В новостройке обязанность платить взносы на капитальный ремонт может возникнуть не сразу после получения ключей или регистрации квартиры. Для нового дома нужно установить дату его включения в региональную программу и специальный срок, установленный законом конкретного субъекта РФ.
Если взносы начали начислять раньше этой даты, собственник вправе требовать перерасчёта, удаления ошибочного долга и пеней, а уже уплаченную сумму - вернуть или зачесть в будущие платежи. Для домов, вводившихся по секциям или этапам, действует отдельное правило.
Через сколько после сдачи новостройки начинают платить за капремонт
Универсального правила вроде «первые пять лет новостройка за капремонт не платит» в законе нет. Пять лет - это максимальный предел специальной отсрочки, а её фактическую продолжительность определяет субъект РФ.
Чтобы понять, когда именно возникла обязанность, сначала нужно определить, к какой ситуации относится дом.
Для обычного многоквартирного дома действует часть 3 статьи 169 ЖК РФ. Срок устанавливает региональный закон, но он должен составлять не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем официального опубликования региональной программы, в которую включен дом.
Для новостройки действует специальное правило. Если дом введён в эксплуатацию уже после утверждения региональной программы капремонта и затем включён в неё при внесении изменений, применяется часть 5.1 статьи 170 ЖК РФ.
В этом случае обязанность возникает по истечении срока, который установил орган власти субъекта РФ. Однако этот срок не может приводить к возникновению обязанности позднее пяти лет со дня включения дома в региональную программу.
Например, если регион установил для таких новостроек отсрочку три года, собственники не вправе самостоятельно считать пять лет. Применяется именно региональный трехлетний срок.
Общие правила о том, кто обязан вносить платежи и в каких случаях их действительно можно не платить, разобраны в материале о взносах на капитальный ремонт, льготах и освобождении от оплаты.
Почему нельзя считать срок просто от даты ввода дома в эксплуатацию
Одна из распространённых ошибок - взять разрешение на ввод дома, прибавить к этой дате несколько лет и решить, что именно тогда начинается оплата.
Для применения части 5.1 статьи 170 ЖК РФ имеют значение сразу несколько обстоятельств:
- когда была утверждена региональная программа капитального ремонта;
- когда дом введён в эксплуатацию;
- когда именно его внесли в региональную программу;
- какой срок для новых домов установлен законодательством этого субъекта РФ.
Поэтому дата ввода в эксплуатацию сама по себе не определяет первый оплачиваемый месяц.
Не определяет его и дата получения ключей. То же касается даты регистрации права собственности на конкретную квартиру и даты, когда региональный оператор впервые сформировал квитанцию.
Главная дата для специальной отсрочки новостройки - включение дома в региональную программу, а продолжительность отсрочки нужно искать в региональном законодательстве.
Как проверить дату возникновения обязанности
Начните с региональной программы капитального ремонта. Найти сведения о доме можно в открытой части ГИС ЖКХ, в реестре программ капитального ремонта.
Ищите дом по адресу и проверьте прежде всего дату включения в региональную программу. В системе также может быть указан месяц возникновения обязанности по уплате взносов.
Но одной карточкой ГИС ЖКХ лучше не ограничиваться. Найдите нормативный акт, которым была утверждена соответствующая редакция региональной программы или внесены изменения с вашим домом.
После этого найдите региональный закон или иной нормативный акт, устанавливающий срок для новостроек. Именно он покажет, сколько должно пройти после включения дома в программу.
Практический расчет выглядит так: дата включения дома в программу + установленный субъектом срок = момент возникновения обязанности, с учетом конкретной формулировки региональной нормы о порядке исчисления срока.
Сохраните редакцию программы, нормативный акт региона и сведения ГИС ЖКХ. Они станут основными доказательствами, если региональный оператор откажется пересчитывать начисления.
Что делать, если дом вводился по секциям или этапам
Для поэтапно введённых домов действует отдельное правило. Оно появилось после того, как возникла проблема: первая часть большого дома уже была включена в программу, а собственникам квартир в более поздней секции взносы начинали начислять так, словно их помещения существовали с момента ввода первой очереди.
Сейчас этот вопрос регулирует часть 5.2 статьи 170 ЖК РФ.
