После залива в квартире вскрыли пол, сушат стены, часть мебели вынесли, а хозяин просит обычную месячную плату. Просто перестать переводить деньги со словами «я там сейчас не живу» рискованно.
Для такого спора имеет значение не сам ремонт, а возможность пользоваться квартирой. Если пострадала только одна комната, а вещи остались внутри и ключи по-прежнему у нанимателя, полное освобождение от платы совсем не очевидно. Если же квартира фактически непригодна для проживания, основания требовать нулевую или сильно уменьшенную плату гораздо серьёзнее.
После залива зафиксируйте не только ущерб, но и невозможность жить
Обычный акт о заливе часто составляют для другого спора - кто оплатит потолок, обои и мебель.
Нанимателю дополнительно важно показать, как авария повлияла именно на проживание.
Сфотографируйте разобранный пол, мокрые стены, отсутствие электричества, снятую сантехнику, строительное оборудование в комнатах. Если квартиру сушат промышленными установками или ремонтники ежедневно вскрывают отделку, это тоже стоит сохранить.
Попросите собственника или управляющую организацию указать в акте, какие помещения повреждены. Не ограничивайтесь формулировкой «следы залива на потолке».
Если причина аварии ещё устанавливается, пригодится общий материал что делать после залива квартиры соседями или управляющей компанией.
А хозяину квартиры сразу напишите отдельно: с какого числа нормально жить в помещении невозможно и где вы находитесь на время ремонта.
Если уехали к друзьям, плата сама по себе не прекращается
Есть показательное дело, которое почти повторяет эту ситуацию.
Квартира была затоплена по вине управляющей организации. После аварии наниматель фактически жил у друзей и говорил, что полностью пользоваться жильём невозможно. При этом его вещи оставались в квартире, ключи хозяину он не передал и отношения найма не прекратил.
До залива квартира стоила 16 000 рублей в месяц.
Суд установил, что во время ремонта нельзя было пользоваться большой комнатой и кухней. Но оставшаяся часть квартиры сохранялась за нанимателем. Поэтому плату на четыре месяца ремонта рассчитали не как ноль, а по 9 300 рублей в месяц.
Для уменьшения суд по аналогии применил правило статьи 612 ГК РФ о соразмерном уменьшении платы при недостатках переданного имущества.
Этот пример хорошо показывает проблему фразы «я же там не жил».
Фактический переезд на диван к родственникам ещё не означает, что хозяин получил квартиру обратно. Если договор продолжается, ключи у вас, вещи внутри и частью жилья можно пользоваться, собственник может потребовать плату.
Просите снизить плату до начала следующего расчётного месяца
Размер платы за жилое помещение устанавливается договором. Это прямо следует из статьи 682 ГК РФ.
Поэтому после аварии лучше не придумывать новую сумму самостоятельно.
Напишите хозяину, что из-за залива квартира или конкретные комнаты временно непригодны для использования, и предложите на период ремонта:
- полностью приостановить плату, если жить объективно нельзя;
- либо уменьшить её, если квартирой можно пользоваться только частично.
Лучший вариант - сразу письменно согласовать сумму и даты. Например: с 14 октября до окончания восстановительного ремонта плата составляет 15 000 вместо 35 000 рублей.
Если договориться в переписке не получается, переведите требование в нормальный документ.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуФорму нужно адаптировать под найм жилого помещения. Укажите дату залива, повреждённые комнаты, период невозможности пользоваться квартирой, реквизиты акта и предложенный размер платы.
К претензии приложите фотографии и акт о заливе. Если известен предполагаемый срок ремонта, укажите его, но лучше предусмотреть окончание периода по фактическому восстановлению возможности проживать.
Просто перечислять половину обычной суммы без какого-либо объяснения хуже. Через несколько месяцев собственник может назвать разницу задолженностью, и тогда уже придётся доказывать, почему плата должна была быть уменьшена.
Если квартира вообще непригодна для проживания
Это другая ситуация.
Предмет договора найма - жилое помещение, которым человек пользуется именно для проживания. Наймодатель обязан предоставить пригодное для проживания жильё - такое требование закреплено в статье 676 ГК РФ.
Если после серьёзного залива нет электричества, невозможно пользоваться кухней и санузлом, вскрыты полы и потолок, а ремонт займёт месяцы, возникает вопрос уже не только о скидке.
Статья 687 ГК РФ отдельно допускает расторжение договора, если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания.
Но здесь особенно опасно просто исчезнуть из квартиры.
Если вы решили не ждать ремонта, договоритесь о прекращении найма, вывезите имущество и оформите передачу ключей. Сохраните сообщение собственника о том, что помещение принято.
Дата фактического возврата квартиры может стать намного важнее даты, когда вы начали ночевать в другом месте.
Если собственник принимать квартиру отказывается, фиксируйте свою попытку возврата письменно. Иначе спустя несколько месяцев может возникнуть спор, продолжали вы пользоваться жильём или нет.
Кто должен делать ремонт после залива
Фраза «по закону текущий ремонт делает квартирант» не означает, что любой ремонт после аварии автоматически ложится на нанимателя.
Да, по статье 681 ГК РФ текущий ремонт по общему правилу является обязанностью нанимателя, а капитальный - наймодателя, если договором не предусмотрено другое.
Но сначала нужно установить причину повреждений.
Если квартиру залил сосед сверху, прорвало общедомовой стояк или протекла кровля, ущерб возник не потому, что наниматель обязан был переклеить обои по текущему ремонту.
Совсем другое дело, когда воду оставил включённой сам жилец, неправильно подключил стиральную машину или повредил сантехнику. Тогда собственник может поставить вопрос уже о возмещении причинённого ущерба. Этот сценарий отдельно разобран в материале что делать, если арендатор испортил квартиру.
Поэтому акт о причине залива понадобится обеим сторонам.
Хозяин говорит: «Мне всё равно, ремонт же не по моей вине»
Для вопроса о плате это не всегда решающий аргумент.
Залить квартиру действительно мог сосед или управляющая компания. Собственник сам ни одного крана не открывал.
Но наниматель платит не за отсутствие вины хозяина. Он платит за возможность пользоваться конкретной квартирой для проживания.
Судебный спор поэтому может идти сразу в двух направлениях. Собственник взыскивает стоимость восстановления квартиры с виновника залива. А с нанимателем отдельно решается, какую плату можно брать в период, когда полезные свойства жилья заметно уменьшились.
Это не значит, что любая мокрая стена даёт право месяц жить бесплатно.
В деле Иркутского областного суда именно поэтому плату не обнулили: после затопления часть объекта всё ещё могла использоваться, отношения найма продолжались, а квартира не была возвращена собственнику.
Если же пользоваться жильём нельзя совсем и наниматель прекращает отношения с хозяином, ситуация уже иная.
Поэтому после затопления съёмной квартиры безопаснее не выбирать между двумя крайностями - «платить всё как раньше» и «вообще больше ничего не переводить». Сначала зафиксируйте состояние жилья, определите, какая часть квартиры реально доступна, и письменно решите с собственником вопрос о плате на период ремонта. Именно отсутствие такого документа чаще всего превращает временный переезд в спор о долге через несколько месяцев.
