X. Кадастровая оценка стоимости земли поселений, садоводческих товариществ и промышленных предприятий вне населенных пунктов
X. Кадастровая оценка стоимости земли поселений,
садоводческих товариществ и промышленных
предприятий вне населенных пунктов 
10.1. Основные этапы кадастровой оценки земель поселений и иных земель, относящихся к первой группе объектов (группа А) административно - территориального образования:
- дифференциация земель поселений, садоводческих товариществ и промышленных предприятий вне населенных пунктов по их правовому режиму, функциональному использованию, градостроительной и иной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;
- оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективного использования земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и количества;
- установление типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;
- сбор, группировка и оценка достоверности данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам;
- установление кадастровой стоимости земли типичных земельных участков;
- графический, статистический и причинно - следственный анализ полученных результатов и установление итоговых значений стоимости земли оценочных микрозон;
- объединение оценочных микрозон, имеющих близкие значения кадастровой стоимости земли, в ценовые зоны;
- рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки;
- утверждение результатов кадастровой стоимости земель по ценовым зонам и публикация их в открытой печати с рекомендациями (решениями) органов местного самоуправления по использованию опубликованных данных.
10.2. Территории городов (включая и города, не входящие в состав административных районов), поселков, сельских населенных пунктов дифференцируются на подгруппы земель различного функционального использования: земли общего пользования, включая земли, занятые общедоступными лесами и водными объектами, земли жилой застройки, независимо от ее типа; земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи и земли других землепользователей сферы производства; земли сельскохозяйственного использования.
10.3. Территории выделенных подгрупп земель различного функционального использования в свою очередь подразделяются на отдельные оценочные микрозоны по расположенным на них типам, видам, а в необходимых случаях и подвидам объектов недвижимости.
В одну оценочную микрозону включаются земли, имеющие по мнению специалистов, выполняющих данную работу, максимальные близкие по величине значения рыночной стоимости земельных участков для одного (основного для микрозоны) из возможных с юридической и хозяйственной точек зрения направлений использования земель.
При формировании границ оценочной микрозоны не учитываются отдельные земельные участки, расположенные на ее территории и имеющие иное, отличное от основного, направление использования земли.
На землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные однотипными жилыми домами: малоэтажной усадебной жилой застройки, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3 - 5 этажей), многоэтажной секционной (6 - 9 этажей), многоэтажной секционной (10 - 12 этажей) застройкой и т.д.
Земельные участки садоводческих, дачных кооперативов и товариществ, промышленных предприятий в границах поселения объединяются в отдельные оценочные микрозоны по условиям транспортной доступности к жилым массивам и центру поселения.
Территории дачных поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ и кооперативов вне населенных пунктов, имеющие однотипную жилую застройку, дифференцируются на оценочные микрозоны по условиям транспортной доступности.
Производственные (промышленные) территории вне населенных пунктов дифференцируются на оценочные микрозоны по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов поселений.
Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на виды объектов недвижимости, то есть земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.
Земельные участки с многоэтажными секционными жилыми домами можно подразделять на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть земельные участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, "сталинскими", улучшенного качества, элитными домами - новостройками и т.д.
Земельные участки с офисными зданиями или помещениями, торговыми заведениями классифицируются на оценочные микрозоны с выделением и описанием особенностей зданий и сооружений, влияющих на их рыночную стоимость.
При установлении оценочных микрозон земельные участки с расположенными на них зданиями, используемыми в качестве детских садов, школ, поликлиник, больниц, научных и учебных институтов, магазинов, рынков и т.д. в зонах жилой или промышленной застройки, как правило, не выделяются в отдельные оценочные микрозоны. В отдельные оценочные микрозоны следует выделять научные, учебные, специальные комплексы зданий и сооружений, сравнимые по площади занимаемых земель с жилым кварталом усадебной или многоэтажной застройки.
10.4. При выполнении земельно - оценочных работ не рассматриваются как объекты недвижимости: квартира в многоэтажном доме без земельной доли придомового земельного участка, отдельное здание без занимаемого им земельного участка или без прав на него, часть отдельного здания, встроенные, пристроенные сооружения без земельной доли придомового земельного участка. Классификация объектов недвижимости для оценки земли с целью выделения оценочных микрозон обязательным условием включает описание объекта, начинающегося с описания земельного участка или земельной доли придомового земельного участка.
10.5. Границами оценочных микрозон принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); улицы, проезды, границы (заборы) предприятий (производственного и непроизводственного назначения); границы лесных сельскохозяйственных и иных угодий.
