ПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КОРПОРАЦИИ - ФОНДА СОДЕЙСТВИЯ
РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

РЕШЕНИЕ
от 29 сентября 2020 года, протокол N 1013

О МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ
О ПОРЯДКЕ РАСЧЕТА СУММЫ ФИНАНСОВОЙ ПОДДЕРЖКИ ЗА СЧЕТ
СРЕДСТВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КОРПОРАЦИИ - ФОНДА СОДЕЙСТВИЯ
РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В ЧАСТИ
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СУБСИДИЙ ЛИЦАМ, ЗАКЛЮЧИВШИМ С ОРГАНАМИ
МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ДОГОВОРЫ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ
ТЕРРИТОРИЙ И (ИЛИ) ДОГОВОРЫ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ
ТЕРРИТОРИЙ, И ОБ УСЛОВИЯХ И ПОРЯДКЕ ПРИНЯТИЯ
ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ, СУБЪЕКТАМИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЙ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ
УКАЗАННЫХ СУБСИДИЙ ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ ФОНДА

В целях совершенствования методического обеспечения реализации субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда правление государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд) решило:

1. Утвердить Методические рекомендации о порядке расчета суммы финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в части предоставления субсидий лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры развития застроенных территорий и (или) договоры комплексного развития территорий, и об условиях и порядке принятия органами местного самоуправления, субъектами Российской Федерации решений о предоставлении указанных субсидий за счет средств Фонда (далее - методические рекомендации) в редакции согласно приложению к настоящему решению.

2. Департаменту внешних коммуникаций и связей с общественностью (А.Б. Мезенцевой) разместить методические рекомендации на официальном сайте Фонда.

Генеральный директор -
председатель правления
государственной корпорации -
Фонда содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства
К.Г.ЦИЦИН

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
О ПОРЯДКЕ РАСЧЕТА СУММЫ ФИНАНСОВОЙ ПОДДЕРЖКИ ЗА СЧЕТ
СРЕДСТВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КОРПОРАЦИИ - ФОНДА СОДЕЙСТВИЯ
РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В ЧАСТИ
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СУБСИДИЙ ЛИЦАМ, ЗАКЛЮЧИВШИМ С ОРГАНАМИ
МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ДОГОВОРЫ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ
ТЕРРИТОРИЙ И (ИЛИ) ДОГОВОРЫ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ
ТЕРРИТОРИЙ, И ОБ УСЛОВИЯХ И ПОРЯДКЕ ПРИНЯТИЯ ОРГАНАМИ
МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ, СУБЪЕКТАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЙ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УКАЗАННЫХ СУБСИДИЙ
ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ ФОНДА

1. Общие положения

1.1. Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с пунктом 4 части 6 статьи 16 Федерального закон от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее Федеральный закон), согласно которому, начиная с 2020 года, средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее Фонд), средства долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов, могут расходоваться на предоставление субсидий лицам, заключившим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации с органами местного самоуправления:

- договоры о развитии застроенных территорий;

- договоры о комплексном развитии территорий по инициативе органа местного самоуправления.

1.2. Субсидии лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры о развитии застроенных территорий (далее - договоры РЗТ) и (или) договоры о комплексном развитии территорий (далее - договоры КРТ) в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, предоставляются на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств:

- по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории, в отношении которой принято решение о развитии;

- по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

1.3. Субсидия предоставляется по мере исполнения указанными лицами данных обязательств и не может превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения, рассчитанной исходя из общей площади жилых помещений, из которых осуществлено переселение граждан, и нормативной стоимости квадратного метра.

1.4. Настоящие Методические рекомендации представляют собой рекомендации для органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, реализующих проекты развития застроенных территорий (далее - проекты РЗТ), проекты комплексного развития территорий (далее - проекты КРТ) и определяют:

1.4.1. Условия и порядок принятия органами местного самоуправления, субъектами Российской Федерации решении о предоставлении субсидии за счет средств Фонда лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры РЗТ и (или) договоры КРТ (далее субсидия за счет средств Фонда).

1.4.2. Порядок расчета органами местного самоуправления, субъектами Российской Федерации суммы субсидии за счет средств Фонда.

2. Условия и порядок принятия органами местного
самоуправления, субъектами Российской Федерации решении
о предоставлении субсидии за счет средств Фонда

2.1. Органы местного самоуправления, субъекты Российской Федерации <1> заключают договоры РЗТ в соответствии со статьями 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, договоры КРТ - в соответствии со статьями 46.10 - 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации в следующей последовательности:

--------------------------------

<1> В отдельных случаях соответствующие полномочия перераспределены в пользу субъектов Российской Федерации либо, в городах федерального значения, реализуются субъектами Российской Федерации.

1) принятие решения о РЗТ, решения о КРТ;

2) организация и проведение аукциона на право заключить договор РЗТ, аукциона на право заключить договор КРТ, в том числе:

- принятие решения о проведении аукциона;

- определение начальной цены аукциона в соответствии с методикой, установленной субъектом Российской Федерации;

- подготовка и опубликование извещения о проведении аукциона;

- проведение аукциона и подписание протокола по результатам аукциона;

3) Заключение между органом местного самоуправления или субъектом Российской Федерации и победителем аукциона договора РЗТ, договора КРТ;

4) Выполнение сторонами условий договора РЗТ, договора КРТ, в том числе обязательств лица, заключившего соответствующий договор, по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

2.2. Установление методики определения начальной цены аукциона, принятие решения о РЗТ, решения о КРТ, заключение между органом местного самоуправления или субъектом Российской Федерации и победителем аукциона договора РЗТ, договора КРТ рекомендуется осуществлять в соответствии с Методическими рекомендациями по подготовке пакета необходимой конкурсной документации по проектам развития застроенных территорий и проектам комплексного развития территорий (далее - Методические рекомендации по подготовке конкурсов РЗТ и КРТ), размещенными на сайте Фонда.

