5. СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДО 2020 ГОДА

Помимо ипотечного жилищного кредитования необходимо развивать иные механизмы кредитования под залог недвижимости или прав на недвижимое имущество.

Кредитование коммерческих застройщиков в целях
жилищного строительства

Предполагается, что банки будут предоставлять частным коммерческим застройщикам кредиты на жилищное строительство, в том числе строительство жилья экономического класса, под залог земельных участков (прав аренды земельных участков) и вновь возводимых объектов недвижимости на принципах проектного финансирования.

Активное развитие проектного кредитования жилищного строительства будет способствовать постепенному замещению финансирования жилищного строительства гражданами - участниками долевого строительства банковским кредитованием в целях снятия с граждан рисков участия в долевом финансировании. Участие физических лиц в строительстве многоквартирных домов будет ограниченным. Основные риски строительства многоквартирных домов примут на себя застройщики, инвесторы - юридические лица и банки, предоставляющие кредиты на строительство, а также страховые компании, страхующие профильные риски. Ипотечное кредитование банками граждан на цели приобретения построенных квартир в основном предлагается осуществлять после окончания строительства многоквартирного дома.

С целью гарантирования спроса граждан на строящиеся квартиры и фиксации цены на приобретение таких квартир уже на стадии строительства застройщики будут заключать с гражданами договоры купли-продажи квартир с фиксацией цены жилья и оплатой гражданами задатка в ограниченном размере на средней и высокой стадиях готовности многоквартирного дома. Оставшуюся часть стоимости приобретаемого жилья граждане будут оплачивать только после завершения строительства, в том числе за счет ипотечных жилищных кредитов.

В период до массового развития проектного кредитования жилищного строительства возможные убытки участников долевого строительства в случае неисполнения обязательства застройщика по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве будут застрахованы страховщиком (по договорам страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве) либо их компенсация будет гарантирована банком, выдавшим поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Получат развитие и иные переходные формы контроля банками за целевым использованием средств участников долевого строительства, в том числе в случае предоставления участникам долевого строительства ипотечных кредитов под залог прав требований по договорам участия в долевом строительстве.

С целью снижения рисков кредитования жилищного строительства будет разработан и внедрен стандарт раскрытия застройщиками банкам-кредиторам информации о ходе строительства.

Кредитование индивидуального жилищного строительства
и жилищных некоммерческих объединений граждан

Кредитование индивидуального жилищного строительства под залог земельных участков и строящихся на них индивидуальных жилых домов будет действенным механизмом решения жилищных проблем в регионах, в том числе в сельской местности и пригородных зонах, где преобладание частных индивидуальных домов в жилой застройке обусловлено исторически и экономически.

Кредитование некоммерческих объединений граждан, в том числе жилищно-строительных кооперативов, на цели строительства многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки является инструментом снижения операционных издержек по сравнению с индивидуальным кредитованием, а в отдельных случаях позволяет снизить риски кредитования. Поскольку указанные механизмы носят элементы проектного финансирования, то залогом будут выступать земельный участок, на котором реализуется проект (земельные участки при малоэтажной застройке), строящийся и построенный объект (объекты).

Получит развитие кредитование товариществ собственников жилья на цели капитального ремонта многоквартирных домов (без залога жилых помещений и земельных участков), что будет способствовать повышению качества существующего жилищного фонда и снижению уровня его износа. Возврат таких кредитов будет обеспечиваться за счет денежных средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, формируемого на специальном счете в кредитной организации.

Кредиты и облигации под залог объектов
инженерной инфраструктуры

Повышению доступности жилья и росту объемов жилищного строительства, в том числе жилья экономического класса, будет способствовать формирование механизмов финансирования строительства (приобретения) объектов инженерно-технического обеспечения через специализированные финансовые компании с последующим выпуском ценных бумаг под залог этих активов. Это позволит снизить стоимость строительства жилья и обеспечить вовлечение частного капитала в создание и эксплуатацию объектов инженерно-технического обеспечения. Исключение из затрат застройщиков затрат на создание инженерной инфраструктуры позволит снизить цены на такое жилье и увеличить доступность его приобретения.

Ипотечные кредиты на строительство (приобретение)
наемных домов

Кредитование инвестора на цели строительства или приобретения жилья с целью дальнейшей сдачи его внаем является необходимым условием формирования прозрачного рынка найма жилых помещений. Развитие кредитных продуктов для юридических лиц с целью формирования жилищного фонда, предоставляемого по договорам найма, должно строиться с учетом особенности жизненного цикла предмета залога - здания или совокупности всех помещений в многоквартирном доме и качества обслуживания кредита.

В случае предоставления государственной и (или) муниципальной поддержки кредитования строительства наемных домов или приобретения всех помещений в наемном доме решениями органов, предоставивших эту поддержку, будут устанавливаться условия оказания такой поддержки, в том числе в зависимости от категорий граждан-нанимателей, формы найма, наймодателей жилых помещений.

Создание вторичного рынка ипотеки наемных домов (помещений в наемных домах) позволит повысить доступность платы за наем за счет привлечения инвесторов в долгосрочные ипотечные облигации, обеспечением по которым являются закладные наемных домов (помещений в наемных домах). Будут созданы условия для привлечения резервов и накоплений негосударственных пенсионных фондов в такие ипотечные облигации и облигации с залоговым обеспечением.

Лизинг жилья

Лизинг жилья предполагает продажу жилья с рассрочкой оплаты и передачей права собственности после его полной оплаты, при этом покупатель имеет право найма такого жилья.

В отличие от ипотечного жилищного кредита покупатель жилья не обязан оплачивать первоначальный взнос, а в случае наступления дефолта будут отсутствовать издержки лизингодателя по обращению взыскания. Необходимо защитить права лизингополучателя в части гарантии его прав на получение собственности по завершении выплат, на стабильность условий договора, а также на возврат части выплаченных средств по договору лизинга в случае дефолта.