2. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах
2. Капитальный ремонт общего имущества
в многоквартирных домах 
В сфере капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - капитальный ремонт многоквартирных домов) целью государственной политики является создание и обеспечение устойчивого функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - региональные системы капитального ремонта), обеспечивающих его своевременное проведение, необходимое качество и разумную стоимость работ (услуг) с постепенным переходом от преобладания системы государственной организации проведения капитального ремонта через систему региональных операторов к преобладанию и распространению модели организации проведения капитального ремонта через систему специальных счетов.
В 2014 году была запущена работа региональных систем капитального ремонта, основанных на финансировании капитального ремонта за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах.
В настоящее время субъектами Российской Федерации сформированы механизмы, обеспечивающие долгосрочное планирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов и основанные на осуществлении его финансирования собственниками помещений в многоквартирных домах путем уплаты ежемесячного обязательного минимального взноса на капитальный ремонт в отношении многоквартирных домов, включенных в региональные программы капитального ремонта.
По данным субъектов Российской Федерации, в 2014 году в рамках региональных программ капитального ремонта завершен ремонт 7,7 тыс. многоквартирных домов общей площадью 37 млн. кв. м, в которых проживают 1,4 млн. человек.
Общий объем финансирования региональных программ капитального ремонта в 2014 году составил 36,1 млрд. рублей, в том числе за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства - 5,6 млрд. рублей (15,5 процента), за счет консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации - 18,3 млрд. рублей (50,7 процента), за счет средств собственников - 12,19 млрд. рублей (33,8 процента).
Необходимо отметить, что Федеральным законом "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены существенные изменения в части корректировки норм, регламентирующих проведение капитального ремонта, основанные на правоприменительной практике и выявленных проблемах, в том числе в части совершенствования:
порядка формирования и актуализации региональных программ капитального ремонта, включая уточнение порядка определения сроков проведения капитального ремонта и упрощение порядка внесения изменений в региональные программы капитального ремонта, когда такие изменения вызваны техническими ошибками, допущенными при их формировании;
правового режима функционирования специальных счетов;
правового статуса владельца специального счета;
деятельности региональных операторов.
Первоочередными задачами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления на 2015 - 2016 годы являются:
безусловное исполнение взятых на себя в соответствии с утвержденными региональными программами капитального ремонта и краткосрочными планами их реализации обязательств по проведению капитального ремонта. Это необходимо в том числе с точки зрения повышения доверия граждан к работе новых систем капитального ремонта, для которых ничего не может быть лучше, чем демонстрация положительных и реальных примеров работы системы;
завершение формирования и обеспечение качественной работы системы мониторинга и контроля функционирования региональных операторов в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;
актуализация региональных программ капитального ремонта с целью устранения выявленных недостатков, а также приведения их в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации;
продолжение проведения активной информационно-просветительской работы с собственниками помещений в многоквартирном доме по вопросам организации проведения капитального ремонта;
формирование системы назначения руководителей региональных операторов, соответствующих установленным Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации квалификационным требованиям;
практический запуск механизмов льготного кредитования капитального ремонта, в том числе при государственной поддержке;
выработка дополнительных мер, направленных на стимулирование развития специальных счетов, в том числе на:
снижение нижнего предела количества голосов, необходимых для принятия решения об избрании способа формирования фонда капитального ремонта;
наделение уполномоченного органа субъекта Российской Федерации правом принятия решения (по согласованию с собственниками помещений и региональным оператором) о досрочном переходе со счета регионального оператора на специальный счет.
Задача повышения качества капитального ремонта и эффективности расходов на его проведение будет решаться за счет осуществления на федеральном уровне сравнительного анализа и создания укрупненных нормативов для расходов на реализацию типовых видов работ, а также методического обеспечения процесса осуществления деятельности региональными операторами. В целях обеспечения прозрачности проведения торгов по отбору организаций для осуществления работ по капитальному ремонту будет установлен порядок и условия размещения региональным оператором временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете регионального оператора.
В целях реализации при капитальном ремонте дополнительных мероприятий, направленных на повышение энергетической эффективности, могут быть использованы специальные инструменты, позволяющие финансировать такие работы на принципах энергетического сервиса.
Одним из вопросов, заслуживающих особого внимания при организации проведения капитального ремонта, является вопрос модернизации лифтового оборудования в многоквартирном доме, в том числе в целях обеспечения доступности многоквартирных домов для инвалидов и других маломобильных групп населения, вандалозащищенности, энергоэффективности и пожарной безопасности лифтового оборудования.
Основой системы государственного регулирования в сфере лифтового хозяйства является технический регламент Таможенного союза ТР ТС 011/2011 "Безопасность лифтов", в соответствии с которым по истечении назначенного срока службы (свыше 25 лет) не допускается использование лифта по назначению без проведения оценки соответствия, по итогам которой осуществляется модернизация (капитальный ремонт) или замена лифта. Соответствующая работа должна быть в массовом порядке проведена в рамках реализации региональных программ капитального ремонта. Указанная услуга, с точки зрения экспертов, является одной из самых привлекательных для использования кредитных средств в целях ее финансирования. Другим мероприятием, реализация которого будет одновременно способствовать решению проблемы модернизации лифтового хозяйства и стимулированию развития отечественного производителя, является обеспечение импортозамещения за счет применения лифтов отечественных производителей.
