Арендодатель не может автоматически вычесть из залога стоимость профессионального клининга только потому, что после выезда решил заказать уборку. Сначала нужно проверить договор: была ли у нанимателя обязанность сделать генеральную уборку, в каком состоянии возвращена квартира и чем подтверждены расходы собственника.
Если квартира была нормально убрана, а хозяин просто захотел подготовить ее для нового жильца силами клининговой компании, такое удержание можно оспаривать. Особенно когда стоимость уборки названа произвольно, а состояние квартиры при выезде никто не зафиксировал.
Что делать, если из залога вычли деньги за уборку
Не начинайте спор со слов о том, что клининг вообще никогда не оплачивает наниматель. Такое правило может быть прямо предусмотрено договором. Лучше проверить конкретное основание удержания.
Действуйте по порядку:
- Найдите в договоре пункты о залоге, состоянии квартиры при возврате и уборке перед выездом.
- Попросите собственника письменно указать, что именно было загрязнено и сколько денег он удержал.
- Запросите акт осмотра, фотографии, видео, чек или договор с клининговой компанией.
- Сохраните собственные фото и видео квартиры, сделанные перед передачей ключей.
- Сравните фактическое состояние жилья с тем, которое стороны зафиксировали при заселении.
- Если оснований для удержания нет, потребуйте вернуть соответствующую часть обеспечительного платежа.
- При отказе направьте письменную претензию, а затем решайте вопрос о взыскании денег через суд.
Общий порядок возврата самого депозита разобран отдельно в материале о том, что делать, если арендодатель не возвращает залог за квартиру. Здесь вопрос уже: можно ли именно расходы на уборку переложить на бывшего жильца.
Когда арендодатель действительно может удержать деньги за клининг
Самый сильный случай для собственника - в договоре прямо написано, что перед выездом наниматель обязан выполнить генеральную уборку либо оплатить профессиональный клининг.
В быту такая договоренность встречается часто. Например: жилье передается чистым, а при прекращении найма его нужно вернуть после генеральной уборки. Если наниматель оставил мусор, грязную кухню, сантехнику или иные очевидные загрязнения и это зафиксировано, расходы на приведение квартиры в согласованное состояние могут стать предметом удержания.
Это связано и с общей обязанностью нанимателя поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии. Она предусмотрена статьей 678 ГК РФ.
Но из этого не следует право выставить любую сумму. Если клининг стоил 5 000 рублей, нельзя без отдельного договорного основания оставить себе весь депозит в 50 000 рублей. Удержание должно соответствовать тому обязательству или расходу, для которого использовался обеспечительный платеж.
Правила об обеспечительном платеже закреплены в статье 381.1 ГК РФ. Деньги засчитываются при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, а когда оснований для удержания нет, платеж по общему правилу возвращается.
Если в договоре про генеральную уборку ничего нет
Ситуация для собственника становится сложнее. Обычная обязанность бережно относиться к квартире еще не означает, что после каждого найма жилец обязан оплачивать профессиональный клининг по тарифу, который выбрал хозяин.
Есть разница между квартирой, оставленной в явно ненадлежащем состоянии, и обычными следами проживания. Мусор в шкафах, толстый слой грязи, загрязненная сантехника или испачканная мебель можно зафиксировать и оценивать отдельно. Но желание собственника помыть окна, провести химчистку всего текстиля и заказать генеральную подготовку жилья к следующему заселению само по себе еще не превращает эти расходы в долг бывшего нанимателя.
Похожая граница существует между ущербом и нормальным износом. Как ее проводить, разобрано в материале что делать, если арендатор испортил квартиру.
Поэтому фразы «квартира недостаточно чистая» недостаточно. Нужно понять, какую обязанность нарушил наниматель и почему именно он должен оплачивать выбранную собственником уборку.
Что должен доказать хозяин квартиры
Если возник спор, важнее всего состояние жилья в день его возврата.
Хозяину желательно подтвердить конкретные загрязнения фотографиями, видео или актом. Для такой фиксации можно использовать акт осмотра помещения. В нем имеет смысл перечислить не общие претензии, а конкретные обстоятельства: мусор на кухне, пятна на диване, загрязнение бытовой техники, состояние ванной и другие недостатки.
Далее возникает вопрос стоимости. Когда собственник утверждает, что заплатил за клининг 15 000 рублей, логично потребовать чек, договор, акт выполненных работ или иной расчет. Само сообщение «уборка вышла в 15 тысяч» доказательством расхода не становится.
В судебном споре значение будут иметь и доказательства самого жильца. Именно поэтому перед выездом полезно снять комнаты, кухню, санузел, мебель и технику одним подробным видео. Если собственник позже покажет фотографии грязи, придется сопоставлять, когда и при каких обстоятельствах они сделаны.
Если спор касается уже не грязи, а повреждений вещей, порядок доказывания будет другим. Отдельная инструкция есть в материале об ущербе квартире после выезда арендатора.
А если в договоре написано «обязательная генеральная уборка»
Игнорировать такой пункт не стоит. Стороны вправе согласовать дополнительные обязанности при возврате квартиры, и суд будет смотреть прежде всего на содержание конкретного договора.