2.3. Субъект Российской Федерации подает заявку на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, в соответствии с Рекомендациями по подготовке заявок на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, утвержденными правлением Фонда 13 февраля 2020 года, протокол N 972, с изм. от 23 марта 2020 года, протокол N 982, от 29 апреля 2020 года, протокол N 988 (далее - Рекомендации по подготовке заявок).

2.4. В составе заявки субъект Российской Федерации указывает в отношении каждого муниципального образования:

- площадь жилых помещений аварийных многоквартирных домов, которую планируется расселить в рамках договоров РЗТ и (или) договоров КРТ (графа 10 формы N 1 приложения 2 к Рекомендациям по подготовке заявок);

- планируемый размер субсидии за счет средств Фонда (графа 11 формы N 1 приложения 2 к Рекомендациям по подготовке заявок).

2.5. Площадь жилых помещений аварийных многоквартирных домов, которую планируется расселить в рамках договоров РЗТ и (или) договоров КРТ, определяется на основе предварительной оценки потенциально возможных к реализации проектов РЗТ, проектов КРТ на территории каждого муниципального образования.

2.6. Планируемый размер субсидии за счет средств Фонда рекомендуется определять следующими способами:

2.6.1. В случаях, если на момент подготовки заявки еще не сформированы предложения по потенциально возможным к реализации проектам РЗТ, проектам КРТ - в размере предельного размера субсидии за счет средств Фонда, рассчитываемого как 25 процентов от нормативной стоимости переселения, рассчитываемой как произведение площади жилых помещений аварийных многоквартирных домов, которую планируется расселить в рамках договоров РЗТ и (или) договоров КРТ, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации, утвержденной приказом Минстроя России на 1 квартал года этапа, в котором осуществляется реализация мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда";

2.6.2. В случаях, если на момент подготовки заявки уже сформированы предложения по потенциально возможным к реализации проектам РЗТ, проектам КРТ, в размере расчетного размера субсидии за счет средств Фонда, рассчитываемого в соответствии с рекомендациями, указанными в разделе 3 настоящих Методических рекомендаций.

2.7. Проект решения о РЗТ, решения о КРТ, предусматривающий предоставление субсидии за счет средств Фонда, с основными параметрами проекта РЗТ (проекта КРТ) по форме, приведенной в Приложении к настоящим Методическим рекомендациям, в случае необходимости может быть направлен органом местного самоуправления, субъектом Российской Федерации в Фонд для оценки.

2.8. После принятия решения о РЗТ, решения о КРТ и до опубликования извещения о проведении аукциона на право заключить договор РЗТ, договор КРТ, предусматривающих условия о финансировании мероприятий по переселению граждан многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, за счет средств Фонда, орган местного самоуправления или субъект Российской Федерации, принявшие соответствующее решение, определяют потребность в средствах Фонда на финансирование указанных мероприятий, в форме субсидии лицу, заключившему соответствующий договор, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения (далее - Субсидия).

2.9. Потребность в средствах Фонда на предоставление Субсидии в рамках реализации договора РЗТ, договора КРТ, определяется в соответствии с разделом 3 настоящих Методических рекомендаций в пределах 25% нормативной стоимости переселения.

2.10. После определения потребности в средствах Фонда на предоставление Субсидии в рамках реализации договора РЗТ, договора КРТ, органы местного самоуправления, субъекты Российской Федерации направляют в Фонд обоснование такой потребности по форме, приведенной в приложении 1 к настоящим Методическим рекомендациям.

2.11. В случае отказа Фонда в согласовании потребности в средствах Фонда на предоставление Субсидии в рамках реализации договора РЗТ, договора КРТ, в решениях о проведении аукционов на право заключения договоров о РЗТ, КРТ, информационных сообщениях о таких аукционах, а также проектах договоров о РЗТ, КРТ условие о предоставлении Субсидии должно быть исключено.

2.8. Предоставление Субсидии за счет средств Фонда осуществляется органом местного самоуправления, субъектом Российской Федерации после выполнения обязательств такого лица по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, выполнение которых в отчетном году предусмотрено соответствующими договорами.

2.9. Субсидия за счет средств Фонда предоставляется лицу, заключившему с органом местного самоуправления договор РЗТ, договор КРТ, на основании решения органа местного самоуправления, субъекта Российской Федерации, заключившего такой договор.

Размер предоставляемой Субсидии за счет средств Фонда в соответствии с выполненными лицом, заключившим договор РЗТ, договор КРТ, обязательствами по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, рассчитывается по формуле:

, где

Прж - общая площадь расселенных в рамках договора РЗТ, договора КРТ жилых помещений аварийного жилищного фонда;

Пл - общая площадь жилых помещений аварийного жилищного фонда, расселение которых является обязательством лица, заключившего договор РЗТ, договор КРТ;

РС - размер Субсидии, установленный договором РЗТ, договором КРТ в соответствии с рекомендациями, указанными в разделе 3 настоящих Методических рекомендаций.

3. Порядок расчета органами местного самоуправления,
субъектами Российской Федерации суммы Субсидии за счет
средств Фонда

3.1. Расчет суммы Субсидии за счет средств Фонда рекомендуется выполнять путем проведения пространственно-экономического моделирования проекта с использованием аналитических материалов по пространственно-экономическому моделированию проектов РЗТ, КРТ, являющихся приложением 2 к настоящим Методическим рекомендациям.

