Дом или земельный участок изымают для государственных нужд: оценка, компенсация и предоставление другого жилья

Дом или земельный участок нельзя забрать без предварительного и равноценного возмещения. Собственнику должны оплатить рыночную стоимость всей изымаемой недвижимости и подтвержденные убытки. Другое жилье предоставляется не автоматически, а по соглашению или по специальным правилам расселения.

Когда недвижимость могут изъять для государственных нужд

Изъятие допускается не для любого строительства. Оно должно быть связано с федеральными, региональными или муниципальными нуждами, прямо предусмотренными законом.

Основанием могут стать строительство или реконструкция дороги, железнодорожной линии, инженерного объекта, объекта обороны, энергетики либо другой публично значимой инфраструктуры. Как правило, размещение объекта должно подтверждаться документами территориального планирования и проектом планировки территории.

Первым обязательным документом становится решение уполномоченного государственного или муниципального органа. В нем указываются:

• цель изъятия;
• кадастровые номера участков;
• расположенные на них здания и сооружения;
• документы, на основании которых планируется строительство;
• организация, подавшая ходатайство об изъятии, если она имеется.

Обещание чиновника, объявление застройщика или отметка на градостроительной схеме сами по себе не прекращают право собственности. До оформления соглашения или вступления в силу судебного решения собственник сохраняет недвижимость.

Как собственника уведомляют об изъятии

После принятия решения орган обязан разместить его на официальном сайте, направить сведения в Росреестр и уведомить правообладателя. Копию отправляют по адресу, указанному в ЕГРН или ранее представленном заявлении.

Не стоит игнорировать заказные письма. Если отправление вернулось из-за истечения срока хранения, собственника могут признать уведомленным.

После уведомления организуются кадастровые работы и оценка. Затем собственнику направляют проект соглашения об изъятии вместе с отчетом оценщика и необходимыми документами.

Для проверки процедуры запросите:

• копию решения об изъятии;
• проект планировки и межевания территории;
• схему изымаемой части участка;
• отчет об оценке;
• перечень учтенных объектов;
• расчет убытков;
• проект соглашения;
• сведения об организации, выплачивающей компенсацию.

Использовать можно запрос о предоставлении информации. В нем перечислите конкретные документы и попросите выдать их в электронной форме либо предоставить возможность ознакомиться с материалами.

Решение об изъятии действует три года. Оспорить само решение можно в течение трех месяцев со дня, когда правообладатель считается уведомленным.

Что входит в компенсацию за дом и участок

Размер возмещения определяется по правилам статьи 281 ГК РФ. Компенсация не должна ограничиваться кадастровой стоимостью или суммой, когда-то указанной в договоре купли-продажи.

Собственнику участка с частным домом должны учесть:

• рыночную стоимость земли;
• рыночную стоимость жилого дома;
• стоимость зарегистрированных хозяйственных построек;
• стоимость иных законно созданных объектов;
• убытки, непосредственно связанные с переездом;
• расходы из-за прекращения договоров с третьими лицами;
• упущенную выгоду при наличии доказательств.

Если изымается квартира, дополнительно учитывается стоимость доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, включая соответствующую долю в праве на участок под домом.

В состав убытков владельца жилого помещения могут входить расходы на временное проживание, перевозку имущества, поиск нового жилья и регистрацию права собственности. Такие суммы не добавляются автоматически. Их нужно обосновать документами и причинной связью с изъятием.

Как рассчитывают компенсацию при изъятии части участка

При частичном изъятии собственнику компенсируют не только стоимость отрезанной полосы земли. Размер определяется как разница между рыночной стоимостью исходного участка и стоимостью оставшейся территории.

Такой расчет важен, если после строительства дороги или коммуникаций оставшаяся часть:

• становится неудобной для застройки;
• теряет нормальный подъезд;
• не соответствует минимальному размеру;
• разделяется на несколько фрагментов;
• не может использоваться по прежнему назначению;
• существенно дешевеет из-за конфигурации.

Например, само изъятие десяти соток может оцениваться относительно недорого. Но если оставшиеся двадцать соток теряют подъезд или возможность размещения дома, снижение их стоимости также должно учитываться.

Закажите собственный вариант межевания и оценку оставшейся части. В отдельных случаях разумнее требовать изъятия всего объекта, если сохранение небольшого или непригодного участка лишено хозяйственного смысла.

Как проверяют рыночную оценку

Отчет, приложенный к соглашению, подготовлен по заказу органа или организации, заинтересованной в изъятии. Поэтому его нужно проверять, даже если документ составил лицензированный специалист.

