В ЕГРН ошибочно появилась ЗОУИТ или ее граница проходит по участку неправильно: как исправить сведения

Исправлять нужно не просто публичное отображение участка, а источник неправильной границы ЗОУИТ. Если Росреестр перенес координаты не так, как они указаны в исходных документах, применяется исправление ошибки ЕГРН. Если же неправильная граница содержится уже в решении об установлении зоны или ее координатном описании, сначала придется исправлять исходные документы, а при споре - обращаться в суд.

При этом наличие ЗОУИТ не всегда означает ошибку. Участок действительно может законно находиться в санитарной, охранной, приаэродромной, водоохранной или иной зоне, даже если собственник узнал об этом только при строительстве или продаже.

Сначала определите, где именно появилась ошибка

Условно возможны четыре ситуации.

Первая - исходное решение и координаты ЗОУИТ правильные, но в ЕГРН Росреестр отразил другие сведения. Это наиболее простой вариант: речь может идти о технической ошибке государственного реестра.

Вторая - ЕГРН полностью повторяет поступившие документы, однако ошибочные координаты были подготовлены еще при установлении или изменении зоны. В таком случае Росреестр не вправе самостоятельно передвинуть границу только по просьбе владельца участка.

Третья - сама ЗОУИТ установлена неправомерно. Например, зона связана не с тем объектом, определена неуполномоченным органом, объект прекратил существование либо при установлении территории нарушены обязательные требования.

Четвертая - ошибка находится вообще не в ЗОУИТ, а в координатах земельного участка. Если граница участка в ЕГРН смещена, на карте может казаться, что охранная зона пересекает землю, хотя в действительности пересечения нет.

Когда ЗОУИТ можно исправить через Росреестр

[Внутренняя ссылка на ст. 61 218-ФЗ должна быть здесь: см. ниже]

Статья 61 Закона N 218-ФЗ об исправлении ошибок в ЕГРН различает технические и реестровые ошибки.

Технической считается ошибка, которую допустил сам орган регистрации прав при внесении сведений. Например, в поступившем документе граница проходит по координате X, а в ЕГРН оказалась отражена по другой координате.

Такую ошибку Росреестр исправляет в течение трех рабочих дней после ее обнаружения либо получения соответствующего заявления, если исправление не нарушает права третьих лиц.

Полезно предварительно сравнить выписку ЕГРН с документом, на основании которого зона внесена в реестр. Общий алгоритм подобной проверки разобран в материале о том, как исправить техническую ошибку в ЕГРН, включая ошибочное обременение.

Если же неправильные координаты были уже в документе, поступившем в Росреестр, это не обычная техническая ошибка регистратора. Для исправления потребуются документы с правильными сведениями либо вступившее в силу решение суда.

Если неправильная граница содержится в документах об установлении ЗОУИТ

Для каждой ЗОУИТ должен существовать правовой источник ее установления. Это может быть решение государственного органа, органа местного самоуправления или иной предусмотренный законом документ.

К решению об установлении или изменении зоны прилагаются сведения о ее границах, включая графическое описание и координаты характерных точек. Общие требования закрепляет статья 106 Земельного кодекса РФ.

Если Росреестр перенес именно те координаты, которые получил, заявление в духе «граница мешает строить, поэтому передвиньте ее» результата не даст. Сначала нужно добиться изменения исходного решения или подготовки корректного описания границ.

Обращаться необходимо к органу либо лицу, которое отвечает за установление конкретного вида ЗОУИТ. Это принципиально: санитарная зона, охранная зона газопровода, зона ЛЭП и приаэродромная территория устанавливаются по разным правилам.

К обращению желательно приложить выписку ЕГРН, координаты участка и зоны, исходное решение, схему фактического расположения объекта и заключение кадастрового инженера или геодезиста.

Может ли собственник сам заказать новые координаты ЗОУИТ

Заказать геодезическую съемку и заключение специалиста можно. Это хороший способ доказать, что реальное положение объекта не соответствует внесенной в ЕГРН границе.

Однако заключение кадастрового инженера само по себе обычно не изменяет правовой режим ЗОУИТ. Оно является доказательством, на основании которого ответственное лицо или уполномоченный орган может подготовить корректные сведения.

Например, если охранная зона образована вокруг линейного объекта, сначала нужно проверить реальное расположение самого объекта, нормативную ширину зоны и документы, на основании которых были рассчитаны координаты.

Если специалист обнаружил, что ошибочно стоит сам земельный участок, сначала исправляют участок. Если участок правильный, а смещена именно зона, необходимо исправлять документы ЗОУИТ.

Что делать, если ЗОУИТ вообще не должна проходить по участку

В такой ситуации недостаточно ссылаться на падение стоимости земли или невозможность получить разрешение на строительство.

Нужно показать юридическую или фактическую причину, по которой зона определена неправильно. Например, объект, ради которого была установлена ЗОУИТ, находится в другом месте, ликвидирован либо действующие нормативы предусматривают иное расстояние.

