ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 17 июня 2021 г. N 14-08818/21@
Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, учитывая, что Росреестр (его территориальные органы):
осуществляет государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании и в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и иными федеральными законами, другими нормативными правовыми актами Российской Федерации;
являясь федеральным органом исполнительной власти, должен применять нормы действующего законодательства так, как они изложены, не допуская их самовольного толкования и нарушения;
в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, не уполномочен разъяснять и толковать законодательство Российской Федерации, а также практику его применения, сообщает.
Порядок представления заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав (далее - Заявление) и прилагаемых к нему документов установлен статьей 18 Закона N 218-ФЗ, в силу положений части 1 которой такие Заявление и документы могут быть представлены заявителями в том числе в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (далее - УКЭП) в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Принимая во внимание положения статьи 21 Закона N 218-ФЗ, представляемый в форме электронных документов или электронных образов документов сформированный пакет (комплект) документов (подписанный в силу части 10 статьи 21 Закона N 218-ФЗ УКЭП заявителя) должен включать в себя Заявление, подписанное УКЭП заявителя, а также прилагаемые к нему документы, подписанные УКЭП уполномоченных на то лиц, сторон договора или лиц, подписавших документы на бумажном носителе.
Действующая редакция Закона N 218-ФЗ и изданных в его развитие правовых актов не предусматривает возможность представления необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов в формате DOCX, подписанных усиленной неквалифицированной электронной подписью.
Так, согласно пункту 3 Требований к формату заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и представляемых с ним документов в электронной форме, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению заинтересованного лица, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости в уведомительном порядке, утвержденных приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 (далее - Требования), необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, направляемые в форме электронных документов, представляются в одном из следующих форматов:
в виде файлов в формате XML-документов, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных;
в виде файлов в формате PDF/A-документов с текстовым слоем, обеспечивающим поиск информации по содержимому файла, созданных с использованием специализированного программного обеспечения;
в виде электронных образов документов в формате PDF.
Необходимо отметить, что при государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство; при этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается (абзац третий пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ).
Кроме того, поскольку в силу положений пункта 2 статьи 1, пункта 2 статьи 77 Закона N 102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, на наш взгляд, учитывая пункт 1 статьи 9 Закона N 102-ФЗ, в соответствующем договоре должен указываться размер и срок исполнения обязательства в том числе и по кредитному договору.
В связи с изложенным полагаем, что в случае, если в договоре, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (например, договоре купли-продажи с использованием кредитных средств, договоре участия в долевом строительстве), содержатся сведения, необходимые для внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации ипотеки (залога) в силу закона, непредставление одновременно с таким договором кредитного договора не может являться основанием для приостановления осуществления регистрационных действий (в указанном случае, на наш взгляд, кредитный договор может быть представлен в том числе в ином формате, не указанном в пункте 3 Требований), за исключением случаев, когда представление кредитного договора прямо предусмотрено Законом N 102-ФЗ, в частности, при осуществлении государственной регистрации ипотеки на основании договора управления залогом (абзац третей пункта 1 статьи 20 Закона N 102-ФЗ); в случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной и кредитный договор является приложением к ней (пункт 3 статьи 20 Закона N 102-ФЗ).
При этом в целях защиты правообладателей недвижимого имущества от мошеннических действий, связанных с подделкой электронных подписей, УКЭП представляется наиболее защищенным видом подписи.
Начальник Управления
методического обеспечения
и анализа в сфере регистрации
прав и кадастрового учета
Ю.В.КУНИЦЫНА
