8. Регистрация зданий гражданского назначения
8. Регистрация зданий гражданского назначения 
8.1. Инвентарные объекты, основными строениями которых являются здания гражданского назначения, подлежат регистрации в бюро технической инвентаризации в порядке и на основаниях, предусмотренных решениями органов государственного, территориального или отраслевого управления.
Регистрация зданий, расположенных на территориях, изъятых из ведения местных Советов, может проводиться БТИ по просьбе соответствующих ведомств на договорной основе, по согласованным инструкциям.
8.2. Инвентарные объекты, основными строениями которых являются жилые здания с жилыми помещениями, подлежат регистрации в бюро технической инвентаризации в порядке, предусмотренном Постановлением Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 г. N 36 "О порядке государственного учета жилищного фонда" и Инструкцией "О порядке регистрации жилищного фонда", утвержденной Приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 г. N 370.
8.3. Здания, входящие в состав инвентарных объектов, основными строениями которых являются сооружения, передаточные устройства и объекты благоустройства, отдельной регистрации не подлежат и учитываются в составе соответствующих инвентарных объектов.
8.4. Здание, состоящее на дату инвентаризации лишь из одного основного строения (главной вещи) и не имеющее принадлежностей (в том числе земельного участка, кроме площади застройки), регистрируется как инвентарный объект, если само здание не является принадлежностью другого инвентарного объекта.
8.5. Целью регистрации является подтверждение факта существования инвентарного объекта на дату регистрации в том виде, как это отражено в соответствующих инвентаризационно-технических документах.
Установление и регистрация правовых отношений между субъектами к задачам технической инвентаризации не относится и проводится органами государственного управления, арбитражем и органами юстиции.
Если решениями органов государственного управления на БТИ возлагается регистрация тех или иных документов юридического характера (а не самих отношений между субъектами права), содержащих сведения об обязанностях и ответственности конкретного субъекта по отношению к конкретному инвентарному объекту, то данные документы регистрируются либо отдельно, либо в составе записей о регистрации инвентарного объекта.
8.6. Регистрацией признается документальная запись, содержащая однозначное указание предмета регистрации (инвентарный объект по наименованию и адресу основного строения), даты, регистрационного номера, должности, фамилии лица, внесшего запись, и даты ее свершения. Регистрационная запись свершается лицами, назначаемыми приказом руководителя организации, и подтверждается их подписями.
Кроме названных реквизитов, регистрационная запись может содержать следующие сведения:
номер соответствующего инвентарного дела на объект;
наименование учетного фонда (государственный, кооперативных предприятий, личная, совместная и др.);
реквизиты документов, устанавливающих доли владения;
наименование владельца (совладельцев) объекта;
доли совладельцев в расходах на содержание и ремонт или тождественные им основные технические показатели инвентарного объекта в целом (к примеру, общая площадь "всего 1000 кв. м") и по частям владения (к примеру, "в том числе квартира N 13 - 60 кв. м");
рабочие отметки и примечания.
Для исключения ошибок в предмете регистрации и конкретизации цели регистрационная запись не должна содержать записей о составе объекта и о наименовании собственников, пользователей и распорядителей инвентарного объекта, не являющихся владельцами по закону или договору.
8.7. Регистрация инвентарного объекта производится после выполнения необходимого минимума инвентаризационно-технических работ (установление наличия, состава и границ инвентарного объекта, составление инвентарного плана).
Дополнительные регистрационные реквизиты, в том числе вносимые по результатам регистрации правоустанавливающих документов, вносятся в журнал по мере формирования инвентарного дела.
Факт существования объекта в натуре (необходимое условие регистрации) должен подтверждаться абрисом земельного участка и составленным на его основе планом инвентарного объекта (достаточное условие регистрации объекта в БТИ).
Если инвентарный объект не имеет нормативных границ, или нормативного назначения (классификации), или адреса, то его регистрация в БТИ производится с присвоением объекту (специалистом БТИ) условных границ, условной (учетной) классификации и условного адреса.
