<Письмо> Росреестра от 30.08.2022 N 14-7434-ТГ/22 <О направлении ответов на вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав>

1.

Управление Росреестра по Свердловской области (исх. от 22.07.2022 N 08-22611/22)

Вопрос о перечне документов, необходимых для постановки на учет бесхозяйных линейных объектов, в случае обращения лиц, обязанных в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких объектов.

Письмом Росреестра от 26.04.2022 N 13-3374-АБ/22 до территориальных органов Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", Госкомрегистра, Севреестра доведена позиция Росреестра по вопросу принятия на учет бесхозяйных линейных объектов в связи с вступлением в силу положений Федерального закона от 21.12.2021 N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".

Какие документы могут быть представлены в орган регистрации прав в целях подтверждения того, что лицо, обращающееся с заявлением о постановке на учет бесхозяйных линейных объектов, обязано в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию таких объектов.

Также Росреестром разработан проект приказа "Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей", который в настоящее время проходит внутриведомственное согласование.

Вопрос об установлении факта того, что лицо, обратившееся с заявлением о постановке на учет бесхозяйного линейного объекта, обязано в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию этого объекта, не является, на наш взгляд, предметом правовой экспертизы при принятии такого объекта на учет в качестве бесхозяйного. Впоследствии данный вопрос должен быть рассмотрен судом при решении вопроса о признании права собственности на указанный объект.

2.

Управление Росреестра по Томской области (исх. от 25.07.2022 N 13-07796/22)

О возможности осуществления государственной регистрации права собственности гражданина по правилам статьи 49 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в случае, если земельный участок предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования с видом разрешенного использования не поименованного в статье 49 Закона N 218-ФЗ (например, земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для эксплуатации нежилого здания, производственного склада/либо в пожизненное наследуемое владение для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, далее - КФХ).

Федеральным законом от 30.12.2021 N 478-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступил в силу 01.07.2022, далее - Закон N 478-ФЗ) внесены изменения в пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии с действующей с 01.07.2022 редакцией пункта 9.1 статьи 3 Закона N 137-ФЗ:

если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до 30.10.2001, далее - ЗК) на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность;

государственная регистрация прав собственности на указанные в пункте 9.1 статьи 3 Закона N 137-ФЗ земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Закона N 218-ФЗ; принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

При этом абзацем первым пункта 9.1 статьи 3 Закона N 137-ФЗ требования к виду разрешенного использования земельного участка не устанавливаются.

3.

Управление Росреестра по Ульяновской области (исх. от 25.07.2022 N 15-9777-ИК/22)

1. На территории г. Ульяновска имеются земельные участки, образованные под многоквартирными домами (далее - МКД), границы которых совпадают с контурами соответствующих МКД.

1. В земельном законодательстве отсутствует прямой запрет на перераспределение земельных участков, на которых расположены МКД. При этом данная процедура должна осуществляться с учетом положений статей 39.28 и 39.29 ЗК, а также с учетом положений жилищного законодательства.

Жители МКД обращаются в администрацию с заявлениями о формировании таких земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденными приказом Минстроя России от 07.03.2019 N 153/пр.

Статья 39.27 ЗК говорит о случаях и основаниях перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, что делает невозможным применение положений статьи 39.27 ЗК в данном случае.

Какие документы должны быть подготовлены органом местного самоуправления в случае перераспределения земельных участков, образованных под МКД, и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, учитывая, что, по мнению Управления, в указанном случае перераспределение земельных участков и земель не может быть осуществлено в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 ЗК.

2. На наш взгляд, действующее законодательство не содержит положений, устанавливающих запрет на подготовку проекта межевания территории, которым предусмотрено преобразование земельных участков, которые были образованы на основании ранее утвержденного проекта межевания территории,

2. О подготовке проекта межевания территории в целях образования новых земельных участков (в том числе многоконтурных) путем перераспределения существующих земельных участков, которые были образованы в соответствии с ранее утвержденным проектом межевания территории.

