<Письмо> Роснедвижимости от 29.08.2007 N АМ/1146@ "Ответы на вопросы"

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

ПИСЬМО
от 29 августа 2007 г. N АМ/1146@

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости направляет ответы на вопросы, возникшие в процессе пилотного внедрения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Заместитель руководителя
А.В.МАЛЬКОВ

1. Вопрос.

Какими документами регламентирован порядок технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, сведения о которых относятся к категории ограниченного доступа?

Ответ.

Технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства, сведения о которых относятся к категории ограниченного доступа, осуществляется организациями технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее - ОТИ) с учетом положений Федерального закона от 21.07.1993 N 5485-1 "О государственной тайне".

При этом ОТИ:

- должна быть организацией, аккредитованной в соответствии с Положением об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 05.04.2005 N 70 (зарегистрировано в Минюсте России 28.04.2005 N 6562),

- иметь лицензию на проведение работ с использованием сведений, составляющих государственную тайну.

2. Вопрос.

Как определить, относится ли объект к объектам недвижимости?

Каким образом подтвердить, что объект не является объектом капитального строительства?

Ответ.

Техническая инвентаризация объектов капитального строительства осуществляется на основании действующих норм и правил организациями технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, аккредитованными Роснедвижимостью в установленном порядке.

При проведении технической инвентаризации устанавливаются количественные и качественные характеристики объекта (в том числе отнесение объекта к объектам недвижимого имущества) и отражаются в техническом паспорте и иной технической документации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случае если объект не является объектом капитального строительства, организация технической инвентаризации выдает мотивированный отказ в проведении технической инвентаризации и технического учета объекта.

3. Вопрос.

Чем отличается плановая техническая инвентаризация от внеплановой технической инвентаризации?

Ответ.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах.

Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также в случае представления плана объекта учета для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4. Вопрос.

В собственности находится часть нежилых помещений в здании. Может ли ОТИ оформить один технический паспорт на такие помещения?

Какими нормативными правовыми актами регулируется техническая инвентаризация нежилых помещений?

Ответ.

В существующем законодательстве Российской Федерации в области имущественных отношений нет определенных требований к нежилым помещениям, однако, в соответствии со статьей 6 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае возможно применение гражданского законодательства по аналогии, а именно: в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, в случае когда несколько нежилых помещений имеют сообщение и в совокупности являются изолированным объектом, возможно признание данных помещений единым объектом учета и оформление технического паспорта и иной учетно-технической документации на такой объект.

5. Вопрос.

Нужно ли собственнику предоставлять выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии зарегистрированных прав на объект недвижимого имущества при обращении в ОТИ о выдаче технической документации на объекты капитального строительства?

Ответ.

Требование о предоставлении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии зарегистрированных прав на объект недвижимого имущества в настоящее время нормативными правовыми актами не предусмотрено.

Проведение технической инвентаризации осуществляется на основании заявления собственника недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бесплатно предоставляет информацию о правах на объект недвижимого имущества в соответствующие организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества и в орган по учету государственного и муниципального имущества в том объеме, который необходим для их работы.

6. Вопрос.

Каким образом присваиваются кадастровые номера самовольно возведенным объектам при ведении ЕГРОКС?

Ответ.

Пунктом 3 Приложения N 3 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, рекомендовано при наличии самовольных построек на оригиналах технических паспортов и копиях этих документов на свободном от записей месте с лицевой стороны проставлять штампы установленного образца.

Таким образом, при проведении технической инвентаризации объектов капитального строительства предусмотрена возможность фиксирования ОТИ факта, что разрешение на возведение или переоборудование не предъявлено.

Вместе с тем Правилами ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее - Правила), утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 8 сентября 2006 г. N 268, отсутствует возможность отказа во внесении сведений по причине самовольного возведения объектов капитального строительства.