Условность данных показателей устраняется решениями исполкома местного Совета народных депутатов. Проекты решений по данным вопросам готовит владелец, или собственник, или, по их просьбе, БТИ.
8.8. Регистрация производится в книгах установленной формы.
Форма книги регистрации (реестровой книги, журнала учета и т.д.) разрабатывается специалистами БТИ с учетом требований п. 8.6 данной Инструкции, возможности и перспектив внедрения автоматизации рабочих мест и других местных условий.
Если решением органа управления регистрация правоустанавливающих документов поручена юридической службе исполкома местного Совета народных депутатов, а регистрация инвентарных объектов жилищно-коммунальному предприятию или специализированному БТИ, то регистрационные журналы данных организаций не должны содержать дублирующих регистрационных записей, кроме корреспондирующих ссылок на регистрационные номера.
8.9. Рекомендуемая форма книги регистрации зданий (Приложение 6) предусматривает регистрацию инвентарных объектов с последующей регистрацией правоустанавливающих документов по мере выполнения паспортизации, текущей инвентаризации и предъявления документов владельцам.
(Предлагаемая форма позволяет сопоставить результаты регистрации инвентарных объектов с результатами регистрации правоустанавливающих документов, содержащих сведения о принадлежности и владельцах объекта. Подобная группировка регистрируемых документов по регистрируемым объектам упрощает поиск, корректировку и выдачу информации, но содержит два предмета регистрации: строение и документ.)
Регистрационная книга ведется по каждому населенному пункту, без группировки объектов по фондам собственности и назначению (классификации). Целесообразность группировки объектов по территориальному местоположению (поселкам, районам, кварталам, улицам и т.д.) определяется местными условиями.
Для регистрации каждого инвентарного объекта в книге следует предусматривать не менее одной полной страницы или листа. При недостаточности места для внесения изменений запись продолжается на свободной странице или в другой книге с внесением соответствующей пометки в графу 14 книги.
Обветшавшие книги регистрации переписываются и хранятся в соответствии с требованиями нормативных документов о работе архива БТИ.
8.10. Регистрация инвентарного объекта производится на дату составления инвентарного плана при его паспортизации, вне зависимости от фактической даты совершения регистрационной записи, заносимой в отдельную графу (графа 16 рекомендуемой формы).
Регистрационные номера присваиваются инвентарным объектам по мере выявления объектов в натуре и выполнения минимума работ, достаточных для регистрации. В целях уменьшения количества записей допускается единство регистрационного номера объекта и инвентарного номера дела. В этом случае указание инвентарного номера дела в книге регистрации не требуется.
Последующие изменения инвентарного плана по результатам текущей инвентаризации, не связанные с преобразованием основного строения, не изменяют регистрационного номера инвентарного объекта.
Если в результате реконструкции или последовательных капитальных ремонтов основное строение полностью утратило свои первоначальные конструктивные части (фундамент, стены, крышу) и архитектурные формы, то должна производиться паспортизация и регистрация данного объекта как вновь созданного (или вновь выявленного), с присвоением нового регистрационного номера. Прежний (утраченный) объект из книги регистрации исключается.
Если по результатам текущей инвентаризации объекту дана новая классификация по назначению (без производства работ по реконструкции), то регистрационный номер объекта сохраняется, а классификация объекта дается в соответствии с указаниями раздела 2 данной Инструкции с указанием новой даты регистрации.
Изменение адреса объекта не влечет изменение его регистрационного номера, но сопровождается изменением даты регистрации объекта по новому адресу.
Проведение текущей инвентаризации инвентарного объекта должно подтверждаться новой датой регистрации.
Все изменения даты регистрации инвентарного объекта должны подтверждаться документами инвентарного дела.
В случае уничтожения основного строения (при пожаре, стихийном бедствии, сносе и др.) существование инвентарного объекта прекращается, о чем вносится соответствующая запись в столбец 15 книги регистрации. Паспортизация (и регистрация) объекта, созданного или восстановленного на месте ранее существовавших, производится в обычном порядке, как вновь созданного (выявленного).