3.2. Пространственно-экономическое моделирование проекта РЗТ, проекта КРТ проводится до заключения договора РЗТ, договора КРТ в целях оценки показателей инвестиционной эффективности проекта в зависимости от формируемых в рамках проекта планируемых доходов и расходов лица, заключившего соответствующий договор (далее соответственно - Примерные планируемые доходы застройщика и Примерные планируемые расходы застройщика) на основе исходных данных и допущений, формируемых в соответствии с разделами 4.1 и 4.2 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ.

3.3. Расчет Примерных планируемых доходов застройщика и Примерных планируемых расходов застройщика проводится на основе примерного градостроительного решения в соответствии с разделом 4.4.3 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ, которое предусматривает перспективный объем новой застройки по функциональной структуре в зависимости от площади территории развития, в отношении которой проводится моделирование.

3.4. Параметры примерного градостроительного решения определяются исходя из примерных рекомендуемых параметров застройки в соответствии с разделом 4.4.3 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ:

- предельная этажность по видам застройки (жилая, нежилая);

- процент застроенности земельного участка;

- баланс территории по видам функционального назначения;

- требования к обеспеченности территории социальной, транспортной инфраструктурой, требования к благоустройству.

При необходимости параметры примерного градостроительного решения могут быть скорректированы с учетом требований документов градостроительного проектирования, действующих на территории муниципального образования, в котором расположена территория развития (в том числе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, местных и региональных нормативов градостроительного проектирования, документации по планировке территории, правил благоустройства).

3.5. К Примерным планируемым расходам застройщика относятся расходы на выполнение условий договора РЗТ, договора КРТ, которые включают:

- оценку расходов на строительно-монтажные работы по строительству объектов, планируемых к продаже (строительство объектов жилого назначения, объектов нежилого назначения коммерческого использования, в том числе машино-мест);

- оценку расходов на строительно-монтажные работы по строительству объектов, планируемых к безвозмездной передаче в государственную, муниципальную собственность, собственность иных лиц (строительство социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры, жилых помещений);

- оценку расходов на выплату возмещения за изымаемые земельные участки и расположенные на них жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными;

- оценку расходов на приобретение прав собственности на не подлежащие изъятию жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки;

- оценку расходов на благоустройство территории, разработку проектной документации, иных расходов на градостроительную и земельную подготовку территории;

- оценку расходов на уплату налогов, платы за технологическое присоединение, экспертизу проектной документации, иные обязательные платежи;

- оценку расходов на уплату цены права заключить договор РЗТ, договор КРТ, определенной по итогам аукциона.

Оценка Примерных планируемых расходов застройщика проводится в соответствии с разделами 4.4.3, 4.4.4, 4.4.7 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ.

3.6. К Примерным планируемым доходам застройщика относятся:

планируемые доходы от продажи жилых и нежилых помещений, машино-мест;

средства поддержки за счет регионального, муниципального бюджета;

Субсидия за счет средств Фонда.

3.7. Оценка Примерных планируемых доходов застройщика проводится в соответствии с разделом 4.4.5 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ.

3.8. По итогам пространственно-экономического моделирования проводится расчет следующих показателей инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ в соответствии с разделом 4.4.8 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ:

- индекс прибыльности проекта с учетом дисконтирования;

- внутренняя норма доходности;

- дисконтированный срок окупаемости инвестиций;

- чистая приведенная стоимость проекта.

3.9. На первом этапе пространственно-экономического моделирования проекта РЗТ, проекта КРТ при оценке Примерных планируемых расходов застройщика субсидия за счет средств Фонда не учитывается. При этом необходимо провести моделирование при изменении основных параметров проекта РЗТ, проекта КРТ, в том числе в части градостроительных параметров, обязательств по созданию инфраструктуры, других параметров, влияющих на инвестиционную эффективность проекта, в целях определения наиболее благоприятных условий реализации проекта РЗТ, проекта КРТ. Такое моделирование проводится в соответствии с разделом 4.5 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, проекта КРТ.

3.9.1. Если по итогам моделирования все показатели инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ, указанные в п. 3.8 настоящих Методических рекомендаций, имеют приемлемые значения в соответствии с критериями интерпретации таких значений, приведенными в таблице 4.4.4 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ, предоставление субсидии из средств Фонда считается не обоснованным и не предусматривается при планировании реализации проекта РЗТ, проекта КРТ.

3.9.2. Если по итогам моделирования хотя бы один из показателей инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ, указанных в п. 3.8 настоящих Методических рекомендаций, имеет значение хуже (ниже или выше, в зависимости от показателя) приемлемого значения в соответствии с критериями интерпретации таких значений, приведенными в таблице 4.4.4 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ, предоставление Субсидии из средств Фонда считается обоснованным.

В этом случае размер Субсидии из средств Фонда рассчитывается в соответствии с разделом 4.5 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ таким образом, чтобы все показатели инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ, указанные в п. 3.8 настоящих Методических рекомендаций, приняли приемлемые значения.

