6. Определение технического состояния и физического износа инвентарного объекта
6. Определение технического состояния и физического износа
инвентарного объекта 
6.1. Техническое состояние инвентарного объекта определяется техническим состоянием конструктивных элементов строений и сооружений, входящих в его состав (техническим состоянием фундаментов, стен, перекрытий и т.д.).
В инвентарных документах описание технического состояния приводится путем последовательного перехода от описания отдельных конструкций к техническому описанию образуемых ими строений, а затем от описания отдельных строений (основного строения, отдельных служебных строений и сооружений) - к описанию всего инвентарного объекта в целом.
Итоговой оценкой технического состояния объекта является показатель физического износа.
Обратный путь, т.е. от определения технического состояния инвентарного объекта к определению технического состояния его составляющих в технической инвентаризации не применяется.
6.2. Физический износ как показатель утраты части качества объекта количественно выражается в сумме затрат на его восстановление (ремонт) до первоначального состояния.
Физический износ выражается в рублях, как сумма износа, или в долях (процентах), рассчитываемых из соотношения затрат на ремонт до первоначального состояния к первоначальной стоимости объекта и понимаемых как доля утраченных свойств.
6.3. Техническое состояние зданий, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, определяется путем обследования в натуре и документальной фиксации выявленных признаков износа в акте обследования.
Акт технического обследования (Приложение 3) составляется на каждый функционально самостоятельный объект, входящий в инвентарный и поименованный в экспликации к плану, в том числе:
на основное строение;
на общеплощадочные служебные строения (ограждение, сараи, гаражи и другие строения, обслуживающие основное строение и поименованные в экспликации);
строения и передаточные устройства водоснабжения;
строения и передаточные устройства канализации;
строения и передаточные устройства теплоснабжения (котельная, тепловой пункт, сети);
строения и передаточные устройства электроснабжения (трансформаторные подстанции, кабельные и воздушные сети);
строения и сооружения дорожно-мостового хозяйства;
строения и сооружения благоустройства.
Строения и сооружения, расположенные на территории инвентарного объекта, но не входящие в его состав, не обследуются и отражаются только в абрисе.
Акт составляется при непосредственном обследовании в натуре, в одном экземпляре, карандашом или ручкой (водостойким составом).
При отсутствии владельца или его отказе от подписи акта технического обследования акт подписывается исполнителем и контролирующим лицом (бригадиром, инженером) с внесением соответствующих пометок ("Владелец не установлен", "От подписи отказался").
Требования к составлению и хранению акта обследования аналогичны требованиям, предъявляемым к абрису.
6.4. Акт технического обследования предусматривает описание состояния и признаков износа конструкций в следующей последовательности:
фундаменты и опорные конструкции;
рабочие (несущие) конструкции. Для зданий - каркас, несущие стены, перекрытия. Для передаточных устройств - конструкции этих устройств (трубопроводов, кабелей и др.);
ограждающие конструкции;
защитные покрытия и кровли;
конструкции обустройства (балконы, ограждения, козырьки, навесы);
рабочие поверхности конструктивных элементов, в т.ч. отделочные слои.
6.5. Внешние границы сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, определяются по договору на обслуживание.
Если в договорах таких данных нет, то границы устанавливаются по актам разграничения, составляемым владельцем объекта (лицом, ответственным за техническое состояние) и владельцем внешних сетей (сооружений). Акт разграничения должен составляться на основе разрешения на присоединение, выданного владельцем внешних сетей, и с учетом исполнительной документации.
Внутренние условные границы между строениями, сооружениями и передаточными устройствами указываются в натуре владельцем инвентарного объекта с учетом общепринятых правил. Так, граница между зданием и инженерными сетями устанавливается:
для сетей холодного водоснабжения - по точке установки водомера;
для сетей теплоснабжения - по отсекающим задвижкам;
для сетей канализации - по первым выпускным колодцам;
для сетей электроснабжения - по точкам присоединения расходных счетчиков или вводному щиту;
между дорогой и тротуаром - по линии дороги.
Если внутренние границы не установлены и расчет стоимости отдельных строений по этой причине становится невозможным, то инвентарный объект обследуется как одно строение. Соответственно стоимость отдельных частей не определяется, а рассчитывается стоимость всего инвентарного объекта в целом.
6.6. Признаки физического износа рекомендуется вносить в акт технического обследования условными знаками по номенклатуре, принятой для расчетов физического износа.
Каждый из признаков должен относиться к однородным по степени износа конструктивным элементам. Если конструкция в целом однородна по износу, то признак относится ко всей конструкции в целом.
