4.8. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КАЧЕСТВА ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ ПРОЖИВАНИЯ

Целевые установки на повышение доступности и улучшение качества жилищных условий были обозначены еще в 2004 г. Однако именно с этого момента доступность жилья стала снижаться наряду с ростом цен на недвижимость. Цены на вторичном рынке в большей степени зависели от уровня дохода населения, а на первичном - от средней стоимости строительства 1 кв. м жилья (см. рисунок 6). Ситуацию в значительной мере скорректировал кризис 2008 г., когда вместе с уменьшением среднедушевых доходов начало происходить снижение цен на вторичном рынке недвижимости при относительной стабилизации цен на первичном. Стоит также отметить, что динамика стоимости строительства имела тенденцию уменьшения доходности строительного бизнеса на фоне снижения средней стоимости. Для оценки доступности жилья необходимо учитывать не только расходы на покупку жилья, но и издержки, связанные с содержанием. Поэтому оценку доступности жилья целесообразно проводить по двум показателям - доступность приобретения и содержания жилья.

Доступность покупки жилья. Методология федеральной целевой программы "Жилище" определяет показатель доступности жилья как отношение доходов домохозяйства к стоимости жилья, что показывает число лет, необходимых для накопления на покупку стандартной квартиры в 54 кв. м Данный показатель не учитывает необходимые текущие расходы в период накопления, что занижает значение индекса доступности. Поэтому данный показатель скорректирован на величину прожиточного минимума <1>.

--------------------------------

<1> При расчете не учитывается размер домохозяйств, имеющий большие территориальные различия, по этническим, социально-культурным и экономическим факторам. Расчет доступного срока приобретения жилья произведен на 1-го человека.

Рисунок 6

Соотношение средних цен на рынке жилья, доходов населения
и доступности жилья

Сопоставление стоимости жилья и уровня доходов населения в городах России показывает высокие возможности населения для накопления на покупку квартиры в городах регионов нефте- и газодобычи, при сравнительно низкой возможности в ряде городов Московской области, Москве, Сочи и Санкт-Петербурге. Ранжируя города по стоимости квадратного метра жилой недвижимости, в нижнюю часть рейтинга попадают города с низким уровнем социально-экономическим развития, при этом наверх поднимаются Москва и Московская область. Самая низкая стоимость квадратного метра в 2010 г. была отмечена в Майкопе, Новочеркасске, Дзержинске, Балакове, Березниках. Объективно самая высокая стоимость квадратного метра - в Москве и городах Московской области: Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи, Люберцы.

По доходам населения к самым высокодоходным населенным пунктам России в 2010 г. относятся города нефте- и газодобычи - Новый Уренгой, Сургут, Ноябрьск, Южно-Сахалинск, а также Норильск.

Города с низкой степенью развитости промышленной базы относятся к группе с наименьшими доходами населения - Каспийск, Дербент, Хасавюрт, Новочеркасск, Камышин.

В итоге по доступности приобретения жилья в группу самого доступного жилья вошли города регионов добычи горючих и рудных полезных ископаемых с высоким уровнем доходов населения: Ноябрьск (4,2 года необходимо 1 работающему человеку, чтобы накопить на покупку стандартной квартиры 54 кв. м), Норильск (4,4 года), Нижневартовск (5,3 лет), Сургут (5,4 лет), Новый Уренгой (5,6 лет) и город с низкой стоимостью жилья - Майкоп (4,0 года). Самое недоступное жилье преимущественно в городах с низким уровнем доходов: Каспийск (33,7 года), Новошахтинск (33,1 года), Армавир (27,8 лет), Сызрань (26,4 лет) и в городе с самой высокой стоимостью жилья - Москве (32 года).

Доступность содержания жилья. Для расчета стоимости содержания жилья использованы показатели "Калькулятора коммунальных платежей для граждан Российской Федерации" ФСТ России, где учтены муниципальные показатели стоимости горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения (если есть) и подачи электроэнергии.

