НДФЛ с продажи квартиры в 2026 году нужно платить, если жилье продано раньше минимального срока владения и нет специальной льготы. В общем случае безопасный срок — 5 лет, но для наследства, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья действует срок 3 года. Если налог возникает, его можно уменьшить: применить имущественный вычет 1 млн рублей или вычесть подтвержденные расходы на покупку этой квартиры. Минимальные сроки владения установлены статьей 217.1 НК РФ, а вычеты — статьей 220 НК РФ.
Когда налог платить не нужно
Первое, что нужно проверить, — срок владения. Если квартира находилась в собственности не меньше минимального срока, доход от продажи освобождается от НДФЛ. Для большинства квартир это 5 лет. Срок 3 года применяется в льготных ситуациях: квартира получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована, передана по договору пожизненного содержания с иждивением или является единственным жильем продавца.
Срок владения обычно считают с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Для наследства логика другая: срок идет со дня смерти наследодателя, а не с даты выдачи свидетельства или регистрации права. Поэтому наследник иногда может продать квартиру без налога раньше, чем кажется по выписке ЕГРН.
Для сделки пригодятся акт приёма-передачи квартиры и расписка в получении задатка за квартиру, если стороны передают деньги до основного расчета.
Если квартира продана дешевле кадастровой стоимости
Цена в договоре не всегда решает вопрос. Если квартира продана сильно ниже кадастровой стоимости, налоговая база считается не только по договору. Для НДФЛ сравнивают цену сделки и 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи. Если 70% кадастровой стоимости больше договорной цены, налог считают от этой большей величины.
Пример: квартира продана за 3 млн рублей, а 70% кадастровой стоимости — 4 млн рублей. Для налога исходной суммой будет не 3 млн, а 4 млн рублей. Уже потом эту сумму можно уменьшать на вычет или расходы.
Как уменьшить налог: вычет 1 млн рублей
Первый способ — имущественный вычет при продаже. Для квартиры, комнаты, жилого дома, садового дома, земельного участка и долей в них он составляет до 1 млн рублей за налоговый период. Это не возврат из бюджета, а сумма, на которую уменьшается доход от продажи.
Пример: квартира продана за 2,8 млн рублей, документов о покупке нет. Можно применить вычет 1 млн рублей. Налоговая база будет 1,8 млн рублей. НДФЛ при ставке 13% составит 234 000 рублей.
Важно: если в одном году продано несколько квартир, лимит 1 млн рублей применяется за год, а не к каждой сделке отдельно.
Как уменьшить налог на расходы
Второй способ часто выгоднее: уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с покупкой этой же квартиры. Подойдут договор купли-продажи, платежные поручения, банковские выписки, расписки, кредитный договор, документы о расчетах через аккредитив или эскроу. НК РФ разрешает вместо фиксированного вычета учитывать документально подтвержденные расходы.
Пример: квартиру купили за 6 млн рублей, продали за 7 млн рублей. Налог считают не с 7 млн, а с разницы 1 млн рублей. При ставке 13% НДФЛ составит 130 000 рублей.
Если квартира досталась по наследству или в дар, иногда можно учесть расходы наследодателя или дарителя, если они ранее не использовали их для уменьшения налога. Но такие ситуации лучше проверять по документам: налоговая будет смотреть, есть ли подтверждение первоначальных расходов.
Ставки НДФЛ в 2026 году
Для налоговых резидентов РФ доход от продажи недвижимости облагается по прогрессивной шкале: 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей и 15% с суммы превышения. Нерезиденты платят НДФЛ по ставке 30%. ФНС разъясняет такой порядок для доходов от продажи недвижимости.
Пример: после вычета расходов налоговая база составила 3 млн рублей. С 2,4 млн рублей налог будет 13%, а с оставшихся 600 тыс. рублей — 15%.
Льгота для семей с двумя и более детьми
Семья с двумя и более детьми может продать жилье без НДФЛ даже до истечения 3 или 5 лет, если соблюдены условия. Среди ключевых: в семье есть двое и более детей до 18 лет или до 24 лет при очном обучении, новое жилье куплено до 30 апреля следующего года, оно лучше проданного по площади или кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданного жилья не превышает установленный лимит.
Эта льгота особенно важна для семей, которые продают маленькую квартиру и покупают большую. Но применять ее «на глаз» нельзя: нужно проверить всех членов семьи, сроки покупки нового жилья, доли в другой недвижимости и параметры объектов.
Нужно ли подавать декларацию
Если квартира продана после минимального срока владения или семья полностью подпадает под освобождение, декларация обычно не нужна. Если квартира продана раньше срока и налоговая льгота не применяется, нужно подать 3-НДФЛ.
Декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если квартира продана в 2026 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года. Налог по декларации уплачивают не позднее 15 июля следующего года, то есть при продаже в 2026 году — до 15 июля 2027 года.
Если налоговая сумма рассчитана неверно или возникла переплата, можно использовать заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога или заявление о зачете суммы излишне уплаченного налога.
Какие документы собрать
Продавцу лучше заранее подготовить: договор покупки квартиры, договор продажи, выписку ЕГРН, документы об оплате при покупке, расписку или банковскую выписку о получении денег при продаже, акт приема-передачи, документы о наследстве или дарении, если квартира досталась не по покупке.
Если использовался задаток, пригодится расписка в получении задатка за квартиру. После передачи квартиры покупателю лучше подписать акт приёма-передачи квартиры. Если документы передаются отдельно, можно оформить акт приёма-передачи документов.
Частые ошибки
Первая ошибка — считать срок владения с даты договора, а не с даты регистрации права. Для обычной покупки важна именно регистрация в ЕГРН.
Вторая ошибка — занижать цену в договоре. Если цена ниже 70% кадастровой стоимости, налог все равно могут посчитать от кадастровой базы.
Третья ошибка — применять и вычет 1 млн рублей, и расходы одновременно к одной квартире. Обычно выбирают один способ: или фиксированный вычет, или подтвержденные расходы.
Четвертая ошибка — терять платежные документы. Сам договор покупки не всегда доказывает оплату. Нужны документы, из которых видно, что деньги действительно передавались.
Пятая ошибка — не подавать 3-НДФЛ, если налог «получается ноль» из-за расходов. Если минимальный срок владения не прошел, декларация может быть нужна даже при нулевом налоге.
Практический алгоритм
Сначала определите дату начала владения и минимальный срок: 3 года или 5 лет. Затем сравните цену продажи с 70% кадастровой стоимости. После этого выберите способ уменьшения налога: вычет 1 млн рублей или расходы на покупку. Если в семье двое и более детей и продается жилье для покупки нового, проверьте условия льготы. Если налоговая обязанность остается, подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и оплатите налог до 15 июля.
FAQ: налог с продажи квартиры в 2026 году
Когда можно продать квартиру без налога в 2026 году?
Когда истек минимальный срок владения: обычно 5 лет, а для наследства, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья — 3 года.
Какой вычет можно применить при продаже квартиры?
До 1 млн рублей за налоговый период. Но если есть документы о покупке, часто выгоднее уменьшить доход на фактические расходы.
Нужно ли платить налог, если продал квартиру за ту же цену, что купил?
Если расходы подтверждены и цена не ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база может быть нулевой. Но декларация может потребоваться, если срок владения не истек.
Какая ставка НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году?
Для резидентов — 13% до 2,4 млн рублей налоговой базы и 15% с превышения. Для нерезидентов — 30%.
Когда подавать 3-НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году?
До 30 апреля 2027 года, а налог нужно уплатить до 15 июля 2027 года.