IV. Основные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости
IV. Основные принципы оценки рыночной стоимости
недвижимости 
4.1. Теоретической основой оценки стоимости недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов, выработанный в процессе мировой и отечественной практики участниками рынка недвижимости.
Это принципы: принцип спроса и предложения, вклада, наилучшего и наиболее интенсивного использования, конкуренции, замещения, сбалансированности и соответствия, ожидания.
4.2. Принцип спроса и предложения
Предложение - количество объектов, имеющихся в наличии на рынке для продажи по конкретной цене. Спрос - количество объектов, которые покупатели готовы купить по конкретной цене.
Соотношение спроса и предложения (эластичность) определяют текущий уровень цен на объекты недвижимости. Существуют три пограничных состояния:
равновесие, когда спрос равен предложению и цены имеют общественно - нормальный уровень (адекватны цене производства и средней норме прибыли);
спрос определяет предложение, что порождает спекулятивное ожидание и сверхнормальный рост цен продажи участков и других объектов недвижимости;
предложение определяет спрос, что соответствует депрессивному состоянию как земельного рынка, так чаще всего и экономики в целом и ведет к резкому снижению цен.
Все три состояния носят циклический характер и в условиях устойчивой рыночной экономики предопределены множеством факторов - покупательской способностью населения, демографическими изменениями, состоянием денежного рынка, спецификой отраслевых характеристик объектов недвижимости и т.п.
4.3. Принцип вклада
Стоимость любого отдельного элемента (составной части) объекта недвижимости определяется его вкладом в общую стоимость объекта или размером ее уменьшения при его отсутствии. Вклад - добавление к стоимости объекта недвижимости в целом, которое привносит увеличение доходности, но не фактические затраты на этот элемент как составную часть объекта недвижимости.
Реализация принципа вклада невозможна без представления того, что стоимость объекта недвижимости является суммой стоимости собственно земли и затрат на строительство зданий и сооружений или более точно - суммой стоимости земли плюс стоимость улучшений (зданий и сооружений) с учетом их износа.
Отдельная оценка рыночной стоимости собственно земельного участка и рыночной стоимости иных объектов недвижимости, расположенных на нем, требуется во многих случаях: при налогообложении земли и улучшений по различным ставкам, для оценки рыночной стоимости дорог, водопроводных, канализационных и иных сетей, установлении арендной платы за землю и улучшения при различных субъектах прав на них, расчете компенсационных выплат и т.д.
4.4. Принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования
Наилучшее и наиболее интенсивное использование определяется как наиболее вероятное использование земельного участка (как составной части объекта недвижимости), являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
Земельные участки в случае снижения эффективности их использования меняют свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, сооружений и других улучшений, так и в результате изменения состояния рынка недвижимости.
В соответствии с этим текущее использование земельного участка с улучшениями будет обеспечивать максимальную стоимость объекта недвижимости до тех пор, пока стоимость собственно земельного участка при его ином использовании без стоимости улучшений не превысит общую стоимость недвижимого имущества (земли и улучшения) при текущем использовании на величину, равную стоимости утилизации улучшений.
4.5. Принцип конкуренции
Нормальная прибыль как часть дохода, произведенная использованием недвижимого имущества сверх и помимо издержек, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Извлечение группой предпринимателей избыточной прибыли из недвижимости порождает спрос на эту недвижимость и рост предложения данного типа недвижимости на данном рынке.
Ограниченность предложений земельных участков, обусловленная их уникальностью (включая местоположение), обеспечивает им несколько иную, чем всякая другая недвижимость, конкурентоспособность.
4.6. Принцип замещения
Стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект аналогичного качества и полезности.
4.7. Принцип сбалансированности и соответствия
Максимальная стоимость объекта недвижимости (земельный участок и его улучшения) достигается тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Для каждого объекта недвижимости в процессе его использования существует теоретическая точка равновесия между стоимостью собственно земельного участка и объемом инвестиций в строительство зданий, сооружений и инженерное оборудование участка. Этот принцип используется при расчетах удельного веса стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости.
При этом должен быть соблюден разумный уровень однородности архитектурного стиля, уровня удобств и услуг, совместимый характер землепользования объекта недвижимости, которые отвечают потребностям и ожиданиям локального рынка.
4.8. Принцип ожидания (предвидения)
Стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется тем, какую чистую выручку (доход) от управления (использования) объектом, включая и выручку от последующей продажи объекта, ожидает потенциальный инвестор.
