4.7. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ КАЧЕСТВА ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ ПРОЖИВАНИЯ

На сегодняшний день российский рынок жилья проходит стадию формирования в соответствии с принципами рыночной экономики. Именно кризисные явления 2008 года в значительной мере нормализовали процессы на рынке жилья. Процесс реформирования жилищного сектора был начат в 90-х годах с массовой приватизации жилищного фонда. В 2010 году в частной собственности находилось уже 75% жилых помещений. Переход к конкурентным принципам хозяйствования пока не принес заметных результатов, отрасль ЖКХ до сих пор остается убыточной. В ходе реформирования ЖКХ постоянно выявляются новые трудности. Затрудняет процесс высокая степень монополизации отрасли и строительства. Жилищный сектор России не имеет сильной институциональной основы. Большинство законодательных и нормативно-правовых актов устарело. Новый Жилищный Кодекс РФ был принят только в 2004 году и впоследствии многократно редактировался. При этом именно с 2010 года значительно усилилась риторика вокруг новых изменений в гражданском и жилищном кодексах, а также смежных федеральных законах.

Жилищный фонд. В 2010 году обеспеченность составила 22,6 кв. м/чел. (в городской местности 22,1 кв. м/чел.), что на 18% больше чем в 2000 году. Но такое улучшение в большей мере связано с сокращением численности населения (на 2,3% по сравнению с 2000 годом). В настоящее время обеспеченность жилищным фондом в России остается значительно ниже средних показателей в США (69,7 кв. м/ чел. на 2010 г.), Германии (42,9 кв. м/ чел. на 2010 г.), Австрии (42,9 кв. м/ чел. на 2010 г.) и других европейских странах.

Состояние жилищного фонда. Состояние жилищного фонда ухудшается - увеличивается аварийность, снижается качество коммунальной инфраструктуры. Ветхое и аварийное жилье сейчас составляет 3,1% всего жилищного фонда страны.

По состоянию на 2010 год обеспеченность городского жилого фонда водопроводом составляла 89%, водоотведением - 87%, отоплением - 92%, газом - 67%, горячим водоснабжением - 80%. Такие показатели значительно ниже, чем в развитых европейских странах.

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ). Тяжелое состояние сферы жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) обосновано высокой изношенностью коммунальных сетей, что приводит к высоким потерям отрасли ЖКХ. В конечном счете, это снижает доступность содержания жилья.

В настоящее время целью проводимых реформ в ЖКХ является создание конкуренции через систему государственно-частного партнерства (управляющие компании и ТСЖ). Но переход к самоокупаемости ЖКХ осложнен тем, что большое число граждан имеют льготы по оплате ЖКУ (в 2010 году субсидиями на оплату жилого помещения и коммунальных услуг пользовались 7,2% семей). Капитальный ремонт коммунальных сетей и реконструкция зданий в большинстве городов страны является непривлекательным видом деятельности для бизнеса и проводится преимущественно за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. При этом ежегодное ухудшение именно системы ЖКХ является ключевым фактором падения уровня жизни населения, а сама отрасль ЖКХ остается убыточной и требует значительных дотаций.

Удовлетворенность населения своими жилищными условиями. Для большинства семей в России остается актуальным решение "жилищного вопроса" - многие проживают в малогабаритном, необорудованном или некомфортном жилье при отсутствии возможностей самостоятельно улучшить их. В 2010 году около 8,4% домохозяйств были не довольны своими жилищными условиями. В условиях высокого уровня бедности в России (официально 12,6% от общей численности населения) возможность улучшения жилищных условий у большинства семей ограничены.

Способы улучшения гражданами России жилищных условий можно разделить на несколько групп в зависимости от уровня доходов и жилищных условий:

1. самостоятельное приобретение или строительство жилья

2. приобретение или строительство жилья с использованием финансовых инструментов (ипотека, займы)

3. строительство жилья с использованием финансовых схем (ЖНК, ССК)

4. покупка или строительство жилья при использовании субсидий (для отдельных категорий граждан, часто в виде жилищных сертификатов)

5. получение социального жилья

6. наследование жилья

Так, по состоянию на 2010 г. 2 818 000 семей состояло на учете в качестве нуждающихся в жилье, при этом только 244 000 семей улучшили свои жилищные условия за счет государственных средств.