Если определённая часть многоквартирного дома была введена в эксплуатацию после утверждения региональной программы, а сведения о ней позднее внесли в программу при изменении параметров дома, обязанность собственников этой части возникает после региональной отсрочки. Максимальный предел - пять лет с даты внесения соответствующих изменений в программу.
То есть собственнику квартиры в позднее сданной секции нельзя автоматически считать начало платежей по дате первой очереди дома.
Проверьте разрешения на ввод отдельных этапов, редакции региональной программы и сведения о том, когда параметры дома были изменены.
Если деньги дома формируются на специальном счёте, дополнительно полезно разобраться, кто является его владельцем и как учитываются поступления. Это подробно объяснено в материале как проверить операции по специальному счёту капитального ремонта.
Особое правило для переплаты по секциям дома до 19 декабря 2023 года
Для поэтапно введённых домов федеральный законодатель установил специальное переходное правило.
Если к 19 декабря 2023 года собственникам помещений в позднее введённой части дома уже излишне начислили взносы и пени и эти суммы были уплачены, они автоматически засчитываются в счёт будущих взносов на капитальный ремонт.
Это важное исключение. В такой ситуации федеральный закон прямо говорит именно о зачёте, поэтому требовать обязательной выдачи всей суммы наличными или перечисления её на банковский счёт вместо предусмотренного законом зачёта некорректно.
Проверьте лицевой счёт: переплата должна уменьшать будущие обязательства после наступления законного срока оплаты.
Как понять, кто ошибочно начисляет взносы
Посмотрите платежный документ. Фонд капитального ремонта дома может формироваться двумя основными способами: на счёте регионального оператора либо на специальном счёте конкретного дома.
При «общем котле» начисления обычно связаны с региональным оператором, хотя квитанцию может технически формировать расчетный центр.
При специальном счёте нужно установить его владельца. Им в предусмотренных законом случаях может быть ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая организация или региональный оператор.
Не стоит автоматически предъявлять денежное требование расчётному центру только потому, что его название напечатано на квитанции. Сначала выясните, кто является получателем взноса и кто отвечает за ведение лицевого счёта.
Если проблема возникла именно в расчёте отдельных строк платежного документа, пригодится инструкция как оспорить начисления и добиться перерасчёта.
Какие документы собрать для перерасчёта
Сначала сделайте собственный расчет по месяцам. Отметьте первый месяц, когда фонд выставил взнос, и первый месяц, с которого обязанность действительно должна была возникнуть.
Подготовьте:
- платежные документы с момента первого начисления;
- чеки и банковские выписки по уже внесённым суммам;
- выписку ЕГРН на квартиру;
- документы о вводе дома или соответствующей секции в эксплуатацию;
- редакцию региональной программы, в которой появился дом;
- региональный нормативный акт об отсрочке для новостроек;
- сведения из ГИС ЖКХ;
- расчет переплаты по каждому месяцу.
Для получения подробной истории начислений можно адаптировать заявление на проведение сверки расчётов по коммунальным платежам. В тексте замените коммунальные услуги на взносы на капитальный ремонт и потребуйте помесячную расшифровку начислений, оплат и пеней.
Как потребовать перерасчёт взносов
Подайте письменное заявление региональному оператору либо иному лицу, отвечающему за начисления.
Укажите адрес дома, номер помещения и лицевого счёта. Затем приведите дату включения дома в региональную программу, региональную норму об отсрочке и рассчитанный месяц возникновения обязанности.
Потребуйте:
- отменить начисления за период до возникновения обязанности;
- удалить образовавшуюся из них задолженность;
- списать пени, начисленные на ошибочный основной долг;
- сформировать правильное состояние лицевого счёта;
- вернуть либо зачесть излишне внесённые деньги;
- предоставить помесячный расчёт после исправления.
В качестве ближайшего по назначению документа можно использовать заявление на перерасчёт коммунальных услуг. Это не специальная форма для капремонта, поэтому замените ссылки на коммунальную услугу описанием ошибочно начисленных взносов и нормами статей 169 и 170 ЖК РФ.
Если из-за ранних начислений появились пени, дополнительно можно адаптировать заявление на списание пени по ЖКХ. В данном случае основанием должно быть не тяжелое финансовое положение, а отсутствие самого обязательства в спорные месяцы.
Можно ли просто перестать платить
Если текущий месяц уже относится к периоду после возникновения обязанности, прекращать все платежи из-за старой ошибки не стоит. Текущие законные начисления нужно отделить от спорных.