Приложение 1
к Методическим рекомендациям
о порядке расчета суммы финансовой
поддержки за счет средств
государственной корпорации -
Фонда содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства
в части предоставления субсидий
лицам, заключившим с органами
местного самоуправления договоры
развития застроенных территорий
и (или) договоры комплексного
развития территорий, и об условиях
и порядке принятия органами
местного самоуправления, субъектами
Российской Федерации решений
о предоставлении указанных субсидий
за счет средств Фонда

Обоснование потребности в средствах Фонда
на предоставление субсидии лицам, заключившим
с органами местного самоуправления договоры РЗТ
и (или) договоры КРТ

Наименование субъекта Российской Федерации ___________________

N п/п
Наименование муниципального образования/перечень договоров РЗТ, КРТ
Реквизиты решения о РЗТ, КРТ
Площадь территории
Сведения о границах территории развития: наименования улиц, ограничивающих застроенную территорию
Общая площадь жилых помещений, переселение граждан из которых является обязательством лица, заключившего договор РЗТ, КРТ
Предельный размер субсидии за счет средств Фонда
Потребность в средствах Фонда на предоставление субсидии
Планируемая начальная цена предмета аукциона на право заключить договор РЗТ, КРТ
Показатели инвестиционной эффективности проекта без учета субсидии за счет средств Фонда
Показатели инвестиционной эффективности проекта с учетом субсидии за счет средств Фонда
Индекс прибыльности проекта с учетом дисконтирования
Внутренняя норма доходности
Дисконтированный срок окупаемости инвестиций
Чистая приведенная стоимость проекта
Индекс прибыльности проекта с учетом дисконтирования
Внутренняя норма доходности
Дисконтированный срок окупаемости инвестиций
Чистая приведенная стоимость проекта
кв. м.
кв. м
руб.
руб.
руб.
%
%
лет
руб.
%
%
лет
руб.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
Итого по субъекту Российской Федерации
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
1
Муниципальное образование 1
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
1.1.
Договор РЗТ/КРТ 1
1.2.
Договор РЗТ/КРТ 2
2
Муниципальное образование 2
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
2.1.
Договор РЗТ/КРТ 1
2.2.
Договор РЗТ/КРТ 2

Приложение 2
к Методическим рекомендациям
о порядке расчета суммы финансовой
поддержки за счет средств
государственной корпорации -
Фонда содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства
в части предоставления субсидий
лицам, заключившим с органами
местного самоуправления договоры
развития застроенных территорий
и (или) договоры комплексного
развития территорий, и об условиях
и порядке принятия органами
местного самоуправления, субъектами
Российской Федерации решений
о предоставлении указанных субсидий
за счет средств Фонда

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ПРОСТРАНСТВЕННО-ЭКОНОМИЧЕСКОМУ МОДЕЛИРОВАНИЮ ПРОЕКТОВ
РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ, ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО
РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Список используемых сокращений

ГП - генеральный план

ГПЗУ - градостроительный план земельного участка

ДДУ - детское дошкольное учреждение

ЕГРН - единый государственный реестр недвижимости

ЗУ - земельный участок

ИЖС - индивидуальное жилищное строительство

КРТ - комплексное развитие территорий

КУРТ - комплексное и устойчивое развитие территории

МКД - многоквартирный дом

МНГП - местные нормативы градостроительного проектирования

ОМСУ - органы местного самоуправления

ПЗЗ - правила землепользования и застройки

ПКК - публичная кадастровая карта

РЗТ - развитие застроенных территорий

СМР - строительно-монтажные работы

СОШ - средняя общеобразовательная школа

СП Градостроительство - СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 года N 1034/пр.

УДС - улично-дорожная сеть

1. Общие положения

В соответствии с п. 4 ч. 6 ст. 16 Федерального закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее также - Фонд ЖКХ), средства долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов, начиная с 2020 года, могут расходоваться на:

предоставление субсидий лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры о развитии застроенных территорий и (или) договоры о комплексном развитии территорий в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории, в отношении которой принято решение о развитии, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В целях применения субъектами Российской Федерации новых механизмов ликвидации непригодного для проживания жилищного фонда в рамках реализации программ переселения разработаны настоящие Методические рекомендации по предоставлению средств Фонда ЖКХ лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры развития застроенных территорий и (или) договоры комплексного развития территорий, на компенсацию понесенных расходов на переселение из аварийного жилищного фонда граждан, проживающих на развиваемой территории, либо на уплату возмещения за изымаемые жилые помещения (далее - Методические рекомендации).

Настоящие Методические рекомендации представляют собой рекомендации для органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, реализующих проекты развития застроенных территорий, проекты комплексного развития территорий в целях ликвидации непригодного для проживания граждан жилищного фонда, а в том числе для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

В соответствии с градостроительным законодательством предусмотрены следующие правовые механизмы публично-частного партнерства, направленные на реализацию проектов по преобразования территорий ветхой и аварийной застройки:

1) развитие застроенных территорий <1> (далее - РЗТ);

--------------------------------

<1> См. 46.1 - 46.3 ГрК РФ.

2) комплексное развитие территорий по инициативе органов местного самоуправления <2> (далее - КРТ);

--------------------------------

<2> Ст. 46.10 - 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

3) комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей <3> (далее - КРТ по инициативе правообладателей).

--------------------------------

<3> Ст. 46.9 ГрК РФ.

КРТ по инициативе правообладателей реализуется правообладателями недвижимости, расположенной в границах территории развития, за счет собственных и привлеченных средств и не предусматривает участия профессионального застройщика. КРТ и РЗТ, напротив, предусматривают привлечение застройщика для реализации проекта на открытом аукционе.

Настоящие Методические рекомендации включают рекомендации по оценке инвестиционной эффективности (доходности), иных критериев проектов по развитию застроенных территорий, проектов по комплексному развитию территорий и обоснованию потребности в предоставлении средств Фонда ЖКХ.

