Акт приёма-передачи квартиры

Подписание сторонами соглашения о купле-продаже квартиры (продавцом и покупателем) само по себе не гарантирует фактическую передачу жилого помещения покупателю. Последним этапом в процедуре купли-продажи жилого помещения является грамотное составление и подписание участниками сделки акта приёма-передачи квартиры. Акт приёма-передачи квартиры – это обязательный документ, без составления которого сделка по купле-продаже квартиры не может считаться оконченной для сторон договора. Не стоит недооценивать важность этого документа. Сторонам необходимо подойти к процессу его составления со всей внимательностью и ответственностью.

Что это за документ

Акт приёма-передачи квартиры (далее по тексту «АПП») – это приложение к договору купли-продажи квартиры, подтверждающее фактическую передачу квартиры от продавца к покупателю. Подписание АПП одновременно является моментом перехода права собственности на жилое помещение к новому владельцу. Сам по себе акт, в свою очередь, отдельно от договора купли-продажи квартиры, не порождает прав и обязанностей участников договора. Правовая регламентация такого рода взаимоотношений между контрагентами содержится в статье 454 ГК РФ.

Зачем нужен АПП

В АПП стороны фиксируют моменты, имеющие значение для совершения сделки:

• фиксируют состояние жилого помещения на момент продажи;
• фиксируют недостатки продаваемой (покупаемой) квартиры;
• подтверждают передачу обязательств по недвижимости от продавца к покупателю, в т.ч. переоформление лицевых счетов для оплаты жилищно-коммунальных услуг;
• фиксируют расчёт по сделке купли-продажи;
• освещают наличие или отсутствие претензий сторон сделки друг к другу.

Таким образом, покупатель, подписывая АПП, соглашается на передачу ему права собственности на жилое помещение, а также на передачу обязанностей по его содержанию, обязательств по оплате услуг ЖКХ и т.д.

Обязательно ли его составление

Да, законодательство обязывает стороны составить и подписать АПП. Только после подписания этого документа обязанность продавца передать жилое помещение в собственность нового владельца будет исполнена.

Подписание АПП сопровождается физической передачей объекта заключаемого договора, в нашем случае это будет выражено в виде передачи ключей от квартиры от продавца к покупателю. В случае отказа продавца передать ключи покупателю, продавец будет считаться исполнившим обязательства по сделке не в полной мере.

Особенности составления документа

Законом не предусмотрено для АПП какой-то конкретной формы, значит, документ может быть составлен в свободной форме с общими требованиями, предусмотренными законодательством. АПП должен быть надлежащим образом изложен в письменной форме и в обязательном порядке подписан сторонами основного соглашения.

Так как АПП – это не самостоятельный документ, а приложение к основному, договору купли продажи, количество его составленных копий обязано соответствовать количеству экземпляров самого договора. Обычно сторонами составляется три экземпляра, имеющих равную юридическую силу: два из них остаются у сторон договора, третий направляется в регистрирующий орган.

Законодательство также не предусматривает обязательного заверения акта нотариусом, однако стороны договора всё равно могут его заверить в целях повышения надежности сделки и минимизации возникновения рисков по ней.

Как должен выглядеть такой акт

В преамбуле акта по аналогии с договором купли-продажи указываются:

• место и время составления акта;
• ФИО участников сделки и их наименования в рамках сделки (в данном случае «продавец» и «покупатель»);
• серия, номер паспорта, дата и место рождения.

Преамбула акта

Предмет акта:

В предмет АПП входит подтверждение факта передачи квартиры продавцом и приёма квартиры покупателем, площадь квартиры, адрес расположения дома и другие важные для сторон моменты, например отсутствие у сторон претензий друг к другу.

Так выглядит предмет договора:

Далее по договору следуют подписи представителей договаривающихся сторон.

Законодательство не указывает, когда до или после подачи заявления о регистрации права собственности в регистрирующий орган, но, как показывает практика, лучше подписать АПП непосредственно перед подачей заявления, иначе можно встретить отказ в регистрации права в Росреестре.