Если по результатам текущей инвентаризации из одного инвентарного объекта сформировано два или более, то за одним из них сохраняется прежний регистрационный номер, а паспортизация вновь образованных производится в обычном порядке.
Если по результатам текущей инвентаризации несколько инвентарных объектов сформированы в один, то за ним сохраняется регистрационный номер одного из расформированных объектов, с указанием новой даты регистрации.
Изменение номера инвентарного дела, вне зависимости от причин, должно также сопровождаться изменением даты регистрации, с указанием в графе "примечания" побудительных причин и отметок о сохранности документов в деле.
Изменение фонда собственности, смена или утрата владельцев, утрата силы тех или иных правоустанавливающих документов, предъявление и регистрация новых документов, другие события, не изменяющие состава конструктивных частей инвентарного объекта, не влекут изменений его регистрационного номера.
8.11. Регистрация инвентарного объекта является обязанностью БТИ и производится вне зависимости от наличия владельца или правоустанавливающих документов, подлежащих отдельной регистрации.
Для регистрации объекта достаточно факта его существования, подтвержденного инвентарным планом.
Отсутствие классификации объекта по назначению или неясности классификации конструктивных и функциональных частей инвентарного объекта (служебных строений и помещений) не является основанием для отказа в регистрации.
Все недостающие дополнительные регистрационные реквизиты вносятся в запись по мере их выявления.
8.12. Принадлежность объекта (фонд собственности, графа 8 прилагаемой формы) является дополнительной учетно-технической характеристикой и предназначена для целей составления статистических группировок и отчетов. Возможность использования сведений, заносимых в данную графу, в иных целях (в т.ч. юридических) зависит от состава и качества документов инвентарного дела и определяется пользователем информации под свою ответственность.
Наименование фонда собственности дается по наименованию собственников инвентарного объекта (а не по наименованию собственников функциональных помещений) и должно соответствовать терминологии, принятой в действующем законодательстве. Рекомендуется принимать за основу наименования фондов (форм) собственности, указанные в Законе "О собственности в СССР".
Фонд собственности указывается текстом, без сокращений, или условными знаками, принятыми для заполнения технического паспорта. Запись условными знаками используется при составлении статистических группировок по книге регистрации.
При совместной собственности на функциональные части (помещения, комнаты и другие объемы или площади определенного назначения) фонд собственности указывается по наименованию собственника инвентарного объекта, а не по наименованию собственников функциональных частей. Так, к примеру, если затраты государственного предприятия-владельца на содержание выкупленного у государства гаража, имеющего общую площадь 1000 кв. м, составляют целую долю, а по договору купли-продажи нескольких функциональных помещений общей площадью 300 кв. м в личную собственность кооперативу или гражданам последние обязаны лишь возмещать затраты на содержание и ремонт объекта (а не конкретных конструктивных элементов) пропорционально приобретенной площади, то в графу 8 вносится запись "государственных предприятий". Собственники функциональных помещений являются совладельцами инвентарного объекта по договору, но не его собственниками. Функциональные помещения инвентарным объектом быть не могут и в балансах как основные фонды не отражаются.
При совместной собственности на инвентарный объект фонд собственности указывается по наименованию собственников в порядке уменьшения долей владения (затрат на содержание). (Так, в вышеприведенном примере, в случае купли-продажи не помещений площадью 300 кв. м, а секции гаража площадью 300 кв. м, отделенной от прочих частей конкретными конструктивными элементами, за содержание которых отвечает кооператив, в графу 8 вносится запись "государственных предприятий и кооперативов".)
Если единоличный собственник инвентарного объекта не является его владельцем (т.е. не несет затрат на содержание и ремонт и не отвечает за соблюдение норм его содержания и эксплуатации), то фонд собственности указывается по наименованию данного собственника. (Так, если местный Совет продал в личную, кооперативную или иную собственность все функциональные помещения принадлежащего ему торгового (или иного) здания, а ремонт здания, обслуживание мест общего пользования и оказание прочих коммунальных услуг передал в бессрочную аренду жилищно-коммунального (или иного) предприятия, то фонд собственности от указанных действий не меняется и в графу 8 вносится запись "Коммунальная" (или, по ранее принятой терминологии, "местных Советов").)
