Регистрация сделки с недвижимостью по биометрии с 1 июля 2026 года без отметки в ЕГРН

С 1 июля 2026 года физические лица смогут зарегистрировать переход права на недвижимость по биометрии без предварительной отметки о возможности электронной регистрации в ЕГРН. Для этого сторонам потребуются подтвержденная биометрия и усиленные квалифицированные электронные подписи.

Новый порядок не отменяет проверку сделки Росреестром, обязательное нотариальное удостоверение и другие требования закона. Биометрия подтверждает личности участников, но не заменяет договор, УКЭП и полный комплект документов.

Что изменится с 1 июля 2026 года

До вступления изменений в силу собственник, желающий самостоятельно направить документы на электронное отчуждение недвижимости, обычно должен заранее разрешить такой способ регистрации. Соответствующая запись вносится в ЕГРН на основании отдельного заявления.

Отсутствие записи является основанием для возврата электронного пакета без рассмотрения. Закон предусматривает исключения, например для документов от нотариуса, органа власти или банка, использующего специальные информационные технологии.

С 1 июля 2026 года появится еще одно исключение. Предварительное заявление собственника больше не потребуется, когда стороны договора отчуждения проходят идентификацию через государственную Единую биометрическую систему, а электронные документы подписываются их УКЭП.

Новое правило закреплено в статье 36.2 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Какую отметку в ЕГРН больше не придется получать

Необходимо различать две записи, которые часто путают.

Первая подтверждает возможность представить электронное заявление о переходе или прекращении права собственности. Именно отсутствие этой положительной отметки с 1 июля 2026 года можно будет компенсировать идентификацией сторон через ЕБС.

Вторая запись запрещает регистрировать переход, ограничение или прекращение права без личного участия собственника. Это отдельная защитная мера, предусмотренная статьей 36 Закона № 218-ФЗ.

Биометрия не должна восприниматься как автоматическая отмена запрета на регистрацию без личного участия. Если собственник ранее установил такой запрет, его необходимо учитывать отдельно. Новая норма касается именно отсутствия разрешительной записи по статье 36.2.

Перед подписанием договора продавцу стоит заказать актуальные сведения о квартире, доме или участке. Это поможет проверить собственника, ограничения, аресты, ипотеку и специальные заявления, внесенные в реестр.

Кто сможет оформить электронную сделку по биометрии

Новый порядок рассчитан на граждан, являющихся сторонами договора об отчуждении недвижимости. Это может быть продавец и покупатель квартиры, даритель и одаряемый либо участники другой сделки, по которой право переходит от одного лица к другому.

Каждая сторона должна пройти идентификацию через государственную систему с использованием биометрических персональных данных. Обычной учетной записи на Госуслугах или фотографии паспорта недостаточно.

У продавца и покупателя также должны быть действующие усиленные квалифицированные электронные подписи. Простая электронная подпись из личного кабинета, код из СМС или отсканированная рукописная подпись УКЭП не заменяют.

Электронные документы направляются по каналам, предусмотренным статьей 18 Закона № 218-ФЗ. Это может быть Единый портал госуслуг, официальный электронный сервис Росреестра или другая подключенная информационная система.

Конкретный интерфейс подачи и порядок прохождения биометрической проверки будут зависеть от технической реализации сервиса. Поэтому перед сделкой необходимо проверить, поддерживает ли выбранная электронная площадка идентификацию через ЕБС.

Что потребуется для регистрации перехода права

Биометрия меняет способ подтверждения личности, но не состав самой сделки. Сторонам по-прежнему нужно подготовить договор купли-продажи, дарения, мены или иной документ, на основании которого отчуждается объект.

В договоре указывают точные сведения о недвижимости, ее кадастровый номер, цену, данные сторон и существенные условия. При продаже переход права подлежит государственной регистрации по правилам статьи 551 ГК РФ.

К электронному заявлению прикрепляют договор и необходимые приложения. В зависимости от ситуации могут понадобиться нотариальное согласие супруга, разрешение органа опеки, доверенность, документы о полномочиях представителя, кредитные документы или передаточный акт.

