После полного погашения кредита ипотека прекращается, но запись в ЕГРН может остаться до подачи необходимых документов. Сначала получите подтверждение закрытия долга и выясните, обращался ли банк в Росреестр. Если кредитор бездействует, направьте претензию, жалобу в Банк России или иск о прекращении ипотеки.
Почему обременение не исчезло автоматически
Кредитный договор и запись об ипотеке в ЕГРН связаны, но прекращаются не одной технической операцией. После выплаты долга банк должен подтвердить исполнение обязательства и инициировать погашение регистрационной записи.
Иногда кредит закрыт только в мобильном приложении, но фактически остались несколько рублей процентов, комиссия или сумма последнего платежа была рассчитана на другую дату. Поэтому первый шаг - получить официальный документ об отсутствии задолженности.
Для этого подайте заявление на справку об отсутствии задолженности по кредиту. В справке должны быть указаны номер договора, дата полного исполнения и отсутствие требований банка.
Одновременно закажите свежую выписку из ЕГРН. Она покажет, кто указан залогодержателем, когда зарегистрирована ипотека и не существует ли другого обременения.
Внешне похожие ограничения могут иметь разную природу. Помимо банковской ипотеки, в ЕГРН встречаются аресты, запреты регистрации, залог в пользу продавца и другие записи. Их различия разобраны в статье о покупке квартиры с ипотекой, арестом или иным обременением.
Кто подает заявление в Росреестр
Порядок зависит от того, оформлялась ли закладная. Основные основания перечислены в статье 25 Закона об ипотеке.
Если закладная не выдавалась, запись погашается на основании заявления банка либо совместного заявления банка и собственника. Самостоятельной справки заемщика о закрытии кредита в такой ситуации обычно недостаточно.
Если была оформлена бумажная закладная, возможны три варианта:
- заявление банка с представлением закладной;
- совместное заявление банка и собственника;
- заявление собственника с оригиналом закладной, на которой банк подтвердил полное исполнение обязательства.
На закладной должны быть указаны факт исполнения и его дата. Отметка удостоверяется подписью владельца закладной и печатью организации при ее наличии.
При электронной закладной отдельный бумажный документ собственнику не передают. Банк или стороны направляют заявление с использованием электронного взаимодействия, а Росреестр уведомляет депозитарий о прекращении записи.
На практике большинство банков самостоятельно подают электронное заявление. Но собственнику нужно запросить номер отправления и дату его поступления в Росреестр, а не довольствоваться сообщением сотрудника «все передано».
За сколько дней Росреестр снимает ипотеку
Запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления надлежащего заявления и необходимых документов в Росреестр.
Важно: этот срок не считается со дня последнего платежа по кредиту. Он начинается только после того, как регистрирующий орган получил документы от банка, сторон или собственника с закладной.
Не позднее следующего рабочего дня после погашения записи Росреестр направляет уведомление собственнику и залогодержателю.
Госпошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке не взимается. Платными могут быть только дополнительные услуги, например нотариальная доверенность, почтовое отправление или получение официальной выписки из ЕГРН.
После уведомления снова проверьте ЕГРН. Справка банка подтверждает отсутствие долга, но только сведения реестра показывают, снято ли обременение с объекта.
Что потребовать от банка
Направьте кредитору письменное обращение и перечислите конкретные действия. Просьба «разобраться с ипотекой» дает банку возможность ответить общей формулировкой.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуОбразец нужно адаптировать. Укажите:
- номер и дату ипотечного договора;
- дату полного погашения;
- кадастровый номер и адрес квартиры;
- номер записи об ипотеке в ЕГРН;
- сведения о закладной;
- дату обнаружения действующего обременения;
- последствия задержки.
Потребуйте выдать справку об отсутствии долга, подать заявление в Росреестр, вернуть бумажную закладную с необходимой отметкой и сообщить номер регистрационного обращения.
Приложите платежные документы и выписку ЕГРН. Претензию можно подать в приложении банка, отделении, личном кабинете или заказным письмом.
Финансовая организация обычно должна рассмотреть обращение гражданина в течение 15 рабочих дней. При необходимости срок может быть продлен не более чем на 10 рабочих дней, о чем банк обязан уведомить заявителя.
Этот срок относится к ответу на обращение. Он не заменяет трехдневный срок Росреестра после фактического получения документов.
Можно ли самому обратиться в Росреестр
Собственник может подать документы через МФЦ или предусмотренный электронный сервис, но состав пакета зависит от закладной.
