Если друг зашёл вечером на чай, мама приехала на несколько часов или девушка осталась до утра, закон не требует перед каждым таким визитом получать разрешение собственника квартиры.
Но фраза «я снимаю квартиру, значит могу заселить кого угодно» тоже неверна.
В ГК РФ есть отдельные правила для временных и постоянных жильцов. А ещё очень многое зависит от срока договора. Особенно если квартира, как это часто бывает, снята на 11 месяцев.
Гость на вечер - ещё не временный жилец
Гражданский кодекс регулирует не сам факт появления постороннего человека в квартире, а его проживание.
Поэтому обычный визит друга или родственника не нужно автоматически оформлять как вселение временного жильца. В законе нет правила, по которому собственнику нужно отправлять сообщение перед каждым ужином, днём рождения или приходом мастера.
Нет и нормы вроде «одна ночёвка разрешена, а после трёх человек считается жильцом».
Граница проходит по фактической ситуации.
Если девушка иногда остаётся у нанимателя ночевать, но живёт в другом месте, не перевезла вещи и не пользуется квартирой как своим постоянным жильём, это ещё похоже на обычные гостевые визиты.
Картина меняется, если человек фактически поселился: получил ключи, перевёз одежду, регулярно ночует, хранит вещи и пользуется квартирой независимо от самого нанимателя.
Тогда разговор уже идёт не столько о гостях, сколько о проживании другого человека.
Почему договор на 11 месяцев меняет ответ
По общему правилу статьи 680 ГК РФ наниматель может разрешить другому человеку бесплатно пожить в квартире временно.
Для такого проживания требуется предварительно уведомить наймодателя, а не получить его согласие. Сам собственник может запретить временного жильца, если после его вселения нарушается требование о норме площади на человека.
Срок такого проживания - не более шести месяцев.
Но есть деталь, которую часто пропускают.
Если договор найма заключён на срок до одного года, статья 680 ГК РФ по умолчанию к нему вообще не применяется. Это прямо написано в статье 683 ГК РФ.
Именно поэтому стандартный договор «на 11 месяцев» нужно сначала прочитать, а уже потом спорить с хозяином.
В нём может быть указано, например:
- квартира передаётся для проживания только конкретному нанимателю;
- подселение других лиц допускается с согласия собственника;
- о длительном пребывании третьих лиц нужно заранее сообщить;
- запрещено передавать третьим лицам ключи или право самостоятельного пользования квартирой.
Для краткосрочного найма такие условия получают намного большее значение.
Но и формулировку «любые гости запрещены» не стоит автоматически понимать максимально широко. Одно дело - человек фактически поселил в квартире ещё одного жильца. Другое - собственник требует согласовывать каждого друга, который пришёл на два часа.
Если парень или девушка остаётся ночевать
Одна ночёвка сама по себе не делает человека постоянным жильцом.
Проблема возникает, когда ночёвки превращаются в фактическое совместное проживание.
Допустим, квартиру снимает один человек, но спустя месяц там постоянно находится его партнёр: у него собственный комплект ключей, в шкафу лежат вещи, он ночует почти каждый день и остаётся в квартире даже в отсутствие нанимателя.
Собственник уже может обоснованно поставить вопрос о том, что фактический состав жильцов изменился.
Если человека хотят вселить не временно, а как постоянно проживающего вместе с нанимателем, действует статья 679 ГК РФ. По ней для вселения нового постоянного жильца по общему правилу требуется согласие наймодателя, самого нанимателя и уже проживающих вместе с ним граждан.
Отдельная история - когда за проживание берут деньги. Это уже может быть не гостевой визит и даже не временный жилец, а поднаём. Для поднайма согласие собственника требуется.
Подробнее эта граница разобрана в материале «Арендатор сдал квартиру другим людям без разрешения собственника».
Может ли хозяин выселить за гостей
Не после каждого визита.
Даже если собственнику не понравилось, что вечером в квартире были друзья, это ещё не означает, что договор прекратился и наниматель обязан завтра отдать ключи.
Сначала нужно посмотреть сам договор: что именно запрещено, является ли договор краткосрочным и предусмотрено ли нарушение этого пункта как основание для его прекращения.
Для договоров на срок до года стороны действительно могут предусматривать дополнительные основания досрочного прекращения. Но Конституционный Суд требует, чтобы такие основания были сформулированы понятно и затрагивали существенный законный интерес собственника, а не использовались произвольно.
Поэтому формула «увидел постороннего человека - немедленно выселяю» не универсальна.
Совсем другое дело, если вместо одного нанимателя в квартире фактически живёт несколько дополнительных людей, проводятся постоянные шумные вечеринки, портится имущество либо жильё передано другим лицам за деньги.
При этом за последствия поведения приглашённых людей спорить всё равно придётся самому нанимателю.
В одном из дел нанимательница пригласила в квартиру знакомого. После конфликта с ним было повреждено имущество собственника. Договор запрещал подселять других лиц без согласия хозяина, а ответственность за сохранность квартиры лежала на нанимателе. Суд взыскал ущерб именно с неё.
То есть право пригласить человека в квартиру не означает, что последствия его поведения автоматически становятся проблемой хозяина.
Если собственник на фоне спора начинает сам открывать квартиру своим ключом и проверять, кто находится внутри, это уже другой вопрос. Право собственности не даёт ему возможности свободно входить в переданное нанимателю жильё. Такая ситуация отдельно разобрана в материале «Арендодатель входит в квартиру без разрешения жильца».
FAQ
Нужно ли сообщать хозяину, что друг придёт вечером в гости?
Закон не устанавливает обязанности уведомлять наймодателя о каждом обычном кратком визите. Но стоит проверить договор: стороны могли отдельно согласовать правила доступа третьих лиц.
Может ли девушка или парень остаться на одну ночь?
Самой по себе одной ночёвки недостаточно, чтобы автоматически признать человека временным или постоянным жильцом. Оценивается фактическое проживание, а не только количество ночей.
Нужно ли уведомлять хозяина, если родственник приехал пожить на месяц?
Если применяется статья 680 ГК РФ, речь уже идёт о временном жильце: наймодателя следует предварительно уведомить. Его согласие по общему правилу не требуется. Но для краткосрочного договора до года статья 680 автоматически не действует - нужно смотреть условия самого договора.
Может ли хозяин запретить передавать гостям ключи?
Такое условие может быть предусмотрено договором, особенно краткосрочным. Кроме того, постоянный комплект ключей и возможность самостоятельно пользоваться квартирой могут стать одним из признаков того, что человек уже не просто приходит в гости, а фактически проживает в ней.