Самостоятельно прикладывать выписку из ЕГРН обычно не требуется. Росреестр располагает сведениями своего реестра и проверяет зарегистрированные права, ограничения и характеристики объекта без участия заявителя.

Акт следует адаптировать под конкретный договор и фактическое состояние объекта. При электронной подаче документ нужно оформить и подписать в формате, который принимает выбранный сервис.

Как оформить переход права по биометрии

Сначала обеим сторонам нужно убедиться, что их биометрические данные зарегистрированы в государственной системе и доступны для подтверждения личности. Затем продавец и покупатель получают действующие сертификаты УКЭП и проверяют возможность подписания документов на используемом устройстве.

После проверки объекта стороны готовят договор. Если закон требует нотариального удостоверения, сначала необходимо обратиться к нотариусу. Электронная идентификация не заменяет нотариуса при продаже доли или в другой сделке, для которой установлена обязательная нотариальная форма.

Особенности регистрации сделок с долями предусмотрены статьей 42 Закона № 218-ФЗ. Перед подачей документов важно проверить, относится ли конкретная сделка к исключениям из нотариального порядка.

Далее стороны заполняют электронное заявление, прикрепляют договор и приложения. Каждый заявитель подписывает документы своей УКЭП и проходит идентификацию через ЕБС.

После отправки нужно сохранить номер обращения, уведомление о приеме и электронные квитанции. Эти сведения помогут проверить статус регистрации и подтвердить дату подачи документов.

Регистратор проверит полномочия сторон, форму договора, сведения об объекте, ограничения, обязательные согласия и действительность электронных подписей. При отсутствии препятствий право покупателя будет зарегистрировано в ЕГРН.

Нужно ли лично идти в МФЦ

Основная цель изменения - разрешить электронное отчуждение без предварительного визита собственника для внесения разрешительной записи в ЕГРН.

Однако это не означает, что все этапы всегда можно пройти дома. Гражданину может потребоваться подтвердить биометрию, получить УКЭП либо обратиться к нотариусу. Конкретный порядок зависит от уже имеющихся данных и вида сделки.

После запуска новой процедуры отдельное посещение МФЦ только ради отметки о возможности электронной регистрации не потребуется. При этом граждане сохранят право провести сделку обычным способом через МФЦ или нотариуса.

Бумажная и электронная формы не конкурируют между собой. Стороны вправе выбрать способ, который удобнее и безопаснее для конкретной продажи.

Сколько стоит государственная регистрация

Биометрическая идентификация не освобождает покупателя от государственной пошлины за регистрацию права.

Для физического лица при регистрации права на объект, кадастровая стоимость которого не определена или не превышает 20 миллионов рублей, госпошлина обычно составляет 4 000 рублей.

Если кадастровая стоимость превышает 20 миллионов рублей, применяется процентный расчет. Пошлина составляет 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей.

Для земельных участков, долей, ипотеки и отдельных регистрационных действий могут действовать специальные размеры. Поэтому платеж следует формировать по конкретной услуге, а не переводить фиксированную сумму по случайно найденным реквизитам.

Сколько длится регистрация

Для обычной государственной регистрации права установлен срок семь рабочих дней со дня поступления заявления и документов непосредственно в Росреестр. Электронная подача по биометрии сама по себе не означает мгновенный переход права.

Для отдельных видов объектов и нотариальных сделок предусмотрены сокращенные сроки. Например, электронные документы на основании нотариально удостоверенной сделки регистрируются в специальный срок.

Переход собственности возникает после внесения записи в ЕГРН. Подписание договора, прохождение биометрии или получение уведомления о приеме заявления сами по себе еще не делают покупателя зарегистрированным собственником.

Общий принцип государственной регистрации прав закреплен в статье 8.1 ГК РФ.

Почему Росреестр может приостановить регистрацию

Наличие биометрии подтверждает личность, но не устраняет юридические недостатки документов. Регистратор может приостановить процедуру, если договор оформлен неправильно, объект описан неточно или заявление подписано ненадлежащим лицом.

