II. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ

2.1. Заказчик работ по государственной кадастровой оценке (далее - Заказчик) передает в адрес Исполнителя пакет документов, содержащий перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), а также в отношении указанных в Перечне объектов недвижимости:

1) отчеты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, составленные по итогам проведения предыдущей государственной кадастровой оценки;

2) перечень объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, кадастровая стоимость которых определялась в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки, по форме, представленной в приложении N 2 к настоящим Методическим указаниям;

3) перечень объектов недвижимости, расположенных в оцениваемом субъекте Российской Федерации, кадастровая стоимость которых оспорена на заседании комиссии или в судебном порядке по форме, представленной в приложении N 3 к настоящим Методическим указаниям;

4) информацию о рынке недвижимости, имеющуюся в распоряжении Заказчика.

2.2. Исполнитель осуществляет конвертацию Перечня в формат ***.xls, дополняет его столбцами "Вид использования объектов оценки" и "Источник информации о виде использования объектов оценки" и направляет его Заказчику.

Столбец "Вид использования объектов оценки" заполняется Заказчиком работ в соответствии с классификатором видов использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 (зарегистрирован в Минюсте России 8 сентября 2014 г., регистрационный N 33995), с изменениями, внесенными приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2015 г. N 709 "О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540" (зарегистрирован в Минюсте России 21 октября 2015 г., регистрационный N 39397).

Вид использования объекта недвижимости Заказчик определяет исходя из:

1) вида разрешенного использования земельного участка;

2) вида использования объекта капитального строительства на основе технической документации на него;

3) фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем других объектов недвижимости.

В столбце "Источник информации о виде использования объектов оценки" указывается источник информации, из которого получена информация о виде использования объектов оценки.

При недостаточности информации о виде использования объектов недвижимости возможно использовать результаты определения видов использования объектов недвижимости, полученные по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, кроме случаев, когда данные результаты были оспорены.

В случае если результаты определения видов использования объектов недвижимости, полученные по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, были оспорены, используются виды использования объектов недвижимости, установленные в процессе оспаривания, в случае если они не были изменены.

При этом в столбце "Источник информации о виде использования объектов оценки" указываются реквизиты отчета, составленного по итогам предыдущей государственной кадастровой оценки, или документы, полученные по итогам оспаривания.

В столбце "Источник информации о виде использования объектов оценки" указывается источник информации, из которого получена информация о виде использования объектов оценки.

2.3. После получения от Заказчика Перечня с указанием видов использования объектов оценки Исполнитель дополняет Перечень столбцами "Основные характеристики объектов оценки" и "Источник информации об основных характеристиках объектов оценки", в том числе столбцами "Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости" и "Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости".

Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости определяет для объектов капитального строительства их нахождение на конкретном земельном участке, а для земельных участков - расположение на них конкретных объектов капитального строительства.

Исполнитель самостоятельно заполняет столбцы "Основные характеристики объектов оценки" и "Источник информации об основных характеристиках объектов оценки", в том числе столбцы "Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости" и "Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости".

Необходимо предпринимать все возможные меры, в том числе с привлечением Заказчика, для получения как можно более полных сведений о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.

Дополненный указанными столбцами Перечень Исполнитель передает Заказчику для дальнейшего уточнения и дополнения. После внесения уточнений и дополнений Перечень передается Заказчиком Исполнителю.

2.4. По итогам обработки Перечня формируются Список N 1, Список N 2 и Список N 3.

В Список N 1 включаются объекты недвижимости, для которых имеется достаточная для определения их кадастровой стоимости информация, представленная Заказчиком. При этом вид использования объекта оценки определен однозначно на основании информации, полученной от Заказчика, соответственно заполнены столбцы "Вид использования объектов оценки" и "Источник информации о виде использования объектов оценки", в том числе столбцы "Сведения о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости" и "Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости".

Информации, содержащейся в Списке N 1, должно быть достаточно для идентификации сведений о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании и иных характеристиках, необходимых для определения их кадастровой стоимости.

В Список N 2 включаются объекты недвижимости, для которых отсутствует достаточная для определения их кадастровой стоимости информация, представленная Заказчиком, при этом данная информация дополнена Исполнителем в том числе сведениями относительно местоположения и физических свойств объектов недвижимости (площади, строительных объемов, технического состояния и т.д.), а ее достоверность может быть подтверждена Заказчиком. В данном случае в графу "Источник информации о виде использования объектов оценки" вносятся слова "Вид использования уточнен Исполнителем" и (или) в графу "Источник информации о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости" вносятся слова "Информация о нахождении на земельном участке других связанных с ним объектов недвижимости уточнена Исполнителем".

В Список N 3 включаются объекты недвижимости, для определения кадастровой стоимости которых отсутствует достаточная для определения их кадастровой стоимости информация, представленная Заказчиком, при этом данная информация не может быть дополнена Исполнителем.