Если по содержанию имеющихся документов невозможно установить фонд собственности, то графа 8 не заполняется до решения вопроса на законных основаниях. (Так, фонд собственности зданий, построенных до 1917 г., а также зданий предприятий и организаций-банкротов при возникновении споров решается в судебном порядке. Владельцы же здания, не являющиеся собственниками, а также собственники функциональных частей (помещений, комнат и др.) при заполнении графы 8 во внимание не принимаются.)
Фонд собственности самовольно возведенных, бесхозных и выморочных инвентарных объектов определяется по аналогии с предыдущим пунктом.
8.13. Регистрация документов, устанавливающих обязанности владельца и долю его затрат на содержание инвентарного объекта или его частей, производится по мере предъявления документов к регистрации, вне зависимости от срока выдачи документа, но с учетом срока действия, юридической силы документа, цели и задач регистрации.
Регистрации подлежат документы, содержание которых позволяет установить (уточнить) фонд собственности (а не собственников) и лиц, ответственных за техническое состояние, содержание и соблюдение норм эксплуатации объекта.
Регистрация конкретного документа подтверждает факт его наличия на дату регистрации и производится с целью исчисления сроков возникновения прав и обязанностей. Никаких иных прямых юридических последствий факт регистрации не имеет. (Перенесение части информации из регистрируемого документа в книгу регистрации конкретизирует документ, позволяет владельцу, в случае утраты, поиск документа в делах сторонних организаций и служит для решения задач БТИ, связанных с определением фонда собственности инвентарного объекта, выявлением владельцев и доли их обязанностей по содержанию и эксплуатации.)
Принадлежность объекта и его собственники решениями БТИ не определяются и указываются в инвентаризационно-технической и регистрационной документации в строгом соответствии с правоустанавливающими документами.
Регистрация документа не предусматривает его изъятия у предъявителя или сдачу его на хранение в БТИ.
Регистрация заключается в наложении на предъявленный документ штампа установленного образца (Приложение 7) и внесении в книгу регистрации регистрационного номера документа, даты предъявления для регистрации и полного наименования документа с указанием его первоначальных реквизитов (кем, когда и за каким номером выдан).
Разночтения или неточности в регистрируемых документах не могут служить основанием для отказа в их регистрации.
По просьбе владельца или указанию исполкома местного Совета народных депутатов БТИ может принять на хранение документ или его копию. (Порядок оплаты услуг БТИ за хранение документов и информационное обслуживание владельцев настоящей Инструкцией не устанавливается.)
8.14. БТИ обязаны принимать к регистрации документы, регистрация которых предусмотрена действующим законодательством и постановлениями органов государственного управления, в том числе:
государственные акты на право пользования или право владения землей, а также аналогичные им акты о предоставлении земельных участков для строительства и эксплуатации зданий конкретного назначения, содержащие сведения о застройщиках;
акты государственных комиссий о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, содержащие сведения о заказчике (застройщике), эксплуатационной организации и назначении объекта;
решения органов государственного управления о передаче зданий в собственность или владение предприятий, организаций и учреждений с приложенными актами приемки-передачи;
акты национализации и списки национализированных или муниципализированных зданий;
акты демуниципализации и денационализации зданий;
решения предусмотренных законом органов о передаче или отчуждении самовольно возведенных, бесхозяйных, конфискованных и бесхозяйно содержимых зданий;
решения арбитража, устанавливающие обязанности и доли участия сторон в расходах по содержанию и эксплуатации зданий;
нотариально удостоверенные договоры о праве застройки, а также нотариально удостоверенные договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности, заключенные до 26 августа 1948 г.;
договоры об отчуждении зданий (купли-продажи, мены, дарения), составленные в соответствии с требованиями действующего на период свершения сделки законодательства;
свидетельства о наследовании или вступившие в силу решения суда, устанавливающие права и обязанности сторон по наследственному имуществу;
акты и решения органов государственного, территориального, отраслевого управления о передаче зданий и помещений в собственность переселенцев;
нотариально заверенные выписки из реестров нотариальных контор об удостоверении договоров по отчуждению зданий и выдаче свидетельств о наследстве;
копии актов о продаже зданий с публичных торгов и аукционов;
свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выданные нотариальной конторой;
нотариально удостоверенные договоры о разделе зданий и помещений между супругами;
надлежаще оформленные договоры или соглашения между совладельцами об установлении их долей в расходах по содержанию строений, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта;
решения исполкома местного Совета о регистрации конкретных физических или юридических лиц владельцами инвентарного объекта, составленных в соответствии с действующим законодательством;
регистрационные удостоверения коммунальных органов, выданные на основании решений исполкома местного Совета народных депутатов.