Но даже здесь имеет значение, что именно написано. Формулировки «вернуть квартиру в чистом состоянии», «провести генеральную уборку» и «оплатить профессиональный клининг стоимостью X рублей» - не одно и то же.
Например, если договор требует сделать уборку, жилец ее сделал и может это подтвердить, собственник не обязательно вправе заказать второй клининг только потому, что результат ему субъективно не понравился.
Именно такой спор уже дошел до суда: наниматель организовал клининг перед выездом, а наймодатель ссылался на немытые окна, мусор и ненадлежащую генеральную уборку. Суд учел, что конкретный перечень работ договором не был определен, и само недовольство качеством проведенной уборки не признал достаточным основанием для удержания обеспечительного платежа.
Еще до заселения подобные пункты лучше проверять вместе с другими условиями. Для этого есть инструкция что проверить в договоре аренды квартиры перед подписанием.
Как зафиксировать чистоту квартиры при выезде
Лучший вариант - осмотреть квартиру вместе с собственником и сразу письменно записать все замечания. Если он согласен, что жилье возвращено нормально, это стоит отразить в документе.
Для фиксации состояния подойдет акт осмотра помещения. Запишите в нем дату, состояние каждой комнаты, мебели и техники, показания счетчиков и имеющиеся претензии.
Возврат ключей тоже лучше не оставлять на словах. Его можно подтвердить распиской о передаче ключей от квартиры.
Если хозяин не приезжает на приемку или отказывается оформлять выезд, пригодится инструкция о том, как действовать, когда арендодатель не принимает квартиру и ключи. В такой ситуации особенно важны видео, переписка и доказательства того, что собственнику предлагали принять помещение.
Как потребовать обратно удержанную сумму
Сначала попросите собственника дать расчет. Допустим, депозит составлял 40 000 рублей, а вам вернули 25 000 рублей со словами «15 тысяч ушло на клининг». Попросите объяснить, какой пункт договора позволял удержание, какие загрязнения обнаружены и как подтверждаются именно 15 000 рублей расходов.
Если объяснение неубедительно, направляйте претензию.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуУкажите дату договора и выезда, размер внесенного обеспечительного платежа, сколько денег возвращено, какую сумму собственник удержал за уборку и почему вы считаете удержание необоснованным. Попросите перечислить остаток депозита на указанные реквизиты.
Дополнительно подойдет претензия на возврат денег. К обращению приложите договор, подтверждение внесения залога, переписку, фотографии квартиры, видео, акт осмотра и подтверждение передачи ключей.
Если собственник квартиру продал, вопрос о том, кто теперь должен возвращать обеспечение, рассматривается отдельно: кто возвращает обеспечительный платеж после смены собственника.
Как взыскать деньги через суд
Если договор прекращен, обязанность по уборке выполнена либо такой обязанности вообще не было, а собственник продолжает удерживать часть депозита без достаточного основания, сумму можно требовать в судебном порядке.
Для подготовки требований можно использовать исковое заявление о взыскании задолженности. В зависимости от обстоятельств спора может возникнуть и вопрос о взыскании неосновательного обогащения, однако квалификацию лучше выбирать с учетом условий конкретного договора.
Помимо основной суммы при просрочке возврата денег может ставиться вопрос о процентах за пользование чужими денежными средствами. Период нужно считать от момента, когда обязанность возвратить депозит уже наступила.
Не стоит автоматически добавлять потребительский штраф 50 процентов или потребительскую неустойку. При обычном договоре найма квартиры между двумя гражданами спор прежде всего регулируется гражданским законодательством и условиями договора.
Главный вопрос при удержании залога за уборку - не то, вызвал ли собственник клининг после вашего выезда, а были ли у вас обязанность привести квартиру в определенное состояние, ее нарушение и доказанный расход. Если хозяин просто решил сделать генеральную уборку перед следующим заселением и переложил ее стоимость на бывшего жильца без договорного и фактического основания, удержание можно оспаривать.
FAQ: удержание залога за уборку квартиры
Может ли хозяин удержать залог, если квартира просто была пыльной?
Одной общей оценки «грязно» недостаточно для любого удержания. Нужно учитывать договор, фактическое состояние квартиры и доказательства. Чем менее конкретны претензии собственника, тем сложнее обосновать стоимость клининга.
Обязан ли жилец мыть окна перед выездом?
Прямой общей нормы, которая обязывала бы каждого нанимателя при выезде мыть окна, нет. Такая обязанность может вытекать из конкретных условий договора или согласованного стандарта возврата квартиры.
Можно ли вычесть из залога клининг без чека?
Отсутствие чека не означает автоматически, что собственник никогда не сможет доказать расходы, но его позиция становится слабее. При споре должны быть подтверждены и основание ответственности нанимателя, и разумный размер требуемой суммы.
Что делать, если квартиру после меня уже убрали и доказательств состояния нет?
Используйте свои фото и видео, переписку, акт возврата, сообщения собственника в день выезда и показания лиц, присутствовавших при передаче квартиры. Если хозяин сам не зафиксировал загрязнения до уборки, доказать первоначальное состояние жилья ему будет сложнее.