При этом, учитывая положения статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК), подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа, функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.

В этой связи, как представляется, утверждение нового проекта межевания в отношении территории, применительно к которой ранее уже был утвержден проект межевания, должно быть обусловлено наличием изменений в указанной выше градостроительной документации.

Также отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 ЗК при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 ЗК; при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 ЗК.

Таким образом, одним из условий для образования земельных участков путем перераспределения является наличие общих (смежных) границ как у исходных земельных участков, так и у образуемых земельных участков.

При этом следует учитывать, что ЗК понятие многоконтурный земельный участок не раскрывается, особенности образования таких земельных участков не устанавливаются.

4.

Управление Росреестра по Республике Карелия (исх. от 25.07.2022 N Исх03318@)

Когда планируется доработка системы межведомственного электронного взаимодействия для обеспечения возможности получения от органов государственной власти и органов местного самоуправления сведений, предусмотренных пунктами 24 - 27, 43, 44, 55, 61 - 67 Перечня сведений, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам субъектов Российской Федерации или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг, и необходимых для предоставления государственных услуг федеральными органами исполнительной власти и органами государственных внебюджетных фондов Российской Федерации, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.06.2012 N 1123-р?

В настоящее время ФГБУ "ФКП Росреестра" разработан вид сведений "Прием обращений в ФГИС ЕГРН", данный вид сведений опубликован в тестовой среде СМЭВ.

Срок перевода в продуктив - ориентировочно III квартал 2022 года.

5.

Управление Росреестра по Курской области (исх. от 25.07.2022 N б/н, от 19.08.2022 N 05-0996-АЕ/22.)

Входит ли в предмет правовой экспертизы проверка законности заключенной органом государственной власти сделки (государственного контракта) по приобретению объекта незавершенного строительства без торгов у единственного поставщика на предмет:

Объекты незавершенного строительства не поименованы в пункте 31 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ. Указанная норма содержит исчерпывающий (закрытый) перечень видов объектов недвижимости, в отношении которых могут быть приняты решение о подготовке и реализации бюджетных инвестиций или о предоставлении субсидий на осуществление капитальных вложений в целях приобретения объектов недвижимого имущества в государственную или муниципальную собственность (нежилые здания, строения, сооружения или нежилые помещения).

- соблюдения установленных пункту 31 части 1 статьи 93 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ) требований к объекту закупки, то есть проверка того, что объект незавершенного строительства может быть приобретен в соответствии с законом без торгов у единственного поставщика;

Учитывая положения статьи 168 ГК, пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ, подпункта 5 пункта 216, подпункта 7 пункта 223 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного действующим в настоящее время приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278, устанавливая законность сделки, в частности, государственного контракта, государственному регистратору прав необходимо в том числе удостовериться в соблюдении установленных законодательством, действовавшим на момент заключения такого контракта, требований к его предмету.

- наличия полномочий у органа государственной власти на приобретение без торгов у единственного поставщика объекта незавершенного строительства, не поименованного в пункте 31 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ?

Влечет ли приобретение объекта, не предусмотренного пунктом 31 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ (объекта незавершенного строительства), ничтожность сделки, поскольку в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) и сложившейся судебной практики сделка, заключенная с нарушением требований законодательства о закупках, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 18 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, пункты 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.03.2019 по делу N А28-7047/2017).

Несоответствие предмета государственного контракта требованиям закона (например, пункту 31 части 1 статьи 93 Закона N 44-ФЗ), на наш взгляд, является основанием для приостановления государственной регистрации прав, а впоследствии - согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ - для отказа в такой регистрации.

6.

Управление Росреестра по Алтайскому краю (исх. от 25.07.2022 N 05-ЭЛ-07131-ЮК)

Разъяснение алгоритма действия по исправлению реестровых ошибок органом регистрации прав на основании подготовленных Филиалом Отчетов

Управление кадастровых работ и землеустройства направило разъяснения по данному вопросу в Управление Росреестра по Алтайскому краю письмом от 25.07.2022 N 18-02099/22@ (копия прилагается).

