Если человек хочет передать квартиру близкому человеку, но при этом продолжать спокойно жить в ней до конца жизни, обычно безопаснее завещание. Если же нужно передать квартиру уже сейчас и окончательно, тогда подойдет дарственная, то есть договор дарения. Разница главная: по завещанию квартира перейдет только после смерти собственника, а по дарственной новый собственник появляется сразу после оформления и регистрации перехода права. При этом с 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами нужно удостоверять у нотариуса.
Что такое завещание простыми словами
Завещание — это распоряжение на будущее. Собственник квартиры говорит: «После моей смерти квартира должна перейти вот этому человеку». Пока человек жив, квартира остается его собственностью. Он может в ней жить, сдавать ее, продать, подарить, обменять, заложить, передумать и написать новое завещание.
Это главный плюс завещания для пожилых родителей, бабушек, дедушек и вообще всех, кто боится остаться без жилья при жизни. Завещание не отбирает квартиру сейчас. Оно начинает работать только после смерти наследодателя.
По ГК РФ завещатель вправе сам выбрать наследников, определить доли, лишить наследства наследников по закону и не объяснять причины. Но свобода завещания ограничена правилом об обязательной доле.
Еще важная деталь: обычное завещание должно быть письменным и нотариально удостоверенным. Если просто написать дома на листке «оставляю квартиру сыну» и положить в шкаф, в большинстве случаев это не сработает. Несоблюдение формы и удостоверения завещания ведет к его недействительности.
Что такое дарственная
Дарственная — это бытовое название договора дарения. По договору дарения один человек безвозмездно передает имущество другому. В случае с квартирой это означает: даритель перестает быть собственником, а одаряемый становится новым владельцем.
И вот здесь многие ошибаются. Родитель думает: «Подарю квартиру сыну, но она все равно как бы моя, я же там живу». Нет. После оформления дарения квартира уже принадлежит сыну. Он не обязан возвращать ее обратно только потому, что отношения испортились. Отменить дарение можно, но только по специальным основаниям, а не просто потому, что даритель передумал.
С 13 января 2025 года дарение недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется нотариально. Это касается и близких родственников. Раньше многие делали простой договор и шли в МФЦ, но теперь такой вариант для граждан уже не подходит.
Что выгоднее по деньгам
Если смотреть только на налоги, для близких родственников дарение часто выглядит удобно. Доход от дарения недвижимости освобождается от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры.
Если квартира дарится не близкому родственнику, у одаряемого может появиться НДФЛ. И это уже серьезный вопрос, потому что налог считают от стоимости дорогого имущества, а не от символической суммы в договоре.
С наследством ситуация другая. Доходы, полученные от физлиц в порядке наследования, в общем случае не облагаются НДФЛ. Причем ФНС разъясняет: освобождение наследства от НДФЛ не зависит от степени родства наследника с наследодателем.
Но наследство не бесплатное. За выдачу свидетельства о праве на наследство нотариусу платят госпошлину: дети, супруг, родители, полнородные братья и сестры наследодателя — 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей; другие наследники — 0,6%, но не более 1 000 000 рублей.
При дарении квартиры тоже будут расходы: нотариус, регистрация перехода права, возможно, технические услуги. Госпошлина за регистрацию права собственности физлица на объект недвижимости с кадастровой стоимостью до установленного порога обычно составляет 4 000 рублей, а при одновременном кадастровом учете и регистрации — 6 000 рублей. Для дорогих объектов действуют процентные правила.
Что безопаснее для собственника квартиры
Для собственника безопаснее завещание. Почему? Потому что квартира остается у него. Он не зависит от настроения одаряемого, не рискует внезапно стать «лишним человеком» в своей же квартире и может спокойно передумать.
Завещание можно отменить или изменить в любое время. Согласие будущего наследника для этого не нужно. Человек может сегодня завещать квартиру дочери, через год — сыну, потом разделить доли между внуками или вообще изменить решение.
С дарственной все жестче. Подарили квартиру — право собственности ушло. Да, ГК РФ позволяет отменить дарение, например, если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких, причинил дарителю телесные повреждения либо плохо обращается с вещью, которая имеет для дарителя большую неимущественную ценность. Но это уже не «передумал и забрал», а спор с серьезными доказательствами.
Поэтому пожилому человеку, который хочет «переписать квартиру, но жить в ней спокойно», дарственная часто опаснее. Особенно если отношения в семье неидеальные, есть риск давления, конфликта, долгов у одаряемого или его бракоразводных проблем.
Что безопаснее для получателя квартиры
Для получателя, наоборот, чаще надежнее дарственная. Он становится собственником сразу. Ему не надо ждать смерти дарителя, искать завещание, спорить с другими наследниками и проходить наследственное дело.
Но и здесь есть тонкость. Если одаряемый получил квартиру, это уже его имущество. Значит, у него появляются расходы, обязанности собственника, налоги на имущество, коммунальные платежи. Если у него есть долги, на квартиру могут обратить внимание кредиторы. Если он состоит в браке, сама подаренная квартира обычно не становится совместной собственностью супругов, но споры вокруг вложений, ремонта и проживания все равно возможны.
Завещание для будущего наследника менее гарантированно. Сегодня его указали в завещании, а завтра завещание изменили. Кроме того, даже при завещании могут появиться наследники с обязательной долей: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Их право на обязательную долю может уменьшить долю наследника по завещанию.