В качестве основного методического подхода к оценке инвестиционной эффективности (доходности), иных критериев проектов РЗТ, проектов КРТ и обоснованию потребности в предоставлении средств Фонда ЖКХ используется расчетная пространственно-экономическая модель проекта (в формате MsExcel "Модель РЗТ, КРТ").

Моделирование проектов развития территорий - это аналитический инструмент оценки инвестиционной привлекательности территории для реализации проекта с учетом градостроительных и экономических ограничений.

Моделирование проектов РЗТ, КРТ позволяет органам местного самоуправления и органам государственной власти субъектов Российской Федерации, реализующим проекты РЗТ, КРТ:

- провести оценку реализуемости проектов РЗТ, КРТ с привлечением частных инвестиций в отношении потенциальных территорий развития и сформировать план проведения аукционов на право заключения договора РЗТ, договора КРТ, предусматривающие переселение граждан из аварийного жилищного фонда (а также из иного непригодного для проживания жилищного фонда) и повышение качества городской среды;

- оценить необходимый объем финансирования проектов РЗТ, КРТ, а также потребность в бюджетных ресурсах, в поддержке за счет средств Фонда ЖКХ, предоставляемых на компенсацию части затрат застройщика на переселение из аварийного жилищного фонда, в целях повышения привлекательности таких проектов для частных инвесторов;

- в соответствии с ограничениями бюджетных источников спланировать очередность и сроки реализации проектов РЗТ, КРТ и обеспечить адекватный учет таких сроков в процессе бюджетного планирования;

- своевременно обеспечить внесение изменений в правила землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), а при необходимости и в генеральный план (далее - ГП), иные документы градостроительного проектирования, необходимых для обеспечения условий реализации проектов РЗТ, КРТ, определенных по итогам моделирования;

- обоснованно определить условия аукционов на право заключения договора РЗТ, договора КРТ, включая начальную цену аукционов, распределение финансовых обязательств между публичной стороной и застройщиком, что позволит повысить привлекательность проектов РЗТ, КРТ для застройщиков.

Такое моделирование проводится на самой ранней, предпроектной стадии, до разработки градостроительной документации, и не требует проведения специальных градостроительных проработок. Моделирование проводится на основе общих данных о характеристиках потенциальной территории развития, требований документов градостроительного проектирования <4>, данных о рынке недвижимости и других данных, имеющихся либо в открытых источниках, либо в муниципальных, региональных источниках данных, либо на основе экспертных оценок, приведенных в настоящих Методических рекомендациях.

--------------------------------

<4> Правила землепользования и застройки, генеральный план, местные или региональные нормативы градостроительного проектирования и т.д.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации проекты РЗТ, КРТ реализуются на основании решения органа местного самоуправления. В городах федерального значения, а также в отдельных случаях, если законами субъектов Российской Федерации соответствующие полномочия перераспределены в пользу субъектов Российской Федерации - органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Далее, если специально не оговорено иное, предполагается, что проект РЗТ, КРТ реализуется органом местного самоуправления (далее - ОМСУ).

2. Организационные схемы реализации проектов РЗТ и КРТ

На рисунках 2.1 и 2.2 представлены краткие схемы организации проектов РЗТ и КРТ в соответствии с законодательством.

КРТ и РЗТ являются видами деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Проект КРТ может быть реализован только при условии отражения границ территорий КУРТ на карте градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ).

Отношения, связанные с реализацией проектов РЗТ, регламентированы статьями 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

   Обязательные критерии в
   -----------------------
     отношении территории,
     --------------------
     подлежащей развитию
     -------------------
    (ч. 3 ст. 46.1 ГрК РФ)
     --------------------
   Дополнительный критерий в
   -------------------------
 отношении территории, подлежащей
 --------------------------------
 развитию (ч. 4 ст. 46.1 ГрК РФ):
 --------------------------------
На указанной территории расположены:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
На указанной территории также могут быть расположены:
Объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование указанных многоквартирных домов, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.
                         Стадии проекта РЗТ
                         ------------------
1.
Принятие органом местного самоуправления (далее - ОМСУ) решения о РЗТ.
2.
Организация и проведение аукциона, в том числе:
1)
принятие решения о проведении аукциона;
2)
определение начальной цены аукциона;
3)
подготовка и опубликование извещения о проведении аукциона;
4)
проведение аукциона и подписание протокола по результатам аукциона
3.
Заключение между ОМСУ и победителем аукциона договора РЗТ.
4.
Выполнение сторонами условий договора о РЗТ в порядке, определенном ст. 46.2 ГрК РФ, в том числе:
1)
предоставление победителю аукциона земельных участков в границах РЗТ без проведения торгов;
2)
строительство жилых и нежилых объектов, а также объектов инфраструктуры на территории, подлежащей развитию.
Обязательства сторон (ст. 46.2 ГрК РФ)
Финансовые
Нефинансовые
Обязательства лица, заключившего
--------------------------------
договор с ОМСУ:
---------------
Обязательства лица, заключившего
--------------------------------
договор с ОМСУ:
---------------
1) создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения;
2) осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
1) в предусмотренные договором сроки подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с действующими документами градостроительного регулирования;
Обязательства ОМСУ:
-------------------
1) утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
2) принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;
3) обязательство ОМСУ предоставить лицу, с которым заключен договор о РЗТ, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в предусмотренные договором сроки.
3) уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности;
Иные обязательства, которые могут
---------------------------------
быть предусмотрены договором о РЗТ,
----------------------------------
в том числе:
------------
1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории;
2) перечень объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность;
3) условия и объем участия ОМСУ в РЗТ с указанием соответствующих сроков;
4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с ОМСУ;
5) обязательство ОМСУ обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках.
Выкуп жилых и нежилых помещений в МКД, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, проводится на основе добровольных соглашений между застройщиком и собственниками недвижимости.
       Изъятие жилых помещений в аварийных МКД (ст. 32 ЖК РФ)
       ------------------------------------------------------
- Орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома
- Земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд
- Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения
- По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение

