VII. Доходный метод
VII. Доходный метод 
7.1. Метод капитализации доходов основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. При этом рыночная стоимость объекта может быть определена исходя из его способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.
Применение доходного метода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.
7.2. Основные этапы процедуры оценки при использовании метода капитализации доходов следующие:
- определение валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;
- оценки вероятных потерь и убытков от неполной загрузки объекта недвижимости или невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (периодов) применительно к оцениваемой недвижимости. Исчисленная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;
- расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и (или) типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления (если участок имеет улучшения). Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода;
- полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации.
7.3. Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.
7.4. Доходный метод может быть реализован и при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда рента исчисляется исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных наиболее эффективных с точки зрения рынка культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.