При получении от ОТИ документов, содержащих технические паспорта с указанной выше отметкой, и при отсутствии указанных в Правилах оснований для приема документов и отказа во внесении сведений в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (далее - ЕГРОКС) такие сведения вносятся в ЕГРОКС. Соответственно, объекту капитального строительства присваивается кадастровый номер в общем порядке. При этом в поле "примечание (сведения о нарушении градостроительных и строительных норм и правил, наличии разрешения на строительство и прочие сведения, имеющие существенное значение для ведения реестра)" (подпункт 1 пункта 19 Правил) указывается информация о самовольном возведении объекта.

7. Вопрос.

Какой документ считается копией правоустанавливающего документа?

Имеет ли право ОТИ требовать от собственника подлинник правоустанавливающего документа для сверки с его копией при проведении технической инвентаризации?

Должны ли ОТИ предоставлять подлинник правоустанавливающего документа для внесения сведений в ЕГРОКС при ведении ЕГРОКС на территории субъекта Российской Федерации?

Ответ.

1. В соответствии с пунктом 2.1.29 Государственного стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51141-98 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения", утвержденного Постановлением Госстандарта России от 27.02.1998 N 28, копией является документ, полностью воспроизводящий информацию подлинного документа и все его внешние признаки или часть их, не имеющий юридической силы.

Пунктом 2.1.30 указанного стандарта установлено, что заверенной копией документа является копия документа, на которую в соответствии с установленным порядком проставляют необходимые реквизиты, придающие ей юридическую силу.

С учетом вышеизложенного копией правоустанавливающего документа, предоставляемого для проведения государственного технического учета, является документ, отвечающий указанным требованиям.

При этом копия правоустанавливающего документа может быть заверена нотариально либо организацией технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее - ОТИ).

Таким образом, для проведения государственного технического учета ОТИ предоставляют в орган технического учета копии правоустанавливающих документов, заверенных ОТИ, либо заверенные нотариально.

2. Действующим законодательством не установлено ограничений на осуществление ОТИ сверки подлинника правоустанавливающего документа на объект капитального строительства с его копией.

3. В соответствии с пунктом 7 Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 08.09.2006 N 268, а также в соответствии с пунктом 2.1.3.1 административного регламента "Ведение государственного технического учета объектов капитального строительства", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 26.04.2007 N 146, для внесения в Единый государственный реестр объектов капитального строительства сведений об объектах учета ОТИ предоставляет в соответствующее Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации или его подразделение (далее - учетный орган) копии правоустанавливающих документов.

Таким образом, не установлена обязанность ОТИ предъявлять в учетный орган наряду с копиями правоустанавливающих документов его подлинники.

8. Вопрос.

Может ли при ведении ЕГРОКС на территории субъекта Российской Федерации несоответствие данных в техническом паспорте послужить причиной отказа в приеме заявления о внесении в ЕГРОКС сведений об объекте капитального строительства?

При постановке на ТУ ОКС на этапе ввода данных и анализе представленных документов обнаружена техническая ошибка при составлении технического паспорта (например, номера комнат на поэтажном плане не соответствуют номерам комнат на экспликации - разночтение составленного технического паспорта). Согласно Приказам Минэкономразвития России от 08.09.2006 N 268, от 26.04.2007 N 146, от 26.04.2007 N 147 это не является причиной отказа в постановке на ТУ ОКС. Как быть в данном случае (технической паспорт соответствует установленной форме)?

Ответ.

В соответствии с пунктом 3.1.1 административного регламента "Ведение государственного технического учета объектов капитального строительства", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 26.04.2007 N 146 (далее - Административный регламент) при приеме заявления о внесении в Единый государственный реестр объектов капитального строительства сведений об объекте капитального строительства (далее - Заявление) осуществляется проверка представленных документов на:

наличие всех необходимых документов, указанных в пп. 2.1.3.1 (Перечень документов, представляемых Заявителями при обращении лично или почтой), пп. 2.1.3.3 (Перечень документов, предъявляемых Заявителями при подаче, а также при получении документов лично) Административного регламента, в том числе на исправность электронного носителя;

оформление Заявления в соответствии с требованиями пп. 2.1.3.2 Административного регламента;

отсутствие в Заявлении и прилагаемых к Заявлению документах неоговоренных исправлений, серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, подчисток либо приписок, зачеркнутых слов;

отсутствие в Заявлении и прилагаемых к Заявлению документах записей, выполненных карандашом.