6.7. Техническая инвентаризация предусматривает визуальное обследование конструкций. Доступ к скрытым конструкциям обеспечивает владелец.
Инструментальное обследование проводится в отдельных случаях, как правило, для определения износа многослойных конструкций или определения единичных показателей (вес, прогиб).
6.8. Акт технического обследования должен позволять:
расчет физического износа другими специалистами, без выхода в натуру;
контроль изменчивости признаков износа во времени путем сопоставления актов обследования при последовательных инвентаризациях.
6.9. В зависимости от уровня специализации работ в БТИ акт может составляться либо одновременно с производством замерочных работ, либо специализированно, после замерочных работ. Составление акта до выполнения замерочных работ не рекомендуется.
При специализированном выполнении работ по техническому обследованию рекомендуется производить контроль качества замерочных работ и корректировку полевого съемочного материала (до их подшивки в дело).
6.10. Акт технического обследования, составленный в натуре, подписывается владельцем и исполнителем.
При формировании инвентарного дела акт подшивается в третью группу документов.
6.11. Расчет физического износа "И" строений, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, производится одним из следующих методов:
а) расчетом затрат на ремонт объекта до первоначального состояния (путем составления сметы в тех же ценах, в каких определена восстановительная стоимость). Процент физического износа рассчитывается из соотношения затрат на ремонт к восстановительной стоимости;
б) расчетом стоимости материалов, требуемых для ремонта, до первоначального состояния к стоимости материалов, затраченных на первоначальное строительство (в сопоставимых ценах). Процент физического износа рассчитывается из соотношения стоимости материалов;
в) отнесением физического срока эксплуатации объекта "Тф" к общему сроку эксплуатации "То";
общий срок эксплуатации определяется как сумма фактического и предполагаемого срока эксплуатации "Тп" (до перехода объекта в непригодное состояние), определяемого экспертным путем:
Тф Тф
И = -- = -------;
То Тф + Тп
г) экспертным путем. Физический износ в этом случае определяется как среднеарифметическая величина (среднеарифметическое оценок экспертов);
д) средневзвешенным (по стоимости) суммированием износа конструктивных частей, образующих объем. При этом износ части определяется по одному из вышеназванных методов, а ее вес - как доля в стоимости объекта.
Применение этого метода предусматривает наличие нормативных таблиц определения износа элементов (по признакам их износа), что ограничивает область использования метода.
При отсутствии нормативных таблиц метод можно применять при введении лишь двух альтернативных признаков (годен/непригоден), относимых к конструктивным частям известной стоимости.
6.12. Выбор того или иного метода расчета физического износа определяется навыками и опытом исполнителей.
При выборе метода следует исходить из того, чтобы ошибка полученного значения износа лежала в пределах допустимой ошибки "М", рассчитываемой по формуле:
сигма
М = -----,
___
\/ n
где: n - число независимых испытаний (число независимых
расчетов, число независимых экспертов);
сигма - квадратичное отклонение "n" числа испытаний.
Так, если квадратичное отклонение оценок 4-х экспертов (к
примеру, два исполнителя, владелец и пользователь) составляет 14%,
__
то ошибка "М" итоговой экспертной оценки не превысит 7% (14 / \/4
= 7).
При расчете физического износа следует помнить, что точность расчета без указания ошибки неопределенна.
При возникновении споров все ранее произведенные расчеты износа на конкретную дату инвентаризации следует рассматривать как независимые испытания. В силу этого допустимо производить экспертную оценку и при наличии одного эксперта (инвентаризатора), с последующим учетом оценок других экспертов.
6.13. Дата постройки инвентарного объекта принимается по дате начала эксплуатации основного строения в соответствии с указаниями § 9.6.1 и § 11.10 данных Рекомендаций.
Дата постройки основных и вспомогательных строений и сооружений указывается в графе 3 акта технического обследования.
6.14. Расчеты физического износа строений и сооружений производятся только на основании акта технического обследования, одновременно с расчетами стоимости, и отражаются в соответствующей ведомости (Приложение 4).
На основе объектных ведомостей составляется сводная ведомость расчета стоимости и износа инвентарного объекта (Приложение 5).
6.15. Копии актов технического обследования могут выдаваться владельцу по его запросу.
Расчеты стоимости и физического износа, а также ведомости расчета стоимости и износа являются рабочими документами БТИ и выдаче не подлежат.
Результаты расчетов стоимости и физического износа отражаются в техническом паспорте и ведомости текущих изменений.