Если же фонд выставляет взносы до наступления срока и вы их не оплачиваете, обязательно заявите об ошибке письменно. Иначе в лицевом счёте будут копиться формальная задолженность и пени, а затем фонд может обратиться за судебным приказом.
Если взыскание уже началось, порядок проверки сроков и судебных документов описан в материале о долге за ЖКХ, исковой давности, судебном приказе и пенях.
Не подписывайте акт сверки, в котором спорные суммы указаны как признанный долг, пока не проверите расчет.
Как вернуть уже уплаченные деньги
Если собственник платил по ошибочным квитанциям, в обращении нужно отдельно заявить требование об излишне внесённой сумме.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуЭто общий образец, а не специальная претензия региональному оператору. При адаптации укажите, что обязанность платить взносы в спорный период еще не возникла, перечислите ошибочные месяцы, общую сумму и приложите платежные документы.
Попросите сообщить, каким способом будет устранена переплата. В зависимости от способа формирования фонда, обстоятельств платежа и применимых региональных правил это может быть возврат средств либо зачёт в будущие взносы.
Не следует исходить из того, что любой излишне внесённый взнос региональный оператор обязан немедленно перечислить на банковскую карту. Средства фонда капитального ремонта имеют специальный правовой режим, а для некоторых ситуаций законодатель прямо предусматривает зачёт.
Особенно осторожно нужно действовать со специальным счётом. Возможности списания средств с него ограничены Жилищным кодексом, поэтому способ фактического возврата зависит от причины поступления денег и документов, которыми подтверждается требование.
Что делать, если ошибка касается всего дома
В новостройке раннее начисление обычно затрагивает не одну квартиру. Если первые квитанции одновременно получили десятки или сотни собственников, разумно собрать документы по нескольким помещениям и проверить дату включения дома в программу один раз.
После этого собственники могут направить коллективное обращение региональному оператору и коллективную жалобу в жилищную инспекцию.
Это особенно полезно, когда оператор ссылается на одну и ту же ошибочную дату для всего дома.
При этом возврат конкретной переплаты лучше рассчитывать по каждому лицевому счёту отдельно. Площади квартир и фактически внесённые суммы различаются.
Куда жаловаться, если перерасчёт не делают
После обращения к лицу, которое начисляет взносы, можно обратиться в орган государственного жилищного надзора. Предметом жалобы будет соблюдение обязательных требований жилищного законодательства при формировании фонда капитального ремонта и начислении взносов.
Для этого подойдет жалоба в жилищную инспекцию.
Приложите спорные квитанции, свое заявление, ответ оператора, региональную программу и норму субъекта РФ. Лучше сразу показать собственный расчет правильной даты.
Если оператор исправил основной долг, но оставил пени или старую задолженность в личном кабинете, отдельно потребуйте привести лицевой счёт в соответствие с перерасчётом. Неправильная цифра в базе может позже стать основанием для претензий или судебного взыскания.
Если квартиру купили уже после появления ошибочных начислений
По взносам на капитальный ремонт действует особое правило: задолженность предыдущего собственника в большинстве случаев переходит к покупателю вместе с помещением.
Поэтому покупателю новостройки на вторичном рынке нельзя игнорировать старую строку «капремонт». Сначала нужно установить, существовала ли соответствующая обязанность вообще.
Подробно переход долгов разобран в материале какие старые платежи переходят новому собственнику вместе с квартирой.
Если взносы были начислены за период законной отсрочки новостройки, смена собственника сама по себе не превращает первоначально неправомерное начисление в настоящий долг.
Как обратиться в суд
Если региональный оператор или владелец специального счёта отказывается исправлять начисления, собственник вправе обратиться в суд общей юрисдикции.
В зависимости от обстоятельств можно заявить требования признать начисления за конкретный период неправомерными, обязать провести перерасчёт, исключить задолженность и пени, а при наличии оснований - возвратить излишне уплаченные средства.
Можно адаптировать исковое заявление в сфере ЖКХ. Но требования из образца нужно проверить применительно именно к взносам на капитальный ремонт.
В частности, не следует автоматически заявлять потребительскую неустойку и штраф 50 процентов. В актуальной судебной практике отношения по обязательным взносам на капитальный ремонт, возникающим непосредственно из закона, не рассматриваются как обычное возмездное оказание услуги региональным оператором собственнику.