10.6. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.
Типичные земельные участки на территории оценочной микрозоны должны представлять определенный сегмент рынка классифицированных объектов недвижимости и соответствовать типичным условиям характера застройки оценочной микрозоны по ее плотности, инженерному оборудованию и размещению объектов внешнего благоустройства.
Повсеместно наибольшую рыночную информацию по стоимости земли поселений представляет в настоящее время рынок квартир.
Для использования данных о рынке квартир рекомендуется в каждой оценочной микрозоне малоэтажной без приусадебных земельных участков и многоэтажной жилой застройки установить несколько (3 - 5) типичных придомовых земельных участков многоквартирных жилых домов.
До издания нормативных документов, регламентирующих процедуру и технологию работ по установлению границ и площади придомовых земельных участков многоэтажных жилых домов, данная работа выполняется в процессе земельно - оценочных работ выборочно по отдельным типичным многоквартирным жилым домам по каждой оценочной микрозоне жилой застройки.
При этом в границы придомовых земельных участков многоквартирных жилых домов включаются площадь собственно жилого дома и объектов его внешнего благоустройства (подъездные дороги к дому, тротуары, газоны и скверы, стоянки для автомашин, площадки для сушки белья, детские площадки), предназначенные для проживающих в данном доме. Установление границ придомовых земельных участков производится по фактическому пользованию с учетом градостроительных нормативов и правил на отводы и размеры земельных участков в зависимости от характера застройки.
Установленные в процессе земельно - оценочных работ границы и площади придомовых земельных участков не имеют юридической силы и используются исключительно для целей оценки земли.
10.7. При оценке земли поселений для целей кадастровой оценки принимаются следующие основные виды наиболее эффективного использования земель оценочных микрозон:
- жилая застройка;
- застройка под офисные (конторские) цели;
- застройка под торговые помещения или коммерческие цели;
- промышленная застройка;
- сельскохозяйственное использовании земель;
- лесохозяйственное использование земель.
10.8. Наиболее эффективное использование земли устанавливается с учетом имеющейся градостроительной документации.
По каждой оценочной микрозоне устанавливается одно или несколько вариантов использования земли, каждое из которых должно удовлетворять четырем критериям, т.е. быть:
- юридически (законодательно) разрешенным;
- физически возможным;
- экономически целесообразным;
- наиболее доходным.
Конкурирующими направлениями использования застроенных земель поселений, как правило, являются жилая застройка, застройка коммерческими и административными зданиями и сооружениями, промышленная застройка.
Конкурирующими направлениями использования земли вне населенных пунктов являются несельскохозяйственное использование, (включая промышленное), сельскохозяйственное и лесохозяйственное использование.
10.9. Наиболее вероятным в первые туры кадастровой оценки стоимости земли может быть изменение использования земли при расчете кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий, расположенных в центре городов и иных поселений, застройка земель общего пользования и сельскохозяйственного использования жилыми, коммерческими, административными, промышленными зданиями и сооружениями в границах населенных пунктов и лесохозяйственное использование малопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения вне границ населенных пунктов.
10.10. Имеющаяся информация о сделках с объектами недвижимости группируется по основным сегментам рынка.
При этом выделяются следующие сегменты рынка недвижимости:
- незастроенные земельные участки;
- земельные участки с индивидуальными жилыми домами, дачами, садовыми домиками;
- земельные участки с административной и коммерческой недвижимостью;
- придомовые земельные участки многоквартирных жилых домов (для использования данных наиболее представительного рынка купли - продажи и аренды квартир).
В настоящих Рекомендациях приведены примерные, наиболее вероятные сегменты рынка недвижимости и перечни характеристик объектов недвижимости, характеризующие спрос и предложение. Для каждого города те или иные характеристики баз данных могут уточняться и дополняться на основе опроса риэлторских фирм и накапливаемого регионального опыта выполнения земельно - оценочных работ. При этом следует учитывать, что чем более полно описан объект сделки и ее стороны, тем достовернее результат оценки. Вместе с тем, более детальное описание увеличивает затраты на выполнение работ и вызывает организационные трудности в сборе информации.
10.11. Перечень характеристик объектов недвижимости по сегменту рынка "Незастроенные земельные участки":
- вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);
- дата сделки;
- цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;
- местоположение объекта (данные, позволяющие нанести земельный участок на план населенного пункта, садоводческого товарищества масштаба 1:10000 и обеспечить обезличенность информации);
- площадь земельного участка;
- цель использования (садоводство, индивидуальное жилищное строительство, гаражное, дачное, коттеджное строительство, личное подсобное хозяйство, строительство многоэтажного жилого дома, коммерческого или административного здания).