Если бумажная закладная находится у собственника и содержит отметку банка о полном погашении, можно обращаться самостоятельно. Если закладной не было, обычно потребуется заявление банка либо совместное обращение.
Для предварительного запроса подойдет заявление в свободной форме. В нем попросите сообщить:
- поступало ли заявление банка;
- присвоенный номер;
- дату начала регистрационного действия;
- принятое решение;
- причины приостановления или возврата документов.
Обычное информационное обращение не заменяет установленную форму заявления о погашении ипотеки. В МФЦ заявление формирует сотрудник на основании представленных документов.
Если Росреестр не получил документы от банка, он не может самостоятельно удалить действующую запись только по справке об отсутствии задолженности.
Что делать при приостановке или отказе Росреестра
Сначала внимательно прочитайте уведомление. Росреестр может указать, что заявление подано ненадлежащим лицом, отсутствует закладная, не подтверждены полномочия заявителя либо сведения расходятся с ЕГРН.
Если проблема возникла на стороне банка, попросите его исправить заявление или повторно направить документы. Жалоба на Росреестр в такой ситуации не устранит отсутствующий документ.
Если все основания представлены, но регистратор необоснованно приостановил или отказал в погашении записи, потребуйте письменное решение. Порядок исправления документов подробно рассмотрен в статье об отказе Росреестра в регистрации и способах обжалования.
Для обращения к руководителю территориального управления можно адаптировать жалобу на действия должностного лица. Укажите номер заявления, дату его поступления и норму о трех рабочих днях.
Жалобу на нарушение порядка государственной услуги можно также направить через Госуслуги. Но спор о наличии или прекращении права залога окончательно разрешает суд, а не руководитель регистратора.
Жалоба на банк в Банк России
Если кредитор получил претензию, но не подал документы, не возвращает закладную или не объясняет задержку, обращайтесь в Банк России.
Используйте жалобу на банк в Центробанк. Приложите кредитный договор, справку о погашении, выписку ЕГРН, претензию и ответ банка.
В жалобе попросите проверить:
- исполнение банком обязанности после прекращения кредита;
- причины непередачи заявления;
- удержание документарной закладной;
- достоверность предоставленных заемщику сведений;
- соблюдение срока ответа на обращение;
- наличие действующего залогодержателя после уступки.
Если заемщик ранее не обращался непосредственно в банк, Банк России обычно перенаправит жалобу финансовой организации. Поэтому сначала лучше зарегистрировать претензию кредитору.
Банк России осуществляет надзор, но не погашает запись в ЕГРН вместо банка и не разрешает спор о праве собственности. Его обращение помогает ускорить процедуру и зафиксировать нарушение.
Что делать, если ипотеку передали другому кредитору
Залогодержателем может быть уже не тот банк, в котором оформлялся кредит. Права по закладной могли перейти другой кредитной организации, ипотечному агенту или специализированному обществу.
Проверьте залогодержателя в выписке ЕГРН и запросите у первоначального банка документы об уступке. Заявление должен подать текущий законный владелец закладной или залогодержатель.
Если кредит оплачивался первоначальному банку после уступки, приложите доказательства того, что платежи принимались надлежащим образом. При споре потребуется установить, кому принадлежало требование на дату погашения.
Смерть заемщика также не прекращает залог сама по себе. Особенности продолжения кредита рассмотрены в статье об ипотеке после смерти заемщика и ответственности наследников.
Как снять обременение, если банк ликвидирован
Если залогодержатель как юридическое лицо ликвидирован и правопреемника нет, применяется специальный порядок.
Запись погашается по заявлению собственника и выписке из ЕГРЮЛ, подтверждающей ликвидацию кредитора. Такое правило закреплено в статье 25.1 Закона об ипотеке.
Ликвидацию нужно отличать от банкротства, отзыва банковской лицензии и реорганизации. При банкротстве требования и документы могут перейти конкурсному управляющему, Агентству по страхованию вкладов или приобретателю кредитного портфеля.
Если запись содержит старое название банка, который был присоединен к другой организации, обращайтесь к правопреемнику.
Особенности материнского капитала и военной ипотеки
После снятия банковского залога у собственника могут остаться другие обязанности.
Если на покупку использовался материнский капитал, необходимо проверить, выделены ли доли супругу и детям. Практический порядок приведен в статье о выделении долей детям после погашения ипотеки.