В качестве ответчика указывайте не организацию, которая просто напечатала квитанцию, а лицо, отвечающее за спорное начисление и денежное обязательство. При специальном счёте состав участников необходимо устанавливать по владельцу счёта и фактической схеме начислений.
В какой суд подавать иск и сколько стоит госпошлина
Если заявлено только имущественное требование, например о возврате переплаты, подсудность зависит от цены иска. Обычный имущественный спор до 50 000 рублей включительно относится к компетенции мирового судьи, свыше этой суммы - районного суда.
Если вместе с возвратом денег заявлены самостоятельные неимущественные требования, например о признании начислений незаконными и обязанности выполнить перерасчёт, дело может перейти в районный суд.
Госпошлина также зависит от требований. По имущественному иску она рассчитывается от цены иска. При цене до 100 000 рублей установленная законом пошлина составляет 4 000 рублей.
За самостоятельное неимущественное требование физического лица установлена пошлина 3 000 рублей. Если в одном заявлении соединены имущественное и неимущественное требования, по общему правилу соответствующие пошлины уплачиваются одновременно.
Потребительскую льготу по госпошлине использовать только на том основании, что спор возник у владельца квартиры с региональным оператором капремонта, рискованно.
Какой срок есть для возврата переплаты
Для денежного требования о возврате ошибочно внесённых сумм следует ориентироваться на общий трехлетний срок исковой давности.
По общему правилу он исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении права и о том, кто является надлежащим ответчиком. В споре с несколькими ежемесячными платежами значение могут иметь даты каждого перечисления и обстоятельства, при которых собственник смог установить ошибку.
Это не означает, что на следующий день после трехлетнего срока деньги автоматически становятся собственностью фонда. Суд применяет исковую давность только по заявлению стороны спора.
Поэтому при старой переплате лучше не откладывать письменное требование и иск.
Короткий алгоритм для собственника новостройки
Сначала найдите дом в реестре региональной программы капремонта в ГИС ЖКХ. Зафиксируйте дату включения и указанный месяц возникновения обязанности.
Затем откройте региональный нормативный акт и выясните срок отсрочки именно для новых домов. Если дом сдавался поэтапно, проверьте дату внесения сведений о вашей части здания.
Сравните полученную дату с первой квитанцией. Запросите помесячную сверку и подсчитайте начисления до законного начала платежей.
После этого письменно потребуйте убрать ранние взносы и пени. Если деньги уже внесены, заявите о возврате или зачёте переплаты.
При отказе обращайтесь в жилищную инспекцию, а денежный и учетный спор при необходимости разрешайте в суде.
Главное - не ориентироваться только на возраст дома. Для новостройки момент возникновения обязанности определяется сочетанием федерального правила, даты включения дома или его поздней части в региональную программу и конкретной отсрочки, установленной субъектом РФ.
FAQ: взносы на капитальный ремонт в новостройке начислили раньше срока
Через сколько лет после сдачи новостройки начинают платить за капремонт?
Единого количества лет для всей России нет. Для новостроек срок устанавливает субъект РФ, при этом федеральный закон ограничивает максимальную отсрочку пятью годами с даты включения дома в региональную программу.
Где посмотреть дату включения новостройки в программу капремонта?
Сведения можно проверить в открытом реестре программ капитального ремонта ГИС ЖКХ. Для спора дополнительно найдите официально опубликованный региональный акт, которым дом включили в программу.
Можно ли вернуть взносы, которые начисляли раньше срока?
Если обязанности в соответствующие месяцы еще не было, требуйте перерасчёта и решения вопроса об уплаченной переплате. Способ зависит от обстоятельств: возможен возврат либо зачёт. Для специальной переходной ситуации с поэтапно введёнными домами закон прямо предусматривает автоматический зачёт.
Нужно ли платить пени за незаконно начисленный капремонт?
Если основной взнос за конкретный период начислен до возникновения обязанности, оснований сохранять связанные с этим начислением пени быть не должно. Требуйте удалить и основной долг, и производные от него пени.
Правда ли, что все новостройки пять лет не платят за капремонт?
Нет. Пять лет - максимальная граница, установленная федеральным законом для специального режима новостроек. Фактический срок определяет законодательство субъекта РФ и он может быть значительно короче.