7.

Управление Росреестра по Иркутской области (исх. от 25.07.2022 N 15-01179/22-ЦА)

1. В соответствии с пунктом 52 Требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592 (далее - Требования к межевому плану), в установленных законодательством Российской Федерации случаях сведения о виде (видах) разрешенного использования указываются в графе "3" строки "5" реквизита "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках" межевого плана на основании в том числе акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории - если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент (копия акта включается в Приложение).

1. На наш взгляд, учитывая также подпункт 3 пункта 22 Порядка ведения Единого государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, если в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или решении об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, который предстоит образовать, указан и вид разрешенного использования и территориальная зона, в границах которой будет образован испрашиваемый земельный участок и на которую распространяется градостроительный регламент, в графу "3" строки "4" реквизита "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках" межевого плана вносятся сведения о соответствующем виде разрешенного использования и сведения о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы такой территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН).

Если земельный участок образуется в границах территории, на которую градостроительный регламент не распространяется, в графу "3" строки "4" реквизита "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках" межевого плана вносятся сведения о виде разрешенного использования земельного участка на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка.

В указанной части пункт 52 Требований к межевому плану приведен в соответствие с содержанием пункта 14 статьи 11.10 и подпункта 10 пункта 9 статьи 39.15 ЗК, согласно которым, в решении об утверждении схемы, о предварительном согласовании предоставления земельного участка указывается территориальная зона, а вид разрешенного использования только в том случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент.

При необходимости, государственным регистратором прав может быть направлен запрос в орган государственной власти или орган местного самоуправления в целях получения информации о том, распространяется ли действие градостроительного регламента на образуемый земельный участок.

С учетом содержания указанных норм законодательства, по мнению Управления, при отсутствии отдельного акта, устанавливающего вид разрешенного использования, вносить в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведения о виде разрешенного использования образуемых из государственной или муниципальной собственности земельных участков допускается в тех случаях, когда в решении об утверждении схемы указан только вид разрешенного использования, а сведения о территориальной зоне отсутствуют (предполагая, что на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент), за исключением случаев когда в ЕГРН внесены сведения о территориальной зоне.

В тех же случаях, когда в решениях об утверждении схем, в т.ч., если схема утверждена решением о предварительном согласовании предоставления, указана и территориальная зона, и вид разрешенного использования (что противоречит требованиям статьи 11.10 и статьи 39.15 ЗК) не указывать в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка, а указывать только сведения о территориальной зоне.

2. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 02.07.2021 N 299-ФЗ "О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом КФХ для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Информацию о ведении КФХ возможно получить из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Необходимо ли получение информации о том, что деятельность КФХ осуществляется именно на том земельном участке, на котором осуществлено строительство жилого дома? В случае, если такая информация необходима для осуществления учетно-регистрационных действий - в чью компетенцию входит данный вопрос?

2. В отношении жилого дома, садового дома, созданных на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности частями 12 - 14 статьи 70 Закона N 218-ФЗ предусмотрен упрощенный порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

До 01.03.2031 не требуется наличие в представленных в орган регистрации прав документах уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

При этом должны соблюдаться требования к параметрам жилых домов, размещение которых допускается на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья, используемые крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности (пункт 4 статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", далее - Закон N 74-ФЗ), а также то, что законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности (пункт 5 статьи 11 Закона N 74-ФЗ).

Учитывая правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятых сельскохозяйственными угодьями, использование земельного участка из состава таких земель КФХ для осуществления своей деятельности является условием, при котором на таком земельном участке допускается размещать жилой дом.

На наш взгляд, орган регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета жилого дома, расположенного на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, не предназначенного для ведения гражданами садоводства, должен располагать сведениями о регистрации гражданина, которому принадлежит указанный участок на праве собственности или праве аренды, в качестве КФХ.