10.12. Перечень характеристик объектов недвижимости по сегменту рынка "Земельные участки с индивидуальными жилыми, дачными, коттеджными, садовыми домиками":
- вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);
- дата сделки;
- цена сделки в рублях или долларах (по договору, реальная);
- местоположение (данные, позволяющие нанести земельный участок на план населенного пункта масштаба 1:10000 и обеспечить обезличенность информации);
- площадь земельного участка;
- общая площадь дома;
- жилая площадь дома;
- материал стен;
- этажность;
- наличие и тип водоснабжения;
- тип отопления;
- наличие и тип горячего водоснабжения;
- наличие электричества;
- наличие и тип канализации;
- наличие и тип газоснабжения;
- наличие телефона;
- год постройки;
- состояние (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное);
- наличие и тип (встроенный, отдельностоящий) гаража и других вспомогательных построек.
10.13. Перечень характеристик объектов недвижимости по сегменту рынка "Земельные участки с административной и коммерческой недвижимостью":
- вид прав, переходящих по договору (собственности, аренды);
- дата сделки;
- цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;
- местоположение (аналогично иным объектам);
- площадь земельного участка;
- количество телефонных линий;
- год постройки;
- состояние (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное);
- тип объекта (отдельно стоящее здание, часть здания профильного характера, здание временного характера);
- этаж (подвал, полуподвал, цоколь, 1-й, 2-й, иные этажи);
- общая площадь помещения;
- материал стен;
- коммерческая привлекательность, включая доступность объекта для потенциальных клиентов (отлично, хорошо, удовлетворительно, неудовлетворительно);
- наличие места для парковки автотранспорта.
10.14. Перечень характеристик "объектов недвижимости" по сегменту рынка "Квартиры в многоквартирных домах":
- вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);
- дата сделки;
- цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;
- местоположение (улица, почтовый или условный номер дома);
- общая площадь квартиры;
- жилая площадь;
- площадь кухни;
- материал стен (кирпич, панель, блоки, монолит, дерево);
- этаж квартиры;
- этажность дома;
- местные особенности уровня благоустройства (горячее водоснабжение, отопление, газоснабжение, телефонизация);
- состояние квартиры (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное);
- год постройки;
- состояние дома (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное).
10.15. Сбор информации о рынке недвижимости включает в себя:
- данные о количестве риэлторских фирм, работающих на рынке недвижимости, и их обороте по количеству сделок и специализации на отдельных сегментах рынка;
- данные о динамике количества сделок по сегментам рынка в единицу времени;
- данные о динамике цен на однотипные объекты недвижимости в расчете на единицу измерения;
- данные по конкретным совершенным сделкам с объектами недвижимости;
- данные по предложениям или спросе на объекты недвижимости.
Сбор информации следует начинать с анализа местных периодических изданий.
Важнейшим источником информации являются риэлторские фирмы, из которых следует выделить две - три фирмы по каждому сегменту рынка по критерию наибольшего объема рекламы и срока работы на рынке недвижимости.
Бюро технической инвентаризации является держателем информации по всем существующим в поселении строениям, включая балансовую стоимость зданий и сооружений, которая является нижней границей их рыночной стоимости. В ряде городов БТИ является органом регистрации сделок с объектами недвижимости.
Главной сложностью при сборе информации для оценки является выявление реальной цены, по которой совершена конкретная сделка купли - продажи, так как реальная цена сделки нигде не фиксируется. В документах в основной массе случаев фигурирует заниженная цена продажи, обычно совпадающая с оценочной стоимостью, установленной в БТИ. Эта цена ниже реальной в 5 - 50 раз. Продавец, покупатель и фирмы - посредники не заинтересованы в предоставлении данных о реальных ценах, поскольку это не только выявит реально получаемые ими доходы, но и вызовет интерес к их источникам, увеличит налогообложение.
Риэлторские фирмы, собственники (покупатели и продавцы), участвовавшие в сделке, должны быть уверены в абсолютной конфиденциальности их отношений с исполнителями оценочных работ. Они должны быть убеждены, что представленная ими информация попадет в базу данных только в обезличенном виде и полученные данные не будут переданы третьим лицам ни при каких условиях.
Помимо соблюдения конфиденциальности хорошие результаты дает личная заинтересованность источника информации в предоставлении данных. Одним из эффективных вариантов является взаимный обмен информацией.