Сформированные списки N 1, N 2 и N 3 дополняются столбцами "Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком" и "Документ-основание, уточняющая информация" (Список N 3 также дополняется столбцом "Дополнительные характеристики объекта оценки", содержащим состав необходимой для определения кадастровой стоимости информации) и направляются в адрес Заказчика.

2.5. Обработка списков N 1, N 2 и N 3 Заказчиком.

2.5.1. Обработка Заказчиком Списка N 1 и Списка N 2 заключается в их проверке и согласовании (при отсутствии замечаний). Если по какому-либо объекту Заказчик считает информацию некорректной, Заказчик указывает корректную информацию, заполняя при этом столбцы "Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком" и "Документ-основание, уточняющая информация". В этом случае Список N 1 и Список N 2 согласовываются Заказчиком после внесения всех уточнений. Итоговой считается информация, представленная в списках N 1 и N 2, установленная Заказчиком.

При наличии у Заказчика информации по совокупности функционально-взаимосвязанных объектов оценки, в том числе принадлежащих одному правообладателю, такая информация также указывается в столбцах "Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком" и "Документ-основание, уточняющая информация".

2.5.2. Обработка Заказчиком Списка N 3 заключается в согласовании (при отсутствии замечаний) информации об объектах недвижимости, представленной в Списке N 3, и дополнении информации об объектах недвижимости, указанной в столбце "Дополнительные характеристики объекта оценки" Списка N 3.

Дополненная информация заносится Заказчиком в Список N 3 с заполнением столбцов "Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком" и "Документ-основание, уточняющая информация".

При наличии у Заказчика информации по совокупности функционально-взаимосвязанных объектов оценки, в том числе принадлежащих одному правообладателю, такая информация также указывается в столбцах "Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком" и "Документ-основание, уточняющая информация".

После обработки списков N 1, N 2 и N 3 Заказчиком они направляются Исполнителю.

2.6. Рассмотрение Исполнителем Списка N 3.

Исполнитель работ, получив Список N 3, осуществляет анализ представленной дополнительно информации на степень ее достаточности для определения кадастровой стоимости.

Если указанная информация позволяет однозначно определить местоположение, вид использования, основные физические свойства, технические и эксплуатационные характеристики объектов оценки, ограничения в использовании, Исполнитель проставляет указанные сведения в соответствующие столбцы, заполненными остаются столбцы "Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком" и "Документ-основание, уточняющая информация".

Если представленной уточняющей информации не достаточно для определения кадастровой стоимости, а также если уточняющая информация не представлена Заказчиком, соответствующие объекты оценки переносятся из Списка N 3 в отдельный Список N 4.

Итоговые Список N 3 и Список N 4 направляются Исполнителем в адрес Заказчика на согласование и утверждение.

2.7. При согласовании Списка N 3, если по какому-либо объекту оценки Заказчик считает некорректной информацию об объектах оценки, определенную Исполнителем, то Заказчик дополняет информацию по таким объектам оценки путем дополнения столбцов "Дополнительная информация по объектам оценки, уточненная Заказчиком" и "Документ-основание, уточняющая информация".

Список N 3 согласовывается Заказчиком после внесения всех уточнений (при отсутствии замечаний). Итоговой информацией, содержащейся в Списке N 3, считается информация, указанная Заказчиком.

2.8. В отношении объектов оценки, содержащихся в согласованном Заказчиком Списке N 4, определение кадастровой стоимости не осуществляется.

2.9. Для условного объединения нескольких функционально-взаимосвязанных объектов недвижимости в один условно сформированный объект оценки необходимо:

1) провести анализ наличия информации о местоположении земельных участков посредством определения местоположения их границ в принятой системе координат и (или) адресу в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации;

2) провести анализ наличия информации о местоположении и характеристиках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в пределах границ земельного участка, на котором они расположены, а также о местоположении помещений в пределах здания, сооружения (привязка объектов капитального строительства и земельных участков);

3) анализ дополнительных источников данных, например, информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, адресных планов населенных пунктов, геоинформационных систем, информации фонда данных государственной кадастровой оценки.

При наличии противоречий или недостатке информации для формирования условно сформированных объектов оценки необходимо запросить у Заказчика дополнительную информацию и (или) указания по способу устранения недостатка в данных, необходимых для формирования условно сформированных объектов оценки.

Если недостаток сведений или противоречия в сведениях об условно сформированных объектах оценки не устранены, что приводит к невозможности определения кадастровой стоимости объектов оценки, включенных в списки N 1, N 2, N 3, Исполнитель направляет об этом уведомление Заказчику и отказывается от определения кадастровой стоимости таких объектов, включив их в Список N 4.

При формировании условно сформированных объектов оценки должен достигаться максимальный учет определенных (занесенных в государственный кадастр недвижимости) координат земельных участков, зданий и сооружений, в том числе из включенных в государственный кадастр недвижимости в порядке переноса сведений из архивов органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию зданий и сооружений.