8.15. Косвенные документы, содержащие сведения о расходах владельцев по содержанию и эксплуатации зданий (банковские обязательства, страховые полисы, документы об оплате земельной ренты, налога со строений, приходно-расходные ордера предприятий и др.), к регистрации не принимаются.
Нотариально удостоверенные соглашения о порядке пользования конструктивными и функциональными частями инвентарного объекта, доверенности на владение, договоры на временное владение, договоры на реконструкцию и ремонт, платежные и другие документы разового или временного характера в БТИ не регистрируются.
8.16. По результатам регистрации правоустанавливающих документов, а также по результатам ознакомления с косвенными документами БТИ уточняет фонд собственности инвентарного объекта, вносит в книгу регистрации наименования владельцев и сведения об их расходах на содержание и эксплуатацию дома в обобщенных относительных показателях (долях, кв. м, куб. м или денежном выражении на расчетные периоды - год, квартал, месяц), указанных в правоустанавливающих документах.
Если в ходе технической инвентаризации фонд собственности или владельцы инвентарного объекта по документам не установлены, то БТИ вправе в целях учета (но не для других целей) отнести объект к тому или иному фонду условно, по косвенным или иным документам, и указать условное наименование владельца (к примеру, при инвентаризации колхозного двора указывается фамилия главы колхозного двора), о чем делается отметка "Учетная запись" в графах 8 и 12 реестровой книги по рекомендуемой форме (Приложение 6).
Условность устраняется решением исполкома местного Совета народных депутатов. Проекты решений по данным вопросам готовят заинтересованные лица или, по их просьбам, БТИ.
Наименование владельцев и размеры их участия в расходах по владению имуществом или удобствами (зданием, помещением, комнатой) должны вноситься в книгу регистрации так, как это указано в регистрируемом документе.
(Запись наименования не является регистрацией владельца, так как не отвечает требованиям, предъявляемым к регистрационной записи.)
Запись "Наименование владельцев" (графа 12 по прилагаемой форме) относится к лицам, обязанным по закону или договору содержать и эксплуатировать инвентарный объект в соответствии с требованиями законодательных и нормативных документов.
Добровольные владельцы, хотя бы и не притязающие на присвоение или пользование объектом, но не обязанные законом или договором содержать и эксплуатировать его, в записях не отражаются.
Наименование владельцев, самовольно построивших инвентарный объект, вписывается в книгу регистрации зданий или в книгу (журнал) учета самовольного строительства.
В зависимости от местных конкретных условий (пригодность объекта, возможность сноса, перспектива застройки и др.) допустима регистрация самовольно возведенных объектов одновременно в двух книгах или в одной из них.
Наименование владельцев, самовольно преобразовавших инвентарный объект или его конструктивную часть, указывается в книге с внесением соответствующей пометки в графу 8 "фонд собственности" ("учетная запись").
Наименование владельцев на определенный срок, установленный договором, в книге регистрации не указывается.
Собственники функциональных помещений, входящих в состав зданий (залов, бассейнов, квартир), обязанные по договору участвовать в расходах на содержание и ремонт здания, указываются в записи как совладельцы по договору.