Проблемы также возможны при недействительном сертификате УКЭП, несовпадении данных заявителя, отсутствии согласия супруга или разрешения органа опеки. Регистрации помешают арест, судебный запрет, ипотека либо защитная запись о невозможности действий без личного участия.

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению, обычный электронный договор не заменит нотариальный документ. Биометрия не исправит нарушение установленной законом формы.

Общий срок приостановления по решению регистратора может составлять до трех месяцев. В уведомлении должны быть указаны конкретные причины и действия, необходимые для продолжения регистрации.

Не следует без проверки повторно отправлять тот же пакет. Сначала нужно сопоставить замечания Росреестра с договором, выпиской, сертификатами подписей и приложенными согласиями.

Как обжаловать приостановление или отказ

Решение о приостановлении можно обжаловать в апелляционную комиссию Росреестра. Заявление подается в течение 15 рабочих дней с даты принятия решения. Направить его разрешается лично, по почте или в электронной форме.

Форма заявления и порядок работы комиссий утверждены приказом Росреестра от 1 июля 2025 года № П/0237/25. Комиссия проверяет, действительно ли существовали законные основания для приостановления.

Обращение в комиссию по спору только о регистрации права не является обязательной стадией перед судом. Если Росреестр уже вынес окончательный отказ, его обжалуют в судебном порядке.

Гражданин, не ведущий предпринимательскую деятельность, обычно обращается в районный суд с административным иском по правилам КАС РФ. Общий срок составляет три месяца со дня, когда заявитель узнал о нарушении права. Госпошлина за оспаривание решения государственного органа для физического лица составляет 3 000 рублей.

Когда между продавцом и покупателем возник спор о самом праве, действительности договора или принадлежности недвижимости, дело рассматривается не как простая жалоба на Росреестр. В такой ситуации предъявляется гражданский иск, как правило, по месту нахождения объекта.

Как безопасно провести электронную сделку

Перед подписанием документов продавцу следует проверить, не установлена ли в ЕГРН запись о невозможности регистрации без личного участия. Покупателю нужно изучить зарегистрированные права, ограничения, судебные споры и полномочия продавца.

УКЭП нельзя передавать риелтору, родственнику или другой стороне сделки. Закрытый ключ, пароль и устройство для подписания должны оставаться под контролем владельца.

Все действия лучше выполнять через официальный или проверенный сервис. Ссылки из сообщений, предложения установить программу удаленного доступа и просьбы назвать коды подтверждения являются признаками возможного мошенничества.

Расчеты за недвижимость желательно связать с регистрацией перехода права. Для этого стороны используют аккредитив, номинальный счет или другой механизм, при котором продавец получает деньги после выполнения согласованных условий.

Биометрия упрощает подачу, но не проверяет экономическую безопасность договора. До подписания нужно убедиться в правильности цены, порядка расчетов, сроков освобождения помещения и передачи ключей.

FAQ: регистрация сделки с недвижимостью по биометрии с 1 июля 2026 года

Можно ли будет продать квартиру только по изображению лица?

Нет. Биометрия используется для идентификации сторон. Договор, заявление и приложения необходимо подписать усиленными квалифицированными электронными подписями.

Нужно ли заранее ставить отметку в ЕГРН?

При использовании новой биометрической процедуры разрешительная запись по статье 36.2 не потребуется. Однако защитный запрет на регистрацию без личного участия является другой записью и продолжит учитываться.

Отменяет ли биометрия обязательное обращение к нотариусу?

Нет. Если сделка по закону требует нотариального удостоверения, стороны должны соблюдать это требование независимо от способа идентификации.

Можно ли оформить сделку через МФЦ обычным способом?

Да. Биометрическая регистрация является дополнительным вариантом. Бумажная подача через МФЦ и нотариальная регистрация сохраняются.

Когда покупатель станет собственником?

Право возникнет после государственной регистрации и внесения записи в ЕГРН. Подписание электронного договора само по себе переход права не завершает.