Обратите внимание:

1. Все ли здания, сооружения и улучшения включены в перечень.
2. Соответствует ли площадь сведениям ЕГРН и фактическим границам.
3. Правильно ли указан вид разрешенного использования.
4. Сопоставимы ли использованные аналоги по месту, назначению и коммуникациям.
5. Учтены ли подъезд, электричество, газ, вода и другие характеристики.
6. Не снижена ли цена из-за самого будущего строительства.
7. Рассчитано ли обесценивание оставшейся части участка.
8. Включены ли документально подтвержденные убытки.

Рыночная стоимость определяется так, как если бы решения об изъятии еще не существовало. Нельзя снижать цену из-за того, что участок уже попал в зону будущей дороги или другого объекта.

Кадастровая стоимость используется прежде всего для налоговых и иных публичных расчетов. Она не заменяет индивидуальную рыночную оценку. Различия между этими показателями раскрыты в материале о том, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости.

Если предложенная сумма занижена, закажите независимый отчет. Оценщик должен определить стоимость участка, дома, построек, оставшейся территории и каждого вида убытков.

Какие постройки могут не включить в компенсацию

Орган проверит законность объектов и дату их появления. В компенсацию могут не включить самовольные постройки, объекты, созданные вопреки разрешенному использованию участка, и незаконную реконструкцию.

После получения уведомления не следует срочно возводить новый дом, гараж или дорогостоящие сооружения ради увеличения выплаты. Стоимость строительства, начатого после уведомления, обычно не учитывается.

Исключение возможно, если работы проводились по разрешению, полученному до уведомления, либо были необходимы для безопасности, предотвращения аварии, пожара и других чрезвычайных последствий.

Обычный необходимый ремонт не запрещен. Однако затраты на дорогое улучшение отделки или реконструкцию после начала процедуры собственник несет на свой риск.

Обязаны ли предоставить другое жилье

При обычном изъятии частного дома или квартиры собственник прежде всего имеет право на денежное возмещение. Предоставление другого жилья вместо денег возможно по соглашению сторон.

В соглашении указываются адрес и стоимость нового объекта. Его цена засчитывается в компенсацию:

• если новое жилье дешевле, собственнику доплачивают разницу;
• если дороже, соглашение должно определить, кто и как оплачивает превышение;
• передача объекта без согласия собственника недопустима.

Закон не гарантирует собственнику дом той же площади, в том же районе и с аналогичным участком только потому, что изымаемая недвижимость является единственным жильем. Такие условия можно требовать на переговорах, но обязательными они становятся после включения в соглашение или при наличии специальной региональной программы.

Если другого жилья в собственности нет, прежний владелец может подать заявление о сохранении права проживания в изымаемом помещении до шести месяцев после получения компенсации. Соглашением допускается установить более продолжительный срок.

Для аварийного многоквартирного дома действуют дополнительные правила и региональные меры поддержки. Они разобраны отдельно в материале о том, какую компенсацию дают при расселении аварийного дома.

Когда жилье должны предоставить нанимателю

Собственника и нанимателя по социальному договору нельзя ставить в одинаковое положение. Собственнику компенсируют имущество, а гражданину, проживающему по социальному найму, предоставляют другое благоустроенное жилье по новому договору социального найма.

Новое помещение должно находиться в том же населенном пункте, быть благоустроенным применительно к местным условиям и соответствовать установленным требованиям. Площадь и число комнат определяются по правилам жилищного законодательства и основанию переселения.

Специальные правила также применяются при комплексном развитии территории. В такой процедуре собственник может подать заявление о предоставлении другого помещения с зачетом его стоимости, а регион вправе предусмотреть дополнительные гарантии.

Поэтому сначала установите, что именно проводится: обычное изъятие для строительства государственного объекта, расселение аварийного дома или комплексное развитие территории. От этого зависит право на другое жилье.

Что делать при несогласии с проектом соглашения

Собственник не обязан подписывать соглашение сразу после получения. Проверьте объект изъятия, размер компенсации, сроки оплаты и дату освобождения недвижимости.

Направьте письменные возражения. Укажите собственный расчет и приложите независимую оценку, документы на постройки, чеки и подтверждение убытков.

Точного универсального возражения на проект соглашения нет. В этом образце нужно заменить получателя на уполномоченный орган или организацию, указать реквизиты решения об изъятии, потребовать пересмотреть оценку и перечислить все неучтенные убытки.

Не подписывайте соглашение с формулировкой об отсутствии претензий, пока не проверены:

• итоговая сумма;
• срок и способ выплаты;
• дата передачи дома и земли;
• судьба построек и насаждений;
• порядок переезда;
• предоставление другого жилья;
• расходы на регистрацию;
• права банка при наличии ипотеки.

Дополнительные требования и замечания можно направить в форме протокола разногласий или письменного предложения об изменении проекта.

Может ли орган забрать участок через суд

Если соглашение не подписано, недвижимость не переходит государству автоматически. Орган или указанная в законе организация должны обратиться в суд по правилам статьи 282 ГК РФ.