Для обеспечения своевременности проведения капитального ремонта будет осуществляться систематическое наблюдение за использованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности посредством сбора, систематизации и анализа информации в соответствии с установленным перечнем показателей.
В этих целях Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации введена в действие автоматизированная информационная система мониторинга реализации субъектами Российской Федерации региональных программ капитального ремонта, которая обеспечивает:
получение полной и актуальной информации по планируемому и (или) проведенному капитальному ремонту каждого многоквартирного дома любым заинтересованным лицом;
отслеживание основных этапов организации и проведения капитального ремонта каждого многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта и краткосрочный план ее реализации, в том числе на предмет обеспечения участия собственников помещений в многоквартирном доме и общественности в приемке работ по капитальному ремонту;
отслеживание качества планирования и динамики реализации региональных программ капитального ремонта;
контроль уровня стоимости проводимого капитального ремонта по определенному виду работ (услуг);
выявление и исключение дублирования включения многоквартирных домов в региональные программы капитального ремонта и программы переселения из аварийного и ветхого жилья;
информационную открытость и прозрачность реализации региональных программ капитального ремонта.
Кроме того, на официальном сайте Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и портале государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства "Реформа ЖКХ" в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в разделе "Капитальный ремонт" в рамках системы цветовой индикации "светофор" отображаются показатели реализации региональных программ капитального ремонта.
Основным риском функционирования системы капитального ремонта многоквартирных домов является ее возможная финансовая несбалансированность.
Во избежание формирования у региональных фондов капитального ремонта дефицита и необеспеченных обязательств федеральными органами исполнительной власти будет осуществляться мониторинг финансовой устойчивости региональных операторов капитального ремонта и соответствия минимального размера взносов на капитальный ремонт объему обязательств, принимаемых на себя региональными операторами.
Кроме того, на федеральном уровне будет разработана модель, позволяющая осуществлять оценку финансовой устойчивости уже функционирующих региональных систем капитального ремонта, прогнозировать ее развитие и возможные проблемы функционирования, а также своевременно принимать меры, направленные на решение проблем.
Важным вопросом является проработка предложений по выработке единого подхода к уплате комиссионных вознаграждений за оказываемые услуги по приему и перечислению на специальные счета платежей по взносам на капитальный ремонт, в том числе в части, касающейся обязанности по уплате указанных вознаграждений.
Задача повышения эффективности функционирования созданной системы капитального ремонта будет решаться путем привлечения дополнительных источников финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, прежде всего за счет развития кредитования капитального ремонта многоквартирных домов.
Согласно результатам проведенного в июне 2015 г. исследования 61 процент опрошенных видят необходимость проведения капитального ремонта в ближайшие 3 - 5 лет, при этом более трети (34 процента) респондентов считают, что их многоквартирный дом необходимо отремонтировать немедленно.
Для расширения возможностей граждан по осуществлению капитального ремонта, в том числе выборочного ремонта, снижения "периода ожидания" такого ремонта, повышения комфорта и качества проживания в многоквартирном доме сверх установленного Жилищным кодексом Российской Федерации минимального перечня, будет продолжена деятельность в части разработки и развития механизмов кредитования капитального ремонта многоквартирных домов. Собственники помещений в многоквартирном доме смогут осуществить выполнение необходимых работ, не дожидаясь сроков, предусмотренных региональной программой капитального ремонта, и оплатить эти работы за счет долгосрочных кредитов, погашение которых будет осуществляться за счет взносов на капитальный ремонт, входящих в состав платежей за жилищно-коммунальные услуги. Повысить доступность таких кредитов и обеспечить вовлечение большего числа собственников помещений в многоквартирных домах, привлекающих дополнительные источники финансирования капитального ремонта общего имущества, позволит государственная поддержка таких собственников в виде субсидирования процентной ставки и субсидирования части самого кредита.
Также в целях снижения коммерческих рисков, снижения стоимости кредитов и увеличения их сроков будут применяться механизмы рефинансирования кредитов, выданных на капитальный ремонт многоквартирных домов.
Развитие механизмов кредитования является одной из приоритетных задач в рамках развития региональных систем капитального ремонта, а также имеет важное социальное значение. Возможность проведения капитального ремонта в многоквартирных домах с использованием кредитных средств позволит значительно сократить количество домов, требующих капитального ремонта, и снять определенную обеспокоенность собственников помещений по вопросам формирования, сохранности и использования фондов капитального ремонта.
Тем не менее вовлеченность кредитных организаций в процесс кредитования капитального ремонта сдерживается рядом объективных факторов, в частности рисками, связанными с отсутствием обеспечения по указанным кредитам. В качестве основного обеспечения по кредиту на капитальный ремонт многоквартирных домов рассматриваются платежи собственников помещений, обязательные в силу закона. В качестве дополнительного обеспечения предусматривается использование государственных и муниципальных гарантий при условии, если соответствующие меры поддержки предусмотрены соответствующими бюджетами.
