VI. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ

6.1. В процессе определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

6.2. Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом виде информации о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

6.3. По итогам оценочного зонирования устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типовых объектов недвижимости (земельных участков и (или) других объектов недвижимости) в ценовых зонах в разрезе видов использования.

Данные, используемые в расчетах, должны быть нанесены на картографический материал.

6.4. Для целей Указаний ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости.

Типовой объект недвижимости является объектом недвижимости, основные физические и иные характеристики вида использования которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка.

Основные физические и иные характеристики типового объекта недвижимости (в том числе местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, объем, расположение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, состояние и возраст основных зданий и сооружений, а также другие его характеристики) должны быть описаны с учетом состояния соответствующего сегмента рынка на основе рыночной и иной информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами недвижимости на соответствующей территории.

6.5. Оценочное зонирование заключается в систематизации на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития, а также затрат на создание указанных объектов недвижимости.

6.6. Для проведения оценочного зонирования используется кадастровый план территории субъекта Российской Федерации или муниципальных образований на дату определения кадастровой стоимости, отражающий в том числе:

1) административно-территориальное деление, в том числе границы населенных пунктов;

2) сведения об утвержденных документах территориального планирования и правилах землепользования и застройки;

3) сведения о проектах планировки территорий;

4) сведения об особо охраняемых природных территориях и зонах с особым режимом использования территорий;

5) сведения о территориях общего пользования, в том числе дорожно-транспортной инфраструктуре;

6) сведения об объектах социальной и инженерно-технической инфраструктуры.

Для проведения оценочного зонирования используются также карты, включаемые в состав материалов по обоснованию схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований.

6.7. Для проведения оценочного зонирования кадастровый план территории совмещается с региональными и (или) местными геоинформационными системами (ГИС), в том числе с информационными системами объектов градостроительной деятельности муниципальных образований.

6.8. Оценочное зонирование проводится следующим образом:

6.8.1. Проводится разделение территорий на основании их основных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения. При этом учитываются:

1) административно-территориальное устройство субъекта Российской Федерации;

2) социально-экономическое развитие субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований;

3) стратегии, программы и прогнозы социально-экономического развития субъекта Российской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований.

На карте (картах) территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования на основании в том числе документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также на основании требований охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и иных природных объектов устанавливаются границы территориальных зон (в том числе в соответствии с функциональным зонированием территории и с учетом установленных градостроительных регламентов и границ зон с особыми условиями использования территорий).

6.8.2. В границах территориальной зоны анализируется фактическое использование земельных участков и ОКС, а также характеристики планируемого развития зон, определенных документами территориального планирования муниципальных образований, для выделения ценовых зон с различными основными видами использования объектов недвижимости. Выделение ценовых зон осуществляется с учетом перспектив их развития (будущей застройки).

В качестве ценовой зоны могут быть выделены и отдельные землепользования или земельные участки, характеризующиеся особыми условиями их использования и комплексного развития, существенно отличающимися от использования окружающих земельных участков.

Оценочное зонирование в населенных пунктах и межселенных территориях с неразвитым рынком недвижимости может проводиться путем объединения земель одного или нескольких в том числе населенных пунктов. При этом земли одного или нескольких населенных пунктов могут составлять одну ценовую зону.

6.8.3. В составе каждой выделенной ценовой зоны определяются характеристики типового объекта недвижимости исходя из наиболее распространенных видов использования, основных разрешенных видов использования, то есть тех видов использования, предельные размеры и иные параметры которых соответствуют правилам землепользования и застройки (в том числе градостроительному регламенту).

Для каждого выделенного типового объекта недвижимости проводится сбор и систематизация данных рынка земельных участков и других объектов недвижимости в границах выделенных зон и устанавливаются (рассчитываются) удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики.

Ценовые зоны, имеющие близкие значения удельных показателей средних рыночных цен типовых объектов, могут быть объединены в одну ценовую зону по таким объектам.

Отличие удельных показателей средних рыночных цен в расчете на единицу в том числе площади, объема типовых объектов, расположенных в различных ценовых зонах, должно быть не менее 10 процентов.

6.8.4. Выбор применяемого метода (методов) расчета средних рыночных цен типовых объектов в ценовых зонах зависит от характеристик типового объекта и наличия информации о ценах сделок и (или) реальных предложений по аналогичным объектам для выделенного типового объекта.

Основной подход к определению средней рыночной цены типового объекта в рамках оценочного зонирования основан на обобщении рыночных цен на земельные участки и иные объекты недвижимости в рамках выделенных ценовых зон, а также обобщении типичных доходов от использования объектов недвижимости с последующей их капитализацией путем применения валового рентного мультипликатора.

При отсутствии в конкретной ценовой зоне достаточной информации о рыночных ценах средняя рыночная цена такого типового объекта может быть определена в рамках применения сравнительного подхода на основе сложившихся в других выделенных ценовых зонах ценах на аналогичные типовые объекты.

6.9. По результатам оценочного зонирования составляются цифровые тематические карты (схемы) ценовых зон и устанавливаются удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади, объема, иной характеристики типового объекта недвижимости, а также затрат на создание типового объекта недвижимости в границах этих зон. В случае если установление средних цен в конкретной ценовой зоне не может быть проведено в силу значительного диапазона рыночных цен или затрат на создание объектов недвижимости, для данной зоны может быть обозначен наиболее вероятный интервал цен, а также затрат.

6.10. Границы ценовых зон устанавливаются и описываются для каждого из выделенных типовых объектов недвижимости отдельно. Границы ценовых зон для различных типовых объектов могут совпадать между собой. Описание границ каждой ценовой зоны по каждому типовому объекту должно позволять сделать заключение о включении или невключении конкретного объекта недвижимости в ту или иную ценовую зону.

Выбор варианта описания границ ценовых зон (по привязкам координат поворотных точек ценовых зон, как совокупность кадастровых кварталов, как совокупность муниципальных образований и прочее) должен быть обоснован.

6.11. Итоговая информация по оценочному зонированию территории используется для дальнейшей работы, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения (уточнения) моделей оценки кадастровой стоимости, итоговой проверки результатов определения кадастровой стоимости. Отклонение результатов определения кадастровой стоимости по конкретному объекту недвижимости должно быть обосновано.