Собственники функциональных помещений (комнат и других неделимых помещений), отвечающие по своим обязательствам по договору или соглашению с собственником помещения (а не с собственником здания), совладельцами здания не являются. Соответственно договоры между собственниками помещений и собственниками комнат, входящих в эти помещения, регистрации не подлежат.
При решении вопросов регистрации документов и записи наименований владельцев следует исходить из того, что регистрационные сведения нужны органам управления, в т.ч. коммунальным и финансовым органам, органам суда, арбитража и юстиции для определения лиц, ответственных за техническое состояние объекта и обязанных содержать объект, оплачивать налоги, страховые и иные обязательные сборы, выполнять другие обязанности владельца, создающие основу его прав пользования и распоряжения объектом.
8.18. Физические и юридические лица, являющиеся собственниками инвентарного объекта, но не отвечающие за его техническое состояние личным имуществом, передавшие право владения (или владения и пользования) другим лицам на неопределенный срок по договору; члены обществ с ограниченной ответственностью; члены семьи владельца, являющиеся собственниками, но не являющиеся владельцами; члены колхозного двора, кроме главы двора; государство и учредители предприятий-владельцев (исполкомы местных Советов, отраслевые министерства и ведомства, союзы, концерны и ассоциации, не отвечающие по обязательствам подведомственных им предприятий, числящих инвентарный объект на балансе; арендодатели, передавшие основные фонды на баланс арендного предприятия на неопределенный срок по условиям договора, и другие лица, не отвечающие за содержание и техническое состояние эксплуатируемого объекта по закону или договору) в инвентаризационно-технических документах и журналах регистрации строений не указываются.
Физические и юридические лица, обладающие правами и обязанностями владельца и пользователя, владельца и собственника, владельца и распорядителя или являющиеся в одном лице собственником, распорядителем, владельцем и пользователем, вносятся в инвентаризационно-техническую документацию и журналы регистрации лишь как владельцы. Объем прав пользования и присвоения в инвентаризационно-технической документации не отражается. Изменение объема прав распоряжения (арест на имущество, ограничения по распоряжению, связанные со сносом объекта, неудовлетворительным техническим состоянием и др.) фиксируется на основе документов, поступивших в БТИ.
Законность присвоения и пользования инвентарным объектом по тому или иному назначению устанавливается законодательными и судебными органами. В силу этого проведение силами БТИ каких-либо мероприятий судебного или следственного характера (установление права собственности и прав собственников, опрос граждан, рассмотрение имущественных споров, выявление наследников, а также истребование и изучение документов с данными целями) противоправно.
Законность владения инвентарным объектом (т.е. законность строительства, реконструкции, ремонта, перепланировки и др.) устанавливается БТИ на основе действующего законодательства, строительных норм и правил, норм эксплуатации и документов, представленных владельцами.
В соответствии со ст. 4 Гражданского кодекса РСФСР законодательные и судебные органы используют инвентаризационно-техническую документацию и книги регистрации для установления прав субъектов на основе исполнения ими своих обязанностей.
В соответствии со ст. 49 Гражданского процессуального кодекса РСФСР и ст. 157 Гражданского кодекса РСФСР, а также в силу общих начал и смысла гражданского законодательства регистрация объекта за владельцем создает доказательную основу защиты его прав.
8.19. Функциональные обязанности БТИ, вытекающие из результатов регистрации инвентарных объектов, определяются его Уставом и решениями местных Советов народных депутатов.
Действия по борьбе с самовольным строительством, переоборудованию помещений, самовольным захватом или использованием земли, использованием зданий и помещений не по назначению, проведение мероприятий по выявлению владельцев бесхозных строений, устранению разночтений в правоустанавливающих документах, решение вопросов, хранение копий тех или иных документов, порядок действий при наложении ареста на здания и при других ограничениях по распоряжению имуществом, порядок выдачи информации, финансирования и оплаты тех или иных работ следует согласовывать с органами архитектуры, финансовыми и нотариальными органами.
