ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 5 апреля 2022 г. N 13-00276/22
Управление нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Росреестра (далее - Управление) рассмотрело письмо по вопросам применения отдельных норм Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. N П/0336 (далее - Методические указания N П/0336) и сообщает.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, Росреестр не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем в части вопросов 1 и 2 о применении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС), изложенных в указанном письме, полагаем возможным отметить следующее.
Пунктом 3 Методических указаний N П/0336 установлено, что выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован.
Согласно пункту 48 Методических указаний N П/0336, в случае невозможности использования методов определения кадастровой стоимости, содержащихся в Методических указаниях N П/0336, допускается применение методов определения стоимости объектов недвижимости, использование которых должно быть обосновано.
Пунктом 45.3 Методических указаний N П/0336 установлено, что метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования.
Метод заключается в следующем:
1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации);
2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости;
3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, основной характеристики.
В рамках данного метода средние значения УПКС определяются с учетом известных характеристик объекта недвижимости (в том числе материала стен, номера этажа, количества этажей, вида разрешенного использования, местоположения).
Таким образом, Методическими указаниями N П/0336 не установлено, каким именно математическим способом рассчитываются средние значения УПКС.
Учитывая, что метод расчета средних значений УПКС как средневзвешенных по площади ранее был предусмотрен Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. N 445, Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 г. N П/0152, Управление полагает возможным расчет среднего значения УПКС путем определения среднего взвешенного по площади значения УПКС как самостоятельно, так и с использованием корректирующего коэффициента, учитывающего разрешенное использование объекта недвижимости, в случаях когда наблюдается недостаточное количество рыночной информации для группы объектов оценки, с приведением соответствующего обоснования на основании пунктов 3 и 48 Методических указаний N П/0336, содержащего сведения об исследовании сегмента рынка объектов недвижимости, а также подтверждение отсутствия возможности применения иных методов определения кадастровой стоимости, приведенных в Методических указаниях N П/0336.
По вопросу 3 о способах сбора, обработки и учета информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости и ответственности за достоверность информации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, сведения которого могут быть использованными в отчете об итогах государственной кадастровой оценки, отмечаем следующее.
В соответствии с пунктом 19 Методических указаний N П/0336, в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение) осуществляются в том числе сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости.
Частью 19 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ установлено, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предоставляет в адрес бюджетного учреждения отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной ее решением в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Кроме того, отчеты об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости поступают в бюджетное учреждение в рамках статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.
Одновременно, статьей 12 Федерального закона N 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение осуществляет обработку и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости, а также обеспечивает сбор недостающей информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе путем направления запросов о ее предоставлении в органы и организации, в распоряжении которых имеется такая информация.
Статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) установлено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке объекта оценки (далее - Отчет), составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В этой связи информация, содержащаяся в Отчете, может подвергаться бюджетным учреждением проверке на достоверность.
Статьей 8 Федерального закона N 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение обязано соблюдать требования Федерального закона N 237-ФЗ, других федеральных законов и иных актов, регулирующих отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, исследовать документацию, необходимую для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, имеющуюся в его распоряжении, хранить отчеты и иные документы, формируемые в ходе определения кадастровой стоимости, на электронном носителе в форме электронных документов, хранить копии документов и материалов, которые использовались при определении кадастровой стоимости, на бумажном или электронном носителе либо на электронном носителе в форме электронных документов в течение не менее восьми лет со дня их составления.
Пунктом 25 Методических указаний N П/0336 установлено, что необходимо учитывать полные сведения, полученные в том числе с привлечением уполномоченного органа, о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.
При этом пунктом 54 Методических указаний N П/0336 установлено, что в качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.
Таким образом, при сборе, обработке, учете информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость, которых была установлена в размере рыночной стоимости согласно пункту 19 Методических указаний N П/0336 бюджетным учреждением осуществляется работа по систематизации и хранению Отчетов, а также сведений об объектах недвижимости, анализу рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость и других сведений, содержащихся в Отчетах, необходимых для целей определения кадастровой стоимости сведений.
При этом обработка указанных сведений предполагает их систематизацию, анализ на достаточность, полноту и достоверность, в рамках которой осуществляется в том числе работа с органами и организациями, в распоряжении которых имеется такая информация.
В соответствии с частью 3 статьи 7 Федерального закона N 237-ФЗ, за нарушение требований Федерального закона N 237-ФЗ бюджетное учреждение несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В этой связи ответственность за сведения, использованные в отчете об итогах государственной кадастровой оценки, несет бюджетное учреждение.
По вопросу 4 относительно применения пунктов 62 и 62.1 Методических указаний N П/0336.
Пунктом 62 Методических указаний N П/0336 установлены коды расчета видов использования земельных участков сегментов "Общественное использование", "Предпринимательство", "Отдых (рекреация)", "Транспорт", "Обеспечение обороны и безопасности", "Водные объекты", "Специальное, ритуальное использование и запас".
При этом пунктом 62.1 Методических указаний N П/0336 установлены методы расчета кадастровой стоимости земельных участков сегментов, перечисленных в пункте 62 Методических указаний N П/0336, за исключением сегмента "Водные объекты".
Вместе с тем, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента "Водные объекты" может быть осуществлен согласно методам, указанным в пункте 62.1 Методических указаний N П/0336, также на основании положений пункта 3 Методических указаний N П/0336.
По вопросу 5 относительно применения пункта 48 Методических указаний N П/0336.
В пунктах 44 - 48 раздела VII Методических указаний N П/0336 указаны методы массовой оценки объектов недвижимости, объединенных в группы и подгруппы (при необходимости).
В этой связи, пунктом 48 Методических указаний N П/0336 предусмотрена возможность использования иных методов для целей определения кадастровой стоимости в случае невозможности использования методов определения кадастровой стоимости, указанных в пунктах 44 - 47 раздела VII Методических указаний N П/0336, с приведением соответствующего обоснования.
В обосновании могут приводиться причины и подтверждающие материалы невозможности применения методов массовой оценки объектов недвижимости, объединенных в группы и подгруппы (при необходимости), указанных в пунктах 44 - 47 раздела VII Методических указаний N П/0336, а также причины и экономическое основание выбора иных методов для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не предусмотренных в Методических указаниях N П/0336.
Начальник Управления
нормативно-правового регулирования
в сферах регистрации недвижимости,
геодезии и картографии
Э.У.ГАЛИШИН