Когда лучше завещание
Завещание лучше выбирать, если собственник хочет сохранить полный контроль над квартирой при жизни. Например, мать хочет, чтобы квартира после смерти досталась дочери, но сама собирается жить в ней и не хочет зависеть от чужого согласия.
Завещание также удобнее, если человек пока не уверен в окончательном решении. Сегодня отношения с одним родственником хорошие, завтра ситуация изменилась. В жизни всякое бывает: ссоры, болезни, новые семейные обстоятельства, появление других наследников, продажа квартиры и покупка другой. Завещание позволяет не закрывать себе все двери.
Еще завещание часто спокойнее, когда есть риск семейного конфликта. Да, наследники могут спорить и после смерти. Но собственник хотя бы не теряет жилье при жизни.
Если спор о завещании все-таки дошел до суда, иногда возникает вопрос о состоянии завещателя, подписи, давлении или понимании смысла документа. В такой ситуации может понадобиться ходатайство о назначении экспертизы по делу об оспаривании завещания.
Когда лучше дарственная
Дарственная подходит, когда собственник точно решил передать квартиру уже сейчас. Например, родители хотят оформить жилье на ребенка, чтобы он сразу стал собственником, мог прописаться, распоряжаться квартирой, оформить документы, участвовать в сделках или решать бытовые вопросы без наследственного ожидания.
Дарение может быть удобно и тогда, когда нужно избежать будущей наследственной войны. Квартира уже перешла новому собственнику, значит после смерти дарителя она обычно не входит в наследственную массу. Но это не значит, что сделку вообще нельзя оспорить. Родственники могут пытаться доказать недееспособность дарителя, обман, давление, притворность сделки или нарушение формы.
В дарении важно не только подписать договор у нотариуса, но и нормально оформить передачу квартиры: ключи, документы, состояние помещения, отсутствие взаимных претензий. Для этого используют акт приема-передачи. Он не заменяет договор, но помогает подтвердить, что квартира фактически передана.
Важно! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс
Скачать в КонсультантПлюсБесплатный доступ к документуПосле смены собственника по квартире придется переоформлять лицевые счета и уведомлять ресурсоснабжающие организации. Для этого может пригодиться заявление в энергосбыт о смене собственника.
Что чаще оспаривают
Оспаривают и завещания, и дарственные. Но причины разные.
Завещание часто оспаривают после смерти наследодателя. Родственники говорят, что человек не понимал, что подписывает, был болен, находился под давлением, подпись не его или нотариус нарушил порядок. Такие споры нередко идут вокруг пожилых людей и квартир.
Дарственную чаще атакуют, когда квартира уже ушла из семьи при жизни дарителя. Родственники могут заявлять, что дарителя уговорили, обманули, заставили, он не осознавал смысл сделки или договор прикрывал куплю-продажу. После обязательного нотариального удостоверения дарения недвижимости часть рисков снижается: нотариус проверяет волю сторон и объясняет последствия сделки. Но нотариус не делает сделку «неубиваемой» на все времена.
Поэтому главный совет простой: не оформляйте квартиру «на бегу». Если даритель пожилой, болеет, принимает сильные лекарства или вокруг уже есть семейный конфликт, лучше заранее подумать о доказательствах нормального состояния и добровольности решения.
Частые ошибки
Дарить квартиру, надеясь «потом вернуть». Дарение — это не временная передача. После регистрации права собственником становится одаряемый.
Писать завещание дома без нотариуса. Обычное завещание должно быть письменным и нотариально удостоверенным, иначе есть риск недействительности.
Забывать про обязательную долю. Даже завещание не всегда передает 100% квартиры выбранному человеку, если есть наследники с правом на обязательную долю.
Дарить квартиру неблизкому человеку и не считать налог. При дарении недвижимости не близкому родственнику у получателя может возникнуть НДФЛ.
Думать, что дарственная теперь оформляется просто в МФЦ. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения.
Короткий алгоритм выбора
- Хотите сохранить квартиру за собой до конца жизни — чаще выбирайте завещание.
- Хотите передать квартиру сразу и окончательно — рассматривайте дарственную.
- Дарите близкому родственнику — проверьте налоговые льготы и расходы на нотариуса.
- Дарите не родственнику — заранее посчитайте возможный НДФЛ.
- Есть пожилой собственник, конфликт в семье или риск давления — не экономьте на юридической проверке.
- После дарения не забудьте зарегистрировать переход права и переоформить коммунальные документы.
FAQ: завещание или дарственная на квартиру
Что дешевле: завещание или дарственная?
Зависит от родства, стоимости квартиры, нотариальных расходов и регистрации. При наследстве НДФЛ обычно нет, но есть нотариальная госпошлина за свидетельство. При дарении близкому родственнику НДФЛ обычно нет, но с 2025 года дарение недвижимости между гражданами требует нотариуса.
Что безопаснее для пожилого собственника?
Чаще завещание. Квартира остается у собственника при жизни, а завещание можно изменить или отменить.
Можно ли отменить дарственную на квартиру?
Можно, но не просто потому, что даритель передумал. Нужны специальные основания, например покушение на жизнь дарителя, причинение ему телесных повреждений или другие случаи из ГК РФ.
Может ли завещание обойти всех родственников?
Не всегда. Есть правило об обязательной доле для отдельных нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников.
Что лучше для получателя квартиры?
Если получатель хочет стать собственником сразу, дарственная надежнее. Но для дарителя она рискованнее, потому что квартира уходит из его собственности при жизни.