ФНС России и Минсельхозом России представлена информация, что в целях ведения учета КФХ, осуществляющих деятельность без образования юридического лица, а также для идентификации зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей глав КФХ разработан проект федерального закона N 19332-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", находящийся на рассмотрении в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации, положения которого предусматривают, что Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей будет содержать сведения о том, что индивидуальный предприниматель является главой КФХ.

Кроме того, ФНС России также высказано следующее мнение:

согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 4 Закона N 74-ФЗ соглашение о создании фермерского хозяйства должно содержать сведения о признании главой фермерского хозяйства одного из членов этого хозяйства;

в этой связи в целях идентификации главы КФХ, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, может быть использовано соглашение о создании фермерского хозяйства.

Соответствующие письма ФНС России и Минсельхоза России размещены на внутреннем портале Росреестра в разделе: Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета > Рассылки по вопросам государственной регистрации прав и кадастрового учета > Учет и регистрации жилых и садовых домов ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ.

8.

Управление Росреестра по Иркутской области (исх. от 25.07.2022 N 15-01179/22-ЦА)

В случае поступления в орган регистрации прав технических планов на объекты недвижимости, признанные самостоятельными зданиями с назначением "дом блокированной застройки", в связи с уточнением местоположения границ объекта учета на земельном участке, однако имеющими фактически вид объекта "помещение - дом блокированной застройки", которое не изменено на вид "здание" по техническим причинам, технические планы на такие объекты не загружаются во ФГИС ЕГРН. Кроме того, программным комплексом и нормами действующего законодательства не предусмотрено определение координат для помещений.

Письмом Росреестра от 28.03.2022 N 14-2287-ТГ/22 о реализации статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до завершения доработки ФГИС ЕГРН рекомендован порядок внесения в части возможности изменения вида объекта с "помещение" на "здание", а также указания в этом случае назначения здания - "жилой дом".

Управление Росреестра по ЯНАО (исх. от 14.07.2022 N 05-3503-ЕК/22).

При этом вид объекта недвижимости до доработки ФГИС ЕГРН по-прежнему остается "помещение".

Снятие с государственного кадастрового учета "помещения", в отношении которого внесена Отметка, и осуществление постановки на государственный кадастровый учет "здания" повлечет за собой изменение кадастрового номера объекта недвижимости, а также записей о правах на данный объект недвижимости, что в рассматриваемом случае не соответствует нормам действующего законодательства.

Аналогичная ситуация возникает и при уточнении местоположения границ на земельных участках на объекты недвижимости, которые признаны самостоятельными зданиями с назначением "гараж".

В связи с изложенным, полагаем возможным до доработки ФГИС ЕГРН рекомедовать кадастровым инженерам указывать информацию о том, что объект недвижимости, учтенный в ЕГРН в качестве помещения, в отношении которого в ЕГРН также содержится Отметка, расположен на соответствующем земельном участке в разделе "Заключение кадастрового инженера" межевого, технического плана с указанием кадастровых номеров таких объекта недвижимости и земельного участка. Данная информация должна учитываться государственным регистратором прав при осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении этих объекта недвижимости, земельного участка.

Просим Росреестр разъяснить в какую графу (до доработки ФГИС ЕГРН) вносить сведения о координатах характерных точек объекта капитального строительства (помещения) в целях отображения указанных сведений в выписке из ЕГРН, в том числе с учетом прохождения форматно-логического контроля объектов учета, в дальнейшем при представлении технических планов, подготовленных в связи с уточнением местоположения объекта капитального строительства на земельном участке.

Предлагаем рассмотреть возможность до доработки ФГИС ЕГРН, снимать с кадастрового учета помещения и осуществлять постановку на кадастровый учет объекта недвижимого имущества - здание.

9.