Наибольшие показатели стоимости содержания жилья отмечаются в городах Челябинской области: Магнитогорске, Челябинске, Миассе, Златоусте, в Петропавловске-Камчатском, Майкопе, Йошкар-Оле. В данных городах средняя стоимость услуг ЖКХ на одного человека превышает 4 тыс. рублей.

Наименьшая стоимость услуг ЖКХ отмечается: в Нижнекамске, Хасавюрте, Дербенте, Нальчике, Владикавказе, Абакане, Черкесске, Элисте, Каспийске, Ачинске, Прокопьевске, Махачкале. В данных городах средняя стоимость услуг ЖКХ не превышает 1 тыс. рублей.

Таким образом, в группу городов с высокой степенью доступности содержания жилья вошли как города с высоким уровнем доходов, так города с низкой стоимостью жилищно-коммунальных услуг: Нефтекамск, Нижнекамск, Нальчик, Норильск, Пушкино. В группу городов с низкой доступностью ЖКУ вошли, главным образом, города с высокими тарифами ЖКУ - Златоуст, Миасс, Челябинск, Магнитогорск и Майкоп, так как на фоне высокой стоимости услуг уровень доходов относительно невысок.

Индекс "доступность жилья". Итоговое распределение городов по индексу доступности жилья показывает, что лидирующие позиции занимают преимущественно населенные пункты добычи горючих и рудных полезных ископаемых: Норильск, Новый Уренгой, Ангарск, Нижнекамск, Ноябрьск, Нижневартовск и Нефтекамск, где высокие показатели доступности жилья связаны с высоким уровнем заработка при невысоком спросе на жилье и, следовательно, низких ценах.

Замыкают рейтинг доступности жилья города Юга России: Новошахтинск, Каспийск, Армавир; ряд моногородов Урала: Златоуст, Копейск, Миасс, Челябинск, Магнитогорск, а также приволжские города Йошкар-Ола и Сызрань. Для них характерен низкий уровень заработка при повышенном уровне стоимости услуг ЖКХ.

Таким образом, на доступность жилья влияет множество косвенных факторов - реализация федеральных и региональных программ по повышению доступности жилья в городах, развитие строительного сектора, инвестиционный климат и экономика города. При этом ключевым фактором доступности и содержания жилья являются доходы населения.

Низкая доступность жилья в крупных городах: Москве, Сочи и Санкт-Петербурге обоснована рыночными факторами: высокий спрос, дефицит предложения и ограниченность возможности развития территории.

В соответствии с показателями жилищного сектора и факторами, влияющими на развитие рынка жилья, выделяются четыре типичных группы:

- Группа городов с высокими доходами населения: Сургут, Норильск, Нижневартовск, Новый Уренгой, Нефтекамск и другие. Данная группа состоит преимущественно из городов-центров нефте- и газодобычи, крупных металлургических центров, административных и финансовых центров. Данная группа характеризуется высокой степенью доступности приобретения жилья ввиду высоких доходов населения и сравнительно низких показателей содержания жилья.

- Группа городов с относительно низкой стоимостью жилья и услуг ЖКХ. Характеризуется совокупностью средней и низкой доступности приобретения и содержания жилья. При средних доходах населения возможность приобретения недвижимости в данных городах характеризуется высокой степенью доступности. К данной группе городов относятся: Нижний Новгород, Салават, Новочеркасск, Дзержинск и другие.

- Группа городов с низкими доходами населения при средних и выше средних показателях стоимости жилья и услуг ЖКХ. Данная группа характеризуется невысоким уровнем доходов, что объясняет низкий уровень доступности жилья в данных городах. В данную группу входят: Тула, Белгород, Курск, Ярославль, Саранск, а также города с крайне низким уровнем доступности жилья: Новошахтинск, Астрахань, Армавир и другие. Ключевым фактором недоступности жилья остается крайне низкий уровень доходов населения.

- Группа городов с крайне высокой стоимостью жилья. Данные города характеризуются крайне высокой стоимостью жилья. Преимущественно данную группу образуют города Московской области, Москва и ряд крупных региональных центров - Екатеринбург, Сочи и другие.

Таблица 11

Доступность жилья