Если уполномоченный орган признает ошибку, он принимает решение об изменении или прекращении ЗОУИТ и направляет необходимые сведения для внесения в ЕГРН.

До исключения или изменения сведений рассчитывать на то, что регистратор или орган архитектуры просто проигнорирует существующую зону, опасно. По общему правилу ограничения ЗОУИТ действуют в тех границах, которые юридически установлены.

Если администрация одновременно отказывает в земельной процедуре со ссылкой на спорную территорию, может пригодиться материал о том, как обжаловать отказ администрации в утверждении схемы расположения земельного участка.

Старые ЗОУИТ могут исправляться по специальным переходным правилам

Не всякая необычно широкая старая зона является реестровой ошибкой.

Для ЗОУИТ, установленных по прежним правилам, действует продолжительный переходный период. Федеральный закон N 342-ФЗ предусматривает специальные механизмы приведения ранее возникших зон в соответствие с современными требованиями.

Это особенно важно, когда действующее положение Правительства РФ для конкретного вида ЗОУИТ теперь устанавливает меньшие максимальные размеры либо исключает отдельные ограничения.

В такой ситуации спор следует строить не как требование «исправить ошибку Росреестра», а как требование привести ранее установленную зону в соответствие с действующим регулированием.

Можно ли строить, пока спорная ЗОУИТ не исправлена

Если ЗОУИТ юридически существует и ее сведения внесены в ЕГРН, действующие ограничения нельзя просто игнорировать на основании собственного заключения о неправильной границе.

Земельный кодекс запрещает строительство и использование объектов в противоречии с ограничениями соответствующей зоны. Для реконструкции также может потребоваться приведение объекта в соответствие с установленным режимом.

При этом закон предусматривает исключения для некоторых ранее начатых проектов. В частности, значение может иметь дата получения разрешения на строительство либо дата фактического начала работ, если разрешение не требовалось.

Поэтому собственнику уже строящегося объекта следует проверять не только современную границу ЗОУИТ, но и даты возникновения самой зоны и начала строительства.

Самовольное продолжение работ после официального отказа или уведомления об ограничениях способно значительно осложнить последующий спор.

Действительно ли ЗОУИТ запрещает продать участок

Само наличие ЗОУИТ обычно не делает участок необоротоспособным и не запрещает сделку. Оно означает, что покупатель приобретает землю вместе с действующими ограничениями ее использования.

Продавец обязан сообщить покупателю известные ограничения. Поэтому сведения о ЗОУИТ необходимо учитывать при подготовке договора и проверке объекта.

Если Росреестр приостановил регистрацию сделки, нужно прочитать точное основание приостановления. Причиной может оказаться не сам факт существования зоны, а отсутствие обязательных сведений в договоре, противоречие документов либо другая регистрационная проблема.

Отдельный алгоритм есть в материале о том, что делать при отказе или приостановлении Росреестром регистрации сделки.

Если же конкретный вид территории действительно устанавливает специальные ограничения оборота, применять общее правило о свободной продаже нельзя. Это необходимо проверять по режиму именно этой ЗОУИТ.

Какие документы собрать перед обращением

Главная задача - сопоставить фактическое положение участка, исходный документ и сведения ЕГРН.

Практически порядок действий выглядит так:

1. Получите актуальную выписку ЕГРН на участок и сведения о соответствующей ЗОУИТ.
2. Найдите решение, акт или иной документ, на основании которого зона установлена или изменена.
3. Получите координатное описание границ зоны и сравните его с ЕГРН.
4. Проверьте фактическое положение объекта, ради которого установлена ЗОУИТ.
5. При необходимости закажите геодезическую съемку и заключение кадастрового инженера.
6. Определите источник расхождения: Росреестр, исходное описание зоны или координаты самого участка.
7. После этого обращайтесь именно к тому органу или лицу, которое вправе исправить соответствующий источник.

Точного универсального бланка для исправления ЗОУИТ нет, потому что адресат зависит от причины ошибки. Если Росреестр неправильно перенес сведения, жалобу нужно адаптировать под действия органа регистрации прав. Если неправильна сама исходная граница, адресатом должен быть орган или иное лицо, ответственное за установление конкретной ЗОУИТ.

Когда придется обращаться в суд

Суд становится необходим, если уполномоченный орган отказывается изменить неправильно установленную зону, Росреестр не исправляет доказанное расхождение либо корректировка затрагивает права других собственников и не может быть проведена административно.

Выбор вида требования особенно важен.

Иногда нужно оспаривать решение об установлении или изменении ЗОУИТ. В другой ситуации спор касается реестровой ошибки. Возможен и гражданско-правовой спор о границах либо последствиях неправомерных ограничений.

Нельзя автоматически подавать любой такой спор как обычное заявление по главе 24 АПК РФ. Верховный Суд обращал внимание, что правовая природа акта определяется его содержанием. Акт, устанавливающий границы территории для неопределенного круга лиц, в конкретной ситуации может иметь нормативный характер.

