Кто возвращает обеспечительный платёж, если арендованное помещение продали

Если собственник продал действующее арендованное нежилое помещение, обеспечительный платёж по общему правилу следует за договором аренды. После прекращения аренды вернуть его должен новый собственник, даже если фактически деньги остались на счёте прежнего арендодателя.

Однако есть исключения. Нужно проверить, когда возникло право арендатора на возврат денег, что написано в договоре аренды и как стороны оформили смену собственника.

Что происходит с договором аренды после продажи помещения

Продажа офиса, магазина, склада или другого арендованного помещения сама по себе не прекращает аренду.

По статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Проще говоря, меняется арендодатель, а договор продолжает действовать. Покупатель занимает место продавца и получает не только право получать дальнейшую арендную плату, но и связанные с договором обязанности.

Поэтому дополнительное соглашение о замене арендодателя полезно для документооборота, но само по себе не создает переход прав. Он происходит в силу закона.

Что происходит с обеспечительным платежом

В договоре такая сумма может называться депозитом, страховым депозитом, гарантийным или обеспечительным платежом. Название само по себе не решает спор — необходимо смотреть назначение денег.

Классический обеспечительный платеж регулируется статьей 381.1 ГК РФ. Он может обеспечивать будущую арендную задолженность, возмещение ущерба, неустойку и другие денежные обязательства арендатора.

Пока аренда продолжается, деньги выполняют обеспечительную функцию. Например, новый собственник при наличии предусмотренных договором оснований сможет зачесть из депозита долг по аренде или подтвержденный ущерб.

Именно поэтому нельзя разделить ситуацию так: покупатель получает все права арендодателя, а обязанность вернуть обеспечивающую эти права сумму навсегда остается за продавцом.

Верховный Суд сформулировал общий подход иначе: пока не доказано иное, предполагается, что обеспечительный платеж переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на помещение.

Кто возвращает деньги после окончания аренды

Если договор продолжался после продажи помещения, а право арендатора получить депозит возникло уже после перехода собственности, требование обычно следует предъявлять новому арендодателю.

Например, компания внесла 300 000 рублей депозитом первоначальному собственнику. Через год здание продали. Арендатор еще восемь месяцев пользовался помещением, затем договор прекратился, помещение было возвращено без долгов и повреждений.

В этой ситуации новый собственник не может просто ответить:

«Мы этих 300 000 рублей от продавца не получали, поэтому требуйте деньги с него».

Отношения продавца и покупателя между собой не должны автоматически лишать арендатора обеспечения, которое уже было внесено по действующему договору.

Почему новый собственник отвечает за деньги, которых не получил

На первый взгляд это кажется нелогичным: деньги перечислены компании А, а вернуть их должна компания Б.

Но обеспечительный платеж связан не только с конкретной суммой на банковском счете. Он является частью договорной позиции арендодателя.

Новый собственник получает возможность использовать этот платеж в своих интересах. Например, если после покупки здания арендатор перестанет платить аренду или повредит помещение, именно новый арендодатель сможет ссылаться на условие договора о зачете обеспечительного платежа.

Следовательно, вместе с таким правом к нему переходит и обратная обязанность — вернуть неиспользованный остаток после прекращения обеспечиваемых обязательств.

Этот подход применяется именно для сохранения баланса сторон. Арендатор не должен второй раз финансировать обеспечение только из-за того, что продавец и покупатель неправильно рассчитались между собой.

Может ли новый собственник потребовать внести депозит второй раз

По общему правилу — нет, если прежняя обязанность арендатора уже была надлежащим образом исполнена.

Допустим, договор требует внести обеспечительный платеж в размере двух месячных арендных ставок. Арендатор перечислил его первоначальному собственнику и имеет платежное поручение.

После продажи здания покупатель не вправе считать, что обязательство возникло заново исключительно из-за смены арендодателя.

Исключение возможно, если сам договор предусматривает пополнение обеспечительного платежа. Например, депозит уменьшается после зачета задолженности и арендатор обязан восстановить его до первоначального размера.

Но это совершенно другая ситуация. Повторная оплата должна опираться на условия договора, а не на аргумент нового собственника «продавец денег мне не передал».

Что должен делать прежний собственник с депозитом

Для арендатора и для продавца с покупателем это два разных правоотношения.

При продаже арендованного объекта сторонам разумно прямо определить судьбу:

• обеспечительных платежей;
• авансов арендаторов;
• переплаты по аренде;
• арендной платы за переходный месяц;
• задолженности;
• коммунальных и эксплуатационных расчетов.

