при незаконном отказе исправить реестр.
Для потребительского спора можно адаптировать исковое заявление о защите прав потребителей.
В иске можно потребовать обязать ответчика исправить данные, совершить предусмотренные договором действия, выдать документы и возместить доказанные убытки.
Если банк или застройщик не раскрывают внутреннюю переписку, приложите ходатайство об истребовании доказательств. Попросите суд запросить сообщения между банком, застройщиком, Росреестром и оператором ЕИСЖС.
Неимущественный спор обычно рассматривается районным судом. При применимости законодательства о защите прав потребителей иск можно подать по месту жительства истца, а при цене иска до 1 миллиона рублей действует льгота по госпошлине.
По обычным договорным требованиям применяется трёхлетний срок исковой давности. Решение или бездействие Росреестра обычно оспаривается в течение трёх месяцев после того, как заявитель узнал о нарушении.
Практический алгоритм действий
- Установите, открыт ли счёт по ДДУ или по отдельной сделке с готовой квартирой.
- Получите договор эскроу, ДДУ, выписку со счёта и свежую выписку ЕГРН.
- Проверьте, введён ли дом в эксплуатацию и размещены ли сведения в ЕИСЖС.
- Потребуйте от банка письменно назвать каждое расхождение.
- Уточните дату получения банком разрешения или сведений о нём.
- Направьте застройщику требование исправить его документы и данные проекта.
- При ошибке ЕГРН определите, является она технической или реестровой.
- Подайте претензию банку, а при отказе - жалобу в Банк России.
- Зафиксируйте убытки и при необходимости обратитесь в суд.
Если банк не раскрывает или не закрывает счёт эскроу из-за расхождений в данных застройщика и Росреестра, не соглашайтесь с общей формулировкой об «ошибке в системе». Банк должен назвать конкретное несовпадение, источник данных и правовое основание, по которому оно действительно препятствует перечислению либо закрытию счёта.
FAQ: банк не раскрывает или не закрывает счёт эскроу
Должен ли счёт эскроу закрыться сразу после регистрации квартиры?
При обычном ДДУ регистрация собственности на квартиру не является основанием раскрытия. Деньги перечисляются после получения банком разрешения на ввод дома или сведений из ЕИСЖС.
Может ли банк требовать новую выписку ЕГРН?
Да, если это необходимо для подтверждения или исправления конкретных данных по договору. Банк должен объяснить, какое расхождение обнаружено и почему оно препятствует операции.
Что делать, если застройщик сменил название?
Сравните ИНН и ОГРН прежнего и нового наименования. Если юридическое лицо осталось тем же, потребуйте от банка и застройщика актуализировать сведения без переоформления прав покупателя.
Кто исправляет неправильную площадь или адрес квартиры?
Ошибка Росреестра исправляется по заявлению заинтересованного лица. Если неправильные сведения содержатся в техническом плане застройщика, сначала нужно исправить исходный документ.
Можно ли самому закрыть счёт эскроу после получения квартиры?
Обычное заявление владельца счёта не прекращает эскроу по желанию. Счёт закрывается по основаниям и в порядке, установленным законом и договором.