Жилищное строительство. Несмотря на высокие темпы строительства, объемы остаются не только недостаточными, но и объективно не соответствуют потребностям населения. Основная доля жилого фонда в России была построена в 1971 - 1995 гг. (43,2%) и только 19,3% жилого фонда было введено после 1995 г. (по состоянию на 2010 г.). Сейчас строительная отрасль во многом зависит от заемных средств, что делает ее уязвимой в условиях нестабильной экономики и дефицита "длинных денег". Так, 2009 г. охарактеризовался снижением ввода новых жилых площадей на 6,5% по сравнению с предыдущим в связи с кризисом банковской системы и сокращением потока инвестиций. Общая площадь незавершенного строительства в 2010 г. составила 29,7 млн. кв. м. (11 600 домов), но в целом она сокращается. Заметно выросла стоимость строительства жилых домов (по сравнению с 2000 г. она выросла на 690,7%). Также лимитирует развитие строительной отрасли высокий уровень административных барьеров.

Среди факторов, ограничивающих производственную деятельность строительных организаций, в 2010 г. выделялись высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков и высокая стоимость материалов. С другой стороны, есть и положительные тенденции - число действующих строительных организаций постоянно растет, и в 2010 г. их количество составило 197 507 (из них 193 427 в частной собственности), что свидетельствует о развитии конкурентной среды.

Особое значение в новом строительстве жилья обретает индивидуальное жилищное строительство (в том числе таунхаусы). Почти половина - 43,7% (2010 г.) общего ввода жилья приходится на индивидуальное жилищное строительство, что соответствует концепции территориального развития городов Европы и Америки (с опозданием на несколько десятков лет).

Рисунок 5

Соотношение аварийности жилого фонда и ввода нового
с динамикой средней цены за кв. м

Жилищное строительство в городах. Ввод жилья в период кризиса резко сократился в связи со снижением объемов инвестирования и доходов населения. Показатель ввода нового жилья в 2010 году упал на 2,12% по сравнению с 2007 г. и составил 59,9 млн. кв.м. Наиболее заметное снижение жилищного строительства наблюдалось в Москве. В целом по России показатель ввода жилья в 2010 году составил 0,4 кв. м на человека.

Многие объекты строительства были заморожены. Общая площадь незавершенных проектов в стране сократилась, но по отдельным регионам сильно выросла. Заметно вырос объем незавершенного строительства (по сравнению с 2007 годом) в Ивановской области (на 141%), Республике Дагестан (на 50%), Чеченской Республике (на 88%), Республике Бурятия (на 41%) и Краснодарском крае (на 40%).

Возврат к прежним объемам строительства в России проходил неравномерно. Значительное сокращение было зарегистрировано в Подмосковье (Подольск, Пушкино, Люберцы), на Юге России (Новошахтинск, Ставрополь, Каспийск), а также в Березниках и Южно-Сахалинске. Из 164 рассматриваемых городов самый низкий уровень ввода жилья в 2010 году наблюдался в Сибири (Комсомольске-на-Амуре, Ноябрьске, Норильске) и в Подмосковье (Электросталь, Жуковский, Орехово-Зуево). Несмотря на снижение, общий ввод жилья в крупных городах (Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Екатеринбурге) остался высоким. Например, в Москве введено 8,5% от общего объема в крупных городах России.

Самые высокие показатели индивидуального строительства в 2010 году были отмечены в Ростове-на-Дону, Челябинске, Уфе, Махачкале и Саратове. Отчасти данная тенденция обусловлена реализацией Государственных программ содействия индивидуальному строительству.

Социально-экономические характеристики растущей Московской агломерации делают район весьма привлекательным для строителей - в 2010 году ввод жилья в Московской области составил 1,1 кв. м/чел.