На этапе приема Заявления содержание технического паспорта не проверяется. Данная процедура осуществляется в соответствии с пунктом 3.1.3 Административного регламента "Проверка документов, представленных Заявителями, в ходе обработки информации в АС ЕГРОКС".

Таким образом, на этапе приема Заявления Роснедвижимость не может отказать в приеме документов на основании ошибки в техническом паспорте.

Если в техническом паспорте обнаружены противоречивые сведения, отказ во внесении в Единый государственный реестр объектов капитального строительства сведений об объекте капитального строительства (п. 2.3.2 Административного регламента) рекомендуется осуществлять на следующем основании: "в техническом паспорте отсутствуют сведения, которые являются обязательными при его составлении".

9. Вопрос.

Распространяется ли упрощенный порядок регистрации прав собственности на гаражные боксы в гаражно-строительных кооперативах?

Ответ.

Действие положений Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" об упрощенном порядке регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества на основании Декларации об объекте недвижимого имущества не распространяется на гаражные боксы в гаражно-строительных кооперативах. Поэтому для оформления права собственности на указанные объекты необходимо изготовление технического паспорта.

10. Вопрос.

Как при выдаче сведений прописываются сведения о принадлежностях?

Ответ.

В технических паспортах на объект индивидуального жилищного строительства (Приказом Минэкономразвития России от 17.08.2006 N 244) сведения о принадлежности объекта отражаются путем заполнения приложений N N 1, 2, 3, 4 (параметры, относящиеся к вспомогательным строениям, сооружениям).

В АС ГКН при вводе подобных объектов делается отметка о главной вещи и ее принадлежностях.

В ближайшее время будет реализован механизм выдачи выписки из ЕГРОКС с указанием как главной вещи, так и принадлежностей.

11. Вопрос.

Как используется в постановке на учет и затем где хранится электронный вид технического паспорта, который передала ОТИ?

Ответ.

Технический паспорт в электронном виде предназначен для загрузки данных, содержащихся в техническом паспорте на бумажном носителе. Данные, введенные с электронного носителя, используются при последующей проверке документов, представленных заявителями, в ходе обработки информации в АС ЕГРОКС и при принятии решения о внесении в ЕГРОКС сведений об объектах капитального строительства.

Электронные носители хранятся в архиве, ведение которого обеспечивается ФГУ "Земельная кадастровая палата".

12. Вопрос.

В выдаваемых сведениях нет даты снятия с учета. В выписке из Единого государственного реестра капитального строительства нет таких полей. Как в таком случае будет отражаться информация о том, что объект снят с учета?

Ответ.

Действительно, в выписках ЕГРОКС нет формы выписки о снятии объекта с учета и в выписках нет поля для указания даты снятия с учета.

Для выхода из ситуации возможно в поле "Дата постановки на государственный технический учет" после даты проставлять отметку "Снят с учета" и указывать дату снятия с учета.

13. Вопрос.

Какими нормативными правовыми актами регламентирована форма технического паспорта?

Ответ (уточненный).

Форма технического паспорта домовладения. Приложение 11 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37.

Форма технического паспорта здания (строения). Приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37.

Форма технического паспорта жилого помещения (квартиры). Приложение 13 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37.

Форма технического паспорта на здание нежилого назначения. Утверждена Приказом МЖКХ РСФСР от 29 декабря 1971 г. N 576.

Форма технического паспорта на сооружение дорожного хозяйства. Утверждена Приказом МЖКХ РСФСР от 26 июля 1973 г. N 296.