Например, продавец может перечислить депозит покупателю отдельно. Другой вариант — уменьшить цену объекта на соответствующую сумму или иным образом учесть ее при взаиморасчетах.

Если они этого не сделали, спор может возникнуть уже между новым и прежним собственником.

Но такой спор сам по себе не означает, что арендатор должен ждать, пока продавец и покупатель определят, кому принадлежали деньги.

Для оформления передачи помещения между собственниками может пригодиться акт приема-передачи нежилого помещения, а расчеты по действующим договорам аренды лучше зафиксировать отдельным приложением или соглашением.

Может ли новый собственник взыскать депозит с продавца

Это уже значительно более сложный вопрос.

Нельзя автоматически применять правило:

«новый собственник должен вернуть арендатору 500 000 рублей — значит, продавец автоматически должен перечислить ему те же 500 000 рублей».

Суды исследуют договор купли-продажи недвижимости и порядок определения цены.

Например, продавец и покупатель могли заранее учесть обеспечительные платежи арендаторов при формировании стоимости здания. В таком случае отдельное взыскание тех же сумм может привести к двойному учету.

Поэтому новому собственнику нужно проверить:

• указан ли депозит в договоре купли-продажи;
• составлялся ли реестр действующих договоров аренды;
• были ли перечислены авансы и депозиты отдельным платежом;
• уменьшалась ли стоимость объекта;
• имеются ли акты сверки;
• что стороны писали в переписке перед сделкой;
• каким образом рассчитывалась покупная цена.

Арендатора эта внутренняя проблема касается значительно меньше. Его основной вопрос — кто является стороной договора в момент, когда наступил срок возврата обеспечительного платежа.

Когда отвечать может прежний арендодатель

Правило о новом собственнике не абсолютное.

Прежде всего нужно определить момент возникновения требования о возврате.

Если договор аренды прекратился еще до продажи объекта, арендатор вернул помещение, срок возврата депозита наступил, но первоначальный арендодатель деньги не перечислил, последующая продажа недвижимости сама по себе не обязательно переводит уже возникший денежный долг на покупателя.

Иная конструкция возможна, когда одновременно со сменой собственника старый договор действительно прекращают, а арендатор заключает с покупателем самостоятельный новый договор. Тогда нужно отдельно определить, куда стороны отнесли депозит по первому договору.

Значение может иметь и специальное трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и арендатором.

Что делать, если новый собственник отказывается возвращать депозит

Сначала поднимите весь комплект документов по аренде. Особенно важны договор, дополнительные соглашения и доказательство первоначального платежа.

Далее установите:

• когда собственность перешла к покупателю;
• продолжался ли после этого прежний договор;
• когда помещение фактически возвращено;
• когда по договору наступает срок возврата депозита;
• имелись ли задолженность или повреждения;
• производились ли зачеты из обеспечительного платежа.

Состояние помещения желательно подтверждать не только актом, но и фотографиями. Если при начале аренды оформлялся акт приема-передачи помещения в аренду, сопоставьте состояние объекта на входе и при возврате.

Передачу доступа также можно подтвердить актом приема-передачи ключей от помещения.

После этого направьте требование новому собственнику.

В претензии укажите сумму депозита, платежный документ, дату перехода собственности, дату прекращения аренды и пункт договора о возврате обеспечения.

Если новый собственник утверждает, что деньги остались у продавца, попросите не просто повторить этот довод, а указать правовое основание, почему обязанность по действующему договору осталась за прежней стороной.

Нужно ли направлять претензию прежнему собственнику

Это зависит от обстоятельств.

Если аренда продолжалась после продажи и депозит стал возвращаемым только после прекращения договора уже с новым собственником, основное требование логично адресовать новому арендодателю.

Одновременно можно уведомить бывшего собственника о возникшем споре. Это особенно полезно, если новый владелец ссылается на специальное условие договора купли-продажи.

Если же документы оставляют реальную неопределенность относительно должника, до суда желательно получить позиции обеих компаний.

Можно ли взыскать проценты за задержку возврата

Если срок возврата наступил, а надлежащий должник деньги не перечислил, возникает просрочка денежного обязательства.

По статье 395 ГК РФ за неправомерное удержание денег и просрочку их возврата могут начисляться проценты.

Но сначала необходимо правильно установить дату начала просрочки.