Рисунок 2.1. Организационная схема реализации проекта РЗТ

             Требования к территории (ст. 46.10 ГрК РФ)
             ------------------------------------------
Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее - КРТ по инициативе ОМСУ) может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (далее - КУРТ), занимают земельные участки:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных ОМСУ;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
                         Стадии проекта КРТ
                         ------------------
1.
Принятие ОМСУ решения о КРТ.
2.
Уведомление правообладателей недвижимости о возможности КРТ по их инициативе.
Организация и проведение аукциона (при отсутствии инициативы правообладателей), в том числе:
1)
принятие решения о проведении аукциона (если не принято решение об осуществлении КРТ по инициативе правообладателей в порядке, предусмотренном статьей 46.9 ГрК РФ);
2)
определение начальной цены аукциона;
3)
подготовка и опубликование извещения о проведении аукциона;
4)
проведение аукциона и подписание протокола по результатам аукциона.
4.
Заключение между ОМСУ и победителем аукциона договора о КРТ по инициативе ОМСУ.
5.
Выполнение сторонами условий договора о КРТ по инициативе ОМСУ в порядке, определенном ч. 11 - 14 статьи 46.10 ГрК РФ), в том числе:
- предоставление победителю аукциона земельных участков в границах КРТ;
- строительство объектов на территории, подлежащей развитию.
Обязательства сторон (ст. 46.10 ГрК РФ)
Финансовые
Нефинансовые
Обязательства,    которые     могут
-----------------------------------
закрепляться полностью или частично
-----------------------------------
как за лицом, с которым заключается
-----------------------------------
договор   о  КРТ,  так  и  за  ОМСУ
-----------------------------------
(выполнение  которых   определяется
-----------------------------------
сторонами в договоре):
----------------------
Обязательства,   которые   могут
--------------------------------
закрепляться    полностью    или
--------------------------------
частично как за лицом, с которым
--------------------------------
заключается договор о  КРТ,  так
--------------------------------
и  за  ОМСУ  (выполнение которых
--------------------------------
определяется      сторонами    в
--------------------------------
договоре):
----------
1) обязательства по благоустройству территории, подлежащей КРТ по инициативе ОМСУ;
1) обязательства по осуществлению мероприятий, необходимых для реализации договора КРТ по инициативе ОМСУ, включая образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества;
Обязательства лица, заключившего
--------------------------------
договор:
--------
1) осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории, в отношении которой принято решение о КРТ;
2) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур за счет собственных средств (если соответствующее обязательство закрепляется договором именно за указанным лицом);
3) безвозмездно передать в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, перечень таких объектов и условия их передачи (указанное обязательство не является существенным условием договора, но может включаться в договор).
Обязательства лица, заключившего
--------------------------------
договор:
--------
1) подготовить и представить в орган местного самоуправления проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о КРТ.
Обязательства уполномоченного
-----------------------------
ОМСУ:
-----
1) утвердить проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии;
2) принять в установленном порядке (в том числе на основе ходатайства лица, заключившего договор) решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
Обязательства уполномоченного ОМСУ:
-----------------------------------
1) обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур (если соответствующее обязательство закрепляется договором за ОМСУ);
2) предоставить лицу, заключившему договор, в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства.
 Выкуп и изъятие недвижимости для муниципальных нужд в целях КРТ, за
 -------------------------------------------------------------------
  исключением жилых помещений в аварийных МКД (для таких помещения
  ----------------------------------------------------------------
  применяется процедура изъятия в соответствии со ст. 32 ЖК РФ или
  ----------------------------------------------------------------
   иные формы переселения по согласию собственников в соответствии
   ---------------------------------------------------------------
                              с 185-ФЗ)
                              --------
В целях минимизации рисков блокирования проекта со стороны собственников недвижимости в отношении всех объектов недвижимости кроме аварийных МКД рекомендуется применение следующих форм компенсаций на выбор собственников (цель - достижение согласия на компенсацию не менее 90% собственников):
- в отношении жилых помещений в МКД:
1) равнозначное или равноценное (по рыночной цене равнозначного жилого помещения в районе проекта) жилое помещение за границами территории;
2) равнозначное жилое помещение в границах территории (после завершения строительства, с компенсацией расходов на наем жилого помещения на период строительства);
3) возмещение в денежной форме (рыночная стоимость равнозначного жилого помещения);
- в отношении индивидуальной жилой застройки:
1) возмещение в объеме рыночной стоимости земельного участка и равнозначного индивидуального дома (по цене аналогичного нового дома в районе проекта);
2) предоставление иного земельного участка для ИЖС и денежного возмещения разницы между рыночной ценой земельного участка и равнозначного индивидуального дома и рыночной ценой предоставляемого земельного участка;
- в отношении нежилых помещений:
1) возмещение в размере рыночной стоимости равнозначного нежилого помещения в районе проекта.
В отношении собственников объектов недвижимости кроме аварийных МКД,
которые не согласились на предложенные компенсации и заключение
добровольного соглашения, может быть применена процедура изъятия для
муниципальных нужд в целях КРТ в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ
                                                 ---------------
(рекомендуется применять в отношении не более чем 10% таких
собственников собственников).

