II. Основные методические положения
II. Основные методические положения 
2.1. Земельный участок или права на него и произведенные на нем улучшения (планировка поверхности, мелиорация, дороги, коммуникации, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно или без них - наиболее распространенный объект недвижимости. К земельному участку как объекту недвижимости могут быть присовокуплены объекты недр, обособленные водные объекты, леса и другие объекты.
Кроме физических параметров и характеристик земельный участок, как объект недвижимости, имеет правовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочную стоимость.
К характеризующим правовой режим признакам земельного участка относятся: категория земель, в границах которых расположен земельный участок, цель использования земельного участка, форма собственности, сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на него.
2.2. Ограниченный характер предложения прав на земельные участки в связи с невозможностью воспроизводства земельного участка как объекта недвижимости, полезность (доходность) использования участков как объектов производственно - хозяйственной или иной деятельности и покупательная способность участников земельного рынка постоянно репродуцируют стоимость земельных участков.
Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.
Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода времени чем от прав на улучшения (здания, сооружения и т.д.) земельного участка, имеющих ограниченный срок службы.
В связи с этим к текущей стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от текущей стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или отрицательному значению (в связи с предстоящими затратами на расчистку земельного участка и утилизацию улучшений).
2.3. Благодаря особенностям земельных участков каждый из них имеет уникальное, присущее только ему местоположение. Данное обстоятельство используется для идентификации всех иных объектов недвижимости на земле.
Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точек зрения позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.
2.4. Отдельная оценка стоимости собственно земельного участка особенно необходима в переходный период к рыночной экономике, так как этот методический подход к оценке объектов недвижимости позволяет с относительно меньшими затратами средств и времени:
- способствовать процессу рыночного ценообразования;
- обеспечивать в более короткие сроки возврат бюджетных средств муниципалитетов на осуществленное ими благоустройство и общественные улучшения в связи с повышением (благодаря им) стоимости земли и иной недвижимости при организации налогообложения от их стоимости;
- объективно оценивать реальный ущерб, упущенную выгоду и иные компенсационные выплаты в случаях, предусмотренных законодательством;
- устанавливать заинтересованными сторонами договорные цены, включая арендную плату, размер ипотечного кредитования и т.д.