Управление Росреестра по Иркутской области (исх. от 25.07.2022 N 15-01179/22-ЦА)

В соответствии с пунктом 26 Порядка ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел и книг учета документов при государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимость, утвержденных приказом Росреестра от 23.12.2015 N П/666, при поступлении в орган регистрации прав решения уполномоченного органа о снятии ранее наложенного им ареста, запрещения совершения сделок с объектами недвижимого имущества, прекращении им иного ограничения (обременения) права на объект недвижимого имущества, если соответствующее ограничение (обременение) права не было зарегистрировано в ЕГРН в установленном Законом порядке, в соответствующей записи КУА указываются: слово "прекращено"; входящий номер, под которым запись о данном решении (документе) была внесена в КУВД, а также дата его поступления в орган регистрации прав с проставлением времени с точностью до минуты (время указывается московское).

При поступлении акта о наложении ареста, запрета на объект недвижимости, если в отношении такого объекта недвижимости отсутствует открытый раздел ЕГРН, или в отношении правообладателей в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации прав, то:

Управление Росреестра по Оренбургской области (исх. от 10.08.2022 N 08-00073-ВР/22)

запись о поступившем в орган регистрации прав решении (постановлении, определении) о наложении ареста (запрещения совершения сделок с объектами недвижимого имущества) вносится сначала в КУВД, а только потом в КУА;

запись о поступившем в орган регистрации прав решении (постановлении, определении) о снятии ареста (запрещения совершения сделок с объектами недвижимого имущества) вносится также сначала в КУВД, а затем - при наличии оснований - в КУА в соответствующей записи об аресте (запрещении совершения сделок с объектами недвижимого имущества) вносится отметка - слово "прекращено" и входящий номер, под которым запись о данном решении о снятии ареста (запрещения совершения сделок с объектами недвижимого имущества) была внесена в КУВД, а также дата его поступления в орган регистрации прав с проставлением времени с точностью до минуты (время указывается московское).

При отсутствии сведении о запрете в ЕГРН, при поступлении акта о снятии запрета и внесении записи в КУА, обязательной графой к заполнению является графа о наложении ограничения/обременения и указание номера КУВД о наложении.

При этом если в орган регистрации прав поступило решение (постановление, определение) о снятии ареста (запрещения совершения сделок с объектами недвижимого имущества), записи о которых отсутствуют в ЕГРН (как в соответствующих разделах, так и в КУА) в связи с тем, что решение (постановление, определение) о наложении ареста (запрещения совершения сделок с объектами недвижимого имущества) ранее в орган регистрации прав не поступало, то орган регистрации прав принимает решение о невозможности внесения в ЕГРН сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия и в порядке, установленном частью 2 статьи 34 Закона N 218-ФЗ, направить в суд или уполномоченный орган, наложивший арест или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом, уведомление о невозможности внесения соответствующих сведений в ЕГРН с указанием причины.

Считаем необходимым исключить при внесении сведений в КУА о снятии запрета, который ранее не поступал, обязательное указание номера КУВД о наложении запрета, так как он отсутствует; либо вообще не вносить данную запись в КУА, ввиду того, что соответствующее ограничение (обременение) права не было зарегистрировано в ЕГРН в установленном Законом порядке, т.е. запрета, который нужно снять, не существует.

10.

Управление Росреестра по Челябинской области (исх. от 25.07.2022 N 29727/22@)

1. О порядке исправления реестровой ошибки в площади земельного участка в существующих координатах.

1. В соответствии с подпунктом 5 пункта 6 Порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, подготовка письма-поручения осуществляется также в случае, если выявленные при кадастровых работах ошибки представляют собой в том числе несоответствие указанного в ЕГРН значения площади земельного участка значению площади данного земельного участка, вычисленному в соответствии с координатами характерных точек его границ, вне зависимости от величины отклонения вычисленного по координатам значения площади.

Разъяснения по аналогичному вопросу содержатся в пункте 27 рекомендаций по решению проблемных вопросов, возникающих у органа регистрации прав при исправлении реестровых ошибок, доведенных до территориальных органов Росреестра письмом Росреестра от 30.06.2022 N 18-01784/22@.

2. Возможно ли проведение учетно-регистрационных действий в отношение объекта недвижимости, созданного на земельном участке с категорией земель - "земли сельскохозяйственного назначения", видом разрешения использования (ВРИ) "для индивидуального строительства".