      Изъятие недвижимости для муниципальных нужд в целях КРТ, за
      -----------------------------------------------------------
     исключением жилых помещений в аварийных МКД (ст. 56.12 ЗК РФ)
     -------------------------------------------------------------

- Решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ принимается ОМСУ по ходатайству лица, заключившего договор
- Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории
- В течение семи рабочих дней со дня принятия решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ ОМСУ обязан направить собственникам земельных участков и (или) объектов недвижимого копию данного решения и проект соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ
- Соглашение должно содержать:
- выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества находятся в собственности физических или юридических лиц;
- размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
- иные условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 56.9 ЗК РФ;
- в случае изъятия аварийного жилья - по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение.

Рисунок 2.2. Организационная схема реализации проекта КРТ по инициативе органа местного самоуправления

3. Возможные практические проблемы при реализации проектов РЗТ, КРТ и подходы к их решения

Существует ряд практических проблем при реализации проектов РЗТ, КРТ, связанных, в основном, с законодательными ограничениями.

Общая проблематика проектов преобразования застройки

Существуют проблемы, общие и для развития застроенных территорий, и для комплексного развития территорий по инициативе органа местного самоуправления, основными из которых являются:

- слабое градостроительное обоснование преобразования тех или иных территорий города, в том числе в силу отсутствия согласованности с документами планирования;

- критерии формирования территорий проектов не обеспечивают градостроительную комплексность и экономическую состоятельность проекта;

- слабая общественная обоснованность проекта, так как документация по планировке территории не подлежит обязательным публичным слушаниям, общественным обсуждениям;

- отсутствие равномерного распределения прибыли от проекта между всеми участниками проекта.

Ряд проблем типичен именно для проектов развития застроенных территорий:

- значительная ограниченность перечня объектов на застроенной территории (только аварийные многоквартирные дома и многоквартирные дома, снос или реконструкция которых предусмотрен муниципальной адресной программой, и обслуживающая их инфраструктура), порождающая невозможность реализации комплексных градостроительных проектов развития застроенной территории;

- проблемы "несогласных" собственников при выкупе недвижимости на территории проекта развития застроенных территорий, к которым не может быть применена процедура принудительного выкупа;

- жесткое распределение обязательств между ОМСУ и застройщиком в рамках договора РЗТ, что часто не позволяет сформировать эффективные с точки зрения экономики проекта условия договора.

Практические трудности при реализации конкретного проекта преобразования застройки

Значительная часть указанных трудностей связана с введением нового регулирования отражения в правилах землепользования и застройки территорий, "в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории". <5>

--------------------------------

<5> Введено Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

Перечень часто встречающихся указанных практических трудностей включает:

- как сформировать границы территории развития?

- как орган местного самоуправления должен обосновать выбор той или иной территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории для аукциона на текущий год, если таких территории в ПЗЗ выделено несколько?

- как должна быть выстроена работа девелопера в части осуществления строительства включенных в территорию проекта земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации?

- каким образом осуществить обход земельных участков, на которых находится дорогостоящая недвижимость, которую девелопер не хочет выкупать через процедуры комплексного развития территории?

Предлагаемые рекомендации по решению вышеуказанных проблем, как общих, так и типичных именно для проектов РЗТ или проектов КРТ, представлены в таблице 4.1.

Таблица 3.1. Рекомендации по решению общих проблем преобразования застройки в рамках проектов РЗТ, КРТ

N
Проблема
Рекомендации по решению проблемы
1.
Слабое градостроительное обоснование преобразования тех или иных территорий города, в том числе в силу отсутствия согласованности с документами планирования
Органу местного самоуправления следует при принятии решения о РЗТ, КРТ увязывать проект с принятыми жилищными, инфраструктурными планами и программами и принятым местным бюджетом.
2.
Критерии формирования территорий проектов не обеспечивают градостроительную комплексность и экономическую состоятельность проекта
Органу местного самоуправления не следует принимать решение об РЗТ или КРТ, если невозможно сформировать территорию проекта в размере менее 1 квартала и площадью менее 2,5 га. Кроме этого чем менее плотная и более ветхая, однородная застройка присутствует на территории, тем выше ее инвестиционная привлекательность (ввиду точечной застройки в 2000-е годы новыми объектами внутри кварталов старой застройки часто сформированы недородные по уровню износа объектов территории, что не позволяет осуществить снос всех объектов при приемлемых затратах).
3.
Слабая экономическая обоснованность проекта, в том числе в силу отсутствия комплексной подготовки проектов до аукциона
Использование органом местного самоуправления пространственно-экономического моделирования проектов способно повысить экономическую обоснованность проекта.
4.
Слабая общественная обоснованность проекта, так как документация по планировке территории не подлежит обязательным публичным слушаниям, общественным обсуждениям
Хотя обязательных публичных слушаний, общественных обсуждений для проектов КРТ и РЗТ на законодательном уровне не предусмотрено, тем не менее, органам местного самоуправления следует использовать легальные способы повышения общественного участия в подготовке проекта - информирование жителей, общественные палаты, круглые столы, привлечение СМИ. Такая возможность может быть предусмотрена законом субъекта РФ.
5.
Отсутствие равномерного распределения прибыли от проекта между всеми участниками проекта
Реальные выгоды всех стейкхолдеров проекта (город, застройщик, жители) должны быть сбалансированы в рамках конкретного проекта. Предварительный расчет таких выгод проводится в рамках пространственно-экономического моделирования.
6.
Значительная ограниченность перечня объектов на застроенной территории в рамках проектов РЗТ (только аварийные многоквартирные дома и их инфраструктура), порождающая невозможность реализации комплексных градостроительных проектов развития застроенной территории
При формировании территории проекта РЗТ органу местного самоуправления следует включать в такую территорию, по возможности, максимальное количество многоквартирных домов и объектов инфраструктуры, расположенных в границах планировочного элемента.
7.
Большие расходы (риски) девелопера, в том числе на переселение граждан на начальных стадиях развития застроенных территорий
Предварительное проведение полного обследования территории проекта и формирование концептуальных положений преобразования такой территории позволяет снизить риски девелопера и более четко спланировать расходы на начальные этапы проекта.
8.
Проблемы "несогласных" собственников при выкупе недвижимости на территории проекта развития застроенных территорий
Проблема может быть решена путем применения механизмов предложения собственникам недвижимости различных вариантов компенсаций на добровольной основе. При этом применять процедуру изъятия недвижимости в рамках КРТ в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ рекомендуется только в отношении меньшинства собственников (не более 10% собственников, за исключением собственников жилых помещений в аварийных МКД).