Какой срок для оспаривания

Если организация или предприниматель оспаривает ненормативное решение, действие или бездействие государственного органа в арбитражном суде, общий специальный срок составляет три месяца со дня, когда стало известно о нарушении.

Для административного иска гражданина по КАС РФ также действует трехмесячный срок для большинства ненормативных решений.

Но для нормативного правового акта правила другие: его можно оспаривать в течение всего периода действия.

Поэтому собственнику не следует выбирать срок только по словам «ЗОУИТ» или «Росреестр». Сначала определяется предмет судебного требования.

Кто возместит потери из-за неправильной ЗОУИТ

Если законно установленная ЗОУИТ ограничила использование недвижимости, Земельный кодекс предусматривает самостоятельный механизм возмещения убытков в установленных законом случаях.

Статья 57.1 Земельного кодекса РФ о возмещении убытков при ограничении прав позволяет учитывать не только реальный ущерб, но при наличии оснований и упущенную выгоду.

Ответственным может быть собственник или иной правообладатель объекта, из-за которого установлена зона, застройщик такого объекта либо публичный орган. Это зависит от вида ЗОУИТ и причины ее возникновения.

Для первоначального денежного требования можно адаптировать требование о возмещении убытков. Если между сторонами уже возник спор о размере и основаниях выплаты, подойдет также претензия о возмещении убытков.

Закон устанавливает специальный предельный срок для требования компенсации из-за установления или изменения ЗОУИТ. Поэтому откладывать расчет потерь на неопределенное время не следует.

Можно ли взыскать убытки именно за ошибочную границу

Да, но наличие неправильной линии на карте еще не означает автоматического права на деньги.

Собственнику придется доказать, кто допустил нарушение, в чем состояла незаконность, какие расходы возникли и почему именно ошибочная ЗОУИТ стала их причиной.

Например, реальным ущербом могут быть расходы на бесполезно подготовленный проект, повторные обследования или иные затраты, непосредственно связанные с неправомерным ограничением.

Упущенная выгода сложнее. Если собственник утверждает, что из-за ошибки сорвалась продажа или коммерческое строительство, нужно подтвердить реальность сделки или проекта, предполагаемые доходы и их связь с неверной ЗОУИТ.

Что делать, если участок невозможно использовать вообще

Иногда проблема не сводится к нескольким метрам границы. Законная ЗОУИТ может сделать разрешенное использование участка или расположенного на нем объекта фактически невозможным.

В отдельных случаях Земельный кодекс позволяет собственнику требовать выкупа участка или объекта недвижимости вместо обычной компенсации.

Но это не способ убрать законную охранную зону только потому, что она мешает застройке. Сначала необходимо проверить условия конкретной ЗОУИТ и доказать требуемую законом степень ограничения использования.

Если же территория попала в зону исключительно из-за неправильных координат, первичной задачей остается исправление самой границы.

Главное при ошибочной ЗОУИТ в ЕГРН - установить, где возникло расхождение. Росреестр может исправить собственную ошибку, но не вправе произвольно переписывать законно поступившее описание зоны. Если неверен исходный документ, исправлять нужно его, а при споре - добиваться изменения или отмены соответствующего решения в суде.

FAQ: ошибочная ЗОУИТ в ЕГРН

Можно ли убрать охранную зону с участка через МФЦ?

Через МФЦ можно подать документы на исправление ошибки ЕГРН, но это поможет только тогда, когда существует юридическое основание для изменения записи. Если неправильны исходные координаты самой ЗОУИТ, сначала необходимо исправить их у уполномоченного органа или ответственного лица.

Росреестр признает, что граница ЗОУИТ неправильная. Сколько занимает исправление?

Техническая ошибка Росреестра исправляется в течение трех рабочих дней. Для реестровой ошибки действует срок пять рабочих дней после поступления документов с правильными сведениями либо вступившего в силу решения суда.

Можно ли построить дом, если ЗОУИТ заходит на участок всего на несколько метров?

Нужно проверять режим конкретной зоны и расположение будущего здания. Само пересечение участка с ЗОУИТ не всегда запрещает застройку всей площади, но строить объект внутри части территории с несовместимыми ограничениями нельзя.

Может ли Росреестр отказать в продаже участка только потому, что на нем есть ЗОУИТ?

Само наличие ЗОУИТ обычно не запрещает переход права собственности. Но ограничения должны быть учтены при оформлении сделки, а для отдельных видов территорий могут действовать специальные правила.

Кто должен платить за исправление неправильно установленной ЗОУИТ?

Если это техническая или реестровая ошибка государственного реестра, отдельная госпошлина за ее исправление не взимается. Расходы на геодезию, кадастрового инженера и судебное разбирательство в зависимости от обстоятельств могут впоследствии заявляться как убытки к лицу, ответственному за нарушение.