Форма технического паспорта на мост, путепровод, виадук, тоннель, подземный переход. Утверждена Приказом МЖКХ РСФСР от 11 апреля 1975 г. N 156.

Форма технического паспорта объекта зеленых насаждений. Утверждена Приказом МЖКХ РСФСР от 11 апреля 1975 г. N 156.

Форма технического паспорта на кладбище. Утверждена Приказом МЖКХ РСФСР от 4 апреля 1979 г. N 18.

Форма технического паспорта на тепловую трассу. Утверждена Приказом по МЖКХ РСФСР от 29 декабря 1971 г. N 576.

Форма технического паспорта на линии электропередач. Утверждена Приказом по МЖКХ РСФСР от 10 марта 1973 г. N 322.

Форма технического паспорта на сети, водопроводы, коллекторы и другие водопроводы и канализации. Утверждена Приказом по МЖКХ РСФСР от 26 июля 1973 г. N 296.

Форма технического паспорта на сооружение водопровода, канализации. Утверждена Приказом по МЖКХ РСФСР от 26 июля 1973 г. N 296.

Форма технического паспорта на маршрут путей трамвая. Утверждена Приказом МЖКХ РСФСР от 21 августа 1973 г. N 338.

Форма технического паспорта на маршрут контактных сетей трамвая и троллейбуса. Утверждена Приказом МЖКХ РСФСР от 21 августа 1973 г. N 338.

Положение о Государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. Утверждена Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37.

Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности. Утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. N 921.

Порядок составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО "Газпром" и его дочерним организациям. Утвержден Приказом Госстроя России от 29 декабря 2000 г. N 308.

Правила проведения государственного технического учета и технической инвентаризации комплекса сооружений городской сети кабельного телевидения. Утверждены Приказом Госстроя России от 26 августа 2003 г. N 322 (зарегистрировано в Минюсте Российской Федерации 1 сентября 2003 г., регистрационный N 5034).

Правила проведения государственного технического учета и технической инвентаризации комплекса защитных сооружений г. Санкт-Петербурга от наводнений. Утверждены Приказом Госстроя России от 4 сентября 2003 г. N 336.

Особый порядок подготовки технической документации на объекты недвижимости железнодорожного транспорта, вносимые в уставный капитал ОАО "Российские железные дороги". Утвержден Приказом Госстроя России от 19 сентября 2003 г. N 356.

Приказ Минэкономразвития России от 17 августа 2006 г. N 244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества" (зарегистрирован в Минюсте Российской Федерации 30 августа 2006 г. N 8182).

Технические паспорта на объекты капитального строительства, по изготовлению которых отсутствуют инструкции и методические рекомендации, составляются с учетом сложившейся практики и на базе утвержденных форм технических паспортов.

14. Вопрос.

Отсутствует возможность полного отражения в АС ЕГРОКС сведений об объектах капитального строительства, имеющих более одной литеры.

В случае если объект капитального строительства состоит из нескольких частей, каждой из которых в установленном порядке присвоена отдельная литера, отсутствует техническая возможность описания конструктивных элементов каждой литеры. При этом одна из литер может являться незавершенным строительством объектом.

Ответ (уточненный).

Объектом учета ЕГРОКС является объект капитального строительства. В случае если объект капитального строительства состоит из нескольких частей, каждой из которых в установленном порядке присвоена отдельная литера, порядок внесения сведений о таком объекте регламентирован письмом Роснедвижимости от 28.04.2006 N АМ/0523. При этом описание основных конструктивных элементов вносится по параметрам основной части объекта капитального строительства. Допускается в поле "литера" такого объекта указывать литеры всех его частей, например Aaa1, Aaa2 и т.д.

При этом следует учитывать, что если какая-либо из частей объекта капитального строительства не завершена строительством, то такой объект капитального строительства в целом является объектом незавершенного строительства.