Наибольшие душевые показатели ввода отмечаются в городах Московской области: Подольск (4,1 кв. м/чел.), Пушкино (2,0), Балашиха (1,9), Химки (1,7). Относительно высокий объем ввода жилья в 2010 году также наблюдался в городах: Тамбов (1,7), Батайск (1,5), Ставрополь (1,5) и Сочи (1,4).

Наименьший объем ввода отмечался в: Комсомольске-на-Амуре (0,02), Ноябрьске (0,05), Норильске (0,06), Северодвинске (0,07), Мурманске (0,08).

При этом объем ввода в Санкт-Петербурге составил 0,5 кв. м/чел., что соответствует 77 месту, в Москве - 0,3 кв. м/чел. - 117 место.

Обеспеченность жилищным фондом. Обеспеченность населения жильем и качество жилья является важным социально-экономическим показателем города. Жилищные условия влияют на общее качество жизни населения, производительность труда и здоровье, они зачастую становятся весомым фактором смены места жительства.

Высокая обеспеченность жилым фондом во Владикавказе (32 кв. м/чел.) и в городах Московской области (Одинцово (47 кв. м/чел.), Мытищи (35,8), Химки (31,3), Пушкино (29,7)). Заметна нехватка жилья в Санкт-Петербурге и Москве. Низкая обеспеченность жилым фондом наблюдается в Кызыле (Республика Тыва) - 13,6 и городах республики Дагестан: Махачкала (10,4 кв. м/чел.), Дербент (12,8), Хасавюрт (13,8), Каспийск (13,9).

Высокая аварийность жилого фонда делает некомфортным проживание в Астрахани и Ноябрьске и городах Республики Дагестан: Каспийск (до 20%), Хасавюрт (19%), Дербент (17%). К городам с самой низкой долей аварийного и ветхого жилья относятся Нижнекамск, Волгодонск, Обнинск, Майкоп, Набережные Челны.

Индекс "развитие жилищного сектора". Благодаря высокой обеспеченности жилым фондом и вводу нового жилья наилучшие показатели развития жилищного сектора в 2010 г. отмечались в городах Московской области (Подольск, Одинцово, Химки, Пушкино, Балашиха, Железнодорожный, Люберцы).

Низкие показатели развития жилья отмечались на Юге России (Каспийск, Дербент, Махачкала) и в "сырьевых" городах Урала и Сибири (Ноябрьск, Норильск), а также в Кызыле. Причина этого заключается в низкой обеспеченности и аварийности жилого фонда.

Наиболее благоприятная ситуация с состоянием жилищного фонда отмечается в городах, получивших максимальный импульс развития в постсоветский период. К ним относятся в первую очередь города Подмосковья, отдельные города Юга России, а также ряд городов нефте- и газодобычи.

В соответствии с показателями жилищного сектора и факторами, влияющими на развитие рынка жилья, выделяются три типичных группы городов:

- Группа городов с высокими показателями обеспеченности и ввода жилья: Подольск, Одинцово, Химки, Пушкино и другие; развивающиеся центры Юга и Юго-Запада России: Краснодар, Ставрополь, Сочи, Владикавказ, Белгород; а также центр добычи природных ресурсов Сибири - Тюмень. Данная группа характеризуется высокими показателями обеспеченности и ввода жилищного фонда.

Таблица 10

Развитие жилищного сектора

- Группа городов со средними показателями обеспеченности жилищным фондом. Характеризуется низкими показателями ввода жилищного фонда при средних и ниже среднего показателях обеспеченности жилищного фонда. Данная группа не имеет четкой территориальной зональности и охватывает практически все субъекты от Северо-Западного до Дальневосточного федеральных округов.

- Группа городов с крайне низкими показателями обеспеченности жилищным фондом при крайне низких показателях ввода жилья. Сюда в первую очередь входят города, находящиеся в суровых климатических условиях: Ноябрьск, Кызыл, Нефтеюганск, Новый Уренгой и другие. Вторую подгруппу городов образуют депрессивные города Юга России: Хасавюрт, Каспийск, Махачкала, Дербент, Новошахтинск и другие. Для данных городов характерны низкие показатели обеспеченности жилищным фондом при сравнительно высоких показателях ветхости и аварийности жилья. Также характерен низкий ввод жилья.