Иск нельзя подать ранее чем через 90 дней после получения собственником проекта соглашения. В суде проверяются законность процедуры, наличие публичной необходимости, перечень имущества, размер возмещения и условия передачи.

На иск следует подготовить возражение на исковое заявление. Укажите, какие сведения оценки неправильны и какую сумму считаете равноценной.

Если стороны представили противоположные отчеты, попросите суд провести оценочную или землеустроительную экспертизу. Используйте ходатайство о назначении экспертизы.

Вопросы эксперту могут касаться рыночной стоимости дома и участка, цены оставшейся части, стоимости переезда и размера иных убытков. Порядок оплаты и оспаривания заключения раскрыт в материале о том, как проводится судебная экспертиза по гражданскому делу.

Если отчет, договоры или градостроительные документы находятся у истца, заявите ходатайство об истребовании доказательств. Нужно указать конкретный документ, его значение и причину, по которой получить его самостоятельно невозможно.

Когда собственник должен передать недвижимость

Общее правило предполагает предварительную выплату компенсации. Право собственности прекращается после выплаты денег либо предоставления согласованной недвижимости и государственной регистрации перехода прав.

Собственника не должны выселять, сносить дом или занимать участок только на основании первоначального уведомления. Передача проводится в срок, установленный соглашением или судебным решением.

Если спор о размере компенсации выделен в отдельное производство, срочное изъятие допускается только в исключительной ситуации. Даже тогда собственнику предварительно выплачивают предложенную по оценке сумму либо вносят ее в депозит нотариуса. После определения окончательной стоимости ему доплачивают разницу.

При фактическом занятии земли без решения, соглашения и выплаты можно потребовать восстановить права или компенсировать причиненные потери. За основу подойдет исковое заявление о взыскании убытков.

В какой суд обращаться и сколько платить

Законность решения органа об изъятии оспаривается административным иском. Его нужно подать в течение трех месяцев с момента уведомления. Госпошлина для гражданина составляет 3 000 рублей.

Спор о принудительном изъятии дома или участка рассматривает районный суд. Дела о правах на недвижимость предъявляются по месту ее нахождения.

Когда орган уже подал иск, собственник может заявить возражения относительно компенсации в этом деле. За подачу обычных возражений отдельная госпошлина не взимается.

При самостоятельном имущественном требовании о взыскании недоплаченной компенсации пошлина зависит от суммы разницы. Если требование оценивается не более чем в 100 000 рублей, пошлина составляет 4 000 рублей. Для более крупных требований применяется установленная законом шкала.

Расходы на независимую оценку, судебного эксперта, представителя и почту можно просить взыскать с проигравшей стороны. Правила подтверждения затрат приведены в материале про судебные расходы, госпошлину, юриста и экспертизу.

Порядок действий собственника

Если дом или земельный участок изымают для государственных нужд:

1. Получите решение об изъятии и зафиксируйте дату уведомления.
2. Проверьте основание, цель и границы изъятия.
3. Закажите актуальную выписку ЕГРН.
4. Зарегистрируйте ранее созданные законные объекты.
5. Получите отчет об оценке и проект соглашения.
6. Проверьте рыночную стоимость земли, дома и построек.
7. Рассчитайте убытки, переезд и снижение цены оставшейся земли.
8. Закажите независимую оценку.
9. Направьте возражения и свое предложение о компенсации.
10. При судебном споре потребуйте экспертизу.

Главная ошибка - сравнивать предложение только с кадастровой стоимостью участка. Необходимо проверить рыночную цену всей недвижимости, убытки, расходы на переезд и обесценивание оставшейся территории.

FAQ: изъятие дома или участка для государственных нужд

Можно ли отказаться от изъятия земельного участка?

От подписания соглашения отказаться можно. Если основания законны, орган вправе обратиться за принудительным изъятием в суд, где собственник может спорить с процедурой и размером компенсации.

Компенсацию считают по кадастровой или рыночной стоимости?

По рыночной стоимости. Кадастровая цена может использоваться как ориентир, но не заменяет оценку конкретного участка, дома, построек и убытков.

Обязаны ли дать другой дом вместо изымаемого?

При обычном изъятии - только по соглашению с собственником. Для социального найма, аварийного жилья и комплексного развития территории могут действовать специальные правила.

Учитывается ли стоимость плодовых деревьев и благоустройства?

Она может учитываться в стоимости участка, улучшений или убытков. Понадобятся фотографии, документы, осмотр и заключение оценщика.

Можно ли продолжать жить в доме после получения компенсации?

При отсутствии другого жилья собственник вправе заявить о сохранении пользования помещением на срок до шести месяцев. Иной срок можно предусмотреть соглашением.