Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
3.2) принятие решений об использовании при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования системы или созданной на основании решения высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации региональной информационной системы, используемой для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - региональная информационная система), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, а также иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом;
3.3) принятие решений об определении лица из числа собственников помещений в многоквартирном доме или иных лиц, указанных в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое от имени собственников помещений в данном многоквартирном доме уполномочено на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);
3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;
3.6) принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;
3.7) принятие решения о порядке приема оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования опросным путем;
3.8) принятие решений о демонтаже сетей связи, монтаж которых осуществлен в соответствии с частью 4.2 статьи 36 настоящего Кодекса;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами и об определении даты заключения соответствующих договоров;
4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
4.6) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки, принятие решения по обеспечению жилищных прав граждан в соответствии со статьей 32.1 настоящего Кодекса, если необходимость принятия такого решения предусмотрена федеральным законом;
4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментарий к статье 44 ЖК РФ
1. Одним из нововведений, которые были внесены в главу 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, стало расширение перечня юридических фактов, то есть оснований возникновения гражданских прав и обязанностей за счет отнесения к ним решений собраний. Так, перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей в ст. 8 ГК дополнен решениями собраний в случаях, предусмотренных законом. Одним из таких оснований является решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Такая разновидность юридических фактов, как решения собраний, известна законодательству большинства развитых стран. Суть их состоит в том, что воля отдельных лиц аккумулируется в новую величину - общее решение, принятие которого влечет определенные юридические последствия как для лиц, участвовавших в собрании, так и для третьих лиц.
В п. 2 ст. 181.1 ГК сказано, что решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Таким образом, спецификой решений собраний как юридических фактов является то, что права и обязанности могут возникать у лиц, которые либо вообще не участвовали в собрании, либо голосовали против принятого решения.
В ч. 1 комментируемой статьи говорится о компетенции общего собрания как органа управления. Содержавшееся в ранее действовавшем ЖК РСФСР понятие "управление жилищным фондом" было основано на том, что такое управление в целом осуществлялось исключительно органами государственной или местной власти (ст. ст. 16, 17 ЖК РСФСР), а непосредственное - жилищно-эксплуатационными организациями, роль которых сводилась в основном к "эксплуатации и содержанию жилищного фонда".
2. Жилищный кодекс РФ в ч. 2 комментируемой статьи содержит перечень вопросов, которые относятся к компетенции общего собрания. Причем этот перечень не является закрытым (п. 5 ч. 2 комментируемой статьи). Среди вопросов, не упомянутых в перечне, но относящихся к компетенции общего собрания, можно назвать такие вопросы, как порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 45), реорганизация товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 140), и др.
Особое внимание следует уделить решению общим собранием таких вопросов, как принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. В последние годы широкое распространение получила практика размещения наружной рекламы на стенах и крышах многоквартирных домов. Нередки случаи, когда рекламные баннеры устанавливаются на крышах и стенах домов без какого бы то ни было согласования с жильцами этих домов или с организациями, осуществляющими их обслуживание. В некоторых случаях такая реклама напрямую нарушает права жильцов по пользованию жилыми помещениями: например, вешают рекламный баннер так, что он закрывает окна жилых помещений, или же подсветка рекламной конструкции бьет прямо в окна.
Порядок установки подобной рекламы регулируется ст. 19 Федерального закона "О рекламе". Ранее действовавшая редакция этой статьи довольно подробно регулировала вопросы, связанные с установкой и эксплуатацией рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Однако она не позволяла четко урегулировать аналогичные вопросы в случаях размещения рекламы на многоквартирных домах или с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В частности, при установке рекламных конструкций не учитывалось, что в соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, а также иные объекты, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, являются общим имуществом собственников помещений в данном доме и принадлежат собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Соответственно, решение о передаче указанного имущества в пользование третьим лицам (в том числе для размещения на нем рекламных конструкций) должно приниматься общим собранием собственников помещений в данном доме. На практике же договоры либо вообще не заключались, либо заключались с местной администрацией, которая не имела правомочий давать соответствующее разрешение.
Таким образом, из-за недостаточно четкой регламентации ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" отношений по получению согласия собственников помещений в многоквартирном доме на размещение наружной рекламы на многоквартирных домах в некоторых городах органами местного самоуправления принимались решения, обязывающие рекламодателей и рекламопроизводителей заключать договоры о размещении рекламы не с собственниками общего имущества, а с органом местного самоуправления либо созданным им для этих целей унитарным предприятием. Для этих целей в договорах использовалось противоречащее законодательству понятие "рекламные площади, принадлежащие муниципальному образованию". Кроме того, из-за отсутствия прямого указания в Жилищном кодексе РФ на то, что решение о размещении рекламных конструкций на многоквартирных домах является решением о передаче общего имущества в пользование для целей рекламы, указанные решения в ряде случаев принимались в нарушение ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ не общими собраниями, а исполнительными органами товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
В результате договоры о размещении рекламных конструкций заключались с лицами, не обладающими соответствующими полномочиями, чем нарушались права и законные интересы собственников общего имущества, используемого для размещения наружной рекламы. Нарушалось не только закрепленное Жилищным кодексом РФ исключительное право собственников помещений в многоквартирном доме на распоряжение принадлежащим им имуществом, но и право указанных собственников на получение дохода от передачи имущества в пользование. В случаях, когда решение о размещении рекламных конструкций принимали органы местного самоуправления, доход по заключенному договору поступал, как правило, в бюджет муниципального образования.
В настоящее время, как следует из п. 3.1 ч. 2 комментируемой статьи решение подобных вопросов передано в исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
С.П. Гришаев
"ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
2018 год