I. СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДО 2020 ГОДА

Настоящая Стратегия разработана в соответствии с целевыми показателями и задачами государственной политики по развитию рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, определенными в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", государственной программе Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. N 323 "Об утверждении государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации".

Целями настоящей Стратегии являются:

формирование у участников рынка ипотечного жилищного кредитования единых ориентиров в отношении принципов, ожиданий и долгосрочных перспектив развития этого рынка;

определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года;

определение первоочередных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования.

Реализация настоящей Стратегии зависит от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей.

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья и добиться повышения доступности жилья только путем расширения возможностей кредитования нельзя. Увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов, в том числе ипотечного жилищного кредитования, без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства может привести к дисбалансу спроса и предложения и способствовать росту цен на жилье. Расширение спроса на ипотечные жилищные кредиты за счет вовлечения населения с недостаточной платежеспособностью может способствовать снижению качества ипотечных активов банков и увеличению кредитных рисков финансового сектора в целом.

В связи с этим необходимо наряду с повышением доступности ипотечных жилищных кредитов и иных форм жилищного финансирования повышать доступность жилья за счет:

увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь жилья экономического класса;

дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономического класса и жилищного фонда, сдаваемого внаем, содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними и умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющих гражданам быть признанными малоимущими);

снижения себестоимости жилищного строительства, в первую очередь жилья экономического класса, путем реализации мер по повышению доступности строительных кредитов для всех категорий застройщиков, исключения из себестоимости строительства жилья экономического класса затрат на строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

За период с 2010 по 2013 год удалось обеспечить законодательные и экономические условия для ускоренного развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Повысилась доступность приобретения жилых помещений с использованием ипотечных жилищных кредитов, выросли объемы рынка ипотечного жилищного кредитования, снизилась доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам на балансах банков.

В 2013 году выдано 825 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,35 трлн. рублей. То есть в 2013 году воспользоваться ипотечными жилищными кредитами для приобретения жилья смогли в полтора раза больше семей, чем в 2011 году. В 2014 году тенденция роста объемов ипотечного жилищного кредитования сохраняется.

Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, увеличилась с 23,6 процента в 2010 году до 28,4 процента в 2013 году.

Общий объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам на балансе кредитных организаций, выданным гражданам, на 1 января 2014 г., по данным Центрального банка Российской Федерации, составил 2649 млрд. рублей и достиг 4 процентов валового внутреннего продукта.

Доля сделок с привлечением заемных средств на рынке жилья с 2010 года выросла в 1,7 раза и составила в 2013 году 24,6 процента.

Процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях, снизились с 13,1 процента в 2010 году до 12,4 процента в 2013 году.

Существенное влияние на снижение процентных ставок и рост объемов ипотечного жилищного кредитования оказали программы повышения доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов, в том числе возможность использования материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилья, накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих, программа инвестиций государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010 - 2013 годах.

Несмотря на достигнутое в целом снижение ставок, их уровень остается достаточно высоким, что приводит к низкой доступности ипотечного жилищного кредитования для граждан с доходами ниже среднего.

Такими крупнейшими участниками рынка, как акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования", открытое акционерное общество "Сбербанк России" и "Банк ВТБ 24" (закрытое акционерное общество), развивались отдельные программы предоставления ипотечных жилищных кредитов на специальных условиях отдельным категориям граждан. Среди них - программы для молодых семей, для оказания поддержки многодетным сотрудникам компаний и финансирование членов жилищно-строительных кооперативов. В 2012 году акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" приступило к реализации специальных ипотечных программ для молодых учителей по ставке 8,5 процента и для молодых ученых - по ставке 10,3 процента.

Одной из проблем рынка ипотечного жилищного кредитования является его высокая концентрация, что препятствует развитию конкуренции, снижению банковской маржи и, следовательно, ставки по ипотечным жилищным кредитам. Доля 5 банков-лидеров по объемам выдаваемых ипотечных жилищных кредитов в общих объемах выдачи ипотечных жилищных кредитов остается на стабильном уровне - более 70 процентов. В значительной степени этому способствовал неравный доступ участников рынка к источникам фондирования.

Существенную роль в развитии ипотечного жилищного кредитования в регионах Российской Федерации сыграло акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования". Благодаря его деятельности региональные институты развития (региональные операторы акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования"), средние и мелкие региональные банки получили доступ к долгосрочным финансовым ресурсам и предлагали ипотечные жилищные кредиты населению по ставке на 1 - 1,5 процентного пункта ниже среднерыночной. В 2009 году акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" и его дочернее открытое акционерное общество "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" поддержали рынок ипотеки, когда объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов резко сократились, а также своевременно реализовали программу помощи заемщикам, оказавшимся в трудной финансовой ситуации, и программу стимулирования банковского кредитования жилищного строительства. Во многом благодаря программам рефинансирования акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования" рынок ипотечного жилищного кредитования смог быстро преодолеть кризисные явления, уже полностью восстановился в 2011 году и перешел к активному росту.

В 2010 году началось развитие ипотечного страхования, которое позволяет снизить первоначальный взнос и процентную ставку по ипотечному жилищному кредиту за счет перераспределения кредитного риска между банковской и страховой системами, что в целом обеспечивает повышение устойчивости финансовой системы страны.

В 2010 году вследствие негативного влияния кризиса доля выпуска ипотечных ценных бумаг по отношению к объему выдачи ипотечных жилищных кредитов составила всего 3,6 процента (в 2009 году - 20,8 процента), что было вызвано снижением объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов. В 2013 году эта доля составила около 10,4 процента.

Одной из причин медленного развития процесса секьюритизации ипотечных активов (как балансовой, так и через ипотечных агентов) являются достаточно высокие затраты на организацию выпуска ипотечных ценных бумаг. Фактически проводить секьюритизацию оказывается рентабельным только для относительно крупных банков, имеющих достаточно большие ипотечные портфели, в то же время для средних и мелких банков секьюритизация экономически невыгодна. Для решения этой проблемы в конце 2013 года акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" организовало размещение облигаций первой российской сделки секьюритизации ипотечных активов нескольких кредиторов (мультиоригинаторная сделка). Таким образом, был создан механизм, позволяющий небольшим ипотечным кредиторам участвовать в сделках секьюритизации.