2. В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Виды разрешенного использования земельных участков предусмотрены классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 (далее - Классификатор). Классификатором не предусмотрен вид разрешенного использования земельного участка "для индивидуального строительства".

Также сообщаем, что частью 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. В связи с этим по вопросу содержания данного вида разрешенного использования целесообразно обратиться в орган, уполномоченный на установление или изменение видов разрешенного использования земельных участков.

В отношении строительства жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения полагаем возможным отметить, что правовой режим земель сельскохозяйственного назначения определяется в соответствии со статьями 77 и 78 ЗК.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 77 ЗК в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются в том числе земли, занятые жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

Обращаем внимание, что строительство указанных жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения должно осуществляться с учетом требований законодательства Российской Федерации, в том числе Закона N 74-ФЗ и Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, представлен гражданину по договору купли-продажи, заключенному без проведения торгов, для огородничества.

3. Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором.

При этом Классификатор не устанавливает правовой режим земель, который определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Вправе ли гражданин (собственник земельного участка) после государственной регистрации права собственности на земельный участок изменить вид разрешенного использования на "индивидуальное жилищное строительство", являющийся одним из видов, предусмотренных градостроительным регламентом?

По общему правилу виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с градостроительными регламентами (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 ГрК.

При этом для предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства, ЗК предусмотрена иная процедура предоставления, отличная от предоставления участков для огородничества.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования.

Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования может быть выбран собственником земельного участка в соответствии с земельным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности.

Также в соответствии с частью 4 статьи 37 ГрК основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Законодательством не установлены ограничения на изменение собственником земельного участка вида его разрешенного использования исходя из порядка предоставления такого земельного участка из публичной собственности в частную.

Обращаем внимание, что согласно пункту 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Дополнительно отмечаем, что согласно части 6 статьи 36 ГрК градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (часть 5 статьи 37 ГрК).

11.

Управление Росреестра по Костромской области (исх. от 25.07.2022 N 01-43/7767)

Федеральным законом от 28.06.2022 N 185-ФЗ срок вступления в силу Закона N 478-ФЗ был перенесен с 01.09.2022 на 01.07.2022. Приказом Росреестра от 23.03.2022 N П/0100 установлен порядок проведения осмотра жилого дома в целях предоставление земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, формы акта осмотра жилого дома в целях предоставления земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности. Начало действия документа - 01.09.2022.

Положениями пункта 8 статьи 3.8, введенной в Закон N 137-ФЗ, вступившим в силу с 01.07.2022 Законом N 478-ФЗ, закреплены сроки проведения осмотра жилого дома, цель и предмет осмотра, а также общие требования к оформлению результатов осмотра (в форме акта осмотра).

Управление Росреестра по Иркутской области (исх. от 25.07.2022 N 15-01179/22-ЦА)

При этом в силу положений пункта 9 статьи 3.8 Закона N 137-ФЗ порядок проведения осмотра, форма акта осмотра устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере ведения ЕГРН, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН.

В связи с поступающими обращениями органов местного самоуправления, в целях реализации Закона N 478-ФЗ, при предоставлении земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, просим разъяснить порядок оформления результатов осмотра жилого дома до вступления в силу Приказа N П/0100.

Принятый в рамках реализации пункта 9 статьи 3.8 Закона N 137-ФЗ Приказ N П/0100 вступает в силу 01.09.2022.

В целях обеспечения возможности реализации прав и законных интересов граждан, предусмотренных статьей 3.8 Закона N 137-ФЗ, до 01.09.2022 при проведении осмотра жилого дома полагаем целесообразным руководствоваться общими положениями пунктов 8, 9 названной статьи.

При этом в целях исключения необоснованного расширения полномочий, а также введения уполномоченными органами избыточных процедур и требований, при реализации соответствующих полномочий также полагаем необходимым руководствоваться правилами, предусмотренными Приказом N П/0100.