Ниже рассмотрены варианты решения практических трудностей при реализации проектов преобразования застройки:

1. Как определить границы территории развития РЗТ, КРТ?

Конкретные границы территории развития определяются с учетом требований законодательства к составу объектов на таких территориях, а также на основе пространственно-экономического моделирования, методика которого представлена в разделе 4 настоящих Методических рекомендаций.

Поскольку закон весьма узко определяет виды возможных объектов, находящихся на территории в рамках проекта РЗТ (только аварийные МКД и МКД, подлежащие сносу или реконструкции в соответствии с муниципальной программой, а также обслуживающая их инфраструктура), то наиболее привлекательными будут территории массового и компактного расположения таких объектов с минимальным вкрапливанием иных (недопустимых) объектов, например, новых МКД, индивидуальных домов, нежилых коммерческих зданий, гаражей.

Требования в отношении объектов, расположенных на территории развития в рамках проекта КРТ, с одной стороны, менее узкие, чем при РЗТ, однако не любая, потенциально привлекательная для преобразования территория жилой застройки может соответствовать критериям.

Так, на территории проекта КРТ могут располагаться индивидуальные дома и дома блокированной застройки, а также неаварийные МКД. В этом случае такие объекты рекомендуется включать в границы и относить к сносимой застройке при выполнении двух условий:

1) если градостроительным регламентом в соответствии с ПЗЗ не предусмотрено размещение таких домов на рассматриваемой территории;

2) если такие дома имеют высокий уровень износа (более 60%), отсутствуют основные коммуникации (канализация, водоснабжение и др.), в застройке не соблюдаются технические регламенты безопасности, в том числе санитарные нормы и правила.

Это позволит минимизировать затраты на выкуп объектов и риски общественного неприятия проекта.

Приведем примеры потенциально реализуемых и не реализуемых проектов РЗТ и КРТ.

На рисунке 3.1 представлен пример территории, на которой расположены только аварийные многоквартирные дома и обслуживающие их объекты инфраструктуры - детский сад и тепловой пункт. Таким образом, территория удовлетворяет требованиям законодательства к составу объектов на территории проекта РЗТ, с одной стороны, и представляет собой целостный элемент планировочной структуры, что позволяет реализовать комплексный проекта по преобразованию застройки. На практике такая ситуация встречается относительно редко ввиду большой неоднородности застройки, как по видам объектов, так и по их физическому состоянию.

Рисунок 3.1. Пример-1 потенциально реализуемого проекта РЗТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

На рисунках 3.2 и 3.3 представлены такие примеры. На рисунке 3.2 представлен пример территории, только часть которой может быть включена в границы территории проекта РЗТ, поскольку окружающие многоквартирную застройки индивидуальные дома не могут быть включены в границы проекта, даже если такие дома имеют высокий износ. Недостатком такого проекта является отсутствие возможности комплексного обновления застройки, однако проект все же может быть реализован. На рисунке 3.3 представлен еще более сложный случай - индивидуальные дома смешаны с многоквартирными, при формировании границ территории проекта РЗТ такие дома необходимо исключить, что в отличие от примера на рисунке 3.2 может сделать проект в принципе не реализуемым из-за отсутствия возможности перепланировки территории.

Рисунок 3.2. Пример-2 потенциально реализуемого проекта РЗТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Рисунок 3.3. Пример-3 потенциально не реализуемого
проекта РЗТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Далее рассмотрим примеры территорий проектов КРТ. На рисунке 3.4 изображена потенциальная ситуация, когда территория может получить целостное развитие, поскольку 50% занято аварийными многоквартирными домами, а 50% территории занято индивидуальными жилыми домами. При этом вся территория развития согласно градостроительному регламенту должна быть застроена многоквартирной жилой застройкой. Значит, индивидуальные жилые дома не соответствуют градостроительному регламенту. Таким образом, данная территория целиком может быть преобразована.

Рисунок 3.4. Пример-4 потенциально реализуемого проекта КРТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Далее рассмотрим два примера (рисунки 3.5 и 3.6), которые несмотря на соблюдение всех требований скорее всего не получат комплексного решения развития в рамках проекта комплексного развития территории из-за конфигурации "вкраплений" неаварийных многоквартирных домов.

Рисунок 3.5. Пример-5 потенциально не реализуемого
проекта КРТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"