При сборе информации о рынке недвижимости могут быть использованы следующие методы работы:
- личная беседа;
- коллективная беседа в присутствии представителей администрации или с предъявлением официальных писем от имени администрации о целях выполняемой работы и с просьбой оказания содействия;
- организация совместных с риэлторскими фирмами научных, учебных семинаров для риэлторских фирм и оценщиков недвижимости;
- оформление договоров о взаимном сотрудничестве и обмене информацией.
Инструментом сбора информации является специально подготовленная анкета - карточка учета данных сделки. Эта карточка разрабатывается для каждого сегмента рынка и предлагается для заполнения риэлторским фирмам, продавцам, покупателям недвижимости.
10.16. При анализе данные о рыночных ценах по совершенным сделкам с объектами недвижимости по сегментам рынка приводятся по фактору времени в сравнимое состояние по курсу доллара США или ЭКЮ, а также если объект недвижимости был продан значительное время назад, а на рынке с тех пор произошли существенные ценовые изменения, то его рыночную цену корректируют на влияние фактора времени по средней величине ценовых изменений, произошедших по данному сегменту рынка за время приведения.
10.17. Земли оценочных микрозон оцениваются с использованием всех трех методов для каждого вида из установленных наиболее эффективных использований.
Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются:
- по незастроенным земельным участкам по рыночным ценам на аналогичные участки, приведенным по фактору времени;
- по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа (физического, функционального, внешнего влияния) из общей рыночной цены объекта недвижимости;
- по земельным участкам, застроенным многоэтажными жилыми домами с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены всех квартир жилого дома.
В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и иные методы.
10.18. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения осуществляется с применением трех основных методов:
- метод квадратных метров, при котором затраты на квадратный метр недавно построенного аналогичного здания умножают на аналогичный показатель оцениваемого объекта;
- поэлементный метод, при котором строительные издержки на квадратный метр каждой составной части оцениваемого объекта недвижимости умножают на количество квадратных метров в каждой составной части оцениваемого объекта;
- количественный метод, при котором складываются все издержки на возведение или установку составных частей нового здания, включая косвенные издержки и прямые расходы.
При расчетах восстановительной стоимости применяются ежеквартально издаваемые в настоящее время "Индексы цен в строительстве".
10.19. Износ определяется как снижение стоимости зданий и сооружений из-за изнашивания в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений технологии и действия других внешних факторов. Формально износ определяется как потеря пригодности и уменьшение стоимости объекта по любым причинам.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости во времени.
Функциональный износ возникает из-за устаревшей планировки здания, несоответствия современным требованиям к материалам или конструкции кровли, стен, фундамента и т.д.
Внешний износ возникает при изменении внешних по отношению к объекту недвижимости факторов (строительство промышленного предприятия и иных объектов - источников шума, загрязнения и т.д.).
10.20. При получении различных по величине оценок стоимости земли оценочной микрозоны по результатам применения нескольких методов оценок для типичных земельных участков производится согласование полученных показателей стоимости и определение итоговой величины показателя стоимости земли оценочной микрозоны.
Согласование заключается в оценке доверительности единого из методов и принятия полученного результата с его применением в качестве итогового.
Степень достоверности полученных результатов устанавливается с точки зрения графического, статистического и причинно - следственного анализа.
После принятия более достоверными результатов, полученных по одному из примененных методов, итоговая величина кадастровой стоимости земли оценочной микрозоны принимается как среднее значение из полученных результатов по данному методу.
На основе графических и статистических методов анализа данных, полученных различными методами оценки каждой оценочной микрозоны, устанавливаются кадастровая стоимость земли как усредненная величина по виду использования или максимальная среди различных видов использования.
В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных использований выделяются дополнительные оценочные микрозоны.
10.21. Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны.
Одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения.
Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.
Рекомендуется следующее количество оценочных зон земель поселений в зависимости от численности населения:
┌─────────────────────────────┬──────────────────────────────────┐ │ Численность населения │ Количество оценочных зон │ │ (тыс. чел.) │ │ ├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤ │ до 20 │ менее 3 │ ├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤ │ 20 - 50 │ 3 - 5 │ ├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤ │ 50 - 200 │ 5 - 7 │ ├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤ │ 200 - 500 │ 7 - 10 │ ├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤ │ свыше 500 │ 10 и более │ └─────────────────────────────┴──────────────────────────────────┘
10.22. Полученные данные о рыночной стоимости или наиболее вероятной цены продажи земли относительно общей единицы сравнения наносятся на кадастровую карту стоимости земли населенного пункта или иного административно - территориального образования.