Например, договор может предусматривать возврат депозита не в день передачи помещения, а через 20 рабочих дней после подписания акта и окончательной сверки расчетов. Тогда проценты нельзя автоматически считать со дня освобождения помещения.

Также проверьте договорную неустойку. Закон не позволяет механически суммировать все возможные меры ответственности без анализа их соотношения.

В какой суд обращаться

Если арендатор и арендодатель являются организациями или индивидуальными предпринимателями и спор связан с предпринимательской деятельностью, дело обычно рассматривает арбитражный суд.

Для подготовки можно использовать исковое заявление в арбитражный суд.

Перед денежным иском из договора аренды необходимо учитывать обязательный претензионный порядок. По общему правилу иск можно подать после истечения 30 календарных дней со дня направления претензии, если законом или договором не установлен иной срок или порядок.

Поэтому сначала проверьте сам договор: стороны нередко устанавливают собственный срок ответа, например 10 или 15 рабочих дней.

Общий срок исковой давности составляет три года. Но его нужно отсчитывать не от даты первоначального внесения депозита и не обязательно от даты продажи объекта, а с учетом момента, когда возникло и было нарушено право требовать возврата денег.

Что проверить арендатору при продаже помещения

Если стало известно о продаже объекта, не нужно ждать окончания аренды, чтобы выяснять судьбу депозита.

Оптимальный порядок такой:

1. Получите подтверждение перехода права собственности на помещение.
2. Сохраните первоначальный договор и все дополнительные соглашения.
3. Поднимите платежное поручение о внесении обеспечительного платежа.
4. Письменно сообщите новому собственнику размер уже внесенного обеспечения.
5. Попросите подтвердить, что депозит учтен в продолжающемся договоре.
6. Не вносите такую же сумму второй раз без понятного договорного основания.
7. При прекращении аренды подпишите акт возврата и зафиксируйте состояние помещения.
8. Проведите окончательную сверку арендной платы и других обязательств.
9. После наступления договорного срока возврата направьте новому арендодателю претензию.
10. При отказе взыскивайте сумму и предусмотренную законом или договором ответственность в суде.

Если новый собственник одновременно препятствует пользованию помещением, например меняет замки или блокирует доступ, применяется другой набор способов защиты. Такая ситуация разобрана в материале арендодатель коммерческого помещения сменил замки и удерживает имущество арендатора.

Главное правило: если действующий договор аренды пережил продажу помещения, вместе с положением арендодателя к покупателю обычно переходит и обязанность вернуть обеспечительный платеж после прекращения аренды. Отсутствие фактического перевода денег между продавцом и покупателем само по себе не означает, что арендатор должен взыскивать депозит со старого собственника.

FAQ

Кто должен вернуть обеспечительный платеж после продажи помещения?

Если договор аренды продолжил действовать после продажи, а право на возврат депозита возникло уже при новом собственнике, по общему правилу деньги возвращает новый арендодатель.

Что делать, если новый собственник говорит, что продавец не передал ему депозит?

Это не является достаточным основанием отказать арендатору. Расчеты между продавцом и покупателем — отдельный вопрос. Нужно проверить договор аренды и документы о переходе объекта.

Можно ли потребовать депозит сразу после продажи здания?

Обычно нет. Если обеспечительный платеж должен находиться у арендодателя до прекращения аренды, само изменение собственника не создает у арендатора право на досрочный возврат.

Может ли новый собственник потребовать второй обеспечительный платеж?

Не только потому, что прежний собственник оставил деньги себе. Если арендатор уже выполнил предусмотренную договором обязанность по внесению обеспечения, смена арендодателя сама по себе не создает эту обязанность повторно.

Может ли новый собственник удержать депозит за долг, возникший уже после покупки?

Да, если соответствующая задолженность обеспечивается депозитом по условиям договора. Вместе с обязанностью вернуть платеж новый собственник получает и предусмотренные договором права на его использование.

Что если аренда закончилась еще до продажи помещения?

Тогда ситуация может быть иной. Если обязанность вернуть деньги уже возникла у прежнего арендодателя до перехода собственности, нужно отдельно анализировать, был ли этот денежный долг передан покупателю.

Нужно ли заключать дополнительное соглашение при смене собственника?

Для самого перехода позиции арендодателя оно обычно не требуется. Но дополнительное соглашение удобно для фиксации новых реквизитов, суммы депозита, состояния расчетов и порядка дальнейших платежей.

С какого момента можно начислять проценты на депозит?

С момента просрочки возврата. Нужно определить установленный договором срок выплаты и только после его истечения рассчитывать ответственность.