Продажа такого жилья требует отдельной проверки прав детей и разрешения опеки. Ошибки при оформлении разобраны в материале о продаже квартиры с детскими долями и материнским капиталом.
При военной ипотеке в ЕГРН могут находиться два залога: в пользу банка и Российской Федерации. Погашение банковского кредита не всегда означает автоматическое снятие второго обременения. Для него требуется отдельное обращение по правилам накопительно-ипотечной системы.
Когда придется обращаться в суд
Суд необходим, если кредитор отрицает полное погашение, не возвращает закладную, прекратил деятельность без ясного правопреемника либо уклоняется от подачи заявления.
Решение суда о прекращении ипотеки является самостоятельным основанием для погашения записи в ЕГРН.
В иске можно потребовать:
- признать обеспеченное обязательство исполненным;
- признать ипотеку прекращенной;
- обязать банк совершить необходимые действия;
- погасить регистрационную запись;
- вернуть документарную закладную;
- возместить доказанные убытки.
Для подготовки заявления можно адаптировать исковое заявление в суд общей юрисдикции. Ответчиком указывается банк или текущий залогодержатель, а Росреестр обычно привлекается к делу как третье лицо.
Иск о признании ипотечного обременения прекращенным подается в районный суд по месту нахождения квартиры. Для таких требований действует исключительная территориальная подсудность.
Если банк не предоставляет документы о счете, закладной и обращении в Росреестр, приложите ходатайство об истребовании доказательств.
При отсутствии льготы госпошлина за неимущественное требование физического лица составляет 3 000 рублей. Если спор квалифицируется как защита прав потребителя финансовой услуги, вопрос об освобождении от пошлины решается с учетом состава требований и цены иска.
Если оспаривается именно незаконное решение или бездействие Росреестра, подается административный иск. Общий срок составляет три месяца со дня, когда собственник узнал о нарушении.
Можно ли взыскать убытки с банка
Из-за неснятого обременения собственник может потерять покупателя, заплатить неустойку по предварительному договору или понести дополнительные расходы на аренду и оформление сделки.
Взыскание возможно, если доказаны одновременно:
- неправомерное бездействие банка;
- конкретный размер расходов;
- прямая связь между задержкой и убытками;
- разумные действия собственника по уменьшению потерь.
Сохраните предварительный договор, письменный отказ покупателя, требования о неустойке, платежные документы и всю переписку с банком.
Компенсация морального вреда и потребительский штраф 50 процентов не начисляются автоматически только из-за наличия записи в ЕГРН. Суд сначала устанавливает применимость законодательства о защите прав потребителей и факт неудовлетворения законного требования.
Практический порядок действий
- Получите справку о полном закрытии ипотечного кредита.
- Закажите выписку ЕГРН и проверьте залогодержателя.
- Узнайте, выдавалась ли бумажная или электронная закладная.
- Запросите у банка дату и номер заявления в Росреестр.
- Направьте претензию с требованием снять обременение.
- Если документы поданы, отсчитайте три рабочих дня.
- При задержке Росреестра получите письменное решение и подайте жалобу.
- При бездействии банка обратитесь в Банк России.
- При отказе кредитора подайте иск по месту нахождения квартиры.
- После погашения записи закажите новую выписку ЕГРН.
Закрытый кредит и снятое обременение - не одно и то же. Процедура завершена только тогда, когда в ЕГРН больше нет записи об ипотеке в пользу банка.
FAQ: банк не снял ипотечное обременение
Через сколько дней после погашения кредита снимают ипотеку?
Росреестр погашает запись в течение трех рабочих дней после получения надлежащего заявления и документов. Срок не считается от даты последнего платежа.
Может ли собственник сам снять обременение без банка?
Не всегда. Это возможно, например, при наличии бумажной закладной с отметкой банка о полном исполнении. Без закладной обычно требуется заявление банка или совместное заявление сторон.
Нужно ли платить госпошлину за снятие ипотеки?
Нет. За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не взимается.
Что делать, если банк говорит, что документы уже отправлены?
Попросите номер заявления и дату поступления в Росреестр. Затем запросите статус регистрационного действия через МФЦ или Росреестр.
Можно ли продать квартиру, пока обременение осталось в ЕГРН?
Сделка возможна только с учетом прав залогодержателя и обычно требует его участия или согласия. После полного погашения кредита безопаснее сначала удалить запись и получить свежую выписку.